【正文】 2023年 2月 11日星期六 下午 7時(shí) 40分 23秒 19:40: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 11日星期六 7時(shí) 40分 23秒 19:40:2311 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , February 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :40:2319:40Feb2311Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。如果你自己的信念還站立的話。 ? 速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。 ? 千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。 ? 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。任何事情想到就去做 !立即行動(dòng) ! ? 如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。 推盤方式： 根據(jù)蓄客情況及客戶意向摸排情況，在開(kāi)盤前確定開(kāi)盤方式：落位、排號(hào)或搖號(hào)。 6樓 89方，共 68套； 面積 ㎡ ； 預(yù)計(jì)價(jià)格 44000元 /㎡ ； 可售金額 。 氛圍營(yíng)造： 現(xiàn)場(chǎng)的鋼琴演奏、愛(ài)馬仕的香薰、高頻次的高端案場(chǎng)活動(dòng)等。 重點(diǎn)拓展資源名稱 責(zé)任人 開(kāi)發(fā)建議 銀行 工商 銀行 、中國(guó) 銀行 、杭州 銀行 邵佳 銀行高端客戶拓展、銀行內(nèi)部中高管拓展 大 華 銀行 、招商 銀行 、匯豐 銀行 、浙商 銀行 龍文軍 中信 銀行 、花旗 銀行 、浦發(fā) 銀行 、北京 銀行 、建設(shè) 銀行 薛蓮 恒生銀行、東亞銀行、郵儲(chǔ)銀行、華夏銀行 趙沖 高端奢侈品或客戶俱樂(lè)部 浙大 EMBA總裁班 龍文軍 樣板房開(kāi)放后圈層活動(dòng) 浙商太太會(huì)、少帥會(huì) 邵佳 圈層資源挖掘，活動(dòng)嫁接高端客群 各大商會(huì)、樂(lè)創(chuàng)會(huì) 薛蓮 圈層資源挖掘，活動(dòng)嫁接高端客群 杭州高端 汽車行業(yè)、奢侈品行業(yè)客群嫁接 畢強(qiáng) 圈層營(yíng)銷活動(dòng)，高端客戶資源拓展 政府、企事業(yè)單位資源 浙江廣電 中心 邵佳 中高管產(chǎn)品推介會(huì) 消防指揮中心、浙江省進(jìn)出口檢驗(yàn)檢疫局 趙沖 內(nèi)部推介會(huì) 中天集團(tuán)、諾基亞中國(guó)、中石化浙江分公司 龍文軍 企業(yè)內(nèi)部中高管推介會(huì) 大家房產(chǎn)（武林府、之江悅、多立方） 趙沖 高端活動(dòng)合作、企業(yè)內(nèi)部高端客戶推介 杭州望江府置業(yè)有限公司 配合重要銷售節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)區(qū)域展開(kāi)尖刀行動(dòng)，重點(diǎn)突破 配合售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行重點(diǎn)區(qū)域客戶攔截： ? 增加慶春銀泰、星光大道外展場(chǎng)，配合小蜜蜂派單及氣氛熱烈的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，充分拓展區(qū)域周邊潛在客群； ? 加油站周邊 —— 在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的四個(gè)中石化加油站開(kāi)展派單工作，在樣板區(qū)開(kāi)放前做到集中的客戶攔截； ? 四季青 —— 深入開(kāi)展巡展工作 /挖掘關(guān)系人圈層飯局營(yíng)銷 /短信車轟炸等方式進(jìn)行邀約； ? 物美超市 —— 長(zhǎng)期巡展，配合派單，擴(kuò)大區(qū)域影響； ? 萬(wàn)象城 —— 每周末安排常規(guī)性派單插車，配合短信轟炸。 下階段開(kāi)展渠道“北上南下”計(jì)劃，將拓展區(qū)域 北擴(kuò)至浙大華家池校區(qū)，西擴(kuò)至環(huán)城東路江城路，南擴(kuò)至江南大道一橋南區(qū)域。 電視：以樣板區(qū)、樣板房實(shí)景促進(jìn)客戶感知。 一府望江、半壁錢塘 開(kāi)盤前計(jì)劃蓄客 （ ABC類）達(dá) 3300組 線上通過(guò)電商開(kāi)展大規(guī)模的媒體推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力和傳播力；線下結(jié)合樣板房開(kāi)放，舉行各類產(chǎn)品體驗(yàn)活動(dòng)及圈層活動(dòng)。 