【正文】 均銷售價(jià)格為 6500元 /平方米 ， 市區(qū)房的平均銷售價(jià)格為 2800元 /平方米 。 到 2020年 6月底 ， 市區(qū)二環(huán)路商品房每平米平均售價(jià)為 2600元；沿海一線商品房每平米平均售價(jià)為 6000元 。 面對市場的變化和不利因素，我們?nèi)绾伟盐蘸檬袌鰴C(jī)會(huì)開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品和采取有效的市場策略？ 機(jī) 會(huì) 三亞區(qū)域市場特征 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合以上分析，面對市場挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)，我們認(rèn)為： 我們不是最大和最好，但我們可以也一定要做精！ 這才是我們生存的空間和發(fā)展的基礎(chǔ)！ 面對國家七部委房產(chǎn)新政，三亞土地投放及地產(chǎn)開發(fā)暫時(shí)減緩。 小結(jié) 21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、消費(fèi)群體分析 22 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 消費(fèi)者基本構(gòu)成 A）住宅消費(fèi)群體 B）商鋪消費(fèi)群體 23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 A 住宅類消費(fèi)群體 投資置業(yè) 以本地或異地投資性購房為主要目的 第一居所 多為本地人且在市區(qū)已有房子 第二居所 以三亞為第二居所理想目的地，在這里開始他們 “ 生活在別處 ” 的新天地 投資 +度假 既以投資性購房為目的，又兼做每年短期來三亞度假的寓所 從在三亞購房置業(yè)的目的分類，該消費(fèi)群體主要有以下幾類 24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 他們?yōu)槭裁促I房子？ 投資置業(yè) 原居住地 已買房 ? 投資性購房 ? 可按揭，低月供 ? 三亞地產(chǎn)升值空間大 ? 體現(xiàn)個(gè)人身份和 成就感的心理需求 ? 投資性購房 ? 可按揭，低月供 ? 三亞地產(chǎn)升值空間大 ? 體現(xiàn)個(gè)人身份 成就感的心理需求 ? 自己將來可在三亞養(yǎng)老 ? 來三亞度假時(shí)居停寓所 ? 不住時(shí)有物管公司維護(hù)包租，并賺取不菲租金 ? 自己將來可在三亞養(yǎng)老 群體類型 原來居住條件 買樓原因 /動(dòng)機(jī) 投資 +度假 原居住地 已買房 25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 他們?yōu)槭裁促I房子？ 第一居所 第二居所 ? 市區(qū)已買 單位房 ? 原居住地 已買房 ? 不能體現(xiàn)個(gè)人品位， 缺乏滿足感 /自豪感 ? 空氣差 /環(huán)境嘈雜 ? 從大家獨(dú)立 /建立小家 ? 為結(jié)婚生子做準(zhǔn)備 ? 三亞優(yōu)越的人居環(huán)境 ? 享受異地置業(yè)新生活 ? 為體現(xiàn)個(gè)人身份 ? 不動(dòng)產(chǎn)保值 ? 提升房子檔次，改善居住環(huán)境 ? 買個(gè)大家庭夠住的大房 ? 把父母接來養(yǎng)老 ? 自己 /孩子將來可落戶三亞 群體類型 原來居住條件 買樓原因 /動(dòng)機(jī) 26 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 洞察：購房對他們意味著什么 ? 購一套房子實(shí)現(xiàn)一個(gè)夢，無論是首次置業(yè)還是多次置業(yè)，無論是市區(qū)置業(yè)還是郊區(qū)置業(yè)，每一次購房都是一次對于更高生活層次追求的實(shí)現(xiàn) ? 房子對他們來說不只是一件冰冷的建筑作品，而是一個(gè)充滿了愛和溫情，讓他們盡情享受生活和家庭溫馨的棲居空間與環(huán)境 實(shí)現(xiàn)對美好新生活的理想和追求 27 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 B 商鋪類消費(fèi)群體 ? 集團(tuán)公司、大型企業(yè)的中高層決策人員 ? 商業(yè)、服務(wù)行業(yè)的中小型企業(yè)主 ? 小有積蓄的個(gè)人投資者 ? 專業(yè)投資機(jī)構(gòu) 28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 他們的觀念與投資心態(tài) ? 希望事業(yè)上能有所成就； ? 他們多是投資者，而非經(jīng)營者； ? 