【正文】 管理也處于不斷發(fā)展進程中 ， 在此發(fā)展過程中遇到一些問題在所難免，企業(yè)和政府對解決這些問題有不可推卸的責任，國際國內(nèi)的物業(yè)管理經(jīng)驗對于東莞來說，有重要的借鑒意義，在此期望，通過政府與企業(yè)的共同努力，共同構建和諧物業(yè)。業(yè)主缺乏物業(yè)消費的觀念，當出現(xiàn)物業(yè)糾紛時， 往往 以拒交物業(yè)費來維權，而不是通過法律手段來維權，有的業(yè)主更是惡意欠費，導致物業(yè)費收費難。改變物業(yè)管理由房地產(chǎn)開發(fā)派生出來并依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。從而排解業(yè)主對物業(yè)管理費收費的疑慮。所以本文認為，由市場決定物業(yè) 服務標準是物業(yè)管理的大勢所趨，但現(xiàn)階段仍需要政府這只“有形的手”發(fā)揮調(diào)控作用。其最主要的優(yōu)勢在于這種培養(yǎng)模式的專業(yè)設置、課程安排以東莞市住宅物業(yè)管理中存在的問題及對策 第 15 頁 共 17 頁 企業(yè)的需求為目標。但是現(xiàn)在多數(shù)物業(yè)管理教學中存在著脫離實際業(yè)務的問題。但目前很多物業(yè)公司其服務定位不清 ， 管理方式缺乏人性化 ， 物業(yè)管理機構為業(yè)主服務的意識十分淡薄 ， 導致了工作簡單粗暴 ， 服務質(zhì)量低下 ， 甚至糾紛不斷 ，只有推行專業(yè)化物業(yè)管理服務 ，加強服務意識， 做好服務集成，通過高標準服務來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題 。 ， 實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營 ， 降低管理服務成本 ， 提高管理效率 ， 增強市場競爭能力和滿足業(yè)主需求。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業(yè)化水準。其私權意識、等價交換意識很強。管理人員會充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等業(yè)務，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實和潛在的服務需求，讓每個人感到舒適方便。注冊物業(yè)管理經(jīng)理人要通過一系列考試，包括物業(yè)維護運營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作，資產(chǎn)管理、風險管理等等。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力 ， 必須注意其形象 ，不斷改善經(jīng)營管理 ， 提高效率 ， 盡量讓業(yè)主滿意 ， 否則就會有被淘汰或被解 雇的危險。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，應當在依照法律法規(guī)的前提下，在平等互利，協(xié)商一致，等價有償?shù)脑瓌t下，在明確各自的權利與義務的基礎上，簽訂委托服務合同，雙方成為委托和被委托的契約關系。我物業(yè)管理公司既是管理者，你業(yè)主就得聽我的。其中： 業(yè)主 沒有認識到物業(yè)管理是使其房地產(chǎn)保值升值的一種投資行為，也沒有意識到物業(yè)服務是一種消費行為。然而明確制定出來的法規(guī)存在執(zhí)行不到位，政府部門對該行業(yè)的監(jiān)管管理存在缺失，而問題發(fā)生后也缺乏有效的渠道，最終導致物管糾紛層出不窮。 據(jù)東莞市萬科物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理稱，住宅物業(yè)管理的投訴、糾紛較多是目前房地產(chǎn)市場中的一個焦點問題，也是萬科在物業(yè)管理中一個比較復雜而難以解決的東莞市住宅物業(yè)管理中存在的問題及對策 第 12 頁 共 17 頁 問題。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)是兩個獨立法人的，則不在限制范圍內(nèi)。物業(yè)管理公司解決不了。于是，物業(yè)公司可動 用資源減少，服務品質(zhì)和利潤下降，專業(yè)化提升無力，整個行業(yè)營養(yǎng)不良。眾所周知，我國的物業(yè)管理費，特別是住宅類物業(yè)的管理費長期偏低，其原因除了于業(yè)主物管 服務消費觀念不成熟外，建管不分體制下開發(fā)商為促銷而對物業(yè)公司進行補貼的做法負有重大責任。 首先，“建管不分”阻礙了物管項目獲得程序的市場化，導致不正當競爭。這樣的支持和扶助，幫助物業(yè)公司渡過了行業(yè)最初的資源貧乏期，幫助形成新型的服務理念、規(guī)范的管理服務體系和優(yōu)秀的人才團隊。 目前東莞物業(yè)管理主要有三種模式：一是自建自管 “父子兵” ： 房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理合而為一家， “老子 ”開發(fā) “兒子 ”來管理；二是聘請專業(yè)的物業(yè)顧問公司當物業(yè)顧問；三是聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司來直接管理 。 部分物業(yè)服務企業(yè)服務意識差，不能夠及時地為客戶解決問題，只管 理不服務，對服務承諾言而無信，未經(jīng)業(yè)主許可變更服務合同等等，直接影響了整個物業(yè)管理行業(yè)的形象，使客戶產(chǎn)生大量不滿情緒。