【正文】 12月推出 第三批 3棟合拼三房 3月推出 第五批 56棟兩房單位 10年 1月 10年 7月 10年 12月 10年上半年 新增推售 307套 10年上半年 回款 10年下半年 尾貨單位順推 10年下半年 回款 09年 銷售 295套 10年上半年 銷售 351套 10年下半年 銷售 123套 銷售 套數(shù) 年 月 年 月年 月 年 月年 月年 月 年 月年 月年 月年 月 年 月年 月年 月 年 月年 月年 月 年 月 年 月年 月09年 11月 09年 12月 10年 3月 10年 2月 14 2023年 “ 10億計劃”推售節(jié)奏鋪排 12月 2023年 11月 10月 銷售 目標(biāo) 開盤銷售 110套 順賣 25套 順賣 10套 10月推出 第一批 1棟合拼四房 推售節(jié)奏 11月推出 第二批 2棟 A座單位 10億 的整體回款計劃背景下的推售安排： 回款 目標(biāo) 10月份 銷售 110套 回款 4億 11月份 銷售 80套 回款 1棟單位 2棟單位 開盤銷售 55套 順賣 10套 12月推出 第三批 3棟合拼三房 12月份 銷售 110套 回款 3棟單位 開盤銷售 90套 計劃 推售 09年 10月 推售 183套 09年 11月 新增推售 93套 09年 12月 新增推售 186套 15 [營銷執(zhí)行報告 ] 第一部分 :策略思考 第三部分 :年度計劃匯總 第二部分 :階段計劃 16 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 7月初 ,營銷中心開放； 8月初 ,樣板房可對外開放； 9月初 ,園林可對外開放； 10月 1日 , 1棟單位開盤； 11月 1日 ,2棟 B座單位開盤； 12月 5日 ,3棟單位開盤； 5月初，戶外 T牌上畫 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復(fù)式四房 合拼四房兩房 合拼三房 合拼四房蓄力期 開盤熱銷期 工程部分配合四大節(jié)點： ?7月 1日營銷中心交付使用 ?8月 1日樣板房交付使用 ?8月 1日看樓通道完成施工 ?9月 1日中心園林完成完成施工 09年推售計劃 純粹四房 17 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時間 49月 10月 11月 12月 階段主題 樹立形象、積累客戶 開盤飄紅 拔高形象 快速走量 工作重點 媒體渠道完全鋪開 主推 1大棟單位 主推 2A單位 主推 3棟單位 重要節(jié)點 營銷中心開放、樣板房開放、園林開放 10月 1日 1棟單位公開發(fā)售 11月 1日 2棟 A座單位公開發(fā)售 12月 5日 3棟單位公開發(fā)售 策略 結(jié)合重要節(jié)點 立體式媒體渠道鋪排 聲東擊西 走量，務(wù)必開盤飄紅 形成價差 互相影響促進(jìn)成交 錯開競爭 承接中端客戶群體 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 18 選擇媒體 投放方向 投放頻率 戶外 T牌 機場交通干道旁 ?5月 1日，第一版戶外 T牌出街，訴求項目新形象； ?6月 25日，第二版戶外 T牌出街，訴求階段性營銷節(jié)點及項目核心賣點； ?9月底，第三版戶外 T牌出街，訴求項目重要節(jié)點信息 :開盤。 深南大道投資大廈附近 南山海雅百貨附近 南頭關(guān)口緊靠海岸卡夫諾 廣深高速與海濱大道交接處 報版硬廣 深圳特區(qū)報 ?重要節(jié)點，如樣板房，園林，認(rèn)籌，開盤等，特區(qū)報地產(chǎn)版首頁正版 南方都市報 ?重要節(jié)點，如樣板房，園林，認(rèn)籌，開盤等，特區(qū)報地產(chǎn)版首頁正版 軟文 深圳特區(qū)報 ?— ，多渠道論證項目的核心賣點； 南方都市報 ?— ，多渠道論證項目的核心賣點； 短信 年齡： 3555歲 ?每周五投放一次，每次 30萬條，主要訴求特價單位； ?重要營銷節(jié)點另外投放； ?重要活動階段另行投放。 家庭收入： 50100萬 孩子：小學(xué)或初中 區(qū)域：關(guān)內(nèi)客戶 網(wǎng)絡(luò) 選擇房地產(chǎn)信息網(wǎng)投放 ?— 1棟單位開盤信息； 劍客 選擇半求和異形做項目劍客 ?68月，闡述項目“啟航計劃”； ?9月，闡述項目的展示效果； ?10月 , 配合證言式廣告，闡述項目火熱銷售狀況。 第一階段媒體推廣計劃 開盤前蓄力階段，契合項目的營銷節(jié)點，多種媒體立體鋪開，全面覆蓋目標(biāo)客戶群。 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 19 活動分類 具體活動 活動內(nèi)容 節(jié)點活動 營銷中心開放 ?7月初營銷中心開放 ?8月初樣板房開放 ?9月初園林開放 樣板房開放 園林開放 開盤 圈層活動 與奧迪車主舉辦慈善晚會 ?8月初，在華僑城洲際酒店，與車主舉行慈善活動，增加項目的知名度及品牌軟實力 品牌活動 高考狀元經(jīng)驗分享活動 ?4月中，與晚報聯(lián)合，在華夏藝術(shù)中心舉行； 中考狀元經(jīng)驗分享活動 ?4月底，與商報聯(lián)合，在華夏藝術(shù)中心； 自行車華僑城一日游 ?9月 22日，與華僑城聯(lián)合舉辦 —— 無車日，首地華僑城自行車一日游 暖場活動 樂隊表演 ?每周周末邀請本色酒吧樂隊現(xiàn)場表演 第一階段活動推廣計劃 開盤前蓄力階段，通過節(jié)點活動、圈層活動、品牌活動、暖場活動等多種活動組合，引起客戶的興趣，激發(fā)客戶的購買欲望。 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 20 樹形象：懸念式廣告語，在市場制造懸念，突出項目的高度 投放時間： 2023年５月 投放方式：全城布局 ,巨幅廣告牌 。 