【正文】 工業(yè)發(fā)展影響景觀n核電站是最大硬傷，輻射面積超過10平方公里。競爭機會點59本報告是嚴格保密的?？赡艿哪繕丝蛻魠^(qū)域？216。區(qū)域發(fā)展研究61本報告是嚴格保密的。規(guī)劃將新區(qū)發(fā)展定位為輻射武漢乃至整個華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務中心、市級文化旅游中心 216。 62本報告是嚴格保密的。交通建設梅子路的建成通車將貫通漢口、硚口、漢陽，穿越墨水湖直通沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，赫山路連接琴臺和漢陽大道、羅七路呼應；216。緊鄰規(guī)劃中的武漢王家墩中央商務區(qū)和武漢美食街，將定位為現(xiàn)代商務居住為主導功能的高品質(zhì)都市商務區(qū)濱水發(fā)展區(qū)： 龍陽橋至長豐橋段，古田板塊。216。從遠期看：老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成文化旅游中心區(qū)，發(fā)展前景良好；216?？平涛幕行目蛻粞芯咳拥拇_定武漢老印象行業(yè)客戶訪談漢陽樓盤調(diào)研216。古田區(qū)域城市資源佳，抗性大216。一、客戶購房意愿和購買力分析72本報告是嚴格保密的。 多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（ 80％以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主客戶收入較好企業(yè)員工收入216。 管理層約 10％，收入高并且差別大現(xiàn)居住狀況 216。 原企業(yè)集中購房模式使客戶習慣愛老鄉(xiāng)社區(qū)群居，不愿分開 跳出區(qū)域外置業(yè)特點：武漢人216。 片區(qū)城市價值（成熟度）低于中心城區(qū)和沌口216。 一般公務員還款 2500－ 3000元 /月 大橋局職工月回款 :25003000216。 鐘家村區(qū)域內(nèi)鐵道較多，敏感度不大216。通過測試，客戶對舒適型（空間功能的改變）創(chuàng)新敏感度大。 效益較好的武漢卷煙廠正式職工比例不大，新廠址建立要搬遷，原廠址保留一個系列的產(chǎn)品生產(chǎn)客戶收入216。 企業(yè)正式員工 20233000元 /月 企業(yè)管理層收入較高，差異較大王家灣村片區(qū)客戶研究王家灣78本報告是嚴格保密的。項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶置業(yè)特征區(qū)域內(nèi)購房n 企事業(yè)一般員工對未來收益不太看好，銀行貸款還款有憂慮n 客戶具有提高生活素質(zhì)的強烈愿望，寧愿買小一點的新房都不愿意買大點的二手房 跳出原住區(qū)購房驅(qū)動力： 1)更好的自然環(huán)境 2)舒適的居住尺度（居住空間的舒適性） 3)更好城市資源的享受和子女教育的投資本項目契合度n 本項目前景客戶認可度高，對客戶引導性強n 本片區(qū)客戶具有良好的片區(qū)情節(jié)n 產(chǎn)品設計提高產(chǎn)品居住舒適度和實惠性吸引，通過測試客戶對實惠型（送面積）敏感度高王家灣片區(qū)客戶研究王家灣80本報告是嚴格保密的。 武漢籍客戶認為區(qū)域升值潛力好客戶基本情況1）漢西建材市場216。 多數(shù) 5年后生意穩(wěn)定有積累將家人（多數(shù)不帶父母）帶至武漢，子女多為小學 5年級左右或以上（借讀費用 1500元 /學期）漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街漢西建材場81本報告是嚴格保密的。 商戶主要非武漢湖北人、以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）和廣東構(gòu)成（約 90％）。項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 現(xiàn)居住狀況、購買力216。漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街84本報告是嚴格保密的。 項目需要解決公共系統(tǒng)降低阻力216?？蛻羧觿澐謓 客戶總量n 整體購買力－中高檔物業(yè) n 對片區(qū)的抗性大小第一圈層客戶鐘家村片區(qū)、漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶第二圈層客戶王家灣片區(qū)、寶豐商圈客戶第三圈層客戶漢口中心區(qū)片區(qū)客戶 87本報告是嚴格保密的。客戶對于戶型創(chuàng)新的價值認同最為敏感；216。