房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收的風(fēng)險(xiǎn)防范及納稅籌劃(文件)
【正文】 法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 ? 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 ? 拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ? 拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人） ? 1）貨幣補(bǔ)償 ? 2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 取得土地使用權(quán) ? 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平米，市場售價(jià) 8000元，土地成本 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000萬元，總可售面積 8萬平米。 ? 涉及稅務(wù)問題 ? 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)意； ? 2）契稅及拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出； ? 3）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意 ? 問題。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等（包括內(nèi)外裝飾 國稅函 [1998]53） ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同 ? 2）取得發(fā)票是否合規(guī) ? 3）虛開發(fā)票遺留問題 ? 4）所得稅無分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可以用建筑面法 ? 5）對(duì)單位建安成本的掌控 ? 6）工程結(jié)算和竣工結(jié)算（ 是否包含勞保費(fèi) ） 項(xiàng)目施工建設(shè) 七、配套設(shè)施費(fèi) ? 指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ?聯(lián)建需要就以房換地和以地?fù)Q房行為繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅。 ?（分期開發(fā)的可以分期驗(yàn)收） 竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié) ?二、財(cái)稅事項(xiàng) ?會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理 ?所得稅業(yè)務(wù)的處理（完工條件） ?土地增值稅清算條件 現(xiàn)房銷售 ?一、現(xiàn)房銷售條件 ?預(yù)售的條件 ?項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收 現(xiàn)房銷售 ?二、會(huì)計(jì)核算處理 ? 會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件 ? 原來預(yù)售商品房結(jié)轉(zhuǎn)的核算 ? 現(xiàn)房銷售的核算 現(xiàn)房銷售 三、 營業(yè)稅的處理 ?營業(yè)稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間 ?營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù) ?營業(yè)稅視同銷售 ?原來預(yù)售商品房的處理 ?現(xiàn)房銷售的處理 現(xiàn)房銷售 ?四、所得稅處理： ?所得稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間 ?所得稅計(jì)稅依據(jù) ?不同銷售方式所得稅收入確認(rèn) ?所得稅視同銷售 ?原來預(yù)售商品房的處理 ?現(xiàn)房銷售的處理 現(xiàn)房銷售 ?五、土地增值稅處理： ?土地增值稅清算條件 ?土地增值稅納稅義務(wù) ?土地增值稅視同銷售 ?土地增值稅計(jì)算 ?土地增值稅清算注意事項(xiàng) 現(xiàn)房銷售 ?六、不交稅及免稅規(guī)定 ?營業(yè)稅：財(cái)稅 [2023]國稅發(fā)[2023]1 19 16 14 22 520 ?所得稅 ?土地增值稅 ?契稅
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