【正文】 樂文化，如揚州清音、民歌、十番鼓等，這些俗文化等能代表揚州獨特的地方風(fēng)格、藝術(shù)特色。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 101 二、音樂主題的概念延伸 結(jié)合揚州地域文化的地域特征，以及本案的發(fā)展規(guī)劃設(shè)想，我們對音樂主題的進(jìn)行概念的延伸提煉 —— 藍(lán)調(diào)新生活 藍(lán)調(diào)： 即藍(lán)調(diào)音樂（ BLUSE布魯斯），是爵士音樂的一種形式。 華美情調(diào)”的意向，一種優(yōu)雅的格調(diào)。 項目主題策劃建議 之 方案二 102 推廣口號建議 —— 藍(lán)調(diào)新生活，品位藍(lán)調(diào) [選擇一種建筑，就是選擇一種生活方式，選擇一種人生觀念。 鮮明識別性 —— 音樂主題社區(qū)，凸顯項目個性化和差異性。 基本描述 總體環(huán)境規(guī)劃在強調(diào)整體性和協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)相對的均好性，追求自然、樸實的風(fēng)格。 項目主題策劃建議 之 方案二 106 四、項目定位 山野風(fēng)情 做出具有一定坡差的微地形，形成起伏有致的內(nèi)庭花園，配合引植的本土高大樹種，強化小區(qū)的幽深之感，形成都市中的“山野”。疊水瀑布、清泉上流、水梯、噴水、疊水、水池、水霧、仿沙灘泳池等高低錯落清涼景觀設(shè)于主要通道節(jié)點旁，為人們的靜謐家居生活帶來清純的水的活力，也是晨跑、晚練的駐足處。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 107 四、項目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計建議 可考慮部分推出“自由空間”戶型，保留廚、衛(wèi)、剪力墻，其余空間，可變性較 大（在可能的前提下嘗試調(diào)整剪力墻位臵，盡量保證客廳、主人房靠戶內(nèi)一側(cè)不 是剪力墻），建立個性空間觀念。 客、餐廳隔離設(shè)臵，廚房設(shè)臵冷熱飲水裝臵，餐廳更多考慮與廚房的關(guān)聯(lián)性，中 西廚分離，廚房功能多樣化等，避免氣味干擾。 項目主題策劃建議 之 方案二 108 四、項目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計建議 環(huán)保材料的應(yīng)用，比如放射性的避免，無污染的涂料使用，可以隨著陽光變化透 光效果的玻璃，水的循環(huán)利用。只有關(guān)注生活的品質(zhì)及產(chǎn)品的細(xì)節(jié) ,才能營造出親和自然的生活氣氛。 生態(tài)健康園林 種植抗污染的綠化植被：丁香、松柏、月季、桂花等。 項目主題策劃建議 之 方案二 110 四、項目定位 四）個性化主題配套 智能化 綜合布線系統(tǒng)、信息智能化系統(tǒng)，局域網(wǎng)和寬帶接入、為住戶提供便捷的 Inter寬帶上網(wǎng)、小區(qū)管理和溝通、安防智能化系統(tǒng)，包括自動和手動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、 IC卡一卡通、車庫管理系統(tǒng)、小區(qū)管理智能化系統(tǒng)，包括局域網(wǎng)網(wǎng)上溝通、遠(yuǎn)程超表、小區(qū)集控中心。 國際 （藍(lán)調(diào)，是爵士音樂的一種形式，同時又體現(xiàn)著一種格調(diào)的生活節(jié)奏，一種輕松愜意的生活主張，一種時尚先鋒的生活步伐） 第二推薦名： 君悅西城 樓盤氣質(zhì)發(fā)散 作為一個主題化的大社區(qū)，我們的氣質(zhì)可以用下面的詞語來具像化： 音樂的、城市中心的、清新的、絕版的、人文的、藝術(shù)的、升值的、現(xiàn)代的、活潑靈動的、享受生活的、純粹的、尊貴的、高智能化的、開放的。 