【正文】 板塊要素分析市場(chǎng)空缺點(diǎn)：216。附：客戶定量分析－－金地增城項(xiàng)目91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 項(xiàng)目片區(qū)印象 ： 漢陽適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱客戶基本情況寶豐商圈中高收入人群，如協(xié)和同濟(jì)醫(yī)院的醫(yī)生和周邊學(xué)校的老師等本項(xiàng)目契合度216。 總戶數(shù)約 40005000戶216。鐘家村片區(qū)客戶研究鐘家村77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多數(shù)具有 “ 三緣 ” （親緣、工作緣、地緣）關(guān)系216。訪談目錄表（ 56個(gè)客戶深度訪談）政府相關(guān)人員武漢規(guī)劃國(guó)土司漢陽分局規(guī)劃科　羅科長(zhǎng)漢陽開發(fā)辦主任　　　　金主任政府公務(wù)員 金主任公務(wù)員 俞先生；業(yè)內(nèi)專業(yè)人士三江公司張部長(zhǎng)三江公司營(yíng)銷部李部長(zhǎng)復(fù)地翠微新城營(yíng)銷部經(jīng)理　　李經(jīng)理集賢書香苑銷售員漢正會(huì)館（漢正街第一大道）銷售員南國(guó)明珠銷售人員南湖某開發(fā)商營(yíng)銷經(jīng)理　　馬冬　　　漢來燈飾五金批發(fā)市場(chǎng)　　企劃部張主任武漢德思勤副總　　　上海愛家碧水晴天銷售人員金橋鳳凰華庭 銷售經(jīng)理策源代理 策劃 。漢江南岸待招商地塊 (漢陽區(qū) )晴川片 南岸嘴珍寶地塊近期沒有出讓計(jì)劃月湖片 屬于公建地塊：月湖公園、月湖藝術(shù)館建設(shè)， 2023年完工漢鋼片 計(jì)劃面向香港招商216。市級(jí)文化旅游中心主要依托漢江、長(zhǎng)江沿江開發(fā)，在旅游方面成為一個(gè)品牌；216。58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。l碼頭過渡開發(fā)，可達(dá)性差。3. 地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地置業(yè)需求未被充分挖掘。資料來源：新世界中國(guó)47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u配套項(xiàng)目有 spa、野戰(zhàn)、會(huì)議、游泳館、天文館等。獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型u連排別墅等中間物業(yè)受歡迎程度明顯低于獨(dú)棟別墅和公寓。四成在 60萬以上。加塞 加強(qiáng)與泛珠三角地區(qū)的合作，按照 “資源互補(bǔ)，線路互動(dòng)，客源互送，利益共享 ”的原則，共同構(gòu)建精品旅游路線。廣州、深圳、東莞及其周邊地區(qū)具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，潛在客戶群消費(fèi)能力強(qiáng)資料來源：《 廣州統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、 《 深圳統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、 《東莞統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、 《 惠州統(tǒng)計(jì)年鑒 》人均 GDP GDP珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 數(shù)據(jù)、圖表示例u結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 ：u農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?80%u教育程度以初中為主u年齡結(jié)構(gòu)以 35歲以上的中老年為主u職業(yè)以加工制造、交通運(yùn)輸、商飲服務(wù)業(yè)為主u結(jié)構(gòu)變化 ：主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析1. 需求量：在外生經(jīng)濟(jì)變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場(chǎng)中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。方法異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常房地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資額 增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資15 15~22 22~30 30~37 37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25%銷 售面 積 /竣工面 積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指 標(biāo)商品房 銷 售 額 /房地 產(chǎn) 投 資額 ~ ~ ~ 反映房地 產(chǎn) 投入與 產(chǎn) 出的效益指 標(biāo) ，表明房地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 總 體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議6。正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消 費(fèi)類 型 恩格 爾 系數(shù)住房消 費(fèi) 占 總 消 費(fèi)性支出的比重（ %）恩格 爾 系數(shù)住房消 費(fèi) 占 總 消費(fèi) 支出的比重（%）溫 飽 型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748較上年增速 % % % % % % %恩格爾系數(shù) % % % % % % %2023年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn) ……經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格、付款方式 ……自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位 ……關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 數(shù)據(jù)圖表示例1234u日常消費(fèi)u各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值貢獻(xiàn)u23%u空港城片區(qū) u77%u中心片區(qū)u25% u11%u居住u教育u耐用品u45% u59%5 u休閑娛樂u15% u6%u2% u18%u13% u6%u中心片區(qū)u35% u15%u20% u50%u10% u8%u5% u17%u30% u10%u空港城片區(qū) u60% u40%調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消費(fèi)休閑娛樂空港城消費(fèi)現(xiàn)狀 中心片區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀13％2％15％25％45％59％11％6％18％6％空港城消費(fèi)未來 中心片區(qū)消費(fèi)未來26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。港澳臺(tái)為惠州最大投資者。可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載海南博鰲 泰國(guó)普吉島旅游區(qū)域面積 40km2 540km2日游客容量 15000 35000巽寮 旅游時(shí)段：旺季： 120天，過渡季 120天，傳統(tǒng)淡季 125天規(guī)劃面積 20km2稔平半島面積 700km2巽寮項(xiàng)目年游客容量約為 250萬人巽寮日游客量 900010000人日容量利用率：旺季 100%；過渡季 80%，淡季 25% 其中珠三角商務(wù)會(huì)議培訓(xùn) 1520萬人次，降低周中和非旺季客流波動(dòng)，提高設(shè)施利用率目標(biāo)個(gè)人游市場(chǎng)總量為： 230萬人次巽寮灣的環(huán)境承載力37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角u成本包括經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本?！?