【正文】 、城市化進程、房地產支柱產業(yè)地位、資本重新估值、投資觀念的興起使得從中長期角度來說，房地產市場的增長是持續(xù)的，目前政府連續(xù)出臺救市政策，反映了政府對房地產業(yè)的態(tài)度； ?對于一線城市房價離大部分剛性需求的可承受力較遠，需要有一個回調的過程； ?對于類似沭陽這樣的四線城市，剛性需求的可承受力和房價并未拉開距離，價格回調空間不大 未來房地產業(yè)的走勢取決于支撐因素和抑制因素的博弈 基于以上判斷，沭陽未來房地市場前景看好 ?經濟長期前景，特別是潛力發(fā)展區(qū)域，持續(xù)看好 ?城市化進程將帶來大量自住需求； ?政府一系列促進房地產行業(yè)發(fā)展措施挽救市場信心 ?房地產業(yè)支柱產業(yè)的重要地位 上海九間伴房地產營銷策劃有限公司 30 近年沭陽土地市場的需求總體保持平穩(wěn)走勢，土地價值區(qū)間比較大，南部新城要低于老城區(qū)及東部新區(qū) ?沭陽土地價格區(qū)間在 40200萬 /畝，價格差距較大，金融酒店用地價格最高，住宅價格差距不是太大，東部和老城區(qū)土地價值較為市場認可，南部區(qū)域土地價格較低，專業(yè)市場價格相對較低。 產品特色 新古典建筑風格，兵營式排布，低密度居住小區(qū) 客戶特征 以項目周邊工作的老師、醫(yī)院醫(yī)生、公務員為主 東部新區(qū) 軟件園 行政中心 上海九間伴房地產營銷策劃有限公司 38 南部新區(qū)板塊 —— 城市主流發(fā)展方向，但開發(fā)相對緩慢，總體居住氛圍不濃，生活配套主要依靠老城區(qū)板塊，非核心區(qū)域內開發(fā)不足 區(qū)域內核心區(qū)域配套相對完善，但主要依靠中心區(qū)商業(yè)和支持，邊緣區(qū)域基礎設施建設缺乏，以學校和公建為主 大部分以多層住宅為主，產品結構單一 主力客戶是在沭陽老城外溢及周邊鄉(xiāng)下進城客戶 28003300元 /平米 依托 資源 產品 形式 客戶 特征 價格 平臺 翰林府第 規(guī)模 占地 10萬平米，建筑面積 20萬平米 產品形式 多層、小高層、排屋 均價 3500元 /平米 戶型面積 三房 120133平米 銷售情況 今年底的 4月 29日開盤，到目前銷售 90%，目前的多層房源好樓層均價在 36003700左右 該盤的銷售策略是單價報價提高 200元左右，然后打折 產品特色 經典歐式建筑 客戶特征 以項目周邊小業(yè)主及公務員為主， 南部新區(qū) 南部新城核心區(qū)域 南部新城邊緣區(qū)域 地塊所在 上海九間伴房地產營銷策劃有限公司 39 通過盤點板塊競爭板塊我們發(fā)現 主流客戶基本一致 以中等規(guī)模項目為主，物業(yè)類型趨同 ?主城、東部板塊客戶基本以泛公務員、客戶為主，北部則以職員、教師、小業(yè)主、進城農民等地緣性性客戶為主； ?由于主流產品和價格的趨同性，客戶置業(yè)更多關注生活配套，小區(qū)綠化、戶型等產品細節(jié)。 ?城市居民消費支出實現快速增長 沭陽縣城鎮(zhèn)居民 2023年人均消費收入超過 8000元 。 ?市區(qū)居民消費結構進一步升級 ?沭陽在食品以及衣著方面的支出占據消費支出的比例有所下降，但仍然主要部分。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% + ?人均 GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 ?人均 GDP位于1500~2023美金；城市化水平在45%以下 ?人均 GDP位于2023~ 4500美金；城市化水平在 45%以上 70%以下 ?人均 GDP位于4500~ 8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下 ?人均 GDP位于8000~ 20230美金；城市化水平在 90%以上 ?商業(yè)處于與農業(yè)經濟相匹配的原始狀態(tài) ?商業(yè)形態(tài)出現第一次升級，取代了農業(yè)時代的地攤、 集貿市場，商品為城市生 活提供基本保 障 ?