【正文】 2023年 1月 8日，北京出現(xiàn)了“ SOHO現(xiàn)代城”，并在三個月內(nèi)一銷而空。 區(qū)位： 三里屯 SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)，是北京最具國際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域。 三里屯SOHO 三里屯 三里屯SOHO 三里屯 ?商鋪地上 15層平均每層總建筑面積約為 23000平米，位于地下一層至地上四層 (局部五層 )的零售商業(yè)由 5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。各層街道兩旁均由 5個購物上場和特色商業(yè)街構(gòu)成。其中南區(qū) 平方米。、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar Grille、西龍傳香飯。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、 Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid 男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack Jones、 Levi39。 三里屯 SOHO和 soho中國開發(fā)的其他項目一樣，全部位于北京成熟的商務(wù)區(qū)，在北京三環(huán)以內(nèi)住房供應(yīng)量趨近于零的現(xiàn)實情況下，地段具備稀缺性 熱銷原因分析 購買客戶多數(shù)為缺少穩(wěn)妥投資渠道的國內(nèi)投資者，其購買意圖在于選擇優(yōu)質(zhì)地段項目作為保值首選，其買家全部為國內(nèi)客戶，來源分散，有相當(dāng)煤炭行業(yè)老板認(rèn)可購買大城市中心地段物業(yè)的保值作用，長期持有不計短線受益，另外，有四成左右客戶是購買過 SOHO產(chǎn)品的老客戶 soho從最早的現(xiàn)代城項目開始，在北京已經(jīng)建立了品牌知名度，其產(chǎn)品設(shè)計特意突出其設(shè)計創(chuàng)意性和建筑個性，項目在宣傳包裝方面通過創(chuàng)意概念提升價格，給客戶造成稀缺和唯一的體驗，不斷在營銷層面形成沖擊力 三里屯 soho于 2023年 7月開盤，一周內(nèi)銷售達(dá)到簽約 ，開盤累計銷售額達(dá)到 52億，超出開發(fā)商原定最高 20億的目標(biāo) 區(qū)位因素 客戶定位 產(chǎn)品打造 三里屯SOHO 三里屯 Village位于北京泛 CBD商圈三里屯區(qū)域，是一個擁有 17萬方建面，眾多高端品牌匯聚，集購物、餐飲、娛樂等功能于一體的國際時尚中心 三里屯VILLAGE 區(qū)位： 三里屯 Village原名 “ 新三里屯 ” ，南臨工體北路，東鄰三里屯酒吧街，靠近使館區(qū)，是太古地產(chǎn)首個在中國內(nèi)地落成啟用的商業(yè)項目，并匯集了眾多國際品牌的旗艦店和環(huán)球店，使其成為首都的國際時尚中心。 “ 國際化商務(wù)核心”“國際化時尚區(qū)”“ 24小時娛樂中心” 三里屯SOHO 三里屯 〃SOHO —— 商業(yè)街設(shè)計要點 特點二： 開辟眾多街道，讓人自由游逛。認(rèn)為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準(zhǔn)，經(jīng)營失敗是正?，F(xiàn)象，經(jīng)過經(jīng)營者的主動調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)會逐步成熟。 ?三里屯 SOHO的商鋪走的仍然是切割散賣的原始操盤路線，在眾多正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已全面轉(zhuǎn)向持有的大市場背景下，三里屯 SOHO的商鋪銷售依然如此火爆 三里屯 SOHO自 7月 12日獲得預(yù)售許可證之后的不到半個月的時間里，項目成交 547套，商鋪均價58404元每平方米。近 12萬商業(yè) 物業(yè)類型： 由 5個購物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成 46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點，集商業(yè)，餐飲，娛樂為一體，將成為北京最聚人氣的 戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。 區(qū)位 ： 三里屯 SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。獨特的設(shè)計將辦公樓層分成三部分，辦公空間可自己組合 ，少量辦公室擁有獨立的“ 步入式 ” 花園平臺 ? 朝外 soho ? 分戶空調(diào)，客家土樓式設(shè)計風(fēng)格 ? Soho尚都 ? loft挑高辦公，精裝修，分戶式中央空調(diào)，項目本身造型獨特，成為地標(biāo)性建筑 ? 建外 soho ? 項目配套 16條步行商業(yè)街，吸引 300位沿街知名商家 SOHO，是英文 [Small Office Home Office]的頭一個字母的拼寫，就是 [小型辦公、家里辦公 ]的意思。 ? 第四、都市綜合體將越來越以可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，集聚最具前瞻性的規(guī)劃與策劃理念、最先進(jìn)工藝技術(shù)和高科技手段，引領(lǐng)城市與區(qū)域的發(fā)展 可以看到，成功的都市綜合體項目在其策劃與規(guī)劃設(shè)計上均有超前的理念、先進(jìn)的高科技手段，以達(dá)到項目長期可持續(xù)發(fā)展與項目效益最大化的目標(biāo)。