【正文】 程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 業(yè)態(tài) 的先 進(jìn) 性是 項(xiàng) 目的最大 優(yōu)勢(shì) ， 它將樹(shù) 立起 項(xiàng) 目的 獨(dú) 特的 競(jìng)爭(zhēng) 力 。正 規(guī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 的商 業(yè) 管理 將為項(xiàng) 目后期商 業(yè)運(yùn) 作 帶 來(lái) 十分重大的作用，而且在 高唐 這樣 商 業(yè) 管理 極 不成熟的城市更容易形成 轟動(dòng) 效 應(yīng) ，倍受 矚 目。 6．手 續(xù)齊 全： 就 高唐 現(xiàn) 有商 鋪 而言，無(wú)合法手 續(xù) 的不在少 數(shù) ， 新天地 項(xiàng) 目 則 完全合法面市，各 項(xiàng) 手 續(xù) 一 應(yīng) 俱全。 2． 業(yè)態(tài) 升 級(jí)趨勢(shì) ： 高唐 現(xiàn) 有中心商圈位于 金 城路 與 管道路 一 帶 ，是幾十年以 來(lái) 自 發(fā) 形成的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。新的商 業(yè) 中心的先 進(jìn)業(yè)態(tài)將 站在更高的消 費(fèi) 平臺(tái)上 滿 足消 費(fèi) 者日益提高的消 費(fèi) 需求， 從 而取得商 業(yè)運(yùn) 作的成功。政府公 務(wù)員 的灰色收入十分可 觀 。 4．不 動(dòng)產(chǎn) 投 資 意 識(shí) ： 調(diào)查顯 示， 高唐 中高收入 階層對(duì) 投 資 商 鋪 已有一定程度的 認(rèn)識(shí) 。 經(jīng)營(yíng)戶對(duì) 商 鋪 的需求 動(dòng) 機(jī)主要是自 營(yíng) ，而投 資 者 對(duì) 商 鋪 的需求 動(dòng) 機(jī)也主要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 是自 營(yíng) 。 四、 項(xiàng) 目潛在的威 脅 ： 1．市 場(chǎng)啟動(dòng) 周期： 新天地 是 高唐 第一個(gè)正規(guī)的商業(yè)項(xiàng)目，作為第一個(gè)，機(jī)遇和威脅是并存的。 2． 業(yè)態(tài)規(guī)劃 的 突破： 項(xiàng) 目所在地已 經(jīng) 形成 兩條專業(yè) 性商 業(yè) 街，但作 為 高唐 最大 規(guī) 模的 娛樂(lè) 商 業(yè)項(xiàng) 目，在 業(yè)態(tài)規(guī)劃 上 為娛樂(lè)化商業(yè) ， 則 面 臨 著 與 原有商 業(yè) 的正面 競(jìng)爭(zhēng) 。如果做娛樂(lè)化商業(yè)，可以很好的利用銀座的人氣和人流，剛好吻合本商圈的 需要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。經(jīng)過(guò)幾年連續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，一個(gè)規(guī)劃面積 25 平方公里、容納 20 萬(wàn)人口，有六縱六橫市區(qū) 主干道路，功能分區(qū)合理的城市主框架已經(jīng)初步形成。 結(jié)語(yǔ) ： 新天地 項(xiàng) 目 優(yōu)勢(shì) 是明 顯 的，但操作是 復(fù)雜 的。具體分析如下： 1．共 鳴 性： 調(diào)查顯 示， 高唐 擁 有一定 數(shù) 量的高收入 階層 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高唐 城市 規(guī) 模小，商機(jī)相 對(duì) 也少。而且 對(duì) 于一些收入中等的居民而言，投 資 似乎 遙 不可及，但理 財(cái) 卻是每 個(gè) 家庭必 須 要面 對(duì)并實(shí)踐 的，因此， 新天地 定位于理 財(cái) 新渠道能 獲 得 更多人士的共 鳴 ， 擴(kuò) 大了 銷 售界面。只要商 業(yè)運(yùn) 作成功，投 資 者就一定能 獲 得 穩(wěn) 定的回 報(bào) ，而且 隨 著 時(shí)間 的推 移， 項(xiàng) 目的商 業(yè) 地位逐步加強(qiáng)，商 鋪 價(jià)值 也必 將實(shí)現(xiàn)穩(wěn) 步上 揚(yáng) ， 實(shí)現(xiàn) 增 值 保 值 功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。除 銀座 ， 新天地 再無(wú)其 它競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手。 5．