【正文】 :39:0119:39:01February 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 7時 39分 :39February 11, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 7時 39分 1秒 下午 7時 39分 19:39: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 19:39:0119:39:0119:392/11/2023 7:39:01 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 11日 7時 39分 ? 在這個世界上，沒有人能使你倒下。 2023年 2月 11日星期六 下午 7時 39分 ? 差錯發(fā)生在細節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 :39:01 ? 在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。 ? 一旦做出決定就不要拖延。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。風水講座等 ? 備注：以總銷 10億， %廣告預(yù)算為計， 2023年度總推廣費用 800萬。系列專場水邊音樂會 聞香識女人，品牌香氛展 電影人生 年底也可以是以收集的明信片和印章數(shù)量等方式 ， 進行客戶年終回饋 。 業(yè)主故事之二：誰動了我的“香檳”？ 業(yè)主故事之四：香檳的世界籍居民。歡迎居住的鑒賞力。 2023年 910月，二期重新包裝形成下半年度主訴求 2023年 1011月，差異化精裝產(chǎn)品推出吸引年末市場熱度，搭售余房 ? 11年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 12年 1月 ?工程節(jié)點 ?營銷節(jié)點 ?銷售階段 首批推盤 （原定年前推） 上半年一期產(chǎn)品強銷期 4月中下旬樣板房開放 年后 3月初：89樓 5月： 37樓隔月加推 6樓 下半年二期產(chǎn)品強銷期 7月： 195平米中央景觀王座 4樓 10月二期131415推售 9月：二期 112樓上市 PART2:2023年度營銷節(jié)奏鋪排 9月 二期房源具備預(yù)售條件 持續(xù)銷售期 ?層層深入的品質(zhì)故事 ?持續(xù)制造階段市場焦點 2023全城熱戀， 2023保利持續(xù)領(lǐng)航無錫 〃 開盤當日 90%，保利香檳神話繼續(xù)。 ■ 配合現(xiàn)場優(yōu)惠和老帶新獎勵措施，促進一期庫存的清空。 保利的標準，遠在標準之上。 第二階段2023年 4— 6月 具體舉措： ■ 樣板房揭幕、現(xiàn)場展示細節(jié)調(diào)整、深化現(xiàn)場包裝體驗 配合動線、包裝、說辭等，全方位傳達品質(zhì)細節(jié)；而軟性服務(wù)提升則加強客戶對生活、對服務(wù)的體驗感。 ■ 媒體策略：老客戶回訪追蹤、 DM短信等小眾通路為主。 延續(xù) 10年底市場熱度， 11年重新聚焦 樣板房揭幕，市場旺季集中推盤。 ? 附表：高端項目渠道效用研究分析表 ★ 高端項目的渠道選擇原則 ? A，品牌導(dǎo)向原則： “讓 大多數(shù)人 都知道” {大眾強勢推廣 } 媒體陣營：戶外、報紙、電視；事件、展會、大型 PR活動等 適用階段： 前期入市階段、重要銷售節(jié)點 推廣目的： 建立起普遍的知名度和關(guān)注度，建立起項目品牌和客戶認知 {小眾圈層營銷 } 媒體陣營： DM、短信、數(shù)據(jù)庫等直效媒體；高端雜志等小眾媒體；沙龍活動、高端資源聯(lián)動等圈層營銷 適用階段： 前期 +后期銷售階段 推廣目的： 解決項目實際來人和成交。 2023，保利香檳國際該講什么？ ? 面子： 第一梯隊的堅定站位 ，和 一貫高端優(yōu)雅形象 。 合理定價 +豐富的產(chǎn)品線 〃 快讀開工 ， 快速推售 ， 快速回款 〃 價格調(diào)整下浮 。 