市場范圍內(nèi)目標人群的現(xiàn)狀分析，確定中高端消費者需求總量和所占比例目標人群 高端物業(yè)比例 中高端比例經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)從業(yè)人員 5~10% 10~20%黃埔區(qū) 現(xiàn)有職工人數(shù) 17萬人 5~10% 10~20%增城市 現(xiàn)有職工人數(shù) ， 5~10% 10~20%新塘鎮(zhèn) 戶籍人口 22萬人， 戶；15~20%（另有3000中小企業(yè)）30%東莞 戶籍人口 159萬人， 31萬戶，預計 20%購買率10~15% 20~30%資料來源： 《 廣州統(tǒng)計年鑒 》 、 《 東莞統(tǒng)計公報 》 、世聯(lián)東莞專家訪談，世聯(lián)基礎資料分析u 分析統(tǒng)計資料和市場調(diào)研資料，對現(xiàn)狀人群購買能力進行評估；u 最小比例估計，高端消費約有 際需求單位，中高端消費約 位。92本報告是嚴格保密的。中高檔置業(yè)競爭區(qū)域分析漢口中心板塊古田板塊鐘家村板塊王家灣板塊寶豐商圈板塊 漢正街板塊四新板塊沌口板塊216。平方米 容積率 5..223棟高層 2 2 26F； 421套戶型及創(chuàng)新點面積從 112—169 平方米 ，以 150平方米大戶型為主項目價值要素價格及銷售情況450011000元 /平方米，均價 5300元 /平方米 05年 10月 1日開始銷售，銷售率 75%東西湖景觀；城市核心地段；客戶來源范圍較廣，銀行、公務員、醫(yī)生等專業(yè)人士居多96本報告是嚴格保密的。板塊價值要素總結(jié)板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口價值要素城市價值；自然資源；少量精裝修；城市價值少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品）城市價值配套完善；交通便利，大盤項目品牌開發(fā)商；交通便利景觀優(yōu)勢漢陽商圈性價比高；升值潛力大；道路發(fā)達自然價值產(chǎn)品自然價值產(chǎn)品；小區(qū)品質(zhì)板塊劣勢價格高供應量較?。豁椖恳?guī)模小，品質(zhì)一般供應量??；規(guī)模小品質(zhì)一般；供應量小；規(guī)模??；品質(zhì)差供應量大配套不完善；區(qū)域環(huán)境較差價格高，區(qū)域購買力不能支撐；環(huán)境改善需要時間交通不便利；缺乏相應的配套；區(qū)域印象不佳項目品質(zhì)一般遠郊；片區(qū)供應量大，競爭激烈；社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差；遠郊；片區(qū)供應量大，競爭激烈；社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差；100本報告是嚴格保密的。園林216?？蛻魧Ξa(chǎn)品創(chuàng)新敏感性大；p 創(chuàng)新產(chǎn)品銷售價格高于同。通過對比競爭分析找到項目突破的方向項目優(yōu)劣勢總結(jié)：屬于先天性，后天較難改變p城市自然：處于劣勢p自然資源：一般，不突出p規(guī)模 ：離漢口中心最近的大盤 項目可以有突破方向：?物業(yè)類型?戶型設計?園林?項目配套高中低102本報告是嚴格保密的。物業(yè)類型216。漢正街板塊典型項目金城世家位置 硚口區(qū)友誼路與民意上街交匯處 基本情況占地面積 3744平方米，建筑面積23879平方米，容積率 2棟高層， 1棟 18F， 1棟 22F；規(guī)劃 298戶戶型及創(chuàng)新點102平方米 72套， 110118平方米 124套， 120130平方米 84套， 146平方米18套； 項目價值要素價格及銷售情況均價 4200元 /平方米05年 6月 8日開盤，現(xiàn)已經(jīng)售完（商圈）地段客戶 本地客戶 50%，其他區(qū)域 50%98本報告是嚴格保密的。漢口中心板塊典型項目分析 　西北湖鳳凰城位置 北湖西路 6號 基本情況占地面積 資料來源： 《 廣州統(tǒng)計年鑒 》 、 《 東莞統(tǒng)計公報 》 、世聯(lián)基礎資料分析93本報告是嚴格保密的?；趶V州、東莞市歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進行市場范圍內(nèi)未來目標人群的需求總量預測資料來源： 《 廣州統(tǒng)計年鑒 》 、 《 東莞統(tǒng)計公報 》 、世聯(lián)東莞專家訪談，世聯(lián)基礎資料分析單位：萬人 1999年 2023年 2023~2023年 2023年廣州市戶籍人口 685 701 … 807 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)從業(yè)人員 6 6 … 12 增城市職工人數(shù) ___ ___ … 11 黃埔區(qū)職工人數(shù) ___ ___ … 19 新塘鎮(zhèn)戶籍人口另有中小企業(yè) 3300 ___ ___ … 24東莞市戶籍人口預計 20%的購買率 151 153 … 176 廣州市： 1999~2023年戶籍人口年平均增長率 %，東莞市： 1999~2023年戶籍人口平均增長率 %。戶型創(chuàng)新和園林景觀能提升客戶心理價位預期；216?？