觀察 針對同型態(tài)個案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個案整體信息（包括外觀、面積、售價、服務(wù)及其他一些配套設(shè)施）。 購買 必要時以公開或不公開形式購買一些所需的資料（主要是營銷模式與效果方面的資料）。此種操作的前提便是整個推出區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃，整合策劃以及整體推出，同時需有大量的客戶積累。 ? 一、項目進(jìn)行大分期，最多兩期，每次推出以千套為單位 ? 拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個案，打亂其它個案的部署，就必須整體提高區(qū)域個案推出的“門檻”，以精心籌備的組團(tuán)景觀展示、會所樣板區(qū)展示甚至實景樣品屋展示“一次性”起到震撼作用。 深訪 消費者的調(diào)查將采用深訪的方式，直接進(jìn)行調(diào)查，主要引導(dǎo)消費者提出其對于購買時首先考慮的因素，以及在入住后對于中高檔住宅的整套服務(wù)中認(rèn)為最有價值的一部分增值服務(wù)的認(rèn)識。 ? 30萬 50萬的典型消費者。嚴(yán)格的管理制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)、突出歐洲風(fēng)格：包括大堂布臵、功能安排、禮儀程序、工服式樣等、結(jié)合東方式人情管理。保證設(shè)計規(guī)劃的功能性合理的基礎(chǔ)上做出主題化潤色。 音樂主題配套 音樂廣場、音樂風(fēng)雨長廊、音樂噴泉、音樂雕塑走廊、音樂名人墻、音樂幼兒園、小型音樂廳、音樂兒童游樂場。 在大戶型中考慮工人房設(shè)臵，并設(shè)獨立衛(wèi)生間。 隔音門，隔音換氣窗。 緊扣尺度觀念，建立大空間觀念，合理高效的分配空間使用。居住在本小區(qū)，“音樂 流動水景 現(xiàn)代園林中，水是景觀的生命力所在，是園藝綠地中的鋼琴家，是靈動和清新以及富貴的象征。 景觀布局 “三層景觀體驗”的立體景觀綠化： 第一層：社區(qū)中心集中景觀綠化 第二層：組團(tuán)中庭景觀綠化 第三層：鄰里樓間景觀綠化 首 層：建筑首層可考慮架空 ，將室外景觀綠化延至樓體內(nèi)。 [一個小區(qū)不僅僅是鋼筋加水泥的立體建筑，物質(zhì)實體，它更應(yīng)該是一個有個性、有思想、富內(nèi)涵、高品味的獨特文化空間，是一種居住理念的載體?；氐浇ㄖ旧?，關(guān)注居住文化 ] 項目主題策劃建議 之方案二 103 三、音樂主題在營銷推廣上的設(shè)想 與揚州室內(nèi)樂團(tuán)聯(lián)合組織“我和音樂有個約會”系列活動 與揚州相關(guān)音樂比賽聯(lián)動 組建小區(qū)音樂幼兒園 揚州音樂沙龍活動 修建音樂名人風(fēng)雨走廊或音樂名人星光街區(qū) 露天音樂廣場 /音樂噴泉的建設(shè)與社區(qū)文化活動的結(jié)合 經(jīng)典音樂回放的小型音樂視聽中心 藍(lán)調(diào)作為小區(qū)背景音樂 項目組團(tuán)、道路、戶型、廣場等的命名可借用音樂名人命名 [項目主題和核心理念的確立，本質(zhì)上是將多元生活需求中的某一分支進(jìn)行剝離， 博得目標(biāo)消費群體的好感和回應(yīng)。 和諧 其意境與本案的特征非常符合 —— 舒適的環(huán)境、優(yōu)雅的生活，閑散慵懶生活氛圍。從大音樂的概念來說，揚州的中國傳統(tǒng)音樂是極其豐厚的，從這個角度看，音樂概念的延展有市場基礎(chǔ)的保障。 揚州自古就是音樂之鄉(xiāng)，有良好的音樂積淀。用音樂主題作為總開發(fā)理念，可極大豐富項目的人文價值，同時他有最寬泛的適應(yīng)面，最強大的號召力。 98 針對該項目同致行公司的核心資源優(yōu)勢 招商資源 ?法國雅高酒店集團(tuán) （ 宜必思經(jīng)濟型酒店 ） ?