很難以差異化產(chǎn)品來制造市場關(guān)注點 。網(wǎng)絡(luò)、短信等針對性的渠道媒體（包括 DM、框架等）成果明顯，建議長期深耕。 前期推廣效果反饋 獲知媒體（來電）79174111065893297117240 1 3 0 3020406080100120140戶外廣告 電梯框架 朋友介紹 展場活動網(wǎng)絡(luò)工地圍墻 江南晚報 無錫日報 現(xiàn)代快報短信房展會廣播 電視DM樓市揚子晚報戶外廣告電梯框架朋友介紹展場活動網(wǎng)絡(luò)工地圍墻江南晚報無錫日報現(xiàn)代快報短信房展會廣播電視DM樓市揚子晚報? 2023年 9月 2023年 12月 來訪反饋： 截止 2023年 12月 5日，來訪總計 1946組。 ◆ 央企登陸無錫保利香檳國際年內(nèi)公開 ◆ 高端對話：保利香檳國際“和者筑善禮遇吳越山水” | ◆ “和者筑善”保利品牌價值 ◆ 百億城市運營商 — 保利地產(chǎn) 2023給無錫一個世界高度 ◆ 保利落子無錫 太湖新城“鐵三角”成形 ◆ 2023無錫太湖新城迎來保利“香檳”系 ◆ 保利地產(chǎn)進無錫，蠡湖畔迎來新的寡頭時代 ◆ 保利地產(chǎn)，文化“來襲”，無錫全城靜候 ◆ 無錫新地王 保利地產(chǎn) 地板價 5706元 /M2 ◆ 2023年，無錫有了香檳的味道！ ◆無錫今夜，無錫保利香檳國際終顯真容 ◆無錫 ]保利香檳國際首次開盤 1小時熱銷逾九成 …… ? （二）直效小眾媒體深耕 —— 框架、短信、夾報配合 推廣大事件 ? 11月 6日 四季香檳會所和 2萬平米園林示范區(qū)揭幕 ， 是 項目真正意義上的首次亮相 。 10月 15日 — 18日 ， 4天累積接待客戶共約 2023組 ， 策源 1413組；其中意向客戶 432組 ， 意向較強烈的約 34組 。 ? 8 9 3 4 7 6 11 13 15 12 14 第三批 2023年 7月 價值最大化，樹立項目價格標桿 4號樓：全部為 195㎡的戶型，且其位置在一期中最佳，樓王產(chǎn)品。 工期及施工因素，整體推售只能采用從北向南推的方式。 考慮客戶影響。但是認購之后由于家里人反對，客戶出現(xiàn)了比較掙扎的情況，家里人反對的理由主要是這邊位置比較偏僻，離現(xiàn)在的家太遠了，但是客戶本人后來還是堅持了自己的意見。 面積需求 獲知媒體（來人）213562202884612771231195 196425283050100150200250300350400450500戶外廣告 電梯框架 朋友介紹 展場活動網(wǎng)絡(luò)工地圍墻 江南晚報 無錫日報 現(xiàn)代快報短信房展會廣播 電視DM樓市戶外廣告電梯框架朋友介紹展場活動網(wǎng)絡(luò)工地圍墻江南晚報無錫日報現(xiàn)代快報短信房展會廣播電視DM樓市基礎(chǔ)客戶分析 ? 獲知媒體（已購）150180181782310605101520戶外廣告 電梯框架 朋友介紹 展場活動網(wǎng)絡(luò)工地圍墻 江南晚報 無錫日報 現(xiàn)代快報短信房展會戶外廣告電梯框架朋友介紹展場活動網(wǎng)絡(luò)工地圍墻江南晚報無錫日報現(xiàn)代快報短信房展會媒體渠道 從來訪客戶的媒體獲知渠道來看報紙、工地圍墻、網(wǎng)絡(luò)的效果最為明顯。 本案客戶地緣性特征明顯，對本區(qū)域認同度高，后續(xù)推廣中需進一步挖掘此區(qū)域的客戶。 整體市場 —— 2023年無錫住宅市場成交量同比下降較多，但住宅供應(yīng)量同比增長較大，供求關(guān)系開始轉(zhuǎn)變，競爭逐漸白熱化 本報告是嚴格保密的 09年月度價格穩(wěn)步增長 10年價格走勢趨于平緩 09年價格走勢強勢上揚 價格走勢 —— 從 0 10年價格對比中可以看出，盡管 10年整體價格高于 09年，但主要由于是 09年價格上漲較快，推高整體價格，而 2023年成交價格上漲和下降的幅度比較大，月度平均漲幅僅為 %，價格快速上升趨勢得到抑制 1 20 10年政策頻出，政府強力打壓房價的過快上漲 2 20 10年月度價格平均環(huán)比漲幅僅為 %，遠低于 09年 3 2023年 5月開始，降價已成普遍現(xiàn)象，萬科、華潤、九龍倉、金科 …… 無錫樓市高價高速的黃金時代一去不返 本報告是嚴格保密的 2 3 4 5 6 7 9 政策收緊期 政策放松期 政策收緊期 07年 1月 08年 7月 08年 8月 09年 11月 09年 12月 ？ 短期走勢 ，政府調(diào)控態(tài)度趨向嚴厲， 市場后續(xù)運行的政策風險加大 ，尤其是高端住宅市場 ，對于政策預(yù)期的影響使得開發(fā)商可能迅速出貨，降低市場風險 ， 首臵剛需亦受到影響，二次新政觸手影響到市場剛需，使得需求進一步被壓縮 、庫存量增加，導(dǎo)致市場價格面臨較大的下行壓力， 短期內(nèi)價格上漲幅度趨緩 ，甚至會出現(xiàn)短期回調(diào)的現(xiàn)象 未來市場預(yù)判 —— 無錫市場目前正處于政策收緊期，未來市場走勢不明朗，后續(xù)運營風險系數(shù)加大 本報告是嚴格保密的 整體市場 政策大勢 價格走勢 后市預(yù)判 新政出臺后無錫整體市場成交下滑， 2023年無錫住宅市場成交量同比下降較多，但住宅供應(yīng)量同比增長較大，供求關(guān)系開始轉(zhuǎn)變，競爭逐漸白熱化 2023年政策抑制房價的作用明顯，自 5月開始眾多樓盤紛紛降價，全年價格走勢相對 09年漲幅較小，高價高速的黃金時代一去不返 政策高壓態(tài)勢加上區(qū)域供應(yīng)量持續(xù)增長，土地出讓十分頻繁，使得未來競爭愈發(fā)激烈，明年運營風險系數(shù)加大 無錫市場目前正處于政策收緊期，并且近期仍然在不斷出臺細則，加大打壓力度，未來市場走勢不明朗 第一部分：大勢研判小結(jié) 無錫樓市高價高速的黃金時代一去不返；政策層面，持續(xù)調(diào)控還將繼續(xù) 本報告是嚴格保密的 第二部分 :項目梳理 競爭分析 客戶分析 2 1 ? 競爭分析 Part 1 ? 市場掃描 ? 競爭對手分析 ? 項目競爭態(tài)勢 直接競爭 —— 區(qū)域內(nèi) 3大盤 +綠城的貼身肉搏 ?玉蘭花園 ?太湖國際社區(qū) ?萬科魅力 ?天鵝湖 邊緣競爭 —— 濱湖其他高端樓盤，供應(yīng)加大，分流客戶融科玖玖城 ?蠡湖一號 ?山水湖濱 ?太湖錦園 ?綠城香樟園 ?萬科信成道項目 泛競爭 —— 其他高端樓盤，總價或產(chǎn)品面積段等接近 ?全市其他高端項目 本案 太湖國際 萬科魅力城 香檳國際 玉蘭花園 尚錦城 天鵝湖 市場掃描 —— 區(qū)域市場以大盤開發(fā)為主，品牌開發(fā)商云集，物業(yè)類型豐富多樣，競爭激烈 本報告是嚴格保密的 太湖國際社區(qū)戶型盤點 萬科魅力城戶型盤點 2室 2廳 面積約： 89M2 3室 2廳 面積約： 120M2 市場掃描 —— 競爭對手在售戶型以經(jīng)濟型兩房和舒適三房為主 精裝 B1戶型 3室 2廳 2衛(wèi) 138㎡ 精裝 B2戶型 3室 3廳 2衛(wèi) 142㎡ 毛坯戶型 精裝戶型 疊加別墅 小高層 4室 2廳 2衛(wèi) 148 ㎡ 3室 3廳 3衛(wèi) 196㎡ 4室 5廳 3衛(wèi) 324㎡ E1戶型 3室 2廳 面積約為： 115 ㎡ E2戶型 3室 2廳 面積約為： 115 ㎡ 本報告是嚴格保密的 玉蘭花園戶型盤點 3室 2廳 面積約： 183M2 3室 2廳 面積約： 198M2 4室 2廳 面積約： 268M2 市場掃描 —— 競爭對手在售戶型以經(jīng)濟型兩房和舒適三房為主 天鵝湖戶型盤點 2室 2廳 89 ㎡ 3室 2廳 120 ㎡ 一期戶型 二期戶型 3室 2廳 2衛(wèi) 169 ㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 175㎡ 5室 2廳 3衛(wèi) 260㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) ㎡ 麗茲戶型 C1戶型 3室 2廳 112 ㎡ B1戶型 3室 2廳 142 ㎡ 本報告是嚴格保密的 玉蘭花園 —— 主打高端客戶，品質(zhì)上乘，區(qū)域差異化產(chǎn)品，