商業(yè)形態(tài)出現飛 躍，多樣化、規(guī)?；默F代商業(yè)出現，如超市、專賣店、精品店等 ?超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游商業(yè)地產、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現 ?廣義性商業(yè)的升華轉型， 主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現 商業(yè)形態(tài)－城市經濟模型 沭陽所處階段 上海九間伴房地產營銷策劃有限公司 44 房地產市場機會分析 ╬ 沭陽 房地產市場總體分析 ╬ 沭陽板塊市場競爭格局分析 ╬ 沭陽商業(yè)市場機會研究 沭陽總體商業(yè)市場 沭陽商圈分析 沭陽專業(yè)市場分析 上海九間伴房地產營銷策劃有限公司 沭陽目前商圈呈單一中心化格局，城市商業(yè)功能集中于主城商圈，東部新區(qū)及南部新區(qū)商圈尚處于培育商業(yè)成熟度以及項目開發(fā)階段 商圈 名稱 等級 功能及業(yè)態(tài) 商圈成熟度 驅動條件 人民中路商圈 縣級商圈 功能以 商業(yè)零售 為主；業(yè)態(tài)含 大型購物中心，綜合超市，中高檔百貨店，專業(yè)店，商業(yè)街 商圈成熟，人流量大，商鋪經營狀況好 城市核心區(qū)位以及傳統(tǒng)商業(yè)中心 東部新區(qū)商圈 市級商圈 功能以 小商品集散 為主；業(yè)態(tài)含 、服裝及建材裝飾專業(yè)市場 核心區(qū)較為成熟，人流量較大、商鋪經營情況較好，但邊緣區(qū)還在大規(guī)模建設 政府交通規(guī)劃、產業(yè)園布局驅動 海寧皮革城商圈 市級商圈 功能 以服裝、汽車、小商品的商業(yè)批發(fā)及零售 商圈仍在建設中，項目有待開發(fā) 重點產業(yè)引導規(guī)劃、 南部新區(qū)商圈 市級商圈 功能以物流及專業(yè)商品市場 還處于規(guī)劃中 產業(yè)園區(qū)驅動 ?商圈分布特征 目前以人民中路商圈為主，各區(qū)域新興商圈尚處在培育商業(yè)氛圍，項目開發(fā)階段，呈單一中心化格局。 經營情況 沭陽的五金大戶全部入駐永康五金城 ， 大門南面 2間 ， 沭陽天地五金機電 （ 五交化市場第一家 ） ， 門北面前后6間 ， 沭陽正泰電器 （ 五金市場第二家 ） ， 第三家 ， 新民橡膠機電 （ 建陵中學對面 ） 第四家：宏達鍋爐配件 ， 戴老五 ， 成勝將 ， 宋組生等等還有好多都是行業(yè)中的大戶 ， 評價 定位合理 ， 與目前沭陽現有及在建市場形成差異化 ， 招商力度比較強 ， 同時現有 傳統(tǒng)的老五交化即將拆遷 ，沭河市場太小 ， 沒有更強的競爭 ， 未來發(fā)展空間廣闊 上海九間伴房地產營銷策劃有限公司 重點個案分析 —— 藍天國際商貿城 基本技術經濟指標 樓盤名稱 藍天國際商貿城 地理位置 人民路上海路交匯處 總建筑面積 39萬平方米 占地面積 鋪位總數 3000 物業(yè)形態(tài) 集商貿、娛樂、金融、商務于一體的一站式商業(yè)街區(qū) 容積率 物業(yè)類型組合 綜合商貿中心 經營時間 2023年初 經營信息 經營分區(qū) 樓層 業(yè)態(tài)及初步定位 租金（元 /平方米 /月） 售價 （元 /平方米） 經營 16F 地下二層設置國際大酒店及停車場， 地下一層部分為機動車車庫，部分為商業(yè)門店、餐飲和設備用房； 地上一、二層為服裝品牌店和專業(yè)門店； 三、四層為小商品、文體用品和五金、家電、數碼城等； 五、六層設置娛樂、餐飲、休閑等規(guī)模型商業(yè)服務及文化服務設施，中心部位結合地下一層設置碧游廣場景觀區(qū)； 三層樓頂設置機動車停車位； 四層屋面設置空中花園、兒童娛樂區(qū)。 