物業(yè)管理的基礎知識(文件)
【正文】 戶是否繳費？第二章 物業(yè)管理的概念一、什么是物業(yè)管理？業(yè)主 物業(yè)服務企業(yè)選聘合同房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。業(yè)主 和 物管企業(yè) 按照 “物業(yè)服務合同 “的約定來進行活動 ,因此物管活動具有 委托 和 有償服務兩個基本特征。具體的物管活動由專門的機構和人員 —— 物管企業(yè)來進行物業(yè)管理的 手段 —— 以經(jīng)營的方式進行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。物業(yè)管理是 管理、服務、經(jīng)營為一體 的服務管理。社會化 （總管家、總代管）、三、什么是物業(yè)？物業(yè)的含義 —— 指 已建成并投入使用 的各類建筑物及相關的設施設備和場地。委托性的特約服務 —— 針對個別業(yè)主六、物業(yè)管理的原則v以人為本、服務第一原則v企業(yè)化經(jīng)營原則v統(tǒng)一管理、綜合經(jīng)營原則v物業(yè)管理公司專業(yè)化管理與業(yè)主自治自律相結合原則v契約化原則七、物業(yè)管理的運行程序第二章 物業(yè)管理的基礎理論第一節(jié) 二、物權 (所有權、擔保物權、用益物權 )的效力（ 1）排他效力（ 2）優(yōu)先效力（ 3）追擊效力三、物權的特征（ 1）物權法定原則（ 2）物權公示原則（ 3）物權優(yōu)先原則四、產(chǎn)權的形態(tài)（ 1）獨有。分為 “按份共有、共同共有、建筑物區(qū)分所有”。第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權一、建筑物區(qū)分所有權的概念：（ 2）專有部分的范圍“中心說 ”、 “空間說 ”、 “最后粉刷層說 ”v（ 3）專有所有權的內(nèi)容A：權利：所有權、相鄰使用權B：義務：不得違背全體區(qū)分所有權人的 不得隨意更改共用管線的義務（ 2）共用部分持分權的范圍：具體分為共用部位和共用設施設備v（ 3）共用部分持分權的內(nèi)容A:權利：對共用部分的使用權對共用部分的修繕改良權B:義務：按共用部分的本來用途使用共用部分的義務表決權、參與訂立規(guī)則權、選聘與解聘管理者的權利、請求權★ 成員權人所承擔的義務： v第八十六條 對自然流水的排放，應當尊重自然流向。第三章 業(yè)主自治管理第一節(jié) 業(yè)主人數(shù)較少時，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會的職責。業(yè)主大會的籌備（ 1）成立業(yè)主大會籌備組（ 2）業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容（四）業(yè)主大會的職責（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；※ （五）籌集和使用專項維修資金；※ “業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。特征：v（ 1）是獨立的企業(yè)法人v（ 2）屬于服務性企業(yè)v（ 3）具有一定的公共管理性質(zhì)的職能二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理v物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級標準一級 二級 三級1 注冊資本最低數(shù)額 500 300 502 專職管理和技術人 員 有項目三、物業(yè)管理企業(yè)的設立物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記物業(yè)管理的資質(zhì)審批權限企業(yè)資質(zhì)登記 資質(zhì)審批單位一級 國務院建設主管部門 設區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門 第五章 物業(yè)服務費用的概念v酬金制與包干制（一）酬金制：是指在 預收 的物業(yè)服務資金中 按約定比例或者約定數(shù)額 提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出， 結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔 的物業(yè)服務計費方式。管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；v物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；v經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。專項維修資金屬 業(yè)主所有 ，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)。（一）、專項維修資金的概念v物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；v物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；v物業(yè)服務費成本 (支出 )構成（二）、包干制實行 政府指導價 和 市場調(diào)節(jié)價 物業(yè)服務收費應當遵循 合理 、 公開 以及 費用與服務水平相適應 的原則。（收費辦法第二條）業(yè)主物管企業(yè)合同 物業(yè)合同v未出售的空置房是否交物管費？v業(yè)
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