【正文】 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復(fù)式四房 合拼四房兩房 合拼三房 合拼四房1棟 173179 ㎡ 平層四房、 179㎡復(fù)式四房產(chǎn)品 戶型 面積（ ㎡） 套數(shù) 戶型特色 分布 4*2*2 173179 112 合拼平層 1棟 復(fù)式 179 70 合拼復(fù)式 產(chǎn)品分析 ?兩種產(chǎn)品復(fù)式四房及平層四房均為片區(qū)稀缺產(chǎn)品； ?平層產(chǎn)品和復(fù)式產(chǎn)品能互相影響，互相促進。 6渠道策略 7階段目標 第二部分 :階段營銷策略－第三階段 33 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復(fù)式四房 合拼四房兩房 合拼三房 合拼四房2棟 A座 181213 ㎡ 純四房產(chǎn) 品 戶型 面積（ ㎡） 套數(shù) 戶型特色 分布 4*2*2 181213 93 純四房 2棟 B座 產(chǎn)品分析 ?位于項目的東側(cè)，可享受高爾夫園林以及項目中心園林雙景觀資源 ?全部單位均為純四房戶型，項目標桿所在 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 4銷售策略 6渠道策略 7階段目標 第二部分 :階段營銷策略－第三階段 2棟 A座單位能為項目標桿產(chǎn)品，既能有效提升項目檔次，又能與其它單位形成價格差，促進銷售 5價格策略 34 項目 戶型 面積 套數(shù) 中信紅樹灣 4房 206238㎡ 120套 新天灣畔 4房 155176㎡ 269套 三湘海尚 4房 169207㎡ 215套 寶能太古城 4房 155210㎡ 333套 匯總 927套 項目 戶型 面積 套數(shù) 首地容御 純四房 181213㎡ 93套 競爭分析 包括本項目在內(nèi)，同時期有約 1020套 同面積段四房單位入市，主要集中在后海，競爭相當激烈！ 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 5價格策略 4銷售策略 6渠道策略 7階段目標 第二部分 :階段營銷策略－第三階段 35 銷售策略 核心思想：價格蹺蹺板 ，通過推售標桿高價 2棟 A座單位，與 1棟單位形成天然價格差，既能提升項目檔次，又能有效促進 1棟剩余單位快速走量； 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 5價格策略 4銷售策略 6渠道策略 7階段目標 第二部分 :階段營銷策略－第三階段 標桿與普通單位價格差 ， 2棟單位為項目標桿產(chǎn)品，總價遠遠高于 1棟單位，形成明顯價格差， 互相促進，快速走量 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復(fù)式四房 合拼四房兩房 合拼三房 合拼四房1棟 173179 ㎡ 平層四房 戶型 面積（ ㎡） 套數(shù) 戶型特色 分布 4*2*2 173179 112 合拼平層 1棟 復(fù)式 179 70 合拼復(fù)式 1棟 179㎡復(fù)式四房產(chǎn)品 2棟 A座 181213 ㎡ 純四房產(chǎn) 品 36 媒體類型 傳播重點 節(jié)奏規(guī)劃 媒體渠道 戶外 訴求重點產(chǎn)品： 181213㎡“奢華四房”，敬請鑒賞 1次， 報版 訴求重點產(chǎn)品： 181213㎡“奢華四房” ，敬請鑒賞 副標題為首地容御推售時間 ,階段性產(chǎn)品等 重要節(jié)點告知 網(wǎng)絡(luò) /網(wǎng)站 請專業(yè)網(wǎng)絡(luò)劍客炒作項目 /維持項目的熱銷場面 持續(xù)性動態(tài)更新 短信 核心客戶群覆蓋，訴求核心賣點 ,重要節(jié)點 ,銷售狀況 1次 /周 選擇周五投放 活動渠道 暖場活動 每周周末請本色酒吧等樂隊現(xiàn)場表演，暖場 持續(xù)型活動 圈層活動 10月底，在華僑城威尼斯酒店舉行“卡巴拉之夜”活動 10月底舉行 推廣主題： 容御樓王 ，火熱面世 渠道策略 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 4銷售分析 6渠道策略 7階段目標 第二部分 :階段營銷策略－第三階段 5價格策略 37 ?本項目一階段三房四房產(chǎn)品的主要競爭項目為 競爭項目 新天灣畔、三湘海尚、寶能太古城、中信紅樹灣、 產(chǎn)品類型 四房（選取理由：區(qū)域接近、面積接近、總價接近） 本項目 新天灣畔 三湘海尚 寶能太古 城 中信紅樹灣 參考權(quán)重 25% 25% 25% 25% 代表符號 Px Pa Pb Pc pd 均 價 預(yù)計 18000 預(yù)計20230 預(yù)計20230 35000 區(qū)位前景 15 10 10 9 10 14 位置交通 13 7 10 9 10 10 商服配套 9 4 4 3 4 4 教育配套 6 2 5 5 5 4 周邊環(huán)境 7 5 6 4 7 5 小區(qū)環(huán)境 12 10 10 9 12 8 規(guī) 模 9 6 6 7 7 7 物業(yè)管理 7 5 5 5 5 5 戶型結(jié)構(gòu) 11 7 8 8 7 6 發(fā)展商信譽 5 3 3 3 3 3 包裝展示 6 2 5 5 5 5 合計 100 78 76 73 71 85 ?