【正文】 標(biāo) 準(zhǔn) 光環(huán)境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1 米天然照 度比） 照明 起居廳及一般活動 30~70LX 臥室、書寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi)生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別） 大寒日 2 小時 ~冬至日 1 小時 公用建筑 物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。 住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： 住宅為毛胚房，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =7914 元 /平方米247。 PS=12NRS????? ??????①（總價等于 N 年的收益） RS≥PSλ247。 （四）、建議銷售價格 綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方米 高層住宅： 3020 元 /平方米 商鋪： 4500 元 /平方米 車位： 5 萬元 /個 項目投資估算 一、 本項目物業(yè)銷售租賃價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米 2950元，高層住宅每平方米 3020 元；商鋪每平方米 4500 元；地下車位每個5 萬元； 二 、銷售進度及付款回收計劃 本項目計劃在 3 年 （ 36 個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表。 稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 1 城市維護建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 3 管理費用 5 不可預(yù)見費 2 銷售費用 房產(chǎn)稅（按租金） 12 四、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算 前期工程費。 2020 年管理費用： 萬元； 2020 年管理費用： 萬元； 2020 年管理費用： 萬元； 2020 年管理費用： 萬元； 合計： 萬元。 五、資金籌措 項目總投資 萬元，其中項目資本金 萬元，第一年全部投入；商業(yè)性銀行貸款 萬元，第一年貸款 萬元，第二年貸款 萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。 項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值為 萬元，項目投資回收期為 年。資本金 100% 風(fēng)險分析與對策 一、市場風(fēng)險分析 從濰坊市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的情況，市場有效需求不足。 雖然目前濰坊市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財政政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。 二、經(jīng)營管理風(fēng)險分析 本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風(fēng)險。 三、金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分宏鼎置業(yè)股份有限公司 47 預(yù)售房款。 項目確定了科學(xué)、準(zhǔn)確的市場定位，并進行了科學(xué)、富有市場新意的規(guī)劃設(shè)計，容易形成市場競爭優(yōu)勢。 因此，可行性分析研究認(rèn)為，項目具有實施的可行性。 項目應(yīng)更注重人才的重要性，努力吸引優(yōu)秀的管理、策劃人才，與優(yōu)秀施工隊伍合作，保障產(chǎn)品質(zhì)量和項目銷售目標(biāo)的實現(xiàn)，獲得預(yù)期的經(jīng)濟目標(biāo)。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 48 本方案作為初步研究方案，應(yīng)在進一步研究的基礎(chǔ)上，進行多方案比較研究，對本方案作必要的完善，選擇最優(yōu)方案。 項目運作團隊具有房地產(chǎn)運營和策劃、銷售的豐富的市場經(jīng)驗，具有優(yōu)秀的管理團隊，為項目成功提供了有力的保障。 研究結(jié)論和建議 一、研究結(jié)論 通過對濰坊市社會經(jīng)濟總量和城市發(fā)展規(guī)劃的分析，具備總量需求條件，該項目具有良好的開發(fā)前景。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險因素之一。 做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。按照國際慣例，房價一般是居民收入的 3~6 倍，而目前濰坊市房價每平方米為 2922 元（一般市區(qū)住宅），一套 90 平方米的住宅總價在 28 萬左右，相當(dāng)于家庭收入的 8 倍，難以形成有效需求。 投資利潤率 =利潤總額247。項目繳納的營業(yè)稅金為 萬元，所得稅為 萬元，土地增值稅為 萬元，合計繳納稅金 萬元。廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 1%，即 萬元。 2020 年不可預(yù)見費用： 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 萬元； 合計： 萬元。 回款進度詳 見表 ： 回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元） 銷售 期間 項目 2020 2020 2020 2020 面積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 銷 售 計 劃 合計 多層 高層 商業(yè) 車位 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 收 款 計 劃 2 0 0 9 多層 高層 商業(yè) 車位 2 0 1 0 多層 高 層 商業(yè) 車位 宏鼎置業(yè)股份有限公司 41 2 0 1 1 多層 高層 商業(yè) 車位 注：車位面積未計算在內(nèi)。