造成從業(yè)人員隊伍的整體建設滯后于行業(yè)發(fā)展的原因主要有： 一是物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，人才儲備基礎薄弱，隊伍建設跟不上行業(yè)的快速發(fā)展；二是從業(yè)人 員來源于各行各業(yè)，缺乏嚴格的專業(yè)訓練，整體素質(zhì)參差不齊；三是現(xiàn)階段物業(yè)管理處于擴張型發(fā)展時期，需要大量的專業(yè)人員滿足市場需求，但在沒有嚴格準入制度的情況下，入行人員良莠不齊、魚龍混雜的現(xiàn)象難以避免。 目前人才的短缺已經(jīng)成為制約東莞物業(yè)管理行業(yè)進步的‘瓶頸’，據(jù) 來 東莞 市物業(yè)管理協(xié)會的相關資料顯示，東莞共有各類物業(yè)管理機構 200 多家，各類物業(yè)管理處 500 多家，管理各類物業(yè)面積約 2020 萬平方米，從業(yè)人員約 10 萬人，其中具 有物業(yè)管理經(jīng)理、物管員等上崗資質(zhì)的約 1000 人；專業(yè)人才嚴重不足，持證上崗人員不足 1％。 誠然，物業(yè)管理是一項開放式的公共服務性行業(yè)，然而建筑本體的功能的日益發(fā)展，業(yè)主多樣化、個體化要求的日益提高，建筑本體功能面臨自然衰竭的必然過程，賦予了物業(yè)管理企業(yè)越來越多的專業(yè)要求和“知本”條件。 東莞物業(yè)管理通過近十年的發(fā)展和積累，已初步形成了適合東莞經(jīng)濟發(fā)展結構的物業(yè)管理模式和運營模式，即物業(yè)管理模式和運營模式的多樣化。管理經(jīng)營型是現(xiàn)代物業(yè)管理的雛 形，是我國從傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化管理邁出的可喜一步：委托經(jīng)營型相對于管理經(jīng)營型來講又邁出了一大步，它明確了服務主體的相互關系，使業(yè)主的自主管理權實現(xiàn)質(zhì)的改變；而承包經(jīng)營型是物業(yè)管理服務產(chǎn)品完全市場化，業(yè)主將管理中的成本、責任、利潤一齊轉移給物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)憑借其專業(yè)水平，管理能力在最少投入下收得最大的利潤。 管理經(jīng)營型物業(yè)管理模式，是指物業(yè)建設單位或專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)按照政府核定的收費標準，向業(yè)主收取管理費，并向業(yè)主提供與管理費相適應的物業(yè)管理公共 服務的經(jīng)營模式。這 種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提 供 的商品是服務，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。專業(yè)化有三層涵義，包括專門的組織機構、專業(yè)的人才和專門的管理工具和設備。都由物業(yè)公司承擔。但由于目前我國的物業(yè)管理企業(yè)大多在狹義的范疇內(nèi)開展經(jīng)營活動，為了使本文的研究更具現(xiàn)實意義，所以本文是是在狹義的范疇內(nèi)探討東莞物業(yè)管理存在的問題原因及對策?！吨袊飿I(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓指定教材》給物業(yè)管理的定義是“是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生交通、治安和環(huán)境容貌等到管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務”。包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理，以及房屋入其設備、公共設施的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、公共綠化，道路養(yǎng)護等內(nèi)容，范圍相當廣泛。 作為土地和建筑總和的物業(yè)，它與其他工業(yè)產(chǎn)品有本質(zhì)的區(qū)別，主要體現(xiàn)在：（ 1）使用的長期性（ 2）建設周期長、投資量大（ 3）位置固定性（ 4）價值上具有保值性和增值性（ 5）形式上的多樣性（ 6）受政策的影響大。各類房屋可以是商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等。 二、物業(yè)及物業(yè)管理的基本內(nèi)涵 （一） 物業(yè)的概念、分類及其特點 “物業(yè)”一詞是由英語“ Estate”或“ Property”翻譯而來。體現(xiàn)在：加強立法步伐，逐步完善物 業(yè)管理法律法規(guī)；推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，鼓勵物 業(yè) 企業(yè)向專業(yè)化方向發(fā)展；政府在物業(yè)管理中應發(fā)揮重要 的 宏觀調(diào)控 的作用；培養(yǎng)高素質(zhì)管理人才等方面。 袁廣新 （ 2020） 認為，我國物業(yè)存在如下問題：業(yè)主委員會的法律地位不明確；開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)責權不對等；業(yè)主大會建設單位、物業(yè)管理企業(yè)地位不平等；房管部門責權不明，所以要明確劃分建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的權利、義務和責任；明確業(yè)主委員會的法律地位；明確物業(yè)公司與業(yè)主關系；明確地方房管部門的失職責任。東莞的物業(yè)