【正文】 同室 規(guī)劃管理室 高層領導 財務室成立項目小組掌握現(xiàn)場情況三通一平計劃簽訂水電協(xié)議審批審批NYN執(zhí)行三通一平上報資金使用計劃 審批N審批YN提供規(guī)劃圖紙編制小區(qū)開發(fā)實施計劃審圖；組織設計交底審批YN組織市政報裝審定市政建安合同委托監(jiān)理辦理開工手續(xù)包括招投標編制生產計劃組織開工項目部上報的項目資金使用計劃通常流于形式，靠高層領導隨機決策，使財務難以作好資金平衡審批YN審批NY開始PAGE 61預算合同室工程管理室招標單位 規(guī)劃室施工圖審查審核編寫招標文件和標的N 審批辦理招標登記、組織答疑Y高層領導工程招投標程序缺少高層領導審批，不利于總體成本控制開始提供圖紙及資料招標辦編寫招標文件和標的提供相關資料 資質審查 發(fā)放標書及圖紙NY資料匯集參與？ 開標、評標施工單位編投標價格確定中標單位參與？NNYY簽定合同中標單位項目招投標在文件準備和標的編制中缺少高層領導審批程序，不利于總體成本控制參與？YN提供技術條件PAGE 62預算合同室工程管理室招標單位 規(guī)劃室施工圖審查審核編寫招標文件和標的N 審批辦理招標登記、組織答疑Y高層領導設計圖紙缺乏技術審核，給后續(xù)的招投標、工程預算、項目建設等工作帶來更多的麻煩開始提供圖紙及資料招標辦編寫招標文件和標的提供相關資料 資質審查 發(fā)放標書及圖紙NY資料匯集參與？ 開標、評標施工單位編投標價格確定中標單位參與？NNYY簽定合同中標單位參與？YN提供技術條件由于圖紙審核太粗糟，給招投標及后續(xù)工作帶來麻煩，同時也影響了項目建設周期，增加了項目整體成本PAGE 63房屋進出庫現(xiàn)放在銷售中心，不利于開發(fā)部對資產的清查，容易導致資產流失客戶 銷售中心 規(guī)劃管理室 工程管理室 項目部 物業(yè)公司 辦公室 開發(fā)部領導 財務室房屋分類確定裝修標準 確定裝修標準列峻工計劃及交用時間表確定裝修標準計算入庫面積提供房屋位置及總體設計房地局測算面積最終核算商品房入出庫銷售文件準備價格制定辦理土地證銷售證購房意向售樓中心接待實地看房實地看房談判 配合 配合配合審定 NY 簽定預售 /購銷合同備案 備案交納購房款 收住房款房屋驗收交用接管辦理入住續(xù)下頁提供規(guī)劃用地許可證提供工程規(guī)劃許可證商品房入出庫不應放在銷售中心，建議進出庫管理放在信息中心統(tǒng)一管理PAGE 64目前開發(fā)部對客戶投訴處理程序過于煩瑣和復雜 ,不利于塑造 ZZ的品牌形象客戶 銷售中心 規(guī)劃管理室 工程管理室 項目部 物業(yè)公司 辦公室 開發(fā)部領導 財務室辦理入住存檔存檔移交文件存檔移交文件辦理產權使用良好YN處理投訴審批處理投訴 處理投訴 處理投訴 處理投訴對用戶的投訴處理時，各部門之間的推委現(xiàn)象嚴重，以至不能及時解決客戶投訴，從而影響企業(yè)形象，因此，為了塑造良好的品牌優(yōu)勢，必須加強客戶服務職能處理反饋信息PAGE 65導讀建議 業(yè)務流程 診斷 職能、職責 診斷 管理與組織診斷總論組織結構母子公司管理PAGE 66組織體制改革原則原 則?遵循現(xiàn)代企業(yè)制度 ： 產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學?符合房地產行業(yè)發(fā)展趨勢： 加強人力資源管理和財務管理的基礎上，重點提高市場應變能力、成本控制能力、資本運營能力 ?穩(wěn)定性與適應性相結合 ： 企業(yè)的組織結構需要相對的穩(wěn)定性，但同時也要有針對內外條件及環(huán)境變化而做相應調整的適應性 ?執(zhí)行與監(jiān)督相分離的原則 ： 必須建立一套監(jiān)督系統(tǒng)，為保證嚴肅性和公正性，監(jiān)督機構和執(zhí)行機構應該分開 ?統(tǒng)一指揮原則 ： 組織調整必須保證指揮有力，行動統(tǒng)一 ?權責利對等原則 ： 權責利必須三位一體，必須明確每個分子公司、每個部門及每個崗位的責任和權力 ,建立激勵和約束機制。?協(xié)調工作量大，易忽視企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略的研究，容易放松對資本運營的重視。