【正文】 包單位的管理現(xiàn)狀分析 二、國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國(guó)內(nèi)工程總承包商的總體概況： ◆ 建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資 本低，資信差，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過(guò)場(chǎng) 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長(zhǎng)，人員多，但監(jiān)理 費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售代理費(fèi)，顯示出 行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 ◆ 監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有 待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過(guò)高制約 監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 建設(shè)部 建市 【 2023】 189號(hào)文 《 房屋建筑 工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行） 》 監(jiān)理旁站前的： “ 三查兩問(wèn)一核對(duì) ” 監(jiān)理旁站過(guò)程的： “ 一核查三監(jiān)督 ” 監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的是點(diǎn)還是區(qū)域？ 哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？ 如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？ 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 監(jiān)理公司對(duì)房地產(chǎn)成本和質(zhì)量的影響 ： ◆ 監(jiān)理公司選擇對(duì)房地產(chǎn)成本的影響： 監(jiān)理費(fèi)用在房地產(chǎn)成本中所占比例較小， 目前監(jiān)理費(fèi)在不同城市、不同項(xiàng)目不同， 大約 5～ 20元 /㎡ ，占建安費(fèi) ～ %， 占售價(jià)的 %。對(duì)監(jiān)理 公司人員進(jìn)行月度評(píng)價(jià)考核 ◆ 對(duì)監(jiān)理公司的監(jiān)督重點(diǎn)在于其管理體系， 甲方項(xiàng)目工程部應(yīng)通過(guò)不少于 30%的施工 工序檢查檢驗(yàn)施工方及監(jiān)理方的管理體系 ◆ 工程承包方的協(xié)調(diào)、成本管理應(yīng)以甲方 管理為主 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 二、工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 三、工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) 四、項(xiàng)目成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程管理定位的誤區(qū)： ◆ 房地產(chǎn)的工程管理，很多的現(xiàn)在是充當(dāng)傳 統(tǒng)施工管理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等 職能，對(duì)于工程質(zhì)量，要么自己親歷親為 的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理， 沒(méi)有充分發(fā)揮 “ 系統(tǒng)協(xié)調(diào) ” 的職能 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 影響工程質(zhì)量的主要因素（前三位） 監(jiān)理公司未有效監(jiān)管理（ 74%） 技術(shù)管理不足（ 64%） 工期過(guò)短（ 62%） 影響工程進(jìn)度的主要因素（前三位） 設(shè)計(jì)變更過(guò)多（ 72%） 施工計(jì)劃不合理（ 70%） 營(yíng)銷部門影響（ 48%） ◆ 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員所做的問(wèn)卷調(diào)查分析 影響成本的主要因素（前三位） 設(shè)計(jì)不合理（ 67%） 設(shè)計(jì)變更過(guò)多（ 66%） 設(shè)計(jì)方案未充分論證（ 57%） 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 成品質(zhì)量 操作工人 項(xiàng)目經(jīng)理 監(jiān)理公司 甲方工程部 班組長(zhǎng) 質(zhì)檢負(fù)責(zé)人 質(zhì)檢人員 項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理 技術(shù)負(fù)責(zé)人 10萬(wàn)平方米 共計(jì) 140個(gè)班組 10萬(wàn)平方米 共計(jì) 16個(gè)質(zhì)檢 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 真正的工程質(zhì)量是在施工班組的手中實(shí)現(xiàn) 的，甲方工程管理人員的配備不可能達(dá)到 班組 ◆ 項(xiàng)目承包制下總承包單位 “ 以包帶管 ” 現(xiàn) 象嚴(yán)重，其自身質(zhì)保體系大多無(wú)法保證工 程質(zhì)量 ◆ 總承包單位 不了解也不關(guān)心房地產(chǎn)的市場(chǎng) 標(biāo)準(zhǔn)、客戶標(biāo)準(zhǔn)、部品標(biāo)準(zhǔn)、成本控制要 