【正文】 戶外廣告、電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式 ? 除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營(yíng)戶關(guān)注 ? 本地報(bào)紙和福建日?qǐng)?bào)的傳播更有效 ——本地消費(fèi)者分析 ? 本地消費(fèi)者分析 – 對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高 – 重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項(xiàng)目 – 對(duì)于有新鮮感的休閑、娛樂(lè)及餐飲有較大的接受度 – 本地人的消費(fèi)能力較為有限，本項(xiàng)目需要設(shè)置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿足不同層次消費(fèi)的需求 56 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 57 ? 調(diào)研技術(shù)說(shuō)明 – 調(diào)研對(duì)象：景區(qū)游客 – 調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪問(wèn) – 樣本數(shù)量： 235份 – 調(diào)研地點(diǎn)：南次路口、北次路口、茶博園 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 58 ? 來(lái)武夷山旅游的游客年齡層次比較平均，相對(duì)比較集中的年齡段為 2125歲和 41歲以上， 16歲以下群體較少 ? 身份為職員的占游客的最大比例 1520 4% 2125 34% 2630 18% 3135 13% 3640 9% 41以上 22% 游客年齡 企業(yè)主 3% 企業(yè)高層 6% 普通職員 23% 事業(yè)單位職員 16% 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 8% 公務(wù)員 8% 教師 5% 軍人 1% 工人 4% 學(xué)生 16% 其他職業(yè) 10% 游客職業(yè)構(gòu)成 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 59 ? 本省游客及長(zhǎng)三角地區(qū)是武夷山主要的游客來(lái)源，隨著交通條件的不斷改善，遠(yuǎn)自新疆、黑龍江的游客也有增長(zhǎng)趨勢(shì) ? 大部分游客是私人旅游和公司組織，商務(wù)活動(dòng)較少 上海 18% 浙江 4% 江西 2% 安徽 2% 江蘇 4% 福建 36% 港澳臺(tái) 2% 其他 32% 游客來(lái)源 企業(yè)組織 25% 商務(wù)接待 7% 政府接待 4% 私人旅游 64% 游客旅游原 因 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 60 ? 游客對(duì)休閑、娛樂(lè)及餐飲方面有強(qiáng)烈的要求，越年青的游客對(duì)休閑和娛樂(lè)的要求越高 ? 對(duì)本項(xiàng)目及海洋主題比較認(rèn)可， 86%的人會(huì)去或考慮去 休閑 37% 娛樂(lè) 24% 餐飲 24% 購(gòu)物 15% 游客消費(fèi)需求 會(huì)去 37% 會(huì)考慮去 49% 不去 14% 游客對(duì)本項(xiàng)目 興趣 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 61 ? 對(duì)體驗(yàn)性和互動(dòng)性的休閑、娛樂(lè)活動(dòng)較有興趣 茶葉制作體驗(yàn)中心 30% 足浴桑拿 13% 兒童樂(lè)園 5% 茶藝棋牌 17% SPA 4% 桌面游戲 7% 桌球城 4% 纖體美容 5% 其他 15% 游客休閑需求 慢搖吧 7% 勁吧 3% 清吧 11% 量販?zhǔn)?KTV 14% 會(huì)所 KTV 8% 4D影院 15% 互動(dòng)游戲 14% 游藝表演 28% 游客娛樂(lè)需求 ——景區(qū)消費(fèi)者分析 62 ? 具有本地特色的餐飲和小吃最受游客歡迎 ? 本地特產(chǎn)是游客最有興趣的購(gòu)物內(nèi)容 本地特色餐廳 22% 本地特色小吃 38% 海鮮餐廳 7% 西式快餐 4% 中式休閑餐飲 3% 西式正餐 2% 中式酒樓 6% 港式茶餐廳 4% 中國(guó)地方特色餐飲 11% 東南亞特色餐飲 2% 其他 1% 游客餐飲需求 茶葉 29% 工藝品、根雕 23% 閩北特產(chǎn) 26% 臺(tái)灣特產(chǎn) 7% 特色服裝 9% 品牌折扣店（奧特萊斯） 6% ——景區(qū)消費(fèi)者分析 ? 