易居-南昌路通城邦地產(chǎn)項目營銷推廣策略報告(文件)
【正文】 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023上半年人均消費支出增幅 人均可支配收入增幅?前面我們列舉過，近二年南昌市房價的上漲幅度約為每年 15%左右，而南昌市居民的人均可支配收入的漲幅平均為 20%左右，房價收入比約為 9： 1，基本還處于居民可承受的合理范圍。 0 5 0 6 年南昌四縣商品房銷售面積情況 ( 萬平米 )010203040506070南昌縣 5 1 . 2 3 5 . 0 4 6 7 . 0 7 5 6 . 6 8新建縣 9 . 4 6 1 4 . 2 2 1 3 . 1 5 1 4 . 2 7進(jìn)賢縣 4 . 6 7 7 . 8 7 . 9 2 8 . 4 205 年上半年 05 年下半年 06 年上半年 06 年下半年南昌縣年銷量 漲幅高達(dá) % 0 5 0 6 年南昌四縣商品房銷售金額情況 ( 萬平米 )050000100000150000南昌縣 9 7 3 9 2 . 7 9 7 3 2 4 7 . 5 5 1 4 4 2 8 1 . 0 8 1 4 1 7 6 4 . 7新建縣 18152 29450 29305 32996進(jìn)賢縣 7 3 2 1 . 9 2 8 8 9 1 . 6 6 7 7 3 2 2 . 6 7 3 1 1 1 4 5 . 1 905 年上半年 05 年下半年 06 年上半年 06 年下半年南昌縣年銷售 金額漲幅 % 房產(chǎn)市場銷售情況 南昌縣近兩年商品房價格走勢情況05001000150020232500300035000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%價格 ( 元 / 平 ) 1 9 0 2 . 2 2 0 9 0 . 4 2 1 5 1 . 2 2 5 0 1 . 1 4 2962漲幅 6 . 7 0 % 9 . 9 0 % 2 . 9 0 % 1 6 . 3 0 % 1 8 . 4 0 %05 年上半年 05 年下半年 06 年上半年 06 年下半年 07 年上半年0 5 0 6 年南昌四縣商品住宅銷售均價( 元/ 平米)50010001500202325003000南昌縣 1 7 9 6 . 6 5 1 9 9 9 . 9 7 2 1 0 9 . 2 1 2 4 4 2 . 4 6新建縣 1 6 2 7 . 7 2 1940 2 0 5 6 . 0 1 2 1 7 1 . 6 8進(jìn)賢縣 8 4 3 . 7 2 7 7 2 . 2 2 9 1 6 . 5 1 0 9 1 . 9 1安義縣 9 5 2 . 4 7 1 0 7 8 . 2 1 1 1 5 7 . 3 3 1 0 2 3 . 9 505 年上半年 05 年下半年 06 年上半年 06 年下半年? 價格也穩(wěn)步上升， 漲幅超過全市水平，版塊價值已被全面拉升，在四縣中甚至比開發(fā)較早的新建縣都以較大優(yōu)勢領(lǐng)先。 在同質(zhì)化嚴(yán)重的年代 在克隆模仿風(fēng)盛的年代 我們?nèi)绾瓮粐? 我們?nèi)绾瘟盥吠ㄆ放颇芰? 最大地增值 如何在現(xiàn)有的市場形象上突破 如何提升售價，增加效益 如何提速，增加市場影響力 如何塑造一個鮮明形象，令項目成為發(fā)展商的代表作， 為日后發(fā)展其它項目奠下穩(wěn)扎基石 要解決的核心問題 市場分析 房地產(chǎn)宏觀市場 房產(chǎn)市場供應(yīng)情況 2023 年 2 0 0 7 年南昌市商品房建設(shè)及銷售情況 ( 萬平米 )050010001500施工面積 6 6 0 . 3 1067 1179 1 3 4 1 . 0 6 696竣工面積 1 3 4 . 0 3 261 413 4 2 7 . 5 6 ——2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 1 5 月2023 年 2 0 0 7 年南昌市商品房開發(fā)投資情況 ( 億元 )6 0 . 18 5 . 21 1 0 . 1 23 6 . 6 21 1 0 . 7 50501001502023年 2023年 2023年 2023年 2023年16月? 近幾年，南昌市的商品房開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，從開工及竣工面積也可看出，商品房供量穩(wěn)定。 房產(chǎn)市場銷售情況 2023 年 2 0 0 7 年商品房銷售情況020040060000 . 20 . 40 . 60 . 8銷售面積 3 3 0 . 7 3 3 8 8 . 9 3 4 0 9 . 9 4 6 5 . 8 3 2 2 . 7增幅 —— 1 7 . 6 0 % 5 . 4 0 % 1 3 . 6 0 % 4 4 . 0 0 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年上半年2 0 0 4 2 0 0 7 年商品房價格走勢010002023300040000%5%10%15%20%25%銷售價格 2457 2707 3269 3635增幅 2 . 9 0 % 1 0 . 2 0 % 2 0 . 8 0 % 1 1 . 3 0 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 1 6 月? 近年南昌市商品房銷售面積逐年增長，上半年更是銷售大旺，同比增幅 44%。 房產(chǎn)市場銷售情況 說明： 0607年土地供量情況 06年共出讓土地 ，至六月底剩余 37%左右 (約 2220畝 )的土地未動工開發(fā)； 07年上半年共出讓土地 ，約有 73%左右 (約 1110畝 )的土地未動工開發(fā)，兩年合計約 3330余畝待動工； 南昌縣象湖新城區(qū)目前尚有約 5000余畝土地尚未開發(fā)； 未來市場預(yù)測 南昌目前已出讓未動工土地分布城南( 不包含南昌縣城)63%青山湖2%市中心3%灣里7%昌北8%朝陽洲5%京東4%紅谷灘8%板塊 目前未開工面積 （畝） 昌北 朝陽洲 城南 紅谷灘 京東 青山湖 桑海開發(fā)區(qū) 市中心 灣里 ? 城南將成為未來三年的房產(chǎn)主戰(zhàn)場，已出讓未動工土地六成以上集中在城南 。 客戶研究 客戶研究 社會學(xué)因素： 買漲不買跌 影響 ?同樣以 06及 07年上半年的價格漲勢及銷量對比。 規(guī)劃提出，昌南綠城將建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)位于南昌縣北部，是南昌縣“北上”的新區(qū)。 中央商務(wù)區(qū)作為南昌縣的新區(qū)、核心區(qū)，其道路交通體系，與南昌縣的道路交通系統(tǒng)相融，且加強(qiáng)與南昌市的聯(lián)系，以形成高效的綜合交通性能。中央商務(wù)區(qū)的道路系統(tǒng)將分四個等級，即快速路、主干路、次干路和支路。規(guī)劃2023年前南昌縣撤縣設(shè)區(qū)，撤消蓮塘鎮(zhèn)、八一鄉(xiāng)、東新鄉(xiāng)、省良種場，合并設(shè)置蓮塘城區(qū)。 ⑤ 在雄溪河西側(cè)新建對外交通干線，在蓮塘組團(tuán)、富山組團(tuán)、象湖組團(tuán)之間穿越 ，北與南昌市沿江路相連，南接 105及 320國道，將過境交通從城市的組團(tuán)之間穿過。 目前銷售進(jìn)度 一、二期基本售完，目前銷售三期 一期 二期 三期 競爭對手 —— 璽園 璽園 主要戶型 二房（ 8287平米）、三房（ 113140平米）、四房（約 156平米）、復(fù)式（ 182185平米） 景觀特點 4
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