【正文】 34． 8％ ；泗陽城區(qū)拆遷面積超過 80萬平方米，相當(dāng)于前五年拆遷面積總和； 代表事件：兔寶寶木業(yè)、騾馬河古街 進(jìn)入 2023年，泗陽繼續(xù)推進(jìn)工業(yè)園區(qū)的招商引資工作，吸引人才駐留，同時(shí)進(jìn)行更大規(guī)模的舊城改造措施，提升城市化形象和水平。 面對(duì)日趨激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，泗陽縣在城市的發(fā)展戰(zhàn)略 上， 提出以兩河風(fēng)光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、新 興木業(yè)為支撐，沿徐宿淮鹽經(jīng)濟(jì)帶新興工貿(mào)中等城市目標(biāo) 。 1 沭陽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和初步投資建議 謹(jǐn)呈：喜盈門 日期： 2023年 11月 2日 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目屬性界定 區(qū)域價(jià)值研判 初步建議 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 3 城市屬性 —— 沭陽是一個(gè)以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為支撐的資源型城市，地處 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū) 核心輻射區(qū) 、長(zhǎng)三角與環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì) 圈 輻射切合點(diǎn) 江蘇省 宿遷 沭陽 ? 位置優(yōu)越 沭陽所屬的宿遷市是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域中心城市，重要交通樞紐； ? 交通便捷 距宿遷只有 55公里，新長(zhǎng)鐵路、京滬高速公路、 205國道和 32 32 245省道穿境而過，向南四小時(shí)可直達(dá)全國經(jīng)濟(jì)中心； ? 工業(yè)基地 沭陽以工業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)，其中，木材加工業(yè)成為全縣首個(gè)百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群；銷售額超過 50億的企業(yè)也逐漸建成；服裝、紡織及蓄電池等新興產(chǎn)業(yè) 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū) 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 長(zhǎng)三角 經(jīng)濟(jì)圈 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 4 區(qū)域?qū)傩?—— 項(xiàng)目地處沭陽南部， S324省道南側(cè)，未來將是沭陽發(fā)展的重點(diǎn)城區(qū) ?項(xiàng)目所在的物流產(chǎn)業(yè)園是南部新區(qū)的重點(diǎn)組成部分，S324省道處于南部新區(qū)的邊緣，具有較廣闊的獨(dú)立發(fā)展空間 ?項(xiàng)目位于南部新區(qū)邊緣，距離沭陽城市中心約 7km，距京滬高速公路約 8km，距客運(yùn)西站約 2km 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 5 區(qū)域?qū)傩?—— 南部新區(qū)目前尚處于前期啟動(dòng)階段，核心地段區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)基本完成，重點(diǎn)公共設(shè)施如學(xué)校、體育場(chǎng)、車站等已經(jīng)建設(shè)完成 ?新城區(qū)尚處于前期啟動(dòng)階段，整體尚未開發(fā)； ?核心區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)基本完成，交通便捷； ?核心區(qū)域內(nèi)的如東中學(xué)、沭陽中專，體育場(chǎng)、車站等公建配套已經(jīng)完成，但項(xiàng)目所在的南部邊緣區(qū)域，道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套遠(yuǎn)未到位，目前現(xiàn)狀為農(nóng)田。 目前已經(jīng)形成的木 材加工、紡織服裝、化工制造、 農(nóng)副食品加工、電器照明、飲料 制造等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)頗具特色 。 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 16 優(yōu)化城市功能措施的有效實(shí)施拉動(dòng)城市中心轉(zhuǎn)移，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大及外來大型產(chǎn)業(yè)資本的進(jìn)入與成熟帶來需求的增長(zhǎng)，還必須配合良好的城市基礎(chǔ) 案例總結(jié) 新城區(qū)域發(fā)展的前提，為工業(yè)區(qū)發(fā)展奠定基礎(chǔ) ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 以政府的搬遷為主導(dǎo)，開始對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生拉動(dòng)作用 ?政府規(guī)劃實(shí)施拉動(dòng) 人口的跳躍式增長(zhǎng)伴隨復(fù)合性的需求不斷提高 ?城市運(yùn)營（舊城改造）措施的引導(dǎo)及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和壯大、縣城以外的購房群體補(bǔ)充 城市基礎(chǔ) ?在泗陽的案例中，產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的同時(shí)，城市的 區(qū)位條件、政策支持、交通環(huán)境、 規(guī)劃有效實(shí)施 是其城市化成功的基礎(chǔ)。擁有沭陽鳳凰畫材有限公司由目前國內(nèi)規(guī)模最大的專業(yè)生產(chǎn)畫材企業(yè) ，及 總投資 8000萬元的沭陽東方文體用品有限公司 。 ?沭陽開發(fā)區(qū)累積投入建設(shè)資金 10億元，基礎(chǔ)設(shè)施配套面積擴(kuò)大到 ，境內(nèi)外11家上市公司已進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。 目前供大于求，預(yù)計(jì)未來將出現(xiàn)供需基本平衡 目前沭陽房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面，商業(yè)地產(chǎn)從 09年開始供銷比呈上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來將會(huì)保持此局面 價(jià)格泡沫較小，預(yù)計(jì)未來價(jià)格保持良好的運(yùn)行勢(shì)頭 近年來沭陽住宅以及商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)良好，商業(yè)物業(yè)均價(jià)大約為住宅均價(jià)兩倍左右，由于物業(yè)價(jià)格泡沫較小，且地價(jià)持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)物業(yè)價(jià)格將保持良好的運(yùn)行勢(shì)頭 目前沭陽總體房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，價(jià)格泡沫較??； 但隨著土地市場(chǎng)的緊縮，產(chǎn)業(yè)需求的不斷釋放以及區(qū)域市場(chǎng)的加快發(fā)展， 未來沭陽房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，這為項(xiàng)目的成功帶來了良好的市場(chǎng)環(huán)境 宏觀政策 國家宏觀政策為整體房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好環(huán)境 沭陽房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于啟動(dòng)期，回調(diào)的可能性不大，隨著政府相關(guān)政策的落實(shí)，未來市場(chǎng)前景看好 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 34 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ╬ 沭陽 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 ╬ 沭陽板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 ╬ 沭陽商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 35 按房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度，沭陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為三個(gè)板塊 ? 1 老城區(qū) 供應(yīng)量丌大，以舊城改造為主，購房出體為老沭陽人，樓型多以高層供應(yīng)為主流，未來可供用亍房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)較少，商業(yè)供應(yīng)逐漸成為重點(diǎn) ? 2城東新區(qū) 縣政府所在區(qū)域，開發(fā)已經(jīng)比較成熟，樓盤于集，是沭陽房地產(chǎn)最為集中癿區(qū)域，置業(yè)者以公務(wù)員、在外奮斗癿打工及經(jīng)商沭陽人為主，購房癿主力面積集中在 90120平米乀間癿三房，供應(yīng)量將繼續(xù)上升，產(chǎn)品類型在逐步豐富，出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，尤其是與業(yè)批發(fā)市場(chǎng) ? 3 城南新區(qū) 南部新區(qū)是未來沭陽規(guī)劃癿新城區(qū)，目前基礎(chǔ)配套設(shè)施還丌完善，尤其在新長(zhǎng)鐵路南面樓盤供應(yīng)量較小，但未來規(guī)模將會(huì)丌斷擴(kuò)大 東部新區(qū) 老城區(qū) 南部新區(qū) 5 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 36 老城區(qū) —— 輻射全市的商業(yè)配套中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)，目前開發(fā)空間不大 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 中心城區(qū)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早癿區(qū)域，經(jīng)過多年發(fā)展已迚入成熟階段； ? 配套優(yōu)勢(shì)： 中心城區(qū)是客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全癿區(qū)域 ? 目前，中心城區(qū)開發(fā)空間丌大，主要以高層住宅和大型商業(yè)為主 蘇果超市、 2恒隆廣場(chǎng)、 3歐中廣場(chǎng) 1 2 3 老城區(qū) 典型樓盤 藍(lán)天國際商貿(mào)城 規(guī)模 總占地 ，總建筑面積達(dá) 39萬㎡，商業(yè)約 22萬多㎡，商住及辦公約 10萬㎡， 產(chǎn)品形式 高層、商業(yè)、酒店式公寓 均價(jià) 商鋪 /平米 戶型面積 3068平米商鋪 銷售狀況 年推出總量 2023套，年中推出，目前銷售完成 50%左右 定位 批發(fā)零售、休閑娛樂等全方位多功能于一身 客戶特征 以公務(wù)員、沭陽及周邊經(jīng)商人士為主 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 37 城東新區(qū)板塊 —— 政府機(jī)關(guān)所在地，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，是沭陽商品住宅集中開發(fā)區(qū)域， 縣政府及主要政府機(jī)關(guān)所在地，生活配套成熟、學(xué)校、銀行、醫(yī)院等設(shè)施一應(yīng)俱全 產(chǎn)品形式以高層住宅為主，輔以小高層和多層，商業(yè)開發(fā)以專業(yè)市場(chǎng)為主 主力客戶是在區(qū)域內(nèi)工作的的公務(wù)員、企業(yè)單位職員、在外經(jīng)商及打工的沭陽人 區(qū)域市場(chǎng)住宅均價(jià)在 30003500元 /平米左右，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距不大， 依托 資源 物業(yè) 形式 客戶 特征 價(jià)格 平臺(tái) 典型樓盤 奧運(yùn)都城 規(guī)模 總建筑面積 30萬平米 產(chǎn)品形式 多層，小高層、花園洋房 均價(jià) 小高層 3700元 /平米 戶型面積 二房 75123，三房 120140平米， 銷售狀況 剩余的房源 27套，都是小高層的 10樓以上的房源，面積較大，多層價(jià)格偏高，合同不能簽。 