景區(qū)消費(fèi)者分析 – 對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高 – 對(duì)有互動(dòng)性和體驗(yàn)性的休閑娛樂(lè)活動(dòng)有強(qiáng)烈的要求 – 對(duì)本地特色餐飲和小吃最有興趣 – 在購(gòu)物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的 63 市場(chǎng)分析總結(jié) ? 隨著武夷山旅游市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張，武夷山的游客人數(shù)將不斷增長(zhǎng)，給本地的商業(yè)帶來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì) ? 旅行社占據(jù)了旅游產(chǎn)業(yè)的上游，各旅游項(xiàng)目和商業(yè)在初期均需要與有實(shí)力的旅行社合作，以爭(zhēng)取相當(dāng)?shù)挠慰腿藬?shù) ? 以海洋為主題的旅游項(xiàng)目在武夷山獨(dú)樹(shù)一幟，本地消費(fèi)者和景區(qū)消費(fèi)者的接受度都比較高，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿? ? 武夷山的旅游配套目前還比較落后，給本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的機(jī)會(huì)，未來(lái)休閑、娛樂(lè)、餐飲等方面將是各類旅游產(chǎn)品的必備項(xiàng)目之一，市場(chǎng)將出現(xiàn)井噴 ? 武夷山的游客以成人為主， 16歲以下群體較少，其主要原因是本地市場(chǎng)缺少適應(yīng)性的產(chǎn)品，對(duì)培養(yǎng)游客意識(shí)不強(qiáng) ? 武夷山的商業(yè)核心區(qū)在三姑，商業(yè)服務(wù)功能較豐富，檔次較低，本項(xiàng)目可利用現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，大力發(fā)展中高檔商業(yè)，樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿；與旅游產(chǎn)品相比較，本項(xiàng)目的商業(yè)部分有機(jī)會(huì)獨(dú)立操作，不完全依賴于旅游產(chǎn)品的帶動(dòng)效應(yīng) 64 項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀 項(xiàng)目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價(jià)值梳理 經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目定位 2 ?扼守商業(yè)主軸 ：項(xiàng)目前臨武夷大道路商貿(mào)主軸，是度假區(qū)的商業(yè)中心地帶； ?雄踞交通要道 ：度假區(qū)連接市區(qū)、機(jī)場(chǎng)、火車站必經(jīng)之路，交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； ?坐擁高爾夫資源 ：共享高爾夫景區(qū)帶來(lái)的休閑高消費(fèi)人群。 限制因素： 必須是海洋主題公園； 必須保留虎山廟； —— 項(xiàng)目規(guī)劃 ?武夷山整體的旅游氛圍及環(huán)境，能帶來(lái)龐大游客消費(fèi)群體； ?項(xiàng)目位于商業(yè)主軸及交通要道上，通達(dá)性好，展示面佳； ?發(fā)展商的資源優(yōu)勢(shì)及專業(yè)程度 ?武夷山深居內(nèi)陸，沒(méi)有天然海洋資源，加大了項(xiàng)目成本； ?城市規(guī)模小，消費(fèi)能力弱，項(xiàng)目發(fā)展需更多依靠游客資源。 形象目標(biāo) 充分發(fā)揮海洋公園的特性，完美的搭配風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，使本項(xiàng)目不僅是武夷山新的旅游名片，也是武夷山新的商業(yè)中心。 隨著旅游市場(chǎng)的整體升級(jí)，對(duì)新興大型項(xiàng)目的產(chǎn)品功能規(guī)劃上勢(shì)必有更高的要求 打造主題概念商業(yè) 景觀與商業(yè)的充分互動(dòng) 商業(yè)檔次的要求 游客的匯集作用 主題公園 本主題公園將成為武夷山的旅游新熱點(diǎn)，將吸引大批游客到此觀光消費(fèi) 利用公園特色打造差異化主題商業(yè)，吸引消費(fèi)者 利用公園景觀打造特色風(fēng)情商業(yè) 商業(yè)檔次與定位須與公園整體氛圍相協(xié)調(diào) 通過(guò)特色、高端的商業(yè)與主題公園帶來(lái)的游客消費(fèi)者充分互動(dòng) 度假型 主題公園 商業(yè)配套 大連老虎灘海洋公園 傳統(tǒng)型商業(yè)模式 :——日本登別海洋公園 位于日本北海道。 