PAGE 70對于銷售中心，方案四適合開發(fā)部目前的組織結構調整，方案二為開發(fā)部銷售中心發(fā)展方向利 弊方案一 ：房屋銷售權保留在開發(fā)部，對分公司考核成本。?銷售中心將面臨一定壓力；?開發(fā)部在處理分公司與銷售中心的關系時面臨著矛盾的選擇。方案四 ：房屋銷售權下放分公司，項目銷售經理由分公司選擇；銷售中心保留銷售策劃、手續(xù)辦理、跑證等工作；對分公司考核收入和成本。審查施工單位的施工組織設計方案和技術措施，審定建安、市政施工隊伍施工方案，組織招標文件和標的的編制工作，經開發(fā)部預算合同室與總工辦審核后，組織好具體的招標工作七、負責起草工程合同、工程監(jiān)理合同，非招標工程合同，工程洽商等并報開發(fā)部預算合同室和總工辦審定后完成具體簽訂和實施工作八、負責制定每月的工程實施進度計劃、統(tǒng)計報表、月度資金用款計劃，經開發(fā)部有關部門審定后進行撥款，并建立計劃、統(tǒng)計撥款臺帳九、負責召集有關部門，組織好工程竣工驗收工作，組織好小區(qū)整體移交工作，辦理房屋竣工入庫工作，負責辦理工程竣工后的委托管理、工程保修、維修工作十、在開發(fā)部銷售中心指導下，做好房屋銷售工作。 PAGE 83總經理辦公室主要崗位 /職能設置?負責總經理辦公室的管理工作?安排會議和重要活動?組織起草公司重要文件?負責外聯(lián)內協(xié)工作?督辦、檢查總經理辦公會決議的執(zhí)行情況?參與會議的組織并整理會議紀錄?起草以公司名義下發(fā)的文稿?批轉各種來往文件； 文件收發(fā)分檢、登記、傳閱、催辦?公司對外文件的登記、編號、送審和安排打印?公司印鑒及介紹信管理 辦公室主任 行政助理 公共關系 檔案管理?負責企業(yè)形象對外宣傳工作?負責政府、行業(yè)的關系協(xié)調? 商務往來處理，外事管理和接待工作?負責設計和推進企業(yè)文化建設?公司歷程與大事記錄?負責公司檔案管理工作，包括制定檔案管理制度?保證檔案的完好與安全?組織檔案鑒定工作，立卷歸檔工作?信訪和保密工作客戶投訴管理?負責公司客戶投訴管理工作?對客戶投訴進行協(xié)調，并監(jiān)督檢查客戶投訴執(zhí)行情況PAGE 84人力資源部主要職責?制定符合公司戰(zhàn)略發(fā)展總體目標相適應的人力資源長期、中期、年度規(guī)劃；?根據(jù)公司運行體系要求，完善公司管理架構，合理人員配置，進行職務分析并制定職位說明及有關人力資源管理制度；?組織和實施公司人力招聘、培訓、考核、激勵、薪酬、晉升等工作；?制定年度人力資源管理計劃并組織實施；?了解國家及地方勞動法律關系，處理勞資關系，辦理員工勞動合同、社會保障等工作。PAGE 87戰(zhàn)略發(fā)展部主要崗位 /職能設置?組織制定公司戰(zhàn)略，提出公司發(fā)展方向的決策性建議?負責公司法律事務管理?組織開展外引內聯(lián)工作，負責對外投資合作開發(fā)管理?制定和修訂公司戰(zhàn)略?對競爭對手、市場經濟情報進行收集、分析?對分 /子公司生產情況進行分析，撰寫分析報告?對分 /子公司的業(yè)務戰(zhàn)略進行審核并監(jiān)督實施戰(zhàn)略發(fā)展部部長 戰(zhàn)略計劃 法律事務 產權投資管理?負責公司法律事務、無形資產管理?為公司的經營管理和決策提供法律意見?參與公司重大經濟合同的談判、起草、簽約和驗收?負責合同審查?協(xié)助公司內 “普法”工作?制定公司對外經濟合作、多種經營發(fā)展的中長期規(guī)劃和年度計劃并監(jiān)督執(zhí)行?組織評價公司外資金項目，監(jiān)督合同執(zhí)行情況PAGE 88財務部主要職責?根據(jù)公司年度經營目標，組織和指導各職能部門 /分子公司編制財務預算；匯總各職能部門 /分子公司預算，組織編制公司財務預算、成本計劃、利潤計劃； ?監(jiān)督各職能部門 /分子公司預算執(zhí)行情況；根據(jù)公司經營情況，組織審核修正財務預算；?確定籌集資金方案，分子公司利潤上繳控制，分配和調度流動資金，資金運作效率分析，融資成本分析。PAGE 89財務部主要崗位 /職能設置?負責組織管理公司財務工作?組織編制公司公司年度財務預算、財務工作計劃?組織審核各事業(yè)部年度財務預算，并檢查、分析執(zhí)行情況?組織制定公司公司財務會計制度和會計核算辦法?負責公司資金的管理工作，籌措和調度資金?負責公司稅收工作?組織分子公司編制年度預算并審核?匯編公司公司年度預算?