和黃地產(chǎn)員工培訓教案地產(chǎn)培訓(文件)
【正文】 秘書是處在社交區(qū)中的接近狀態(tài)，而經(jīng)理與其他部下處于社交區(qū)中的遠方狀態(tài)。一般來說，喜歡坐前排的學生，比較認真好學，比較外向，進取心也強，下意識里有向人們炫耀成功的成分；而喜歡坐后排的學生，一般來說求學熱情不太濃、不太積極，大多數(shù)性格內(nèi)向，在大多數(shù)場合決不主動發(fā)言，對任何問題往往喜歡獨自沉思，并有自 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 6 頁 己的獨立見解；喜歡靠墻而坐或背門而坐的學生，在心理上占有優(yōu)勢，由于人的眼睛只能直視前方，因此往往對背后產(chǎn)生不安感， 所以將背部置于安全有利位置的人，可能是個聰明人。 ——交通不便，且交通費用高昂，不愿意跑到距離較遠的地方，尋找更好更便宜的商品。 ——商場集中化，主題商場、大型綜合商場等等應運而生。 ——Range （購物圈）指消費者 愿意走最遠的距離去購買某商品，換句話說，某商品價格（成本+旅運費），相等于消費者對該商品能接受之價值。 ——上述理論，最大限制于假設單一目的購物，即到某地方購買一種特定商品，現(xiàn)實情況，消費者到某商場會一次性買多種物品，即多目的購物。 X Y A X,Y B 假設買家 A 及 B，商品 X及 Y，商品 X及 Y會聚焦于 A、 B 中間，來取得最大市場，另外綜合性商場為客戶節(jié)省時間及交通費用。 ——消費者不愿意超過最近距離商場購買同類產(chǎn)品。 ——Tenant Mix （商戶組合） 將商場有計劃地劃分給不同類型之商家，成功商戶組合能達到上述商業(yè)混合之經(jīng)濟效果。 ——其他影響商場經(jīng)營因素包括交通、位置、商場外觀、商場裝修、租戶空置 ，停車設施等等。 從這一點看，其流通業(yè)的 “撤退戰(zhàn)略 ”，即撤退業(yè)態(tài)已經(jīng)陳腐了的賣場，適應區(qū)位優(yōu)勢的變化，進行新的地區(qū)位置創(chuàng)造的重要性被放大了。 因此，跨國流通企業(yè)在制訂土地使用政策時，除非認為大型客運站這樣的區(qū)位環(huán)境，其區(qū)位優(yōu)勢在相當長的時期內(nèi)不會下滑，否則，都采用的是租賃方式建立賣場。 所以在國際上采取租借方式來開賣場的企業(yè)越來越多，由于租借期大多為 10 年以上的很多，因此，企業(yè)至少要確立 20 年內(nèi)的有效的業(yè)態(tài)來經(jīng)營，并根據(jù)這一區(qū)域的需要決定是否開設分店。 在我們身邊，部分持續(xù)衰退著的賣場就屬這樣的例子。另外，徹底擁有土地，就不能開發(fā)新的業(yè)態(tài)，就不能適應消費者，生活者的變化。 。這就會是在很長的一個時期內(nèi)流通業(yè)所追求的目標。 沒有顧客來，就必須自己移動到有顧客的地方去。這對商業(yè)地產(chǎn)營運商來說無疑是又一個難解的方程式。具體地說，它意味著不必投入過多的固定資產(chǎn)、建設費來營運賣場。 但從另一方面看，在所擁有的土地上建賣場，若顧客不到店里來，即區(qū)位優(yōu)勢低下時，則難以撤 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁
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