【正文】 如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸 現(xiàn)代工程管理體系的破解之道 2023年 6月 30日 南京 提出工程管理瓶頸的背景 中國的工程管理缺少技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？ 提出工程管理瓶頸的背景 房地產(chǎn)的工程建設(shè)中有多少高新科技嗎？ 提出工程管理瓶頸的背景 都在管理工程質(zhì)量。為什么還會出現(xiàn)問題？ 甲方工程部 監(jiān)理公司 施工單位 提出工程管理瓶頸的背景 對國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者進(jìn)行走訪，以及部分媒體所做的市場反饋調(diào)查?？蛻魧Ψ康禺a(chǎn)工程質(zhì)量的滿意度，是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、營銷、工程三大業(yè)務(wù)體系中最低的 房地產(chǎn)工程管理面臨的主要問題 一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題 二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求 三、外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量問題引起業(yè)主的投訴及索賠 ◆ 萬科 “ 金色雅筑 ” 項(xiàng)目的 “ 漏水門 ” 和 “ 隔 音門 ” 事件 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量問題引起業(yè)主的投訴及索賠 ◆ 中海 “ 文華熙岸 ” 項(xiàng)目被政府質(zhì)量監(jiān)督部門 列入 “ 黑名單 ” 事件 ◆ 保利 “ 西子灣 ” 項(xiàng)目的 “ 拒收門 ” 事件 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進(jìn)度滯后引起的延期開盤及交付 ◆ 金地 “ 格林小鎮(zhèn) ” 因市政、道路、園林景觀 工程組織不當(dāng)，延期交付引起業(yè)主投訴及索 賠 ◆ 萬科 “ 四季花城 ” 因冬施組織問題，延期交 付引起業(yè)主投訴及索賠 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程成本突破引起的項(xiàng)目經(jīng)營利潤下降 ◆ 復(fù)地 “ 國際公寓 ” 因規(guī)劃、定位產(chǎn)生的時(shí)間 成本造成項(xiàng)目經(jīng)營利潤下降 ◆ 萬科 “ 萬科紫臺 ” 項(xiàng)目因地下水位和抗浮水 位的逆向偏差造成項(xiàng)目經(jīng)營利潤下降 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程招標(biāo)合約不嚴(yán)謹(jǐn)造成管理難度加大 ◆ SOHO中國 “ SOHO尚都 ” 項(xiàng)目因總包單位 與幕墻安裝單位分工、配合要求約定不清， 造成項(xiàng)目工程管理難度加大 ◆ 珠江地產(chǎn) “ 珠江駿景 ” 項(xiàng)目因道路景觀與市 政管井標(biāo)高配合要求約定不清，造成項(xiàng)目工 程管理難度加大 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 質(zhì)量、進(jìn)度、成本失衡造成管理混亂 ◆ 正確看待質(zhì)量、進(jìn)度、成本之間的平衡關(guān)系 成本 進(jìn)度 質(zhì)量 最佳 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ◆ 樁基：成樁后 28天達(dá)到齡期，開始試樁 ◆ 合理的施工技術(shù)間歇必須考慮 ◆ 砼：混凝土澆搗后強(qiáng)度達(dá)到 能上人 ◆ 加氣塊砌筑： 1天砌筑高度不得超過 ， 2天砌完， 7天后頂磚， 15天后（含頂磚時(shí) 間）才能開始粉刷 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ◆ 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔 5天 ◆ 合理的施工技術(shù)間歇必須考慮 ◆ 防水：表干時(shí)間（聚氨酯 8h， JS涂膜 4h）和 實(shí)干時(shí)間（聚氨酯 24h， JS涂膜 8h） ◆ 地坪：養(yǎng)護(hù) 7天后才能上人 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 與外部資源的角色定位、分工不清 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要任務(wù)是什么？ 組織？ 監(jiān)督？ 協(xié)調(diào)？ 房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求 一、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景 二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程進(jìn)度的要求 四、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程成本的要求 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變 ■ 行業(yè)競爭加劇引起的經(jīng)營模式的演變 以生產(chǎn)為 中心 以銷售為 中心 以利潤為 中心 以客戶為 中心 統(tǒng)建房時(shí)代 及房地產(chǎn)初期 促銷、廣告 包裝、差異化 提高效率 降低成本 客戶導(dǎo)向的 產(chǎn)品、服務(wù)體系 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變 ■ 業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高 ◆ 對功能的嚴(yán)格檢查 ◆ 對觀感的高度重視 ◆ 對細(xì)節(jié)的認(rèn)真查驗(yàn) ◆ 對合理性、舒適性的追求 ◆ …… 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)品牌化建設(shè)引起的演變 非忠誠業(yè)主 差距 （某個(gè)細(xì)節(jié)上） 品牌期待 符合或超越 （每個(gè)細(xì)節(jié)上） 問題處理 銷售過程 規(guī)劃設(shè)計(jì) 問題處理 工程質(zhì)量 問題處理 物業(yè)管理 問題處理 忠誠業(yè)主 品牌形象 /廣告宣傳業(yè)內(nèi)口碑 /朋友介紹 看房 購買 收樓 居住 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義： ◆ 強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ◆ 強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果 ◆ 強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的誤區(qū)： ◆ 我國的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有缺陷嗎？ ◆ 設(shè)計(jì)圖紙能夠符合客戶需求嗎？ ◆ 符合現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范要求的圖紙有缺陷嗎？ 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量管控的重點(diǎn) ◆ 人：質(zhì)量意識、質(zhì)量管理能力、技術(shù)技能 ◆ 料：材料采購、材料驗(yàn)收、材料管理 ◆ 法：技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測 手段、施工組織設(shè)計(jì) ◆ 機(jī)：合理選配、使用維護(hù) ◆ 環(huán)：外部環(huán)境、氣候環(huán)境、工序環(huán)境 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 ◆ 廚房布置不當(dāng)，影響洗、切、炒的流線 ◆ 地漏的返味 ◆ 空調(diào)室外機(jī)的噪音 ◆ 外保溫的冷橋與結(jié)露 ◆ 私家花園內(nèi)的井蓋 ◆ 玄關(guān)設(shè)置過小 ■ 新形式下更注重產(chǎn)品的功能性、舒適性等細(xì)節(jié) 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 ◆ 小尺度 衛(wèi)生間布置不當(dāng) ◆ 戶與戶之間的對視干擾 ◆ 廚房煙道的串味 ◆ 小區(qū)入口的人、車分流 ◆ 戶內(nèi)的隔音 ◆ 地漏的防水節(jié)點(diǎn)處理 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 廚房的常見問題： 廚房布置造成業(yè)主使用功能不完善 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 燃?xì)獗砑霸钆_布置沖突，管線設(shè)計(jì)時(shí)缺乏有效控制 廚房的常見問題： 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 一層餐廳的上部是二層的衛(wèi)生間 除了一個(gè)南向臥室外，其余三個(gè)都是北向 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 灌縫細(xì)石混凝土水泥砂漿防水層找平層結(jié)構(gòu)層圖 屋面落水管雨水口： 防水層未粘進(jìn)雨水斗內(nèi)或防水層出現(xiàn)破裂 細(xì)石混凝土出現(xiàn)收縮裂縫或澆搗不密實(shí) 找坡不夠 匯水區(qū)直徑不夠 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量的要求 外墻穿墻螺桿孔 容易忽視的穿墻螺桿： 施工單位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。即使采用細(xì)石混凝土