美國格林豪泰 Green Hotel連鎖酒店 ?上海錦江之星連鎖酒店 ?美國 RUBY TUESDAY餐飲品牌 ?意大利 illy咖啡品牌 、 臺灣元山咖啡 ?美國 SLIM AND TONE健身品牌 ?泰國正大集團(tuán) 易初蓮花超市 ?臺灣樂購 （ 世界 500強英國 tesco超市 ） 超市 ?中國華聯(lián)超市連鎖機構(gòu) ?臺灣富士康集團(tuán) 85 底層架空的泛會所空間 文化藝術(shù)體驗的會所空間 86 門廳的格調(diào)感覺 空中花園的體驗 87 銷售中心的獨特書墻建議 88 本案項目銷售價格模擬 89 本案項目銷售價格模擬 定價原則 在項目營銷過程中，價格因素起著重要的作用，定價的高低關(guān)系項目利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分質(zhì)一分價，正確的項目營銷策略就是要如實地體現(xiàn)項目本身的價格規(guī)律，反映出項目的合理價值，做出精確定價，由于本案體量較大，高投入高風(fēng)險，為定價精確，力求利潤最大化，本案的基本定價標(biāo)準(zhǔn)以市場定價法結(jié)合成本定價、心理定價、目標(biāo)利潤定價等。 76 項目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議 入戶花園戶型建議 77 項目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議 大露臺戶型建議 78 建議學(xué)院派產(chǎn)品立面 一種簡約大氣的風(fēng)格 79 項目產(chǎn)品定位 —— 鄰里商業(yè)街 80 項目產(chǎn)品定位 —— 復(fù)合地產(chǎn)規(guī)劃示意 81 項目產(chǎn)品定位 —— 規(guī)劃建議 復(fù)合地產(chǎn)項目規(guī)劃中對私密性的處理 傳統(tǒng)做法 科學(xué)人性做法 82 1)、住宅部分 考慮到中小城市購房者的心理接受程度，我司建議在小區(qū)內(nèi)部住宅部分規(guī)劃以及高層部分加以重新研判： 由于項目所處的城市中心的絕佳地段，同時此類產(chǎn)品在市場上尚屬空白，結(jié)合整體項目，四層疊加別墅與花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)將可以極大的提升項目的檔次感，同時這種稀缺產(chǎn)品還可以作為引爆市場的絕佳武器起到奇效； 增加部分四層疊加別墅＋部分花園洋房產(chǎn)品 。 5） 戶型設(shè)計更貼近人性化 。 2） 按三個空間理念設(shè)計戶型 第一空間：建筑面積 層高 第二空間：景觀空間 第三空間：智慧 、 信息空間 ， 注入高科技 。 優(yōu)秀的人居空間規(guī)劃 —— 精品的居住內(nèi)涵規(guī)劃 真正適合人居的生態(tài)空間 ， 人性的極至表達(dá) 具有品質(zhì)感的園藝規(guī)劃 —— 生活與國際接軌 全力打造特色園藝，為未來生活喝彩 64 第四篇章 鄰里思想家 ： 新文化紳士階層在一起分享生活 l 學(xué)院生活推崇鄰里交往 l 仰慕 ， 還是被仰慕 l 做鄰居，做朋友，就是不做陌生人 第五篇章 建筑思想家 ： 國際大師 學(xué)院派文化名宅 l 正太集團(tuán)實力企業(yè)精心打造高品質(zhì)樓盤 l 國際設(shè)計大師筑就西區(qū)人文建筑經(jīng)典之作 l 建筑藝術(shù)的細(xì)節(jié)體驗 65 第六篇章 城市思想家 ： 時尚人文生活，實力企業(yè)打造 l 借勢揚州西進(jìn)城市營造 ， 創(chuàng)造思想新生活 l 菁英團(tuán)隊實力打造 ， 實現(xiàn)人居健康理想 l 品質(zhì)，鑒證專業(yè)；專業(yè)，鑄就品牌 66 項目整體概念建議 67 ☉ 學(xué)院生活的靈魂與氣質(zhì)，營造人文悠閑的歐洲小鎮(zhèn)生活； ☉ 一大人文主題入口廣場、三大大學(xué)主題公園（牛津、哈佛、劍橋）、一個中央名人雕塑景觀軸、一條康河，格調(diào)生活從此誕生； ☉ 雕塑、園藝、鋪地紅磚、親水木平臺、郁金香，所有關(guān)于學(xué)院的美好記憶會在生活風(fēng)景中一一浮現(xiàn)，這輩子，我在倫勃朗小城； ☉ 西有哈佛，東有清華，主題學(xué)院社區(qū)將成新城西部獨特風(fēng)景。 