如按所處的位臵分：有城市成熟中心區(qū)綜合體、城市新中心區(qū)綜合體、規(guī)劃衛(wèi)星城綜合體、城市近郊或遠(yuǎn)郊綜合體。 ? 其次，都市綜合體將越來越有個性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市與區(qū)域的個性形象 城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環(huán)境生態(tài)化、城市資源集約化對都市綜合體的開發(fā)模式及規(guī)劃設(shè)計提出了新的要求。 交通便利 區(qū)域高端住宅發(fā)展成熟 第三、華僑城住宅區(qū)、半山別墅、蘭溪谷、東方花園、波托菲諾等別墅發(fā)展帶來潛在消費市場。 濱海特色 —— 深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購物中心，純甲級寫字樓，軟硬件一流。 具備 30萬平米的超大體量 處在地鐵 2號線沿線 商業(yè)連通性好，充分發(fā)揮商業(yè)價值 擁有個性化的特色 規(guī)模大 —— 深圳西部最大的商業(yè)體量，一站式購物，輻射能力強，認(rèn)知度高，商業(yè)價值好。 南廣場水景 海灣系統(tǒng) 生態(tài)港灣 完善獨立的非機動交通體系 ——自然海灣的步行系統(tǒng)，包括沿內(nèi)灣的紅樹林觀賞線路（浮橋步道）、濱水步行道、自行車道及濱海商業(yè)步行街等。 ② 四通八達(dá)的人流行走路線，在便捷高效之余，更讓區(qū)域消費融會貫通。 環(huán)保空調(diào)： 采用環(huán)?？照{(diào)主機，領(lǐng)導(dǎo)健康、節(jié)能的辦公潮流。 豐富購物、餐飲、娛樂體驗提升產(chǎn)品競爭力 高寫字樓物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)提升物業(yè)價值 卓越品質(zhì)： 電梯： 12部日立電梯，客梯配備專用空調(diào)，轎廂高度 ，運行更舒適快捷，體現(xiàn)人性化細(xì)節(jié)。 特色項目 嘉禾電影院： 面積約 3000平方米；約有 7個影廳， 1900個坐位； 室內(nèi)真冰溜冰場： 深圳西部最大的室內(nèi)真冰溜冰場，冰面面積約 1200平方米。百納空間 海岸城 商業(yè)面積 約 2萬平方米 商業(yè)部分約 10萬平方米 購物中心約 12萬平方米商業(yè)街約 4萬平方米。 而北片區(qū)，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、錦隆花園、中信海文花園住宅項目等已建成。 寫字樓市場之常被看成是整個深圳寫字樓市場的軟肋。多達(dá)幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大消費力，南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強。交通不便。 – 拆遷安置 – 土地出售 – 政府確定居住用地體量 ?萬達(dá)項目 公司運營 流程 商業(yè)前期定位 營銷 銷售 施工 管理 業(yè)態(tài) 組合 規(guī)劃 建筑 選址 指標(biāo) 設(shè)定 訂單地產(chǎn)與土地開發(fā) 項目開發(fā) 物業(yè) 管理 業(yè)態(tài) 調(diào)整 管理運營 土地拆遷出讓 – 主力商家 – 萬達(dá)商業(yè)管理公司 – 照萬達(dá)廣場模式設(shè)計 – 與主力店技術(shù)對接 – 商場統(tǒng)一開業(yè) – 預(yù)付租金給萬達(dá) – 進(jìn)行宣傳、招商、租金談判等工作 – 戶外廣告牌招商、商場管理 – 負(fù)責(zé)日常的運營、維修及其它管理 – 政府 – 三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整 – 金融鏈條 商家保證金 主力商家租金 物業(yè)經(jīng)營、商業(yè)管理收益 – 萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計院 – 共同選址 – 前期接洽 – 技術(shù)對接 – 法定效力確認(rèn) – 物業(yè)公司 – 住宅、辦公產(chǎn)品銷售資金回籠 – 商鋪出售 /出租收益 獲得當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳稹⒍愘M優(yōu)惠 銀行及基金融資 – 主力店組 合首先確定 商業(yè)體量 萬達(dá)模式 現(xiàn)金流 時間 自有資金 +商家保證金 銷售回款 三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整 商業(yè)管理收益期，成本回收期長 萬達(dá)商業(yè)廣場財務(wù)線圖示 03 海岸城模式 03 04 02 01 05 目錄 ① 海岸城的城市副中心定位 ② 海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件 ③ 海岸城的突圍方式 ④ 海岸城資金模式 ⑤ 海岸城成功總結(jié) 同心圓式的環(huán)形道路 放射形道路連接同心圓 抑制了某些城區(qū)迅速提升其經(jīng)濟(jì)容量的可能性，缺少對中心城區(qū)的支持 加強各區(qū)域之間的交通聯(lián)系 不利于土地資源的有效使用 低等級設(shè)施重復(fù)建設(shè) 發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的效應(yīng)，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設(shè) , 有利于社會經(jīng)濟(jì)容量迅速提升 城市交通 “ 圈層式 ”發(fā)展 開放式的組團(tuán)(多核心 ) 結(jié)構(gòu) 從 “ 母體 ”中分離出更有活力的嶄新個體 同圈層新區(qū)所獲發(fā)展機會均等 變集中為分散 單中心的一些功能合理分配到各個分中心 各區(qū)域結(jié)合自有優(yōu)勢發(fā)展 城市副中心的形成 主城 副城 副城 副城 副城 城市中心地位突出 城市總體形象完整 為城市母體提供發(fā)展支持 發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢 依托城市母體發(fā)展 對城市母體發(fā)展業(yè)態(tài)提供有利互補。