房地產(chǎn)企業(yè)融資技巧及風(fēng)險(xiǎn)管理(39-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 常見(jiàn)評(píng)估方法 ? 成本法 ? 比較法 ? 收益法（還原法） ? 剩余法 ? 實(shí)際應(yīng)用 ? 主要考慮因素： ? 項(xiàng)目，有關(guān)各方，投資環(huán)境，投資過(guò)程 ? 主要投資形式： ? 土地，開(kāi)發(fā)，運(yùn)營(yíng)物業(yè) ? 投資策略 ? 從投資量來(lái)說(shuō)，以美國(guó) 90年代的投資價(jià)值為例主要有四類(lèi)資產(chǎn)形式： ? 現(xiàn)金、股票、債券、不動(dòng)產(chǎn) 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish ? 每一類(lèi)資產(chǎn)都有其各自不同的特點(diǎn)，包括不同的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。到目前為止用于房地產(chǎn)投資的信托計(jì)劃可歸納為下列四種方式：債權(quán)、股權(quán)、準(zhǔn) REIT、財(cái)產(chǎn)信托。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市”的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。 ? 在國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開(kāi)”的慣例，一個(gè)是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70%。 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強(qiáng)，比如全國(guó)房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長(zhǎng)很快，但 2023全年募集的資金不超過(guò) 100億元。王洪 清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management ? 一項(xiàng)商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括： ? 使股東的財(cái)富人長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)達(dá)到最大 ? 短期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求 ? 或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如 ? 友好工作環(huán)境，機(jī)會(huì)均等的雇傭政策 ? 困難的時(shí)期留住高素質(zhì)的雇員 ? 擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn) ? 擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商 ? 開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項(xiàng)目上，與其它可選投資比較時(shí)必須考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 ? 投資家的目標(biāo)： 以小于其內(nèi)在價(jià)值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)證券 ? 計(jì)算程式 ? 估計(jì)毛租金 ? 減去估算的空置損失 ? 加上其它收入 ＝實(shí)際的總收入 ? 減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ＝凈運(yùn)營(yíng)收入或“ NOI” ? 減去債務(wù)還本付息 ＝稅前現(xiàn)金流（“ BTCF”） ? 把抵押償還本金加到 BTCF上 ? 減去折舊 ＝須納稅的收入 ? 減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款 ＝稅后現(xiàn)金流（“ ATCF”） 應(yīng)對(duì)上述各項(xiàng)參數(shù)投資期 5到 10年的變化進(jìn)行估測(cè) ? 重要的金融比率（用于決定投資的可行性） ? 毛租金乘數(shù) ? 貸款價(jià)值（ LTV）比 ? 債務(wù)覆
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