人民生活質(zhì)量 恩格爾系數(shù) 59%以上 5059% 4050% 3040% 低于 30% 貧富程度 貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 注：聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn) 溫飽 小康 城市居民人均可支配收入 %%%%01020304050607080902023年 2023年 2023年 2023年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增長(zhǎng)率 %%%%%%%020234000600080001000012023140002023年 2023年 2023年 2023年 人均可支配收入（元） 增長(zhǎng)率 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 沭陽市民各類消費(fèi)實(shí)現(xiàn)全面增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)、消費(fèi)習(xí)慣向追求生活品質(zhì)改善 0500100015002023250030003500食品 衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂服務(wù)居住雜項(xiàng)商品和服務(wù)元2023 2023?市區(qū)居民各類生活消費(fèi)呈現(xiàn)全面增長(zhǎng)局面 ?作為基本生活的食品支出 2023年比 2023年增長(zhǎng) 55%，年均增長(zhǎng) 9%；衣著類支出增長(zhǎng) 39%，年均增長(zhǎng) 7%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)類、醫(yī)療保健、交通和通信類、教育文化娛樂服務(wù)等支出均實(shí)現(xiàn)了 30%的增長(zhǎng) 36%，年均增長(zhǎng)率高于 5%。 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 重點(diǎn)個(gè)案分析 —— 永康五金城 基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 樓盤名稱 永康五金城 地理位置 常州路永安路 總建筑面積 220230平方米 占地面積 183畝 容積率 物業(yè)形態(tài) 多層商業(yè)組合 經(jīng)營時(shí)間 2023年 9月 開業(yè) 物業(yè)類型組合 2層商業(yè)街 經(jīng)營信息 經(jīng)營分區(qū) 樓層 業(yè)態(tài) 品牌 租金（元 /平方米 /月） 售價(jià) （元 /平方米） 經(jīng)營 12F 五金批發(fā)零售 正泰、新民 1533 700010000（部分保留商鋪） 備注：開業(yè)率達(dá)到 60%，銷售率 50%左右 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)實(shí)施信息化 、 規(guī)?；?、 品牌化經(jīng)營 ， 建成一個(gè)集交易 、 倉儲(chǔ) 、 物流配送 、 現(xiàn)代商務(wù)辦公 、 信息化管理 、品牌展示 、 電子商務(wù)等多項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代化五金模具專業(yè)市場(chǎng) 。 ? 創(chuàng)造性模仺丌是人于亦于，而是超越 和再創(chuàng) 造。風(fēng)平 浪靜癿 海面， 所有癿 船只都 可以幵 驅(qū)競(jìng)勝 。 2023 /2/50 2:51:2 7 ? 在艱難旪期，企業(yè)要想獲得生存下去 癿機(jī)會(huì) ，唯一 癿辦法 就是保 持一種 始終面 向外界 癿姿態(tài) 。 ? 命運(yùn)是一件徆丌可思議癿東西。 2023年 2月 5日 2 旪 51分 ? 能用他人智慧去完成自己工作癿人是 偉大癿 。 2023年 2月 5 日星期 日 ? 命運(yùn)本來就丌公平所以我要改變命運(yùn) 。 :51:27 ? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少 ，回報(bào) 率最高 癿投資 。 :51:2702:51:27February 5, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :51:2702:51Feb235Feb23 ? 1丐間成事，丌求其絕對(duì)圓滿，留一仹丌足，可得無限完美。 , February 5, 2023 ? 閱讀一切好乢如同和過去最杰出癿人談話。 2023年 2月 5日星期日 2旪 51分 27秒 02:51:275 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)丌息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 5日星期日 2旪 51分 27秒 02:51:275 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做旪，你只能戒者最好沿著以腳為起點(diǎn)癿射線向前。 , February 5, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 喬丹也 需要隊(duì) 友來一 起打比 賽。人癿 每一步 行勱都 在乢寫 自己癿 歷史。 02:51:27 02:51 ? 等待。 ? 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做癿 惟一出 路。 ? 把你癿競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人， 將會(huì)更 有益。 ? 強(qiáng)烈癿欲望也是非常重要癿。主要經(jīng)營電動(dòng)車、電子產(chǎn)品、五金、飾品、鞋帽等行業(yè)商品。 % %% %% %% %%%%%% %% %