觀瀾高爾夫球會(huì)度假置業(yè)的物業(yè)偏好44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u每天有往返香港中環(huán)的公共巴士。5. 景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。珠三角整體旅游市場(chǎng)開發(fā)相對(duì)滯后，無法滿足龐大的消費(fèi)需求u山 /文化資源并不強(qiáng)勢(shì)u海資源素質(zhì)相對(duì)有限，并且未能保持原生態(tài)，城市化嚴(yán)重個(gè)人休閑短假市場(chǎng) 商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)?缺乏高素質(zhì)設(shè)施： “深圳很多度假地的規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破毀了整體氣氛，很難向高端市場(chǎng)走 ”（香港興業(yè)）?旅游活動(dòng)單調(diào)： “珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)。l硬地道路尚未鋪設(shè)，道路年久失修，可達(dá)性較差。 漢陽赫山項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析案例 2如何突破區(qū)域價(jià)格？216。月湖公園正在建設(shè)，景觀建設(shè)規(guī)模約 58萬平方米216。從土地出讓情況看從近期土地出讓計(jì)劃看沒有直接競(jìng)爭(zhēng)，漢江兩岸規(guī)劃看相互呼應(yīng)，具有打造中高檔樓盤的條件67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 普通員工不超過 2023元 /月216。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶特點(diǎn)216。 企業(yè)員工多數(shù) 45年前已在王家灣購房，現(xiàn)處于需要換房周期 公務(wù)員購買能力強(qiáng)，換房愿望強(qiáng) 216。 漢西街收入：平均純收入約 10萬元 /年（扣除所有費(fèi)用）216?？蛻糁脴I(yè)特征總結(jié)u產(chǎn)品創(chuàng)新敏感度大，需求不同對(duì)不同創(chuàng)新的敏感不同u優(yōu)質(zhì)園林設(shè)計(jì)認(rèn)可、愿意買單u非常注重交通條件u注重購買實(shí)惠u接受外界新鮮事物的能力很強(qiáng) u時(shí)尚，害怕落伍，跟隨時(shí)代潮流；u喜歡跟風(fēng) ，可引導(dǎo)u有區(qū)域情節(jié) ；消費(fèi)者置業(yè)特征定位階段參考營(yíng)銷階段參考89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。漢口中心板塊典型項(xiàng)目分析 　西北湖鳳凰城位置 北湖西路 6號(hào) 基本情況占地面積 客戶對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新敏感性大；p 創(chuàng)新產(chǎn)品銷售價(jià)格高于同。中高檔置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析漢口中心板塊古田板塊鐘家村板塊王家灣板塊寶豐商圈板塊 漢正街板塊四新板塊沌口板塊216?？蛻羧觿澐謓 客戶總量n 整體購買力－中高檔物業(yè) n 對(duì)片區(qū)的抗性大小第一圈層客戶鐘家村片區(qū)、漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶第二圈層客戶王家灣片區(qū)、寶豐商圈客戶第三圈層客戶漢口中心區(qū)片區(qū)客戶 87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商戶主要非武漢湖北人、以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）和廣東構(gòu)成（約 90％）。 企業(yè)正式員工 20233000元 /月 企業(yè)管理層收入較高，差異較大王家灣村片區(qū)客戶研究王家灣78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一般公務(wù)員還款 2500－ 3000元 /月 大橋局職工月回款 :25003000216。 多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（ 80％以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主客戶收入較好企業(yè)員工收入216。從遠(yuǎn)期看：老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成文化旅游中心區(qū)，發(fā)展前景良好；216。 62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綠化率較差。本地休閑自住類旅游度假區(qū)—— 資源有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)窄項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色觀瀾高爾夫 以其超大規(guī)模的 180洞 GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動(dòng)運(yùn)動(dòng) /休閑 /娛樂深圳本地及香港客戶 GOLF廣州逸泉山莊 未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動(dòng)演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀蓍e /保健 從化本地客戶 溫泉廣州荔湖高爾夫 單一的 GOLF球場(chǎng)，簡(jiǎn)易接待設(shè)施 運(yùn)動(dòng) /休閑 新塘、廣州、東莞 GOLF深圳麒麟山莊 黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場(chǎng)所 會(huì)議 /休閑 政府官員；深圳客戶 田園風(fēng)光佛山南國(guó)桃園 依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對(duì)外吸引力不足，輻射范圍有限娛樂 /會(huì)議 佛山客戶 央視南海影視城深圳華僑城 城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣娛樂 /購物 深圳客戶為主 主題公園珠海金海灘 設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營(yíng)困難娛樂 珠海大眾客戶 濱海廣州橫檔島 大眾化市民休閑場(chǎng)所，接待設(shè)施簡(jiǎn)陋 觀光 /娛樂 廣州、東莞 濱海 /炮臺(tái)深圳光明農(nóng)場(chǎng) 以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主 觀光 /運(yùn)動(dòng) 深圳客戶 觀光農(nóng)業(yè)香港愉景灣 逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀蓍e /常住 /會(huì)議居住在本項(xiàng)目的客戶 濱海 /GOLF深圳龍崗植物園 植物園吸引力有限，以 GOLF為主 休閑 /娛樂 深圳客戶 GOLF?？诿酪暩郀柗?相對(duì)單一的 GOLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員休閑 ?？诳蛻?濱海 /GOLF珠三角市場(chǎng)供給52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3. 珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 。新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚島的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)銷售帶來了穩(wěn)定的來源u棕櫚島有效利用了地緣優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)。我們?cè)诤笃趯⒄{(diào)整戶型。高端客戶傾向于選擇自己比較熟悉的區(qū)域投資。城市群旅游地選擇偏好調(diào)查36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角旅游度假市場(chǎng)需求趨勢(shì)33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó) 35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)