蛻糁脴I(yè)特征總結(jié)u產(chǎn)品創(chuàng)新敏感度大，需求不同對不同創(chuàng)新的敏感不同u優(yōu)質(zhì)園林設計認可、愿意買單u非常注重交通條件u注重購買實惠u接受外界新鮮事物的能力很強 u時尚，害怕落伍，跟隨時代潮流；u喜歡跟風 ，可引導u有區(qū)域情節(jié) ；消費者置業(yè)特征定位階段參考營銷階段參考89本報告是嚴格保密的。 對鐵道具有一定抗性寶豐商圈和中心區(qū)客戶研究月湖橋延伸片區(qū)85本報告是嚴格保密的。 客戶購買力較強，但相對于漢口中心物業(yè)價格接受有壓力，本項目具有性價比優(yōu)勢216。 按揭貸款月還款，按揭 1520年 兩房－ 15002023元 /月 三房－ 3000以上元 /月 四房和以上－ 40005000平方米 戶型越大對月供款敏感度低 住宅置業(yè)多采用按揭貸款，并且盡可能多貸款， 1520年，有資 金的時候即可還清貸款，商鋪置業(yè)多一次性付款較多漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街83本報告是嚴格保密的。 漢西街收入：平均純收入約 10萬元 /年（扣除所有費用）216。 總戶數(shù)約 15000戶216。 經(jīng)營種類石材、板材、燈具、裝飾品等216。 漢西街－環(huán)境不錯，比較近，公交少216。 企業(yè)員工多數(shù) 45年前已在王家灣購房，現(xiàn)處于需要換房周期 公務員購買能力強，換房愿望強 216。 教師收入略低于公務員216。項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對項目片區(qū)印象：具有好的居住環(huán)境，公交系統(tǒng)和基本生活配套不 足，但片區(qū)前景看好客戶基本情況216。 本項目自然環(huán)境價值和城市價值分別低于沌口和漢口中心區(qū)，無法競爭216。項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶特點216。項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對項目片區(qū)印象：地塊是漢陽目前居住適宜區(qū)域客戶基本情況本區(qū)域集中漢陽大量政府公務員和大橋局客戶 ， 具有較高購買力客戶收入一般公務員收入 :20233000大橋局收入 :25003500現(xiàn)居住狀況 、購買力大橋局職工 \公務員基本已有一套福利住宅，正處于換房周期。 選擇在企業(yè)巴士沿線物業(yè)非武漢216。沌口項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 沌口片區(qū)客戶研究金色港灣客戶特點216。 普通員工不超過 2023元 /月216。沌口項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對項目片區(qū)印象：武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū)客戶基本情況216。項目客戶研究－片區(qū)劃分沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈研究客戶群沌口片區(qū)鐘家村片區(qū)王家灣片區(qū)商業(yè)片區(qū)漢正街商貿(mào)客戶、漢西街建材客戶寶豐商圈沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈10分鐘車程5公里路程15分鐘車程12公里路程6分鐘車程4公里路程10分鐘車程8公里路程10分鐘車程8公里路程20分鐘車程15公里路程70本報告是嚴格保密的。漢口中心區(qū)及以北地區(qū)抗性較大，較高的性價比會吸引部分中心區(qū)低購買力客戶216。從土地出讓情況看從近期土地出讓計劃看沒有直接競爭，漢江兩岸規(guī)劃看相互呼應，具有打造中高檔樓盤的條件67本報告是嚴格保密的。區(qū)政府舊改片區(qū) (漢陽區(qū) )郭茨口西 有部分回遷的片區(qū)2023年歸元寺舊改鸚鵡路以東城區(qū)：1000戶 20萬方鸚鵡路以西城區(qū)：1400戶 12萬方晴川片月湖片漢鋼片四新片歸元寺片郭茨口西片土地－漢江南岸土地規(guī)劃項目周邊土地出讓情況66本報告是嚴格保密的。月湖橋北岸①②③④⑥⑦⑧ 古田片江漢二橋北岸西片⑤216。漢正旅游商貿(mào)區(qū)段： 入江口至月湖橋段，漢正板塊。月湖公園正在建設，景觀建設規(guī)模約 58萬平方米216?，F(xiàn)代制造業(yè)基地則立足武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，提升武漢的經(jīng)濟實力；216。在行政范圍上包含現(xiàn)在的漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。目標客戶競爭區(qū)域分析216。 漢陽赫山項目房地產(chǎn)市場分析案例 2如何突破區(qū)域價格？216。本項目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎設施改善、市場認知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進一步提高競爭力生態(tài)、人文旅游資