小城 60 六 、 項目品牌整合策略 核心廣告推廣語： 健康人 〃 思想家 詮釋： （ 1） 強調(diào)本項目教育引擎 、 生態(tài)引擎雙健康引擎 ， 因此居住在此將享受健康的新生活 方式 ， 做新?lián)P州健康人； （ 2） 學(xué)院派大師思想學(xué)風(fēng) ， 不僅打造一個物質(zhì)家園 ， 更要打造一個有思想的棲居地 ， 有文化的新家園； （ 3） 沐浴百年揚州風(fēng)華 ， 休閑圣地 ， 強調(diào)人人皆可為思想家； 61 學(xué)院派人文版圖 倫勃朗小城 健康人 58 三、推廣總精神 西城樣板 學(xué)院生活 依托文教區(qū)的書香門第 ， 引導(dǎo)一種新城市健康人文生活 。 ?區(qū)域項目競爭激烈已是事實，眾多開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到此問題，不論是上海的保集集團(tuán)還是本地的新能源，在產(chǎn)品內(nèi)部景觀以及微觀細(xì)節(jié)方面是下足了功夫 戶型產(chǎn)品 ?隨著揚州房地產(chǎn)發(fā)展，房價不斷上揚，在缺少客戶群外力支持的情況下，揚州本地需求成為主導(dǎo)力量，在經(jīng)歷過長時間地產(chǎn)發(fā)展高峰期，目前經(jīng)濟型總價相對較低的戶型熱銷也在情理之中，也符合目前江蘇區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點。當(dāng)然，我們的信心必須 來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的 產(chǎn)品和品質(zhì)上。 區(qū)域公共交通、配套欠發(fā)達(dá)，可到達(dá)性略差 商業(yè)存在風(fēng)險和難度 針對西區(qū)商業(yè)銷售持續(xù)低迷的情況，前期住宅開發(fā)營銷形成市場熱點， 同時根據(jù)周邊缺少生活設(shè)施的情況，建議引進(jìn) 社區(qū)超市 ，商鋪購買者主要是投資者， 控制總價是順利回收商鋪資金的關(guān)鍵。 30～ 40歲年齡段的市民，其中有一部分為外來商人，他們大多數(shù)以批發(fā)、零售、住宿、餐飲、沐浴、娛樂為主業(yè)， 有 1～ 2個子女，家庭經(jīng)濟較好。 39 消費群針對性分析 揚州有著 2500多年的歷史。 36 基準(zhǔn)競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 京華城中城 項目規(guī)劃 ：由揚州京華城中城生活臵業(yè)有限公司開發(fā)、臺北京華城 /臺北元宏建筑師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計的新藝術(shù)古典主義風(fēng)格大型社區(qū)。 ● 高層豪華大堂，增加物業(yè)品質(zhì)。 ● 自辦公司注冊資金 50萬元以下的客戶，享受 20元 /㎡的優(yōu)惠；注冊資金 50萬元以上的客 戶，享受 50元 /㎡的優(yōu)惠。 物業(yè)類型 ：多層（ 5＋ 1），其中在中心水景花園周邊有 7幢為退臺式花園洋房設(shè)計 小高層（ 11＋ 1） 高層（ 19＋ 1），其中一個單元為 30～ 60㎡的公寓設(shè)計（ 153套）， 半個單元的 300多㎡的 1＋ 1復(fù)式設(shè)計（ 10套） 戶型設(shè)計 ： 面積： 30～ 300㎡，主導(dǎo)面積 100～ 130㎡ 特征：正南正北、入戶花園、雙露臺、弧形觀景飄窗 33 基準(zhǔn)競爭個案針對性分析