他們積極進(jìn)取，追求進(jìn)步，當(dāng)前的事業(yè)或許剛剛開始，也可能已經(jīng)做得很大，然而無論處于什么階段，他們都希望他們的事業(yè)能夠得到一個(gè)新的提升； ? 商鋪業(yè)態(tài)組合及形式有較大突破，運(yùn)營管理規(guī)范； ? 租期穩(wěn)定，配套服務(wù)好； 29 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 洞察：購買 /租用的意義 ? 為他自己或公司找到一個(gè)創(chuàng)業(yè)或者事業(yè)再創(chuàng)新高的平臺(tái) ? 商鋪對他們來說是一個(gè)承載他們未來理想的、承載他們在商海中演繹事業(yè)輝煌、駛向成功彼岸的 “ 諾亞方舟 ” 尋找一個(gè)實(shí)現(xiàn)事業(yè)理想和追求的平臺(tái) 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 A/B類消費(fèi)群體的共同情感需求特征 “實(shí)現(xiàn)人生的理想與追求” 住宅類消費(fèi)群體 商鋪類消費(fèi)群體 實(shí)現(xiàn)生活更上一層的理想和追求 實(shí)現(xiàn)生意更上一層的理想和追求 31 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 住宅消費(fèi)者的理想住宅 獨(dú)特賣點(diǎn) =消費(fèi)者利益 人性化服務(wù) =經(jīng)驗(yàn)豐富的品牌物管 令人自豪 = 他人認(rèn)同、羨慕我的選擇 不乏這樣的樓盤，不足為奇 這些方面做得好一點(diǎn)，將大受消費(fèi)者歡迎 質(zhì)量可靠 +誠信經(jīng)營 有實(shí)力 =樓盤多 =質(zhì)量可靠 信譽(yù)高 =交樓準(zhǔn)時(shí) =及時(shí)提供房產(chǎn)權(quán)證 = 樓與樣板一致 =配套設(shè)施環(huán)境 =承諾兌現(xiàn) 突出的產(chǎn)品利益點(diǎn) +可信賴的的物業(yè)管理 （共性） （特性） 32 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?租金劃算 ?投資回報(bào)豐厚 ?環(huán)境好，有利于樹立客戶信心 ?位置好、交通便捷，方便和外界聯(lián)系 ?內(nèi)部配套齊全 商鋪消費(fèi)者 的理想商鋪 33 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小結(jié) ?消費(fèi)者情感層面 尋找能 “ 實(shí)現(xiàn)人生美好新生活理想與追求 ” 的地方 ?消費(fèi)者理性層面 樓盤特點(diǎn)突出，有明顯而獨(dú)特的利益點(diǎn)，物超所值 34 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、 項(xiàng)目分析 35 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目概況 ? 地理位置 ? 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 配套設(shè)施 ? 整體規(guī)劃 位于即將擴(kuò)建的三亞金雞嶺大道中段，背倚三亞唯一的城市中 心生態(tài)公園 ——金雞嶺生態(tài)公園，近銜三亞河，遠(yuǎn)接三亞灣， 是為居家風(fēng)水寶地和未來三亞市文化教育、休閑娛樂中心。 ? 地處三亞二環(huán)路 ， 位于金雞嶺大道 ， 家居生活 、 出行十分便利 。 37 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 Weak （ 劣勢 ） ☉ 區(qū)域位置不存在優(yōu)勢 ， 對本地市場而言 ， 項(xiàng)目位置稍顯偏僻 。 38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 Opportunities（ 機(jī)會(huì) ） ☉ 宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定 ， 假日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 ☉ 三亞新規(guī)劃的出臺(tái) ， 金雞嶺板塊已在三亞樓市初步形成 ， 且將成為未來城市生活休閑 、 文化娛樂中心 。 ☉ 商業(yè)項(xiàng)目選項(xiàng)不準(zhǔn) ， 將影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售 。 不但突出了本案將來在三亞市所處的極佳的地理位置，避免與濱海樓盤的正面交鋒，同時(shí)也有效屏蔽了本案由于不在傳統(tǒng)市中心、周邊生活配套不盡完善而給客戶購買心理造成的不利影響。 ? 以短、平、快為原則，避免在三亞市場不穩(wěn)定的情況下留有時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。