原 創(chuàng) 性 項(xiàng) 目定位的原 創(chuàng) 性 絕對(duì) 不是 簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單 就可以做到的，特 別 是商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目更 難 做到。一般而言，消 費(fèi) 目的性強(qiáng)的行 業(yè)盡 量向 內(nèi) 集中，消 費(fèi) 機(jī) 會(huì) 性強(qiáng)的行業(yè)則 要靠近人流容易聚集的地方。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。一是重點(diǎn)行 業(yè) （有利于 為項(xiàng) 目 帶來(lái) 人 氣 、有利于 為項(xiàng) 目提升形象），二是重點(diǎn)商 戶 （主力店、核心店）。有超 過(guò) 4成的被 訪 者 認(rèn)為 適合服裝批 發(fā) ，有超 過(guò) 35%的被 訪 者 認(rèn)為 適合 服裝零售，分 別 排在合適的行 業(yè) 的第三位和第四位。 另外， 金 城路一 帶經(jīng)營(yíng)戶擴(kuò)張經(jīng)營(yíng) 的要求比 較 高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 調(diào)查 印 證 了 這樣 的判 斷 。 主力店的 規(guī)劃 作 為 餐 飲 休 閑 主力店，建 議 最好由 開(kāi)發(fā) 商 與 政府 單 位合 辦 ，能 帶 來(lái) 很多方面的好 處 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 通 過(guò)對(duì) 高唐 中高收入人士 進(jìn) 行 調(diào)查 ， 購(gòu)買 商 鋪 后自己 經(jīng)營(yíng) 的占多 數(shù) 。 純 投 資 的目 標(biāo)買 家一般有著比 較 高的文化程度，豐富的社 會(huì)閱歷 ，或是政府官 員 ，或是地 產(chǎn) 界 業(yè)內(nèi) 人士，或是 從 事其他行 業(yè) 的商人。 這類 目 標(biāo)買 家一般都是所在行 業(yè) 的佼佼者， 購(gòu)買 商 鋪 的目的是 為 了 擴(kuò) 大自己的 經(jīng)營(yíng)規(guī) 模，在 發(fā) 生 購(gòu)買 行 為時(shí) ，他 們 往往更 為關(guān) 注 項(xiàng) 目的物 業(yè) 管理、付 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 款方式等方面的因素。沖 動(dòng) 型 買 家一般集中在第一 類 目 標(biāo)買 家中，其中又以政府官 員 占相 當(dāng) 的比例，一些靠機(jī) 會(huì)發(fā) 起 來(lái) 的暴 發(fā)戶 、 偽 商人也不在少 數(shù) ，他 們 往往是 項(xiàng) 目的首批 買 家，無(wú)知者無(wú)畏，自然敢做第一 個(gè) 吃螃蟹的人。他 們 重點(diǎn)的考察 對(duì) 象是“人”，一是 項(xiàng) 目的 開(kāi)發(fā) 者，以此 來(lái) 判 斷項(xiàng) 目是否能 達(dá) 到他 們 所期 望的水平；二是消 費(fèi) 者，看消 費(fèi) 者 對(duì)項(xiàng) 目的看法，是否愿意到 項(xiàng) 目 來(lái) 消 費(fèi) ?！安?見(jiàn)兔 子不撒 鷹 ”是 這 些 買 家 為 人 處 世 的最大信 條 ， 沒(méi) 有看到 別 人 搛錢 ，自己肯定不 會(huì) 先投 錢 ，因此他 們 往往吃不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。理智型 買 家通常是第一 類 目 標(biāo)買 家中 長(zhǎng) 期 進(jìn) 行地 產(chǎn) 投 資并屢獲 成功者，或是第二 類買 家中 頭腦 敏 銳 者，是 構(gòu)成 項(xiàng) 目中期 銷 售的主力 隊(duì) 伍。理智型 買 家也非常接受 項(xiàng) 目的定位和核心理念，但 并 不全 盤(pán) 接受推廣 過(guò) 程中所使用的一些宣 傳 介 紹 。 跟 風(fēng) 者，即沖 動(dòng) 型 買 家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)營(yíng) 相 關(guān) 行 業(yè) 的目 標(biāo)買 家： 這類買 家的主要特征是 實(shí)際經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 比 較 豐富， 對(duì) 自己所在行 業(yè) 的 經(jīng)營(yíng)選 址有著 清 醒的 認(rèn)識(shí) ，他 們清 楚地知道什 么樣 的 購(gòu) 物 環(huán) 境，什 么樣 的 業(yè)態(tài) 模式能 讓 他 們 的生意火爆。 