求，無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào)甲分包及甲供材 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ■ 房地產(chǎn)工程管理的定位： ◆ ， 實(shí)際結(jié)果與最終需求的 符合性，付款 提要求 審核◆ 發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、 政府部 門的理解有很大不同 ◆ 分包管理在甲方要求明確的前提下，應(yīng)主 要以總承包單位為主 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 提要求的目的： 通過(guò)提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施 工單位的管理能力，從而保證工程目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn) ◆ 提什么要求： 管理標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)保體系要求、進(jìn)度、成本控 制要求、總分包配合要求等） 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì) 量控制措施、質(zhì)量檢驗(yàn)要求等） 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 提要求的時(shí)間： 從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開(kāi)始，到 招標(biāo)文件，招標(biāo)答疑、回標(biāo)質(zhì)詢、評(píng)標(biāo)定 標(biāo)的全過(guò)程 ◆ 提要求的方式： 招標(biāo)文件、合約文件、考察評(píng)標(biāo) 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ■ 工程質(zhì)量不是只由現(xiàn)場(chǎng)施工管理決定的 ◆ 房地產(chǎn)專業(yè)分工的細(xì)化，開(kāi)發(fā)節(jié)奏的加快 讓工程質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過(guò)程呈現(xiàn)多專業(yè)、多部 門協(xié)同流水作業(yè)的形態(tài) 投資分析 工程施工 產(chǎn)品定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 銷售實(shí)現(xiàn) 營(yíng)銷策劃 客戶服務(wù) 物業(yè)服務(wù) 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 設(shè)計(jì)階段很少考慮工程質(zhì)量通病的防治， 傳統(tǒng)理念大多集中在嚴(yán)格按施工規(guī)范、 按施工工藝規(guī)程施工就能夠保證工程質(zhì)量 沒(méi)有考慮到工程質(zhì)量的遞減和手工操作的 偏差，沒(méi)有通過(guò)設(shè)計(jì)上的強(qiáng)化設(shè)計(jì)保證工 程質(zhì)量 房地產(chǎn)工程管理的理念及定位 ◆ 設(shè)計(jì)對(duì)一些構(gòu)造形式復(fù)雜的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，往 往采用引注方式。 這時(shí)，砌筑工作剛剛展開(kāi)。聽(tīng)成本還是聽(tīng)市場(chǎng)？ 客戶支付能力檔次 高檔次高總價(jià) VS低檔次高總價(jià) 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 容積率： ◆ 產(chǎn)品類型： ◆ 區(qū)位 檔次 交通方式： 聽(tīng)規(guī)劃還是聽(tīng)市場(chǎng)？ 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 車位配置 ◆ 家庭結(jié)構(gòu)、生活方式： 戶型細(xì)節(jié) ◆ 愛(ài)好品位： 建筑形象 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 容積率： 限高： 6層 建筑密度： 30％ 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 容積率與利潤(rùn)率的測(cè)算 容積率 單價(jià) 總利潤(rùn) 利潤(rùn)率 建筑形式 方案一 4500元 /㎡ 12150萬(wàn)元 33% 花園洋房 方案二 5500元 /㎡ 12375萬(wàn)元 41% 疊拼 方案三 7000元 /㎡ 9450萬(wàn)元 32% TOWNHOUSE 方案四 12500元 /㎡ 8438萬(wàn)元 28% 獨(dú)棟別墅 疊拼具有與低層（四層）板樓相似（甚至更高）的容積率，且因?yàn)轭愃?TOWNHOUSE，售價(jià)也更高 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 設(shè)計(jì)階段成本控制的薄弱環(huán)節(jié)： ◆ 設(shè)計(jì)階段的成本管理缺乏管控 ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段： 規(guī)劃指標(biāo)分析，產(chǎn)品參數(shù)控制（如門窗比 例、公攤面積、配套指標(biāo)），設(shè)備系統(tǒng)檔 次、土方平衡方案，市政配套方案等 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段： 建筑、結(jié)構(gòu)參數(shù)控制（層高、地基處理形 式、結(jié)構(gòu)形式，荷載取值，配筋要求等） 設(shè)備系統(tǒng)、參數(shù)控制 工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié)