【正文】 年 2月 11日星期六 7時 39分 1秒 19:39:0111 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 11日星期六 下午 7時 39分 1秒 19:39: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :39:0119:39Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 11日星期六 7時 39分 1秒 19:39:0111 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :39:0119:39:01February 11, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :39:0119:39Feb2311Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川?？犊?dāng)S此身。如果你自己的信念還站立的話。 下午 7時 39分 1秒 19:39:01 ? 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠的最好保證。 ? 速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。 ? 新經(jīng)濟(jì)時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 ? 千方百計請一個高招的專家醫(yī)生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。 ? 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ? 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個月。 ? 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結(jié)局來。任何事情想到就去做 !立即行動 ! ? 如果通用公司不能在某一個領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領(lǐng)域的生意買掉或退出這個領(lǐng)域。 ? 不放過任何細(xì)節(jié)。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機(jī)會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 具體費(fèi)用明細(xì)詳見附件《保利香檳國際 2023年度媒體預(yù)算表》 PART3:2023年度推廣費(fèi)用預(yù)算 ? PART4:附圈層營銷專題 高端項目營銷渠道 —— 圈層營銷 專題 NoImag e? —— THANKS—— 感謝聆聽！ 策源機(jī)構(gòu) 聞香識女人，品牌香氛展 小小音樂家之香檳音樂會 電影人生 花藝、茶道，優(yōu)雅生活 show 小小舞蹈家之香檳舞蹈 show 專場水邊露天經(jīng)典電影 浪漫的香檳 —— 女人的香檳 ? 11年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 12年 1月 ?工程節(jié)點 ?營銷節(jié)點 ?銷售階段 首批推盤 （原定年前推） 上半年一期產(chǎn)品強(qiáng)銷期 4月中下旬樣板房開放 年后 3月初：89樓 5月： 37樓隔月加推 6樓 下半年二期產(chǎn)品強(qiáng)銷期 7月： 195平米中央景觀王座 4樓 10月二期131415推售 9月：二期 112樓上市 PART2:2023年度營銷節(jié)奏鋪排 9月 二期房源具備預(yù)售條件 持續(xù)銷售期 ?活動主題及舉例 Champagne Time 而給客戶的邀請 ， 是一張精美的POSTCARD。 業(yè)主故事之五：從同行轉(zhuǎn)變成業(yè)主 業(yè)主故事之六：有多少理由讓我們說服自己 ………… ? B： 活動推廣 線 —— 深入展示 生活 ★ 定期的現(xiàn)場客戶活動沙龍： 全年度以大的活動主題貫穿 。 2萬平米示范區(qū)大手筆 〃3 個月， 3次熱銷，香檳持續(xù)走紅無錫 〃 解密香檳成功背后 軟文、炒作、細(xì)節(jié)故事：層層深入，不斷整理更新，并收集、深化到項目說辭和故事中 A，媒體推廣線 —— 炒作 保利的標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)在標(biāo)準(zhǔn)之上 另外兩房落點 90平內(nèi)，三房落點 144平內(nèi) ? 