我國物業(yè)管理法律制度存在的問題及解決對策(文件)
【正文】 嚴(yán)重的建管不分現(xiàn)象，這使得物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的合法權(quán)益不能得到很好的維護，同時也對以后的物業(yè)管理服務(wù)造成了困難。 依法規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)體系。 （三）完善物業(yè)管理服務(wù)制度 1. 嚴(yán)格實施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè) 對于 物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏規(guī)范和監(jiān)管問題，我們應(yīng)當(dāng)以立法的方式明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職稱及其 相應(yīng)的配置，建立基礎(chǔ)臺帳和誠信檔案，完善基礎(chǔ)資料的數(shù)據(jù)采集，讓誠信度高、服務(wù)質(zhì)量好 ,符合業(yè)主要求的企業(yè)進入市場，不斷夯實物業(yè)行政管理基礎(chǔ)。政府有關(guān)部分和相關(guān)的行業(yè)機構(gòu)應(yīng)對物業(yè)管理服務(wù)行為 加以監(jiān) 管， 通過綜合規(guī)劃，統(tǒng)一管理，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造整潔、舒適、安全的居住環(huán)境。維修基金的繳納、使用是一項長期的、連續(xù)性的工作，它直接關(guān)系到千家萬戶的切身利益，要確保 資金的安全。物業(yè)管理法律制度就是現(xiàn)代建筑這場交響樂的最精彩的一篇樂譜。 目前，我國物業(yè)管理法律制度還存在著很多不足、有待完善之處，但是我國的物業(yè)服務(wù)管理及其相關(guān)法律體系起 步發(fā)展較晚，現(xiàn)在已經(jīng)有了體系、框架，這是值得慰藉的。對維修基金的繳納主體、繳納比例、適用范圍與歸集和監(jiān)管等事項做出明確規(guī)定，做到有法可依。 ⑧ ○1 柳經(jīng)緯，《物權(quán)法》（三版），廈門大學(xué)出版社， 2020 年版 我國物業(yè)管理法律制度存在的問題及解決對策 9 、細(xì)化合同內(nèi)容 由于我國 《物業(yè)管理條例》中只對物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)項目做了原則性的規(guī)定，致使在實踐操作中物業(yè)管理服務(wù)缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn)，在一定程度上降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。統(tǒng)一規(guī)范前期物業(yè)管理的招投標(biāo)文件。 我國應(yīng)在物業(yè)管理相應(yīng)立法時，應(yīng)當(dāng)明令禁止開發(fā)商物業(yè)管理項目自管；政府主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該加大監(jiān)管力度，杜絕開發(fā)商物業(yè)管理項目自管的現(xiàn)象發(fā)生，以維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。 立法應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會可在依法成立并登記后取得法人資格，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它負(fù)責(zé)實施其決議，代表業(yè)主大會對物業(yè)進行有效管理。換言之，即使只有一個業(yè)主參加了會議，也符合法定人數(shù)要求，可以就會議議程安排的事項做出決議。對于召開業(yè)主大會時關(guān)于與會業(yè)主的最低人數(shù)的規(guī)定，我國應(yīng)當(dāng)適當(dāng)借鑒國外的法律規(guī)定以完善我國的不足之處?！薄掇k法》第十條規(guī)定“業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。 2. 對維修基金管理規(guī)定不夠明確 物業(yè)維修基金是依據(jù)有關(guān)法律籌集的用于商品房和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項 ○ 3 ⑥ 。 （四）物業(yè)的使用和維護存在的問題 我國《物業(yè)管理條例》對我國物業(yè)的維修基金做出了相應(yīng)規(guī)定，如《條例》的第五十四條、第五十五條分別對維修基金的繳納和使用問題做出了相應(yīng)規(guī)定：住宅 物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在職稱方面存在認(rèn)識模糊，有些實力較弱的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為降低營業(yè)成本，其職稱的配置不能達到其資質(zhì)要求，甚至在工程、財務(wù)等方面只招聘一些兼職的技術(shù)人員 ○ 1 。 （三）物業(yè)管理服務(wù)存在的問題 我國 《物業(yè)管理條例》第二條明確規(guī)定了物業(yè)管理的涵義及內(nèi)容：本 條例所稱物業(yè) 管理，是指 業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對 ○1 律師 365 法律咨詢品牌網(wǎng)站， ○2 房策網(wǎng)， ○3 找法網(wǎng)， 東北財經(jīng)大學(xué) 2020 屆本科畢業(yè)論文 6 房屋 及配套設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 開發(fā)建設(shè)單位希望使用自己的物業(yè)管理企業(yè)，來緩解商品房交接過程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問題 引發(fā)的矛盾，及不愿將自己所開發(fā)項目的物業(yè)管理利潤轉(zhuǎn)交給其他物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理已成為我國城市房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、分配和銷售后期走向房屋規(guī)范化管理的一個嶄新興業(yè)，亦已經(jīng)居民生活不可或缺的一部分。 根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》 中關(guān)于業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個內(nèi)部機關(guān)，而不是 法人和其他組織。近年來，隨著許多城市房地產(chǎn)市場的需猛發(fā)展，許多購房人買房的目的不是為了自住，而是為 了投資，這些購房人并不在本地居住，有的甚至久居國外。查閱我國現(xiàn)行法 律、法規(guī)中有關(guān)業(yè)主大會的規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)這些規(guī)定大都過于原則，忽略了細(xì)節(jié)問題，缺乏可操作性 ○ 2 。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè) 管理活動 中的合法權(quán)益。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會是物業(yè)管理小區(qū)全體業(yè)主組成的自我管
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