主題公園由于其“休閑、旅游”的特性，使其基礎(chǔ)商業(yè)配套均以餐飲、休閑、娛樂(lè)為主。 88 武夷山宏觀環(huán)境 旅游市場(chǎng)的整體升級(jí)需要更高檔次的新型旅游中心 主題公園商業(yè)模式 項(xiàng)目適宜發(fā)展零售、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等 相關(guān)業(yè)態(tài) 市場(chǎng)情況 項(xiàng)目商業(yè)方針是搶占市場(chǎng)空白，但不具備發(fā)展奧特 萊斯的條件 小結(jié) 項(xiàng)目商業(yè)定位是檔次上有提高、特色上有創(chuàng)新、品 質(zhì)上有深化的“三有”商業(yè)中心。 —成都極地海洋世界 93 經(jīng)營(yíng)時(shí)間表： 202310 銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng) 20234 住宅一期開(kāi)盤 20238 招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng) 20233 第一組團(tuán)完工，第二組團(tuán)開(kāi)動(dòng) 202312 20237 開(kāi)園 完成 80%招商面積 街鋪二期發(fā)賣 20238 從其經(jīng)營(yíng)時(shí)間表上看，該項(xiàng)目的操盤思路是： 環(huán)境造勢(shì) 住宅先行 招商開(kāi)始 商鋪銷售 整體開(kāi)業(yè) —借鑒意義 94 ?成熟商圈內(nèi)主題公園的附屬產(chǎn)品，具備提前銷售的條件； ?先行銷售可保證項(xiàng)目初期回籠大批資金，用于后期建設(shè)需要； ?為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目商業(yè)部分必須先于公園部分運(yùn)作，及早招商及銷售； ?成都極地海洋世界的成功運(yùn)營(yíng)，證明了內(nèi)地城市具備發(fā)展海洋主題公園的條件； —東部華僑城 東部華僑城，位于中國(guó)深圳大梅沙，山地面積近 9平方公里，由華僑城集團(tuán)精心打造的國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)和世界級(jí)度假旅游目的地。 豐富的酒店功能，便于延長(zhǎng)顧客在公園的逗留時(shí)間，增加潛在消費(fèi)需求。 綜上，現(xiàn)有的公園模式都沒(méi)能充分發(fā)揮商業(yè)與公園的互相推動(dòng)作用，為了進(jìn)一步提高項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值，獲得更高收益，本項(xiàng)目可采?。? ?采用開(kāi)放式公園模式，商業(yè)與公園連在一起，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與公園人氣的充分聯(lián)動(dòng)，以增加商業(yè)價(jià)值； ?為延長(zhǎng)游客在本項(xiàng)目的逗留時(shí)間，可引入具備住宿功能的商業(yè)，如 SPA會(huì)所等 ； 項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀 項(xiàng)目商業(yè)定位 案例借鑒 商業(yè)價(jià)值梳理 經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目定位 2 項(xiàng)目通過(guò)前期炒作商業(yè)概念、后期推高住宅售價(jià)的方式獲得高額回報(bào) 低價(jià)拿地 環(huán)境營(yíng)造 商鋪銷售 借助項(xiàng)目營(yíng)造的大盤氛圍，搶先推出商鋪產(chǎn)品，獲得較高回報(bào) 公園營(yíng)業(yè) 住宅開(kāi)建 住宅銷售 利用主題公園特質(zhì)及成熟的商業(yè)配套，推高住宅，獲得超額利潤(rùn) 二期建設(shè)與銷售 借助成熟氛圍進(jìn)一步推高商業(yè)售價(jià)及未來(lái)住宅售價(jià) 項(xiàng)目盈利第一步 綜合各方面條件，商業(yè)具備先期發(fā)售的能力及必要條件 項(xiàng)目的的區(qū)位優(yōu)勢(shì)具備商鋪單獨(dú)銷售的條件 先期發(fā)售 項(xiàng)目要求 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 借助項(xiàng)目的整體規(guī)劃及氣勢(shì)，項(xiàng)目具備成為市場(chǎng)熱點(diǎn)的條件 海洋公園運(yùn)營(yíng)同時(shí)，配套商業(yè)需同步運(yùn)營(yíng)，以顯示整體開(kāi)業(yè)的效果 商業(yè)先期發(fā)售，既能早期回籠大量資金，又能對(duì)后續(xù)產(chǎn)品的售價(jià)起到一定的支撐作用 商業(yè)市場(chǎng)售價(jià)現(xiàn)狀： 大紅袍商業(yè)街與武夷印象一層街鋪單價(jià)在 ，二層售價(jià)僅為 40006000元； 現(xiàn)狀分析： 造成這種現(xiàn)象的原因是二層作為一層鋪位的附屬品， 不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，不能獨(dú)立銷售缺乏商業(yè)價(jià)值。 