下半年度二期推售整體策略： 做適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品差異調(diào)整，二期重新包裝上市，以改變項目一直以來的疲態(tài)，制造亮點 第四階段下半年 2023年 9— 12月 具體舉措： 2. 以樓王為主推產(chǎn)品，線下搭售庫存主力，加速余房快速去化。 更多生活故事、更多細(xì)節(jié)感動，都等待你去發(fā)現(xiàn)。 漂浮涼亭與 400根木頭。（后期實際工作將配合體驗式營銷專題溝通） ■ 報廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播等大眾媒體集中發(fā)力。 年度起勢稿，以 3大設(shè)問，延續(xù) 2023年熱度，重新聚焦 ? 畫面表現(xiàn)一 ? 畫面表現(xiàn)二 ? 階段重點：銷售旺季集中出貨，借樣板房公開，重點訴求保利產(chǎn)品力。 配合少量主流媒體發(fā)布，展示形象。 ■ 在三次熱銷的基礎(chǔ)上，延續(xù) “ 保利現(xiàn)象 ” 和 “ 保利話題 ” 。 借助現(xiàn)場制造焦點，深入闡述產(chǎn)品品質(zhì)細(xì)節(jié)； 樓王加推吸引目光一期壓軸保留房源制造市場興奮點 升級版 2期上市，形成下半年項目熱點 二期重新包裝上市保持新鮮度 差異化特色產(chǎn)品推出 如精裝修組團(tuán)推出等，豐富產(chǎn)品線和客戶受眾 推廣主訴求：層層深入 +現(xiàn)場展示 +細(xì)節(jié)故事，著重建立保利香檳國際的產(chǎn)品認(rèn)同 A，媒體推廣線 ? 階段重點：延續(xù) 10年底市場熱度，重新聚焦保利香檳國際。 同時 ， 現(xiàn)場展示道具 、 現(xiàn)場包裝 、 現(xiàn)場說辭等都圍繞品質(zhì)全面跟進(jìn) 。建立客戶圈層和項目口碑。需要通過足夠的炒作和事件關(guān)注，奠定知名度和影響力。 里子： 精細(xì)的產(chǎn)品力 與 優(yōu)雅的生活觀 。講過了香檳，關(guān)于香檳的產(chǎn)品、調(diào)性也略有勾勒 什么樣的房子能稱 以 香檳 為名 ？什么樣的生活 又 能稱之為香檳人生？ 香檳，到底代表了什么樣的房子和什么樣的生活主張？ 2023，保利香檳國際該講什么？ ? A：香檳的 品質(zhì) 解讀 B：香檳的 生活 解讀 什么樣的房子能以香檳為名？ 細(xì)節(jié)、品質(zhì)、工藝、精益求精 …… 表達(dá)渠道： 媒體廣告 +現(xiàn)場表現(xiàn) 什么樣的生活能稱之為香檳人生？ 品位、優(yōu)雅、格調(diào)、傳承 …… 表達(dá)渠道： 線下活動 +營銷體驗 香檳 品質(zhì) 細(xì)節(jié) +香檳 生活 理念，構(gòu)成了保利香檳國際特有的生活方式。 增加小面積供應(yīng) Me邸 〃 豐富產(chǎn)品線 ， 高層 、 小高 、 多層 、 洋房 、別墅 、 90200平米等豐富跨度 ， 覆蓋所有客層 。 ■ 成本高 ， 對抗風(fēng)險的靈活度較弱 地價及產(chǎn)品成本均高于周邊項目 。 ■ 大戶型為主力： 除少量 2房外 ， 主力產(chǎn)品 14 170、195。信息性的公告能帶來更直接的來人來電反饋，但對于項目長期的價值實現(xiàn)不力。而成交客戶的維護(hù)和轉(zhuǎn)介紹，會是項目持續(xù)銷售期的重點。 前期推廣效果反饋 ? 主推廣語回顧： 前期推廣回顧 ? ★ 開盤前期密集型的媒體投放取得較好的市場熱度，也建立一定影響力。 工地圍墻 是數(shù)量最多的，客戶主要都是周邊的居民；其他媒體比較多的有 網(wǎng)絡(luò)、江南晚報、短信和房展會 。夾報 —— 配合報紙硬廣，重點選擇濱湖區(qū)主流報紙進(jìn)行項目單頁夾寄。電梯框架 —— 篩選重點小區(qū)、寫字樓（濱湖區(qū)為主，覆蓋全市）近 400個點位，發(fā)布近 2個月，結(jié)合銷售節(jié)點，進(jìn)行 4輪畫面訴求更新。 ? （一）大眾媒體線上推廣 —— 網(wǎng)絡(luò)、廣播作為組合性媒體，整月發(fā)布 主要媒體通路 網(wǎng)絡(luò)以 搜房、 house36新浪樂居 為主力， 2個月媒體組合投放 ，配合品牌、項目形象和推售信息，按節(jié)點更新投放。 市場客戶和媒體對項目和品質(zhì)有了更深入的了解 。 ? 11月 6日 ， 四季香檳會所 、 2萬平米示范區(qū)首度公開 ， 當(dāng)天即有 500多組客戶到訪現(xiàn)場 。