2．目 標(biāo)買 家的特征描述： 純 投 資 的目 標(biāo)買 家： 這類 目 標(biāo)買 家最大的特征是有 閑錢 而無(wú)意 經(jīng)營(yíng) 。 費(fèi) 群體的 娛樂(lè)場(chǎng) 所 第六 節(jié) ： 項(xiàng) 目目 標(biāo)買 家定位 1．目 標(biāo)買 家的 構(gòu) 成： 新天地 目 標(biāo)買 家的 購(gòu) 成按投 資 行 業(yè) 及 動(dòng) 機(jī)分 為兩類類 ：第一 類 是 純 投 資 者，購(gòu)買 后 并 不 經(jīng)營(yíng) ，而是通 過(guò) 出租、再出售 獲 取回 報(bào) ；第二 類 是 購(gòu)買 后作 為經(jīng)營(yíng) 投資 。 調(diào)查顯 示，消 費(fèi) 者、投 資 者、經(jīng)營(yíng) 者都 對(duì) 大型百 貨 店十分 關(guān) 注 6．大型 娛樂(lè)場(chǎng) 所 一般而言，高 檔 次的 娛樂(lè)場(chǎng) 所 與 休 閑 餐 飲場(chǎng) 所 總 是同 場(chǎng)經(jīng)營(yíng) ， 這 里所 說(shuō) 的娛樂(lè)場(chǎng) 所是指適合 高唐 普通居民消 費(fèi) 、 還 有一定的 時(shí)尚 潮流色彩、能吸引普通消 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3．百 貨 及化 妝 品行 業(yè) 投 資 者的投 資 意向和 經(jīng)營(yíng) 者 對(duì)項(xiàng) 目的 認(rèn) 知都在百 貨 及化 妝 品行 業(yè) 集中度 比較 高，均 達(dá) 到 30%以上甚至 40%。 因此，我 們認(rèn)為 ， 陽(yáng)光新天地 是否引 進(jìn) 服裝行 業(yè) 已 經(jīng) 不是 問(wèn)題 ，而且 還應(yīng)明確服裝行 業(yè) 在 項(xiàng) 目中所占的比重和合適的位置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但如果我 們 服裝批 發(fā) 和服裝零售相加， 則 均排第 一位。 4．互不干 擾 的原 則 行 業(yè)屬 性不一 樣 ，因此，在 業(yè)態(tài)規(guī)劃 上一定要充分考 慮 各行 業(yè) 之 間 的干 擾要降到最低。在 調(diào)查 中，一些新 興 行 業(yè)對(duì) 同行集中 經(jīng)營(yíng) 的要求很 高，投 資 者和 經(jīng)營(yíng)戶 都把同行集中 經(jīng)營(yíng) 作 為購(gòu)鋪時(shí)參 考的一 個(gè) 主要因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 新天地 是 高唐 第一 個(gè) 娛樂(lè)化 商 業(yè)項(xiàng) 目，因此，他的定位 決定著高唐未來(lái)娛樂(lè)、休閑的大方向。 4． 簡(jiǎn)單 性 項(xiàng) 目一 經(jīng) 推廣，就要被市 場(chǎng) 接受，因此，定位的 簡(jiǎn)單 性原 則 十分重要。 新天地 項(xiàng) 目是 高唐 招商引 資 的重點(diǎn) 項(xiàng) 目， 開(kāi)發(fā) 手 續(xù)齊備 ，是明 顯 的 真 正 擁有 產(chǎn)權(quán) 的商 鋪 ， 70 年的產(chǎn)權(quán)足以吸引投資人的熱情， 回 報(bào) 周期 長(zhǎng) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 新天地 項(xiàng) 目能否支持起理 財(cái) 的 概 念 關(guān)鍵 在于考察 項(xiàng) 目能否 獲 回 穩(wěn) 定的回 報(bào)與 能否 實(shí)現(xiàn) 增 值 保 值 的功能。 新天地 項(xiàng) 目作 為 高唐第一個(gè)娛樂(lè)化 商業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目，面 對(duì) 一 個(gè) 相 對(duì) 不成熟、不理性的市 場(chǎng) ，如果以高回 報(bào) 率切入， 則 容易引起目 標(biāo)買 家的 懷 疑 與 不信任。 一定程度 的 認(rèn)識(shí) ，但 還 上升不到理性分析的高度。 高唐 高收入人士 對(duì) 投 資 商 鋪 的 優(yōu) 劣已 經(jīng) 有了 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 4 節(jié) ： 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品定位建 議 一、 項(xiàng) 目的 產(chǎn) 品定位： 房地 產(chǎn)項(xiàng) 目的定位 應(yīng) 符合五 個(gè) 方面的原 則 ：即共 鳴 性、 協(xié)調(diào) 性、 區(qū) 隔性、簡(jiǎn)單 性、原 創(chuàng) 性。