【正文】 市場、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等）； ? 物業(yè)產(chǎn)品分析（鋪面或鋪位、開間、進(jìn)深、樓層）； ? 市場分析（租金、租期、優(yōu)惠辦法）。 ? 如商鋪的分類主要有：商業(yè)街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設(shè)施商鋪、街鋪和鋪位；而不同分類需要不同的業(yè)態(tài)組合，餐飲、百貨、電子、服裝等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都是需要重點考慮的問題。 ? 商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，不僅要把握商業(yè)運行規(guī)律，還要對各種資源進(jìn)行有效整合。 :34:0412:34Feb236Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 下午 12時 34分 :34February 6, 2023 1行動出成果，工作出財富。 12:34:0412:34:0412:342/6/2023 12:34:04 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 6日星期一 下午 12時 34分 4秒 12:34: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , February 6, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 6日星期一 12時 34分 4秒 12:34:046 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 6日星期一 下午 12時 34分 4秒 12:34: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :34:0412:34Feb236Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 6日星期一 12時 34分 4秒 12:34:046 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 12:34:0412:34:0412:34Monday, February 6, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 下午 12時 34分 4秒 下午 12時 34分 12:34: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :34:0412:34:04February 6, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 6, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/6 93 核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)項目的招商風(fēng)險 2023/2/6 94 實戰(zhàn)兵法一、商業(yè)地產(chǎn)招商分析 2023/2/6 95 ? 商業(yè)地產(chǎn)看起來容易做起來難的專業(yè)！ ? 商業(yè)地產(chǎn)是一個非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、市場調(diào)查、立項定位，還需要專業(yè)的營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務(wù)。 2023/2/6 90 ? 商業(yè)定位 ? 在對項目進(jìn)行商業(yè)定位時，要充分考慮到項目所在區(qū)域的消費習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點的東西，只有定位準(zhǔn)確，才能在招商過程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制定招商計劃，免做許多無用之功。需進(jìn)行兩方面的調(diào)查，它們決定著項目的發(fā)展和前程。 ? 招商執(zhí)行要強(qiáng)化 “ 言必行，行必果 ” ，推行招商負(fù)責(zé)制。 2023/2/6 85 ? 缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念 ? 很多開發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區(qū)。 ? 招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。 2023/2/6 82 ? 招商期望值過高 ? 期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。 ? ②項目主要利潤來源 ? 中小店的鋪位租金往往是主力店的 26倍，有的甚至更多，其租金總和是項目的主要利潤來源?？蓮浹a(bǔ)主力店群租金低，投資回收期長而導(dǎo)致的前期收益不盡人意。 ? 招商時間長 ? 商業(yè)地產(chǎn)的招商時間相對較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。 ? 由于招商難度大，這就要求招商過程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入駐的搶手局勢等等； 2023/2/6 74 ? 在招商前期，主力店的招商工作異常艱難，知名度較高的主力店一般會大受商業(yè)物業(yè)的歡迎，其在某一區(qū)域內(nèi)選址的機(jī)會也較多，因而要在了解競爭對手之后制定出吸引其入駐的條件和談判策略，并爭取同時分別與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件。 2023/2/6 71 ?（ 4）是營運商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗，使招商難度進(jìn)一步提高。 ? （ 2）裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐。 2023/2/6 66 ? 招商的時間 ? 地產(chǎn)商業(yè)的招商時間相對較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。 ? 其中的第二點顯得很重要。 2023/2/6 64 ? 引入大型的主力商店群成功經(jīng)營的主力店對購物中心的成功經(jīng)營有很大的促進(jìn)作用。 2023/2/6 61 （ 2） 知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商。 ? 統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。 2023/2/6 58 ? （ 7）特殊商戶招商優(yōu)惠原則。 ? 核心主力店的招商對整個商業(yè)地產(chǎn)的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。 ? 簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。 ? 業(yè)態(tài)比例是零售、餐飲、娛樂 55： 20： 25是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，招商要注意維護(hù)和管理好這個經(jīng)營比例。 2023/2/6 49 ? 商業(yè)經(jīng)營管理建立團(tuán)隊前期介入 ? 商業(yè)經(jīng)營管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營、推廣多個階段性工作，這就要求發(fā)展商必須建立經(jīng)營管理團(tuán)隊，從項目開始動作之初就深入市場和項目。 ? 開發(fā)商業(yè)就必須了解商業(yè)，一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本規(guī)律，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計者按業(yè)態(tài)量向定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的 “ 捷徑 ” 。 2023/2/6 44 ? 相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，既無經(jīng)驗可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計體系，給出商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計造成了一定的障礙。 2023/2/6 40 ? 商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入專業(yè)化運作體系，把握幾個重要環(huán)節(jié) 2023/2/6 41 ? 商業(yè)地產(chǎn)定位必須同時滿足銷售與經(jīng)營兩個條件 ? 商業(yè)地產(chǎn)作為不動產(chǎn)長期持有經(jīng)營時 ? 其經(jīng)營定位是比較單純的 ? 商業(yè)地產(chǎn)一旦要分割銷售 ? 就必須在滿足經(jīng)營條件的同時 ? 還要滿足銷售條件 ? 這就是商業(yè)地產(chǎn)以銷售為前提的特殊性。 2023/2/6 36 ? 首先確定我們零售商我們商業(yè)目標(biāo)在哪里？ ? 我們需要多少主力店？ ? 怎么規(guī)劃這些主力店的位置？