【正文】 19:39:0119:39:0119:392/11/2023 7:39:01 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 11日星期六 下午 7時(shí) 39分 1秒 19:39: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 投機(jī)取巧的人。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。法式浪漫糕點(diǎn) DIY 小小音樂(lè)家之香檳音樂(lè)會(huì) ★ 持續(xù)性的 POSTCARD邀請(qǐng)： 每次活動(dòng)提前確定 ， 并發(fā)邀請(qǐng)卡給到客戶 。未賣房，先建園。 目的： 1. 集中出貨之后， 78月拿出一期中景觀位臵最好的中央景觀樓王4樓，作為壓軸珍藏房源上市，刺激市場(chǎng)興奮點(diǎn)。 第一波： 2023，保利地產(chǎn)，持續(xù)領(lǐng)航無(wú)錫。 ★ 現(xiàn)場(chǎng) —— 全面展示產(chǎn)品力： 售樓處 、 示范區(qū)進(jìn)行細(xì)節(jié)的深化與調(diào)整 ， 加以明年 4月樣板房的呈現(xiàn) ， 在展示層面提升到一個(gè)新的檔次 ， 超越周邊其他項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感 。講過(guò)了保利，保利品牌及實(shí)力已略有知曉 如果說(shuō)綠城是品質(zhì)、龍湖是浪漫、萬(wàn)科是生活、華潤(rùn)是國(guó)際、順馳是性價(jià)比，那么， 保利又是什么 ？ 11年推廣需要深化項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 從廣告訴求看：推廣更多還是圍繞項(xiàng)目進(jìn)度、銷售信息等，形象及價(jià)值展示不足。 本區(qū)域覆蓋范圍為客戶來(lái)源重點(diǎn) 。 合理搭配，規(guī)避內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 盡可能保證每批次的戶型配比的合理，盡量各面積段都包括其中。 非必要住房，可買可不買。 針對(duì)銀行貸款政策，周邊競(jìng)品華潤(rùn)太湖國(guó)際項(xiàng)目推出分期付款方式，在很大程度上留住了無(wú)法貸款，但一次性付清房款有困難的客戶，本案后續(xù)均為大戶型房源，總價(jià)高，客群基本是多次置業(yè)客戶，需要采用更動(dòng)靈活的付款方式，促進(jìn)成交。10月開始由于新政的影響，無(wú)錫住宅市場(chǎng)已經(jīng)開始下滑， 11月成交量已經(jīng)下滑至 。 地方 ： 各地政府紛紛出臺(tái)當(dāng)?shù)鼐仁姓摺? 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) —— 無(wú)錫目前已經(jīng)進(jìn)入新一輪土地集中供應(yīng)階段，本項(xiàng)目所在板塊未來(lái)約有 335萬(wàn)㎡的供應(yīng)量 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 居住區(qū)域（來(lái)人）129616923372 58246621677 09320200400600800100012001400濱湖 南長(zhǎng) 崇安 北塘 錫山 惠山 新區(qū)江陰宜興江蘇省上海港澳臺(tái)外省 國(guó)外濱湖南長(zhǎng)崇安北塘錫山惠山新區(qū)江陰宜興江蘇省上海港澳臺(tái)外省國(guó)外未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) —— 太湖新城出讓土地分布 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 2023年競(jìng)品盤點(diǎn) 2023年競(jìng)品推量預(yù)測(cè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 邊緣競(jìng)爭(zhēng) —— 區(qū)域即將上市產(chǎn)品涵蓋高層、小高層、別墅，類型 蠡湖壹號(hào) 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12月 山水湖濱 2期聯(lián)排別墅 2期高層 2期高層 庫(kù)存超過(guò) 700套 ，近階段至明年上半年以消化庫(kù)存為主 綠城香樟園 首批 20套合院別墅 太湖錦園 第二期 499套小高層 +別墅 萬(wàn)科信成道項(xiàng)目 首批入市 合院別墅，面積 700750㎡， 24000元 /㎡ 二期高層 16800元 /平 精裝高層，主力戶型120㎡預(yù)計(jì) 25000元 /平； 售樓處明年 56月開放 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 —— 小結(jié) 未來(lái)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)增大，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)和分流會(huì)更加激烈 目前競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自板塊內(nèi)部 第一梯隊(duì)：綠城；第二梯隊(duì)：華潤(rùn)、萬(wàn)科；第三梯隊(duì)：天鵝湖 中端戶型： 80110兩房、 120140三房；高端戶型 160以上三房、四房 在售項(xiàng)目余量達(dá) 263萬(wàn)方；未來(lái)項(xiàng)目體量達(dá) 335萬(wàn)方 客戶分析 Part 2 ? 