也看過(guò) 蘭園，但沒(méi)有學(xué)區(qū)，孩子讀書(shū)沒(méi)法解決； ，先后買入總金額 800多萬(wàn) 元 申花銀泰寫字樓。 一、客戶分析 約 90㎡ , 891, 53% 約 140㎡ , 441, 26% 約 160㎡ , 165, 10% 約 170㎡ , 28, 2% 約 185㎡ , 143, 8% 未透露 , 16, 1% ABC類 客戶意向房源面積分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 姓名 謬慧英 臵業(yè)顧問(wèn) 周文杰 客戶等級(jí) B類 年齡 62歲 意向房源 90㎡ 從事行業(yè)、職業(yè) 退休 家庭結(jié)構(gòu) 夫妻二人 到訪次數(shù) 來(lái)訪 5次 現(xiàn)住 近江家園 籍貫 杭州 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 養(yǎng)老，目前老兩口名下有一套房子，還有一個(gè)名額可以購(gòu)買 客戶特征： 1. 住近江家園，對(duì)錢江新城有較深的地域情節(jié)。 四、綜述 市場(chǎng)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)： 單價(jià) /㎡ 以上豪宅市場(chǎng)成交價(jià)格相對(duì)較穩(wěn)定，但成交去化緩慢； 競(jìng)品市場(chǎng)： 近期土地市場(chǎng)成交對(duì)本項(xiàng)目高售價(jià)有支撐； 高端豪宅市場(chǎng)新房競(jìng)爭(zhēng)激烈，客群有較多選擇余地；且本案小戶型下半年將出現(xiàn)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，客群將面臨分流威脅。項(xiàng)目以 180300方大戶型為主，住宅均價(jià) 46000元 /㎡ （精裝標(biāo)準(zhǔn)為 6000元 /㎡ ），至 7月底整體去化率 90%。2023年 5月 18日開(kāi)盤推出 8樓，其中 89㎡約 100套，成交均價(jià) 55000元 /㎡ ，至今去化約30%，銷售緩慢。 一、項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 優(yōu) 勢(shì) 杭州望江府置業(yè)有限公司 市場(chǎng)： 宏觀市場(chǎng)環(huán)境使高端住宅市場(chǎng)成交緩慢，有價(jià)無(wú)市。不輸其他豪宅。 學(xué)區(qū)： 勝利小學(xué)學(xué)區(qū)，一站式教育配套。 威 脅 機(jī) 會(huì) 杭州望江府置業(yè)有限公司 堅(jiān)定占位： 望江府有理由成為 杭州一線豪宅 杭州望江府置業(yè)有限公司 報(bào)告內(nèi)容 Part1 價(jià)值梳理 Part2 市場(chǎng)分析 Part3 客戶分析 Part4 營(yíng)銷策略 Part5 銷售策略 杭州望江府置業(yè)有限公司 杭州高端豪宅市場(chǎng)成交分析 23 13 20 10 10 144 0501001502000100002023030000400005000090以下 90140 140170 170180 180200 200以上 2023年 17月單價(jià) 住宅 不同面積段成交情況 面積 套數(shù) 結(jié)論： 17月 56718㎡ ，成交 220套；成交以大面積為主， 200㎡以上大戶型集中在武林壹號(hào)（ 61套）、藍(lán)色錢江（ 22套）、城市之星（ 16套）、武林國(guó)際（ 20套）、蘭園（ 20套）等項(xiàng)目。 23樓 150250㎡ 大戶型推售 102套，去化率 88%。 三、周邊二手房市場(chǎng) 周邊高端二手房成交情況（ 2023年 2月 7月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目體量 (㎡ ) 成交套數(shù) 含稅成交單價(jià)（元 /㎡ ） 主力戶型 （ ㎡ ） 新綠園 15 約 42023 142 藍(lán)色錢江（北區(qū)） 21 約 47000 157— 227 賽麗綠城麗園 5 約 48000 140— 300 2023年 6月 26日，項(xiàng)目周邊新出讓土地（錢江新城南星單元 D01地塊）金隅房產(chǎn)最終成交樓面價(jià)達(dá) 25800元 /㎡ ，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)銷售溢價(jià)具有一定的支撐。 一、客戶分析 A, 14, 1% B, 84, 5% C, 1586, 94% ABC類客戶占比分析 自住兼投資 , 711, 42% 改善 , 567, 34% 為父母或子女 , 213, 12% 學(xué)區(qū) , 64, 4% 婚房 , 46, 3% 投資 , 35, 2% 落戶 , 28, 2% 未透露 , 20, 1% ABC類客戶 購(gòu)房目的 分析 杭州望江府置業(yè)有限公司 ABC類客戶來(lái)訪區(qū)域中，來(lái)訪比例最高的為上城區(qū)，其次為下城區(qū)及西湖區(qū)。 二、典型客戶樣本描摹 杭州望江府置業(yè)有限公司 客戶特征：