價(jià)值改進(jìn)思路 ：項(xiàng)目初期由我方實(shí)行統(tǒng)一招商管理，通過(guò)一定方式回報(bào)給客戶。為了保證本項(xiàng)目做旺的信心，建議本項(xiàng)目采用返租銷售的投資模式，此銷售模式易于吸引商鋪商者。 1）集中銷售必須有足夠準(zhǔn)客戶的前提下實(shí)施，主要在每期首推階段使用。一般麥當(dāng)勞、德克士等商家簽約都在 8年以上。 政府溝通： 建立與政府各部門的良好關(guān)系，爭(zhēng)取各部門的配合支持與租費(fèi)優(yōu)惠，實(shí)行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營(yíng)者集中精力搞經(jīng)營(yíng)，降低經(jīng)營(yíng)成本，減少后顧之憂。 通票： ?憑票可參觀公園內(nèi)所有場(chǎng)館； ?憑票可在特定商家享有優(yōu)惠； ?憑票可參加公園內(nèi)各項(xiàng)活動(dòng)。 旅游地產(chǎn)四原則將是項(xiàng)目發(fā)展的重要考量 中心廣場(chǎng)： 是項(xiàng)目匯聚人氣、場(chǎng)館銜接、商業(yè)展示、文藝表演的中心場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)的打造將是項(xiàng)目形象的重要一環(huán)。 極地館： 極地館是項(xiàng)目一期最大的場(chǎng)館，項(xiàng)目人氣最集中的地方，在場(chǎng)館內(nèi)或地下設(shè)置極地風(fēng)格的互動(dòng)項(xiàng)目或特色餐飲等商業(yè)項(xiàng)目，作為維持場(chǎng)館整體風(fēng)格的情況下獲得的更高收益。 海洋文化廣場(chǎng) ：文化廣場(chǎng)連接項(xiàng)目場(chǎng)館和商業(yè)街，是項(xiàng)目人氣最集中、展示性最好的場(chǎng)所； 充分發(fā)揮海洋廣場(chǎng)的展示與聯(lián)動(dòng)功能，打造項(xiàng)目形象，匯聚項(xiàng)目人氣，打造項(xiàng)目文化特征與文化表演的舞臺(tái)。 廣場(chǎng)舞臺(tái)： 作用：舞臺(tái)表演、花車巡演、節(jié)目推廣； 主題：合理利用聲、光、電等效果，強(qiáng)化視覺(jué)沖擊力，吸引游客。 演出時(shí)間： 18： 3019： 30 天上精靈： 內(nèi)容：由鸚鵡丶貓頭鷹丶草原雕丶非洲冠冕鶴和各種雀鳥(niǎo)同大家分享一個(gè)愛(ài)護(hù)大自然的雀躍故事。 演出時(shí)間：不定 注：上述表演內(nèi)容及時(shí)間僅為示意，實(shí)際內(nèi)容以現(xiàn)場(chǎng)情況及準(zhǔn)備條件決定 學(xué)校參與 在網(wǎng)上進(jìn)行學(xué)校登記 登記完成，雙方確認(rèn) 動(dòng)物科學(xué)普及 網(wǎng)上下載優(yōu)惠券 學(xué)生課外活動(dòng) 教師研習(xí) 學(xué)生課外輔 導(dǎo) 項(xiàng)目申請(qǐng)成為省級(jí)以上生物科普教育實(shí)踐基地： ?目標(biāo)群體 ：武夷山及周邊城市小、中學(xué)校、福建省及周邊省市的大中專院校； ?服務(wù)內(nèi)容 ：同學(xué)校建立合作機(jī)制，將本項(xiàng)目作為學(xué)校的戶外教育基地。需在某類業(yè)態(tài)上做大做強(qiáng)。以特色產(chǎn)品零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑為主要業(yè)態(tài)； ?二期商業(yè)中心 ：二期是武夷山規(guī)模最大、檔次最高的商業(yè)中心，其功能不僅面向游客，同時(shí)面向武夷山本地居民。 廣場(chǎng)設(shè)置主要原則： ? 為整體項(xiàng)目制造特色景觀； ? 預(yù)留停車等功能擴(kuò)展空間； ? 對(duì)商鋪展示面不構(gòu)成遮擋。 海洋特色 商業(yè) 酒吧 特產(chǎn) 零售 地方特色 美食 桑拿 足浴 茶葉制作 體驗(yàn)中心 ? ? ? ? ? 特色風(fēng)情商業(yè)街 ? 以特色化零售、高檔次的餐飲娛樂(lè)休閑為一期的重要商業(yè)組成 KTV 影院 美食廣場(chǎng) 酒吧 特產(chǎn) 零售 地方特色 美食 桑拿 足浴 超市百貨 ? ? ? ? ? ? ?