3F為住宅 外、 2F 7500元 /平方米 里、 2F 6000元 /平方米 里、 1F 8000元 /平米 3F住宅 2023元 /平米 備注：無返租等促銷措施，同時市場也無招商部門， A區(qū)約 3萬平米售完，住宅售完，但大部分仍在售 上海九間伴房地產營銷策劃有限公司 重點個案分析 —— 沭陽南北匯服裝城 53 基本技術經濟指標 樓盤名稱 沭陽山東商城 地理位置 迎賓大道東段， 326省道與京滬高速交匯處 總建筑面積 200多萬平方米 占地面積 2023畝 鋪位總數 1378 物業(yè)形態(tài) 多層商業(yè)單體組合及酒店、寫字樓 容積率 物業(yè)類型組合 多層、高層 經營時間 2023年 6月（ A區(qū)） 項目定位 包含 5大商業(yè)組團 ,具備大型商貿 、 商務 、 酒店 、 寫字樓 、 會展中心等高端配套設施 ， 目前以服裝市場為主打 ，在二期規(guī)劃有服裝工廠作為支撐 評價 定位綜合性 ， 營銷推廣及招商手段運用比較純屬 ， 但規(guī)模較大 ， 初期定價過高 ， 影響后期銷售 ， 短期內部看好 經營信息 經營分區(qū) 樓層 業(yè)態(tài)及初步定位 租金（元 /平方米 /月） 售價 （元 /平方米） 經營 12F 規(guī)劃有大型服裝、百貨、名店、餐飲、娛樂、休閑、購物、游樂、皮革、文娛等主題商業(yè)經營功能及配套 外 1F 16000元 /平方米 2F 76009500元 /平方米 里 1F 89000元 /平米 2F 67000元 /平米 備注：有 2年返租等促銷措施，同時市場負責招商，但規(guī)模大，售價較高，去化速度慢 上海九間伴房地產營銷策劃有限公司 重點個案分析 —— 月星國際家居生活廣場 54 基本技術經濟指標 樓盤名稱 中國沭陽國際服裝南北匯 地理位置 沭陽縣城東迎賓大道與京滬高速交匯地 總建筑面積 26萬平方米 占地面積 128畝 鋪位總數 物業(yè)形態(tài) 多層、高層 容積率 物業(yè)類型組合 家居生活館、家居展示館、酒店式公寓、高檔住宅 經營時間 2023年底，開盤時間 2023年 11月 經營信息 經營分區(qū) 樓層 業(yè)態(tài)及初步定位 租金（元 /平方米 /月） 售價 （元 /平方米） 經營 13F 品牌衛(wèi)浴、廚房用品區(qū)（ 34期） 12期中心部分為月星家居持有，主要經營品牌家居產品 月星包租 20年，每半年返還買家租金 1F 12023元 /平方米 2F 800元 /平方米 3F 待定 備注：有 1萬定金抵 4000的活動，同時市場負責招商及整體運營，有品牌保證，同時進行統(tǒng)一管理 項目定位 規(guī)劃設有主力家居旗艦商業(yè)店 、 家居建材市場 、 家居生活館 、 家居展示館 、 酒店式公寓 ， 高檔住宅 ， 為保證項目未來發(fā)展 ， 月星持有 33%的物業(yè) 評價 定位清晰 ， 品牌保證 ， 統(tǒng)一管理 ， 地理位置優(yōu)越 ， 發(fā)展空間巨大 ， 看好 ， 但價格高 ， 去化速度存疑 上海九間伴房地產營銷策劃有限公司 總結 55 專業(yè)市場分析 商圈分析 沭陽商圈當前商圈還是呈現以單中心為主的發(fā)展格局 近年隨著沭陽城市建設的步伐的加快，單中心的商圈格局正逐漸改變，城東商圈已逐步崛起，城南商圈仍在進一步建設 目前專業(yè)市場供應規(guī)模大，分布在城東及城南 依托沭陽的人口規(guī)模及經濟發(fā)展實力，專業(yè)市場規(guī)模在逐步擴大，由城東向城南擴張 沭陽商業(yè)市場 沭陽總體商業(yè)市場保持繁榮 沭陽近年人均可支配收入、社會消費品零售總額都保持高出全國平均增速，商業(yè)發(fā)展階段進入多元化、規(guī)模化市場選擇。 ? 逆境給人寶貴癿磨練機會。人需要 有強大 癿勱力 才能在 好癿職 業(yè)中獲 得成功 。命運 癿鐵拳 擊中要 害癿旪 候，只 有大勇 大智癿 人才能 夠處乀 泰然。 ? 一旦做出決定就丌要拖延。若想 長期生 存，僅 有癿途 徑就是 要使人 人竭盡 全力， 千方百 計讓下 一代產 品迚入 用戶家 中。 :51:27 ? 在一個崇高癿目癿支持下，丌停地工 作，即 使慢， 也一定 會獲得 成功。雖人 各有志