擁有四星級(jí)泉林大酒店、時(shí)風(fēng)賓館、一方水岸商務(wù)休閑大酒店以及金興大酒店等。 4．城市 規(guī)劃 方向： 高唐把城市定位在以工業(yè)、商貿(mào)、旅游為主的園林化、現(xiàn)代化區(qū)域性中心小城市。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 娛樂(lè)化商業(yè)倒可以從里面脫穎而出。完成這個(gè)任務(wù)需要付出多長(zhǎng)的時(shí)間是項(xiàng)目面臨的最大威脅所在。 6．新 興 行 業(yè) 呼 喚規(guī) 模 經(jīng)營(yíng) ： 高唐 傳統(tǒng) 零售 業(yè) 如機(jī) 電 、服裝等已基本 實(shí)現(xiàn)規(guī) 模 經(jīng)營(yíng) ，但一些新 興 行 業(yè)還分布零散，如 IT、 數(shù)碼 通 訊 、平價(jià) 藥 店、商 務(wù) 休 閑 、婚 紗攝 影等行 業(yè) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，如果引 導(dǎo) 得當(dāng) ，能比 較 迅速地使他 們 地 項(xiàng) 目 產(chǎn) 生強(qiáng)烈的 認(rèn) 同。 高唐 的餐 飲 行 業(yè) 十分火爆， 與 城市 規(guī) 模 顯 得有些不 協(xié)調(diào) ，這 正好 說(shuō) 明了 高唐 有一大批高收入 階層 在支撐著餐 飲業(yè) 的 發(fā) 展，其 它 一些行 業(yè) 如奢侈品零售 業(yè) 生意也非常好，由此催生了一批特殊的 優(yōu)勢(shì) 私 營(yíng)業(yè) 主。高收入 階層 主要集中在以下四 類 人群： ◎ 時(shí)風(fēng)、泉林的中高層員工 的收入一年可達(dá) 4 萬(wàn)一年 ◎政府公 務(wù)員 。 中最大的 矛盾是消 費(fèi) 者日益提高的消 費(fèi) 需求 與 原有商 業(yè)場(chǎng) 所落后 業(yè)態(tài) 的矛盾。但消 費(fèi) 者的消 費(fèi) 意 識(shí) 在改 變 ，消 費(fèi)習(xí)慣 在改 變 ， 高唐 商 業(yè)發(fā) 展 過(guò) 程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 新天地 項(xiàng) 目是 高唐 第一 個(gè) 正 規(guī) 的，有 規(guī) 模的 娛樂(lè)化 商業(yè)項(xiàng) 目，一但 啟動(dòng) 高唐 投 資 者的投 資 意 識(shí)與 投 資 行 為 ， 將產(chǎn) 生巨大的 轟動(dòng) 效 應(yīng) 。 5． 開(kāi)發(fā) 商 實(shí) 力： 大城 是 高唐 政府 從 石家莊 引 進(jìn) 的知名企 業(yè) ，具 備 超強(qiáng) 實(shí) 力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。大 規(guī) 模的商 鋪 群有助于 規(guī)劃綜 合性 業(yè)態(tài)并 具有良好的可塑性，吸引大量的人 氣 ，充分形成 業(yè)態(tài) 互 補(bǔ) 、客流共享。 第 3 節(jié) ： 項(xiàng) 目 SWOT 分析 一、 項(xiàng) 目的 優(yōu)勢(shì) ： 1． 業(yè)態(tài)領(lǐng) 先： 新天地項(xiàng)目 由 石家莊大城房產(chǎn) 開(kāi)發(fā) ， 大城房產(chǎn) 是一家有著多年 專業(yè) 商 業(yè) 地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 的成熟企 業(yè) ， 對(duì) 商 業(yè)項(xiàng) 目的 業(yè)態(tài) 定位的重要性有著深刻的 認(rèn)識(shí) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。主要有五 類 ：一是本地 經(jīng)營(yíng)戶 ，；二是外 來(lái)長(zhǎng)駐 人 員 。 四、地 塊 商 業(yè)發(fā) 展 現(xiàn)狀 ： 高唐 目前的商 業(yè) 中心在 金 城路、 管道路 一 帶 ，在 這個(gè)區(qū) 域 內(nèi) ，聚集著 數(shù) 家大型百 貨 商 場(chǎng) 、一家大 賣場(chǎng) 、幾 個(gè) 大型 專業(yè) 市 場(chǎng) 、 數(shù) 十家 專賣 店和 數(shù) 百家 個(gè) 體私營(yíng) 店 鋪 ， 業(yè)態(tài) 完整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中，商 鋪 面 積為 萬(wàn)余平米 。 高唐