某地產(chǎn)東方尊域外銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略(文件)
【正文】 三期項(xiàng)目自身的反思 —— 尋找我們的營(yíng)銷(xiāo)突破點(diǎn)！?時(shí)機(jī) 我們能占得先機(jī)嗎？?地緣 我們是否要和西部豪宅正面競(jìng)爭(zhēng)？?造勢(shì) 我們的前期宣傳蓄客等鋪墊足夠嗎？?品質(zhì) 我們的產(chǎn)品是否令人贊不絕口？?差異化 我們和其他山景豪宅有何不同？?價(jià)值 我們有何不同尋常 /無(wú)法替代的價(jià)值？中原對(duì)于本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)的思考 —— 九字真言?地緣地緣 客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)策略?差異化差異化 眼球競(jìng)爭(zhēng)策略?以點(diǎn)帶面以點(diǎn)帶面 價(jià)值運(yùn)營(yíng)策略?善借地利，抓住東部高端換房客戶(hù)?順應(yīng)深港一體化的趨勢(shì)，傾力外銷(xiāo)?借助羅湖復(fù)興之機(jī)，打造羅湖豪宅典范?純凈 /優(yōu)雅 /極致的奢華主義 —— 自然奢華?依托生態(tài)自然資源，包裝 “生活大師 ”概念?養(yǎng)生 /茶藝 /文化 /等元素的注入?33萬(wàn)平米怎能一套套的賣(mài)？拿出少量單位和具有影響力的機(jī)構(gòu)合作，提升整體形象?利用羊群效應(yīng)和客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行滲透營(yíng)銷(xiāo)外銷(xiāo)在整體營(yíng)銷(xiāo)中扮演三種角色?提升項(xiàng)目形象與價(jià)值感，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格?培養(yǎng)意見(jiàn)領(lǐng)袖，引爆市場(chǎng)需求?貢獻(xiàn)少量高端客戶(hù)，消化高價(jià)單位外銷(xiāo)的成功才是 戰(zhàn)略意義 上的成功！典型外銷(xiāo)樓盤(pán)的典型外銷(xiāo)樓盤(pán)的 成交價(jià)格、外銷(xiāo)比例成交價(jià)格、外銷(xiāo)比例 和和 銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售進(jìn)度 ，明顯較同，明顯較同片區(qū)非外銷(xiāo)樓盤(pán)片區(qū)非外銷(xiāo)樓盤(pán) 高出高出 15％～％～ 50％，％， 且銷(xiāo)售價(jià)格正逐年攀升！且銷(xiāo)售價(jià)格正逐年攀升！典型內(nèi)外銷(xiāo)物業(yè)價(jià)格對(duì)比客戶(hù)群策略研究課題：新興投資 /中產(chǎn)客戶(hù)群研究關(guān)內(nèi)高價(jià)值物業(yè)客戶(hù)群體的變化趨勢(shì)A、 大額投資客戶(hù) 所占比例增加B、宏觀(guān)調(diào)控后， 外地特別長(zhǎng)三角地區(qū)的客戶(hù) 有所增加C、外銷(xiāo)的客戶(hù)群體有一定變化， 香港客戶(hù)的層次 有所提升 日本，韓國(guó) 客戶(hù)比例增大。05年第一季因工作關(guān)系而到深圳置業(yè)的港人數(shù)目大幅上升，由 2023年的 5%、 2023年的 9%、 2023年的 16%、升至 2023年的 19%，升至 2023年的 27%，再升至 2023年第一季的 32%。2023年香港豪宅 的標(biāo)志性賣(mài)點(diǎn)，對(duì)香港客戶(hù)有一定的號(hào)召力；216。可以在產(chǎn)品上印制項(xiàng)目名216。執(zhí)行時(shí)間 : 2023年 6月Question 4 如何包裝現(xiàn)場(chǎng)迎合客戶(hù)口味 ?現(xiàn)場(chǎng)包裝? 以 “自然奢華體驗(yàn)式生活 ”為現(xiàn)場(chǎng)包裝主題展示小區(qū)獨(dú)有景觀(guān)資源展示獨(dú)有小區(qū)設(shè)施展示表現(xiàn)創(chuàng)意緊密的睇樓節(jié)奏現(xiàn)場(chǎng)包裝NATURAL LUXURY 展示長(zhǎng)廊現(xiàn)場(chǎng)包裝多語(yǔ)言短片介紹給客戶(hù)一個(gè)影像性的介紹 ,讓銷(xiāo)售員容易與客戶(hù)打開(kāi)話(huà)題。 羅湖片區(qū)上升超過(guò)了 4％， 預(yù)測(cè)06年羅湖區(qū)房?jī)r(jià)將上漲 3%左右，據(jù)外銷(xiāo)樓盤(pán)價(jià)格參考數(shù)據(jù)， 本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)在現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)再綜合上調(diào) 10%~15％左右： 15000~15600元元 /平方米（毛坯價(jià)）平方米（毛坯價(jià)）※ 支撐此價(jià)格的因素： 項(xiàng)目將是 06年市區(qū)內(nèi)絕版山景物業(yè) —— 山景物業(yè)將是目標(biāo)客戶(hù)選擇豪宅的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè) 。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 一月 21一月 2103:18:4603:18:46January 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/1/23 3:18:4603:18:4623 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 一月 2103:18:4603:18Jan2123Jan211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/23 3:18:4603:18:4623 January 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 23 一月 20233:18:46 上午 03:18:46一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 一月 2103:18:4603:18Jan2123Jan211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/23 3:18:4603:18:4623 January 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 2103:18:4603:18:46January 23, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。
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