基礎(chǔ)客戶分析 ? 典型客戶描述 ? 目標(biāo)客戶特征 ? 居住區(qū)域分析（已購(gòu)）4516136 5141 1 3 0 0 205101520253035404550濱湖 南長(zhǎng) 崇安 北塘 錫山 惠山 新區(qū)江陰宜興江蘇省上海港澳臺(tái)外省 國(guó)外濱湖南長(zhǎng)崇安北塘錫山惠山新區(qū)江陰宜興江蘇省上海港澳臺(tái)外省國(guó)外截止到 2023年 12月 12日，項(xiàng)目總來(lái)人 2108組，總來(lái)電 579組，認(rèn)購(gòu)客戶 97組。本人住春江花園，在五洲國(guó)際有三套商鋪，摩天 360有近 200平米的房產(chǎn)，都是一次性付清的。 推售時(shí)間上西區(qū)別墅安排在 2期入伙前發(fā)售；北區(qū)高層和別墅銷售期拉開，避免兩者交叉，影響北區(qū)別墅價(jià)值實(shí)現(xiàn)。相約楊麗萍活動(dòng) 時(shí)間進(jìn)度： 2023年 8月底 —— 11月 6日 媒體發(fā)布會(huì)： 8月 20日 報(bào)名： 8月 20日 9月 25日 海選： 9月 17日 9月 19日 9月 26日 9月 28日 晉級(jí)賽： 9月 30日 10月 1日 無(wú)錫站決賽： 10月 9日 全國(guó)總決賽： 11月 6日 無(wú)錫支持媒體： 報(bào)業(yè)集團(tuán) （ 無(wú)錫日?qǐng)?bào) 、 江南晚報(bào) 、 無(wú)錫商報(bào) 、 無(wú)錫新傳媒 ） 、 現(xiàn)代快報(bào) 、無(wú)錫廣電集團(tuán) （ 無(wú)錫電視臺(tái) 、 無(wú)錫電臺(tái) ） 、house36 搜房 、 新浪樂(lè)居 、 益房網(wǎng) 、 二泉網(wǎng) 、 網(wǎng)易房產(chǎn) 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)等 推廣大事件 ?保利地產(chǎn)進(jìn)無(wú)錫的第一個(gè)重要品牌活動(dòng) ， 媒體全線覆蓋 ， 奠定了 品牌知名度及保利作為央企的文化關(guān)懷 。 ? （一）大眾媒體線上推廣 —— 網(wǎng)絡(luò)、廣播作為組合性媒體，整月發(fā)布 主要媒體通路 網(wǎng)絡(luò)以 搜房、 house36新浪樂(lè)居 為主力， 2個(gè)月媒體組合投放 ，配合品牌、項(xiàng)目形象和推售信息，按節(jié)點(diǎn)更新投放。 前期推廣效果反饋 ? 主推廣語(yǔ)回顧： 前期推廣回顧 ? ★ 開盤前期密集型的媒體投放取得較好的市場(chǎng)熱度，也建立一定影響力。 ■ 成本高 ， 對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的靈活度較弱 地價(jià)及產(chǎn)品成本均高于周邊項(xiàng)目 。需要通過(guò)足夠的炒作和事件關(guān)注，奠定知名度和影響力。 ■ 在三次熱銷的基礎(chǔ)上，延續(xù) “ 保利現(xiàn)象 ” 和 “ 保利話題 ” 。 漂浮涼亭與 400根木頭。另外兩房落點(diǎn) 90平內(nèi)，三房落點(diǎn) 144平內(nèi) 浪漫的香檳 —— 女人的香檳 電影人生 只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 ? 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來(lái)。 ? 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚?？犊?dāng)S此身。 :39:0119:39:01February 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 11日星期六 7時(shí) 39分 1秒 19:39:0111 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :39:0119:39Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :39:01 ? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。 2023年 2月 11日 7時(shí) 39分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 2023/2/1119:39:01 ? 在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。風(fēng)水講座等 ?關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)重要營(yíng)銷活動(dòng) 樣板房揭幕 春季房展會(huì) 秋季房展會(huì) 圣誕 PARTY年終客戶答謝 ? ★ 創(chuàng)意形式： 成系列的活動(dòng)、成套的 POSTCARD邀請(qǐng)卡 ? ★ 創(chuàng)意形式： 成系列的活動(dòng)、成套的 POSTCARD邀請(qǐng)卡 香檳文化之旅 香檳分類、講解、釀造工藝品鑒會(huì) 香檳之夜假面舞會(huì) 草地上的浪漫香檳 PARTY Champagne Time香檳酒起源、分類及品牌香檳品鑒 香堤（香域） 樣板房實(shí)景揭幕，歡迎世界的鑒賞力。 2. 作為年度的開篇起勢(shì)，重新吸引市場(chǎng)和客戶目光。 2023，保利香檳國(guó)際該講什么？ 保利品牌不再停留于實(shí)力與口號(hào)， 而是有了 更豐滿的形象和內(nèi)容 ， 深入市場(chǎng)和客戶 。 