軟文為輔 關(guān)鍵點： １、開門見山的表明我們的高姿態(tài)的進(jìn)駐華僑城 關(guān)鍵點為 —— 門戶：機場、世界之窗、后海灣、香蜜湖、深南大道 華僑城，你好！ 首地集團 華僑城，你好！ 首地集團 戶外媒體 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 21 航空雜志 機場廣告表現(xiàn) 深圳是一個移民城市，春節(jié)返鄉(xiāng)潮不容忽視，其中，乘坐飛機的人群為本項目重點把握的客戶群，因此，建議在春節(jié)期間進(jìn)行投放 媒體選擇： 機票廣告、航空雜志、機場刷屏 投放時間： ５－１０月份期間 主題： “你好，華僑城，首地容御華僑城私家公館”，制造全城期待的感覺 書刊雜志媒體 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 22 ? 上線要求： 頁面設(shè)計能體現(xiàn)本項目調(diào)性，內(nèi)容完善，提前 申請百度搜索前置 ? 其他： 房地產(chǎn)信息、搜房網(wǎng)資料完善，并連接到本項目網(wǎng)站 ? 目的： 項目進(jìn)場前客戶可在網(wǎng)站充分了解項目資料 網(wǎng)絡(luò)媒體 第二部分 :階段營銷策略－第一階段 23 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時間 59月 10月 11月 12月 工作重點 渠道鋪開，樹立 形象，積累客戶 主推 1棟單位 主推 2A單位 主推 3棟單位 重要節(jié)點 營銷中心開放、樣板房開放、園林開放 10月 1日 1棟單位公開發(fā)售 11月 1日 2棟 A座單位公開發(fā)售 12月 5日 3棟單位公開發(fā)售 階段性目標(biāo) 樹立項目高端形象 為公開銷售積累客戶 開盤飄紅 價格上揚 快速走量 策略 結(jié)合重要節(jié)點 立體式媒體渠道鋪排 聲東擊西 走量，務(wù)必開盤飄紅 形成價差 互相影響促進(jìn)成交 錯開競爭 承接中端客戶群體 第二部分 :階段營銷策略－第二階段 24 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 5渠道策略 4銷售策略 ? 時間： 2023年 10月 1日 — 2023年 10月 31日； ? 產(chǎn)品 1棟 182套 179㎡合拼四房單位； ? 策略： 聲東擊西、快速走量、開盤飄紅 首期啟動等于全盤啟動 6價格策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營銷策略－第二階段 ?展示目標(biāo) —— 進(jìn)一步完善現(xiàn)場展示，通過體驗提升客戶對產(chǎn)品的認(rèn)知； ?速度目標(biāo) —— 維持熱銷氛圍，保證剩余單位和新推售單位的持續(xù)熱銷； ?價格目標(biāo) —— 以價格提升形象，進(jìn)一步提升整體價格，以體現(xiàn)項目的高端形象 25 179 ㎡179 ㎡179 ㎡ 173 ㎡177 ㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204 ㎡145 ㎡177 ㎡145 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡88 ㎡151 ㎡151 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡179 ㎡141 ㎡141 ㎡88 ㎡88 ㎡90 ㎡89 ㎡177 ㎡91 ㎡91 ㎡89 ㎡176 ㎡2 棟3 棟4 棟5 棟6 棟179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡1 棟合拼復(fù)式四房 合拼四房兩房 合拼三房 合拼四房1棟 173179 ㎡ 平層四房、 179㎡復(fù)式四房產(chǎn)品 戶型 面積（ ㎡） 套數(shù) 戶型特色 分布 4*2*2 173179 112 合拼平層 1棟 復(fù)式 179 70 合拼復(fù)式 產(chǎn)品分析 ?兩種產(chǎn)品復(fù)式四房及平層四房均為片區(qū)稀缺產(chǎn)品； ?平層產(chǎn)品和復(fù)式產(chǎn)品能互相影響，互相促進(jìn)。 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 4銷售策略 6渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營銷策略－第二階段 擁有復(fù)式四房和平層四房 兩種拳頭產(chǎn)品 ，能最大限度釋放客戶的需求，確保 開盤飄紅 5價格策略 26 項目 戶型 面積 套數(shù) 中信紅樹灣 4房 206238㎡ 120套 新天灣畔 4房 155176㎡ 269套 三湘海尚 4房 169207㎡ 215套 寶能太古城 4房 155210㎡ 333套 匯總 —— —— 927套 項目 戶型 面積 套數(shù) 首地容御 平層四房 173179㎡ 112套 復(fù)式四房 179㎡ 70套 競爭分析 包括本項目在內(nèi)，同時期有約 1109套 同面積段四房單位入市， 主要集中在后海 ，競爭相當(dāng)激烈！ 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分析 5價格策略 4銷售策略 6渠道策略 7階段目標(biāo) 第二部分 :階段營銷策略－第二階段 27 銷售策略 核心思想：聲東擊西法 ，通過價格杠桿，提升復(fù)式四房價格，以體現(xiàn)平層四房的性價比，集中客戶群，全力銷售 1棟平層四房單位，力求開盤飄紅； 1整體思路 2產(chǎn)品分析 3競爭分