隨時審核分 /子公司預算執(zhí)行情況?分析分 /子公司財務業(yè)績報告，找到差異原因，對分 /子公司業(yè)績進行評定 財務部部長 預算管理 資金計劃 會計?執(zhí)行現(xiàn)金管理制度 ,審核銀行報銷憑證?公司日常現(xiàn)金報銷?執(zhí)行貨幣資金收支工作?辦理現(xiàn)金賃證錄入，登記固定資產臺帳?負責現(xiàn)金的安全保密工作?制作工資分錄，負責工資發(fā)放出納?設計合理避稅方案并上繳稅款?與當?shù)囟悇詹块T建立友好關系，及時獲取稅收政策信息?按規(guī)定日期上繳各項稅款?負責財產保險管理工作稅收管理?匯總分 /子會計報表，編制公司會計報表，撰寫財務報告?分析公司生產成本、資金周轉、利潤的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢等，對成本進行計量、結算?建立合同管理制度?核算各項收入，掌握房屋庫存情況?對內對外投資資金進行管理?評估公司融資需求，制定公司資金需求計劃；并辦理融資手續(xù)?核定子 /分公司年度資金計劃?定期提交資金狀況分析報告?資金撥付，建立撥付臺帳；?核對臺帳PAGE 90審計室主要職責負責對公司內各項經濟活動進行內部審計監(jiān)督，其工作如下：?參與招投標工作，參與招投標審查；?對公司內的財務收支組織實施審計；?對公司生產經營及投資效益組織實施審計；?對公司的國有資產保值增值組織實施審計；?對外投資資產保值增值及經營成果進行審計；?對公司基建、更新改造進行審計；?對外圍企業(yè)進行審計監(jiān)督；?對公司內部控制制度進行審計評價；?對經濟合同簽定及執(zhí)行情況審計；?基層單位經理離任、任期終結及年度經濟責任審計；?根據(jù)公司經理授權，對公司熱、難點問題進行審計；?參與有關經濟活動的討論和項目的決策工作。?依照共青團章程和黨委及上級團組織對青年工作的指示，組織開展團的工作。PAGE 103權限控制：對分 /子公司的管理控制，開發(fā)部可從一定額度以上對下屬單位的經營權進行控制分公司控制 子公司控制分公司執(zhí)行開發(fā)部下達的經營計劃，每年的預決算報開發(fā)部審批；分公司沒有對外投資權、擔保和借貸權；分公司員工工資總額由開發(fā)部核定；一定限額上的技術改造、資本性支出、資產處置，需由開發(fā)部審批；牽扯重大利益關系、信用條件或限額以上的合同由總部審批； 重大合同的簽訂必須報開發(fā)部審定子公司執(zhí)行董事會下達的經營計劃，每年的預決算報董事會審批；子公司對外投資權、擔保和借貸，報子公司董事會批準；子公司員工薪酬體系由子公司董事會決定；一定限額上的技術改造、資本性支出、資產處置，需由子公司董事會審批；重大合同簽訂、對外投資、設立子子公司、固定資產處置和借貸、信用、對外擔保等，需由子公司董事會審核。分公司控制 子公司控制 定期述職：分公司總經理每月向開發(fā)部總經理述職、財務經理每月向開發(fā)部總會匯報分公司財務狀況及資金使用情況。關鍵業(yè)績指標效益類指標?租賃公司總體投資資本回報率?EBIT（息稅前收益）營運類指標?銷售收入?管理成本?維修費用組織類指標?員工滿意度權重 基本目標 挑戰(zhàn)性目標 實際 分數(shù) 加權平均PAGE 110業(yè)績合同的制定流程制定業(yè)績合同樣板 選擇考核指標 設定權重 制定戰(zhàn)略規(guī)劃確定關鍵業(yè) 績指標目標值協(xié)商簽署業(yè)績合同工作日程主要工作9月 1日 10月 1日 11月 15日 12月 15日 12月 31日負責單位? 制定開發(fā)部 總體發(fā)展戰(zhàn) 略及下一年 經營重點? 分 /子公司制 定與開發(fā)部 一致的經營計劃? 完成年度預 算?開發(fā)部? 分公司? 子公司?對公司整體目標進 行分解，確定關鍵 業(yè)績驅動因素? 根據(jù)關鍵業(yè)績驅動 因素設計有效的關 鍵業(yè)績指標選擇最 能反映重點業(yè)績的 關鍵業(yè)績指標? 戰(zhàn)略發(fā)展部（制定）? 分公司（確認）? 子公司（確認）? 決定三大 考核類別 之間的權 重? 根據(jù)戰(zhàn)略 重點制定 各三大類 別內的關 鍵業(yè)績指 標的權重? 戰(zhàn)略發(fā)展部（制定）? 分公司（確認）? 子公司（確認）? 以年度經營 預算為根據(jù) 設定關鍵業(yè)