【正文】 eciation， physical deterioration)是建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣等。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如供給過量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變 )，也可能是其他因素 (如政策變化 )。 經(jīng)濟壽命 (economic life)是從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。有效經(jīng)過年數(shù) (effective age)是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。用直線法計算該建筑物的成新率。 ? (2)從交易實例中選取 3個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例 。 ? (6)將可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉(zhuǎn)換為折舊率 ,把各可比實例折舊率調(diào)整為適合估價對象的折舊率 。步驟 :(1)將物質(zhì)折舊分解為各個項目 ,分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到物質(zhì)折舊 。 分解法求取建筑物折舊的途徑 建筑物折舊 可修復(fù) 物質(zhì)折舊 功能折舊 經(jīng)濟折舊 不可修復(fù) 可修復(fù) 長壽命 不可修復(fù) 可修復(fù) 短壽命 不可修復(fù) 可修復(fù) 不可修復(fù) 可修復(fù) 不可修復(fù) 暫時性 永久性 功能缺乏 功能落后 功能過剩 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (1)物質(zhì)折舊的求取 ? 1)將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目。 ? 2)對于不可修復(fù)的項目 ,根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命 ,將其分為短壽命項目和長壽命項目。 3.[例 ]某建筑物重置價格為 180萬元 ,經(jīng)濟壽命為 50年 ,有效經(jīng)過年數(shù)為 10年 .其中門窗等損壞的修復(fù)費用為 2萬元 。估算該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用 。將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和減去該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用 ,作為折舊額。功能過剩引起的折舊包括功能過剩造成的無效成本和超額持有成本。在使用重建成本下，扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重建成本－無效成本－超額持有成本 ? 5)將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起的折舊額相加 ,即為功能折舊額。 ? ? 估價中確定建筑物 經(jīng)濟壽命 與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為： ? (1)建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的 經(jīng)濟壽命 應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計； 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (2)建筑物 經(jīng)濟壽命 短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命計 算折舊； ? (3)建筑物 經(jīng)濟壽命 長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊； ? (4)建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其 經(jīng)濟壽命 早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物 經(jīng)濟壽命 計算折舊； ? (5)建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其 經(jīng)濟壽命 晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計算折舊。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? (2)利潤 :以上述成本中 1)至 4)項之和為基數(shù)核定 ? (3)稅金 ? (4)地段差價 ? 不計入商品住宅的費用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用；住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。包括： 1)征地費及拆遷安置補償費； 2)勘察設(shè)計及前期工程費； 3)住宅建筑、安裝工程費； 4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費； 5)管理費以不超過上述 1)至 4)項之和的 2％計算； 6)貸款利息。試選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。現(xiàn)時重新取得 40年的土地使用權(quán)的出讓價格為 2023元 /m2，重新建造建筑物的建安成本為 600萬元（建設(shè)期為 2年，第一年投入 40%，第二年投入 60%，可視為年中集中投入），管理費用為建安成本的 3%，年利率為 6%，銷售稅費為 90萬元，開發(fā)利潤為 120萬元。 ?建筑物折舊的求取方法有哪些？計算建筑物折舊時應(yīng)注意什么？ ?重置價格與重建價格的含義及其異同點有哪些？如何求取？ 演講完畢，謝謝觀看！ 。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格。在搞清楚了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價格此算如下： ?① 土地現(xiàn)值 =620 1000=62（萬元） ?② 建筑物現(xiàn)值 =1200 2023 80%=192（萬元） ?③ 估價對象的現(xiàn)時總價 =62+192=254（萬元） ?④ 估價對象的現(xiàn)時單價 =254247。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) :生產(chǎn)用房 50年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年 ,非生產(chǎn)用房 60年； ? 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ,非生產(chǎn)用房 50年； ? 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ,非生產(chǎn)用房 50年； ? 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年； ? 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年； ? 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年； ? 簡易結(jié)構(gòu)： 10年。制定經(jīng)濟適用住房價格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，體現(xiàn)政府優(yōu)惠政策。商品住宅價格有下列項目構(gòu)成： ? (1)成本。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題 ? ? 估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損 ,科學(xué)地說不是“折舊” ,而是“減價調(diào)整” 。超額持有成本可采用“超額運營費用資本化法” — 功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和來求取。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 對于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊 ,以空調(diào)系統(tǒng)為例 ,其折舊額是在上述可修復(fù)的功能落后引起的折舊額計算中 ,將安裝新的功能先進系統(tǒng)所必需的費用 ,替換為采用“租金損失資本化法”求取的功能落后系統(tǒng)導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和。 第五節(jié) 建筑物的折舊 :采用“租金損失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和 。設(shè)備的重置價格為 60萬元 ,平均壽命為 15年 ,經(jīng)過年數(shù)為10年 .計算建筑物的物質(zhì)折舊額 .假設(shè)殘值率均為零 . 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (2)功能折舊的求取 ? 1)將功