房地產(chǎn)企業(yè)融資技巧及風險管理(39(文件)
【正文】 ? 中外比較 就集合信托資金產(chǎn)品來說，委托人在購買資金信托產(chǎn)品之后，取得信托受益權，但喪失了對資金的控制權，其收益完全有賴于信托公司的投資操作，如不考慮投資者對信托公司的依賴程度，投資者的利益一定程度上將有賴于信托公司的信息披露。新的公司上市規(guī)則似乎放寬了上市限制，但券商等中介機構(gòu)將承擔完全責任，極大限制了暗箱操作。 ? 海外上市方面，以香港聯(lián)交所的規(guī)定，三年業(yè)績規(guī)定的扣除非主管業(yè)務后的凈利潤絕對數(shù)，前兩年累計不少于 3000萬港元，最近一年不少于 2023萬元。 ? 上海復地成功地于 2023年 2月在香港上市，某一程度的說明了投資者已經(jīng)突破了這一種心理障礙。 ? 上市集資 ? 有的認為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適合上市，因為沒有長期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 ? 銀行貸款現(xiàn)階段從緊，其對項目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的要求，不是大多數(shù)開發(fā)商短期內(nèi)能夠達到的。而當年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加了近 2023億元。 除開發(fā)商直接銀行直接貸款外，在建筑企業(yè)墊資和預售款中都有相當多的銀行貸款。王洪 清華大學經(jīng)濟管理學院 房地產(chǎn)投融資決策及其風險管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management ? 一項商業(yè)行為的目標可能往往包括： ? 使股東的財富人長遠來說達到最大 ? 短期的財務目標，比如現(xiàn)金流的要求 ? 或者非金融性質(zhì)的目標，例如 ? 友好工作環(huán)境，機會均等的雇傭政策 ? 困難的時期留住高素質(zhì)的雇員 ? 擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn) ? 擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商 ? 開發(fā)商的目標： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項目上，與其它可選投資比較時必須考慮到風險因素并作適當?shù)恼{(diào)整 ? 投資家的目標： 以小于其內(nèi)在價值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價格來購買不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)證券 ? 計算程式 ? 估計毛租金 ? 減去估算的空置損失 ? 加上其它收入 ＝實際的總收入 ? 減去運營費用 ＝凈運營收入或“ NOI” ? 減去債務還本付息 ＝稅前現(xiàn)金流（“ BTCF”） ? 把抵押償還本金加到 BTCF上 ? 減去折舊 ＝須納稅的收入 ? 減去應繳稅金或者加上節(jié)省的稅款 ＝稅后現(xiàn)金流（“ ATCF”） 應對上述各項參數(shù)投資期 5到 10年的變化進行估測 ? 重要的金融比率（用于決定投資的可行性） ? 毛租金乘數(shù) ? 貸款價值（ LTV）比 ? 債務覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點 ? 費用比 ? 稅前股本回報率 ? 稅后股本回報 ? 資產(chǎn)回報 ? 內(nèi)部回報率 ? 轉(zhuǎn)售價格 ? 有關財務杠桿和運營的比率（用于風險管理） ? 貸款價值比率 ? 債務覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡
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