打分及權(quán)重 價格策略 比較法得出一階段產(chǎn)品價格： 25000— 26000元 /㎡ 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 6價格策略 4銷售策略 5渠道策略 7階段目標 第二部分 :階段營銷策略－第三階段 中原建議：一階段產(chǎn)品價格為： 25000— 26000元 /㎡ ?權(quán)重設(shè)置： 9%12%10%7%12%7%6%12%4%10%11%區(qū)位前景交通商服配套周邊環(huán)境小區(qū)環(huán)境規(guī)模裝修檔次戶型結(jié)構(gòu)公信力成熟度宣傳包裝38 戶型 戶均面積 供量 銷售預(yù)測 比例預(yù)測 面積預(yù)測 單價 (元 /㎡ ) 回款預(yù)測 分布 平層四房 178㎡ —— 15套 —— 2685 ㎡ 20230 5370萬 1棟 復(fù)式四房 179㎡ —— 10套 —— 1780㎡ 21000 3780萬 純 四房 181213 ㎡ 93 55套 60% 11000 22023 24200萬 2棟 匯總 —— 93套 80套 —— 15465 ㎡ 21500 33300萬 12棟 11月份的回款目標為：銷售 80套 ，階段 回款 ； 累計回款 階段目標 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 4銷售分析 6渠道分析 7階段目標 第二部分 :階段營銷策略－第三階段 5價格策略 2批單位的推售，能有效促進一批單位的銷售，預(yù)計 11月 1批單位能售出 25套，回款 9150萬！ 39 第二部分 :階段營銷策略－第四階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時間 59月 10月 11月 12月 工作重點 渠道鋪開，樹立 形象，積累客戶 主推 1大棟單位 主推 2A單位 主推 3棟單位 重要節(jié)點 營銷中心開放、樣板房開放、園林開放 10月 1日 1棟單位公開發(fā)售 11月 1日 2棟 A座單位公開發(fā)售 12月 5日 3棟單位公開發(fā)售 階段性目標 樹立項目高端形象 為公開銷售積累客戶 開盤飄紅 價格上揚 快速走量 策略 結(jié)合重要節(jié)點 立體式媒體渠道鋪排 聲東擊西 走量，務(wù)必開盤飄紅 形成價差 互相影響促進成交 錯開競爭 承接中端客戶群體 40 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 5價格策略 4銷售策略 ? 時間： 2023年 12月 1日 — 2023年 12月 31日； ? 產(chǎn)品 3棟 186套 145151㎡合拼三房單位； ? 策略： 補缺性推售，承接中端客戶群體 6渠道策略 7階段目標 第二部分 :階段營銷策略－第四階段 ?媒體目標 —— 密集的媒體曝光，引爆三批產(chǎn)品的開盤； ?包裝目標 —— 現(xiàn)場整改開始，通過積極的現(xiàn)場整改讓客戶真正感受項目的日新月異； ?速度目標 —— 維持形象目標的強化力量，保證剩余單位和新推售單位的持續(xù)熱銷； 41 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復(fù)式四房 合拼四房兩房 合拼三房 合拼四房3棟 145151㎡ 合拼三房產(chǎn) 品 戶型 面積（ ㎡） 套數(shù) 戶型特色 分布 3*2*2 145151 186 合拼三房 3棟 產(chǎn)品分析 ?位于項目的北側(cè)，可享受項目中心園林資源； ?面積偏小，總價偏低，為片區(qū)稀缺產(chǎn)品，能有效承接片區(qū)中端客戶群體，快速消化中端單位，回籠資金。 ?10月底，第四版戶外 T牌出街，訴求項目要種節(jié)點信息： 2棟開盤 ?11月底，第五版戶外 T牌出街，訴求項目要種節(jié)點信息： 3棟開盤 300萬 深南大道投資大廈附近 250萬 南山海雅百貨附近 200萬 南頭關(guān)口緊靠海岸卡夫諾 200萬 廣深高速與海濱大道交接處 300萬 報版硬廣 深圳特區(qū)報 ?重要節(jié)點，如樣板房，園林，認籌，開盤等，特區(qū)報地產(chǎn)版首頁正版 120萬 南方都市報 ?重要節(jié)點，如樣板房，園林，認籌，開盤等，特區(qū)報地產(chǎn)版首頁正版 100萬 軟文 深圳特區(qū)報 ?— ，多渠道論證項目的核心賣點； —— 南方都市報 ?— ，多渠道論證項目的核心賣點； —— 短信 年齡： 3555歲 ?每周五投放一次，每次 30萬條，主要訴求特價單位； ?重要營銷節(jié)點另外投放； ?重要活動階段另行投放。 50萬 高爾夫體驗之旅 ?11月中，與華僑城高爾夫練習(xí)場聯(lián)合舉辦“首地 — 華僑城高爾夫友誼賽”，邀請深圳知名人士參