一般一個購物中心要成熟沒有三年是不行的，剛開業(yè)頭一年頭兩年比較冷清，小租戶只能共繁榮不可能共患難，火的時候想方設(shè)法擠進(jìn)來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。 4 主力店與小租戶進(jìn)駐 購物中心能不能成功很重要的是能不能招到有號召力的品牌主力店。 商業(yè)項目要有三年的培育期 ，最少也要兩年培育期。補充上來后，第二年可能會掉 20%，這種調(diào)整是個永遠(yuǎn)的循環(huán)。 萬達(dá)管理運營模式，出租為主，開業(yè)后三年內(nèi)不斷調(diào)整 開業(yè)掉鋪規(guī)律。 1以租為主 萬達(dá)一開始賣部分鋪，發(fā)現(xiàn)賣了以后經(jīng)營很混亂，原因在于很多投資者回報期望值太高，一年百分之七、八的回報率都不滿意。 小店優(yōu)先 。因不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對接，才能掌握。萬達(dá)將卸貨區(qū)全部安排在地下，不和地面爭位臵。 交通體系 。忌諱有死角，寧可使用率降低一點也要做到路路相通，且進(jìn)來的人容易看到垂直交通體系。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。 招商在前能節(jié)省巨大的投資。 2 開發(fā)商誤區(qū) 做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達(dá)，房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式： 先做規(guī)劃設(shè)計，建一半甚至建成了再招商，主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價格。 業(yè)態(tài)調(diào)整與人群的動態(tài)適應(yīng) 。寧波萬達(dá)并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，選址原因是位于新規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。購物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因購物中心停車位最少是幾百個，多的幾千個，對交通影響非常大。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購物中心自身建設(shè)規(guī)模和體量。 根據(jù)訂單商業(yè)模式，與住宅開發(fā)不同的是，萬達(dá)要考慮主力經(jīng)營商的意見，而并非刻意向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移 萬達(dá)廣場從市中心核心商圈向副中心和外圍轉(zhuǎn)移的原因 萬達(dá)廣場的選址未照搬發(fā)達(dá)國家在郊區(qū)選址慣例，而主要考慮中國人的消費心理： 亞洲人、中國人好熱鬧不喜歡冷清，購物中心基本都在城區(qū) 中國人去購物中心不完全是購物，還有情感交流，把逛街當(dāng)成快樂的事情。 1 萬達(dá)廣場的選址：集中于城市核心區(qū)或未來城市拓展區(qū)。 ?購中心 “ 四大功能 ” 為 購物、休閑、運動、交際。規(guī)模體量要求最佳，不求最大，比較效益目標(biāo)優(yōu)先。現(xiàn)狀人口少不要緊，預(yù)計幾年后會怎么樣。 萬達(dá)廣場模式的四個運作環(huán)節(jié)說明 三點一線定位 提前招商 規(guī)劃環(huán)節(jié) 業(yè)態(tài)調(diào)整及管理 結(jié)合中國實際，選擇中心城區(qū)開店。 2023年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長投的弊端顯現(xiàn)，國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，資金鏈變得緊張。 銷售散鋪劣勢 ：商鋪銷售需要三權(quán)分離。 假如總投資 5億元， 7%的回報率，住宅賣了 2億元，剩下 3億元作為租金回收，加起來，回報率 12%，就可以了。 有金融支持的情況下，萬達(dá)模式的融資主要通過整合以下三個渠道實現(xiàn) “ 低成本拿地 ” “ 訂單商業(yè)預(yù)收租金 ” “ 先建銷售型物業(yè)后造持有型商業(yè) ” 基金：成立麥格里萬達(dá)中國基金，得到優(yōu)良評級后，在海外發(fā)債只要募資 %的成本。廣場一旦運營，商家不管開不開業(yè)，進(jìn)不進(jìn)場都必須付租金 聯(lián)合協(xié)議 共同參與 平均租金 先租后建。即將全國的城市分三等租金（北京上海廣州深圳為第一等，省會等二線城市算第二等），事先約定租金水平，改變分別主力談判對發(fā)展速度的制約