最后約訪到現(xiàn)場的約 200組 。相約楊麗萍活動 時間進(jìn)度： 2023年 8月底 —— 11月 6日 媒體發(fā)布會： 8月 20日 報名： 8月 20日 9月 25日 海選： 9月 17日 9月 19日 9月 26日 9月 28日 晉級賽： 9月 30日 10月 1日 無錫站決賽： 10月 9日 全國總決賽： 11月 6日 無錫支持媒體： 報業(yè)集團(tuán) （ 無錫日報 、 江南晚報 、 無錫商報 、 無錫新傳媒 ） 、 現(xiàn)代快報 、無錫廣電集團(tuán) （ 無錫電視臺 、 無錫電臺 ） 、house36 搜房 、 新浪樂居 、 益房網(wǎng) 、 二泉網(wǎng) 、 網(wǎng)易房產(chǎn) 、 房地產(chǎn)市場網(wǎng)等 推廣大事件 ?保利地產(chǎn)進(jìn)無錫的第一個重要品牌活動 ， 媒體全線覆蓋 ， 奠定了 品牌知名度及保利作為央企的文化關(guān)懷 。 6樓：前面視野開闊，且部分還能看到湖景，資源較好，對價格的提升能起到支撐作用。并且考量推售產(chǎn)品的重疊性。 先推一期房源，再推出二期房源。 推售時間上西區(qū)別墅安排在 2期入伙前發(fā)售；北區(qū)高層和別墅銷售期拉開，避免兩者交叉，影響北區(qū)別墅價值實現(xiàn)。 先推西區(qū)，以新產(chǎn)品新價格重新吸引市場眼球，打破銷售僵局，轉(zhuǎn)移客戶關(guān)注點。 關(guān)鍵在于看中區(qū)域前景、保利品牌等?？蛻粢恢北容^關(guān)注的問題就是 10樓能不能看到湖， 對湖景比較看重 私營業(yè)主，看中投資前景和居住品質(zhì) 典型客戶分析 保利香檳國際的客戶是怎樣一群人？ ? 稱呼： 華金鳳 年齡： 30歲 性別 ：女 從事行業(yè)： 銀行職員 擔(dān)任職務(wù)： 信貸部員工 目前居住地： 濱湖格林春天 臵業(yè)次數(shù)： 1次 購買房號： 74單元 建筑面積 ： 170 購買總價 ： 205萬 付款方式 ：貸款 購買戶型 ： 四房 客戶特征描述 客戶是興業(yè)銀行信貸部白領(lǐng)，先生是碩放機(jī)場乘務(wù)員，都是屬于八零后白領(lǐng)，有一定積蓄，收入尚可。本人住春江花園，在五洲國際有三套商鋪，摩天 360有近 200平米的房產(chǎn)，都是一次性付清的。 從已購客戶中，客戶的媒體獲知渠道主要以網(wǎng)絡(luò)、工地圍墻及朋友介紹為主 基礎(chǔ)客戶分析 ? 稱呼： 陸曉平 年齡： 32歲 性別 ：男 從事行業(yè)： 公務(wù)員 擔(dān)任職務(wù)： 房管局部門科長 目前居住地： 南洋花園 臵業(yè)次數(shù)： 2次 購買房號： 73單元 建筑面積 ： 91 購買總價 ： 116萬 付款方式 ：貸款 購買戶型 ： 二房 客戶特征描述 客戶因為是房管局員工，因此在拍地的時候就開始關(guān)注本項目了，房交會時客戶首次接觸本項目，表現(xiàn)出了很大的興趣，想買個 90平米的小戶型投資用。 付款方式 付款方式（已購）257201020304050607080一次性 分期 按揭一次性分期按揭0100200300400500600700800兩房 三房 四房 五房 頂復(fù)式來人累計來電累計已購累計基礎(chǔ)客戶分析 ? 從來人對面積的需求來看，中小戶型的需求量較大，二房和三房占了 63%的比例。 居住區(qū)域 基礎(chǔ)客戶分析 ? 置業(yè)次數(shù)（來人）48687774502004006008001000一次 兩次 三次及以上一次兩次三次及以上認(rèn)購客戶中置業(yè)次數(shù)在二次以上的占了絕對的比重達(dá)到了 63%，且據(jù)了解首次置業(yè)的客戶集中有較大部分客戶由于無法貸款，而用小孩名字購房的。 未來競爭 —— 無錫目前已經(jīng)進(jìn)入新一輪土地集中供應(yīng)階段，本項目所在板塊未來約有 335萬㎡的供應(yīng)量 本報告是嚴(yán)格保密的 居住區(qū)域（來人）129616923372 58246621677 09320200400600800100012001400濱湖 南長 崇安 北塘 錫山 惠山 新區(qū)江陰宜興江蘇省上海港澳臺外省 國外濱湖南長崇安北塘錫山惠山新區(qū)江陰宜興江蘇省上海港澳臺外省國外未來競爭 —— 太湖新城出讓土地分布 本報告是嚴(yán)格保密的 2023年競品盤點 2023年競品推量預(yù)測 本報告是嚴(yán)格保密的 邊緣競爭 —— 區(qū)域即將上市產(chǎn)品涵蓋高層、小高層、別墅，類型 蠡湖壹號 12月 2月 4月 6月