單一大戶型 ， 總價(jià)高 ， 客戶面較窄 ，很難維持持續(xù)快速的銷售速度 。 前期推廣效果反饋 獲知媒體（已購(gòu)）150180181782310605101520戶外廣告 電梯框架 朋友介紹 展場(chǎng)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)工地圍墻 江南晚報(bào) 無(wú)錫日?qǐng)?bào) 現(xiàn)代快報(bào)短信房展會(huì)戶外廣告電梯框架朋友介紹展場(chǎng)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)工地圍墻江南晚報(bào)無(wú)錫日?qǐng)?bào)現(xiàn)代快報(bào)短信房展會(huì)? 2023年 9月 2023年 12月 已購(gòu)客戶反饋： 截止 2023年 12月 5日，成交總計(jì) 97組。 （ 三） 11月 6日 售樓處示范區(qū)公開 ? （一）大眾媒體線上推廣 —— 現(xiàn)場(chǎng)陣地?cái)r截周邊客戶，市區(qū)戶外為主形象 主要媒體通路 ↑8月，品牌 +項(xiàng)目形象為主 ↓11月，圍墻更新，更務(wù)實(shí)的品牌實(shí)力和產(chǎn)品力 ↑ 1012月， 從品牌 — 項(xiàng)目 — 配合銷售節(jié)點(diǎn)的信息告知 ? （一）大眾媒體線上推廣 —— 報(bào)廣為強(qiáng)銷期推廣主力媒體 主要媒體通路 從 10月開始，以《江南晚報(bào)》為主力，結(jié)合《現(xiàn)代快報(bào)》和《無(wú)錫日?qǐng)?bào)》，持續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目形象發(fā)布，結(jié)合項(xiàng)目的開放或推售信息。 ? 8 9 3 4 7 6 11 13 15 12 14 第五批 2023年 10月 擴(kuò)大銷售戰(zhàn)果，回籠資金 以二房和三房作為主力戶型推向市場(chǎng)，客群范圍擴(kuò)大，有利于去化。 持銷期銷售難度大速度慢，沖刺開盤銷售率為制勝法寶，結(jié)合工程和展示，制造節(jié)點(diǎn)，分批推售。最后選擇本案最大的原因還是本案所處區(qū)域在未來(lái)兩三年更加具有升值潛力（而龍湖可能需要更久的時(shí)間）。 2023年推出 15號(hào)樓 在售 B3地塊 ?從太湖新城在售項(xiàng)目來(lái)看，競(jìng)品項(xiàng)目未來(lái)上市量依舊龐大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈； ?后續(xù)銷售價(jià)格存在上升空間，產(chǎn)品類型較為豐富，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象依然嚴(yán)重； ?未來(lái)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要來(lái)自萬(wàn)科魅力、太湖國(guó)際、天鵝湖及玉蘭花園，產(chǎn)品類型、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌較為接近 ?項(xiàng)目未來(lái)主要任務(wù)在于深挖區(qū)域客戶，拓展區(qū)域外客戶，持續(xù)保持產(chǎn)品影響力。 ? 第一部分 :大勢(shì)研判 政策大勢(shì) —— 根據(jù)目前政策的調(diào)控力度，可以判斷，樓市宏觀調(diào)控進(jìn)入了又一個(gè)政策收緊期，此次政策收緊期調(diào)控力度更大，波及范圍更廣，影響也將更為深遠(yuǎn) 信貸政策 稅收政策 土地政策 其他政策 信貸政策收緊，上調(diào)存 /貸款準(zhǔn)備金率分別達(dá) 10/6次 07年政策延續(xù)，信貸收緊 信貸放松，剛性需求享受利率優(yōu)惠，公積金貸款利率降低 延續(xù) 08年下半年放松的信貸政策；公積金貸款首付比例降低 正式征收３０％－６０％不等的土地增值稅。 10月由于高端項(xiàng)目開盤較多，成交比例上升，成交均價(jià)持續(xù)上升， 11月高端項(xiàng)目成交比例環(huán)比回落，成交均價(jià)有明顯下降。大戶型特別是 190㎡的戶型市場(chǎng)接受度并不是很高。 看中面子和身份，認(rèn)可高端形象定位 有成熟的臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)，懂得辨別產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)節(jié) ? 第二部分：項(xiàng)目梳理小結(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)占位 : 項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征： 改善兼投資的高級(jí)中產(chǎn)，看中面子和里子 堅(jiān)持高端形象定位 品質(zhì)體現(xiàn)形象和價(jià)格支撐 區(qū)域內(nèi)第一梯隊(duì)高端品質(zhì)型精品公寓 ? 第三部分 :核心策略 推售策略 推廣策略 2 1 ? 推售策略 Part 1 ? 貨量盤點(diǎn) ? 推售策略 ? 8 9 3 4 7 6 11 13 15 12 14 2023年共推出 674套房源，總銷售面積約為 105000㎡ ,總銷金額約為 13億元 貨量盤點(diǎn) ? 推售安排必須要考慮的幾個(gè)因素： 規(guī)避內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。 推售策略