某項(xiàng)目總體策劃思路概述(文件)
【正文】 使居住成為一種生活格調(diào)的體現(xiàn)，使置業(yè)舒展居住情懷。 職業(yè)特征多為政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)的中層管理者，小型企業(yè)主，專業(yè) 市場(chǎng)個(gè)體業(yè)主、教師等。 規(guī)劃原則與依據(jù) 該項(xiàng)目的修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)并滿足政府正在完善編制的該區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃的有關(guān)要求。 如燃?xì)夤艿赖念A(yù)留問(wèn)題、建筑戶型設(shè)計(jì)的彈性問(wèn)題，前瞻性問(wèn)題如車位比等問(wèn)題的統(tǒng)籌考慮。 考慮本項(xiàng)目的地形的復(fù)雜、市場(chǎng)的初級(jí)形態(tài)、地塊區(qū)域形象較差等原因，還需進(jìn)行更深入的市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品研析。住宅區(qū) ：１００畝，其中，中央綠化廣場(chǎng)１０畝，為純住宅和社區(qū)商業(yè)； 居住人文景觀與自然景觀和諧 充分挖掘小區(qū)周邊景觀與小區(qū)建筑、區(qū)內(nèi)庭院景觀的價(jià)值互補(bǔ)與滲透，提升社區(qū)環(huán)境價(jià)值，使物業(yè)增值。 我們把這批客戶，定義為： 城 市 新 貴 （ 2）核心客戶群 核心客戶群 重點(diǎn)客戶群 游離客戶群 偶得客戶群 ?本區(qū)域政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、周邊企業(yè)單位員工，如永州天之果企業(yè)主及員工 ?經(jīng)濟(jì)富裕的本地居民、教師 ?其他中高收入人群 ?冷水灘 中心市區(qū)的公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、私企老板、早期置業(yè)的中產(chǎn)以上階層，芝山區(qū)部分高收入者等 ?外地在此經(jīng)商的高級(jí)管理人員、私企老板等 冷水灘市內(nèi)高級(jí)白領(lǐng)、私企老板等 他們有著一定生活積累，是社會(huì)的中堅(jiān)力量； 他們相信每一份收獲都是靠自己的雙手創(chuàng)造，并且開(kāi)始 小有成就 ， 四、五千的收入談 不上很高，但比一般人還是多出不少，初始的積累萌發(fā)了改善生活的愿望； 家庭經(jīng)濟(jì)還不算寬裕，他們精打細(xì)算著過(guò)日子，有時(shí)也會(huì)斤斤計(jì)較， 性價(jià)比高 的東西 最能打動(dòng)他們； 他們有可能來(lái)自不同的家鄉(xiāng)，但是他們都渴望有自己的安身之所，渴望自立于這座城 市，渴望擁有 身份、地位的認(rèn)同 ； 他們?nèi)諒?fù)一日地重復(fù)著同一種勞動(dòng)， 無(wú)暇享受生活 ； 由于他們本身可能并不屬于這個(gè)城市，他們重視旁人對(duì)他們的評(píng)價(jià)，也容易被引導(dǎo)， 特別是對(duì) 鄉(xiāng)屬 表現(xiàn)出從眾的羊群心理。桂苑 ◆ 優(yōu)雅 醇正 ◆ 健康 純粹 ◆ 互動(dòng) 交流 ◆ 品位 品質(zhì) 備選案名：江南雅苑 或 江南 如果想做出鮮明的特色和實(shí)現(xiàn)更好的利益回報(bào) ,必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入研究和專業(yè)系統(tǒng)的策劃和營(yíng)銷。政府對(duì)公建配套設(shè)施的大力投入為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，但城鎮(zhèn)人口量少制約著發(fā)展速度。 通知指出，從 2023年 2月 1日起開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅的清算工作。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ 0） —— 入市時(shí)機(jī) 目前冷水灘正處于房地產(chǎn)發(fā)展階段，市面上產(chǎn)品較為落后，項(xiàng)目可發(fā)揮空間大，且項(xiàng)目周邊可競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） —— 人氣不旺，配套不完善 項(xiàng)目所在地塊目前位于較荒僻位置，人氣不旺，區(qū)域內(nèi)有三所中小學(xué)與一所即將投入使用的大型醫(yī)院，但項(xiàng)目邊缺乏超市、便利店等生活配套，項(xiàng)目規(guī)劃中需要對(duì)配套進(jìn)行考慮。 ? 房地產(chǎn)格局“西商?hào)|居”，河西開(kāi)發(fā)熱度高于河?xùn)|，商業(yè)體量較大，河?xùn)|以住宅為主； ? 商品房的建設(shè)規(guī)模不大，大多數(shù)在 40畝以下，但也有少量幾個(gè)樓盤在 160畝左右。由國(guó)際著名的香港 JR酒店管理公司全程管理。對(duì)外宣傳規(guī)劃打造五星級(jí)酒店，利于提升項(xiàng)目整體形象。其中住宅 65萬(wàn)平方米。 ?城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到 平方米 ，比 2023年增加 ； 永州房地產(chǎn)市場(chǎng)背景 房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期 2023年，永州常住人口人均 GDP為 1050美元， 房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期。 永州經(jīng)濟(jì)背景 人民生活小康水平 房地產(chǎn)發(fā)展空間大 ?生活質(zhì)量明顯提高。 旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 ％，拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) 。三條交通大動(dòng)脈 (衡棗高速公路、永連公路、洛湛鐵路永州北段 )相繼竣工通車和運(yùn)營(yíng)，永州的交通條件顯著改善；此外，冷水灘區(qū)河?xùn)|路網(wǎng)、永州火車新站及站前大道、冷水灘區(qū)瀟湘廣場(chǎng)、寧遠(yuǎn)九嶷大道、零陵區(qū)南津路改造、道縣瀟
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