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 60[1－ (1＋ %)50]247。 320701 平方米 10000 元 /萬元 =3076 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =130469 萬元247。 六價格定位 （一）、住宅部分 市場比較法定價過程 樓盤調(diào)查統(tǒng)計表 序號 項目名稱 建筑規(guī)模 建筑面積 （平方米） 平均價格 （元 /平方米） 銷售率 （ %） 開盤 日期 A 丹桂里 18F 3500 80 B 玫瑰園 11F18F 3900 70 C 海信蘭郡 小高層 3 棟 多層 18 棟 多層： 3100 高層： 3400 70 D 新海楓景 五棟高層 七棟多層 3050 80 E 東方天韻 多層，小高層 2750 80 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：丹桂里、 B：玫瑰園、C：海信蘭郡、 D：新海楓景、 E：東方天韻。 五、戶型設(shè)計定位 根據(jù)濰坊市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 80 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 100 平方米（ 100 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 110 平方米（ 32 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 32 套）； 高層住宅四種戶型共計 244 套。 （三）、立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 （一）、建筑 方案總體構(gòu)思 基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 二次置 業(yè) 人士及周 邊 拆 遷戶 1 不 滿 足原有物 業(yè) ，或 將 原物 業(yè)轉(zhuǎn) 手 獲 利； 2 擁 有豐厚的 儲 蓄和 穩(wěn) 定的收入 ，但缺少合適的投 資 渠道； 3 厭 倦市中心生活， 會選擇環(huán)境舒適的位置 ； 4 會接受 較 大 戶 型面 積 ，但此 類 人士 并 不急需 購 房，落定 會較 猶 豫； 5 各 種 的價格 優(yōu) 惠措施容易 調(diào)動 他 們 的 積極 性。 讓建筑更純粹 —— 簡約、大氣、理性與靈性的現(xiàn)代風(fēng)格 建議體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格中重要的特征之一 —— 自然，大量采用環(huán)保的材質(zhì)，結(jié)合純粹簡練的建筑設(shè)計，將自然的色彩、光線、空氣的 流動感融入到整個空間里，在元素的組合排列上讓視覺有層次的眺望。在推廣策略上如果圍繞本區(qū)域客戶作文章難以提煉項目的個性化賣點，可以根據(jù)“高差原理”本項目在推廣上的口號將工薪階層為主要訴求對象，這樣可以通對客戶層面的吸引來拉動本區(qū)域客戶層面，從而實現(xiàn)兩個客戶層面的超越。 3．客戶這一地區(qū)對來自周邊廠區(qū)的適婚男女青年客戶有一定的吸引力，但并非市場的主力客戶，項目所消化的客戶依區(qū)域和項目自身素質(zhì)而定，其來源體現(xiàn)了明顯的周邊性質(zhì)，購房需求主要是住房條件的改善，結(jié)婚用 房和養(yǎng)老用房，當(dāng)不多的積蓄和置業(yè)愿望發(fā)生沖突時城郊相結(jié)合住宅和都市小戶型會不約而同的成為大家共同的選擇。 樓盤可發(fā)掘的個性買點過少；周邊競爭性樓盤數(shù)目眾多，價格競爭力強。 場大趨勢較冷，客 戶看空、持幣觀望心態(tài)明顯 。 O— 機會 在 “貫通軸線、 提升干道、完善外環(huán)、拓展出口”的市政建設(shè)政策支持下，玄武街四平方公里居住區(qū)開始實施，北外環(huán)北移，玄武街將成為與福壽街并列的城市主干道，本案周邊的居住條件和交通狀況將有極大的改善。 W— 劣勢： 地段不成熟，配套設(shè)施不完善，周邊環(huán)境景觀差，導(dǎo)致銷售價格不可能太高。項目規(guī)劃總用地面積 公頃，地上建筑面積 萬平方米，多層住宅建筑面積 平方米，高層住宅建筑面積 萬平方米，商業(yè)及配套建筑面積 萬平方米，建筑密度 %，容積率 ，綠化率 %，住宅層高 米。 在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主（ 80— 120 平方米），降低置業(yè)者的購買壓力。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 26 從一些項目銷售過程中咨詢者所反映的情況看，目前市場上眾多項目的房價已超出相當(dāng)部分工薪階層的購房支付能力極限。 2準(zhǔn)備投入的購房資金 30%希望投 0~17 萬元， 20%希望投 17~20 萬元， 20%希望投20~23 萬元， 20%希望投 23~30 萬元， 10%希望 3050 萬元。 2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望休閑和健身步道， 20%希望搖椅、秋千。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 24 總體上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點。 1對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。 對建筑外立面材料的選擇 宏鼎置業(yè)股份有限公司 23 35%希望用面磚， 65%希望用涂料。 對房型的要求 10%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 55%希望房型為三房二廳一衛(wèi)， 10%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 對住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇高層住宅。而新婚青年、老年人在總?cè)丝谥兴嫉谋壤手饾u增長的態(tài)勢。但對于經(jīng)濟收入并不寬裕的多數(shù)工薪階層購房者而言，購房的主要目的仍以改善居住條件為主。 目前市場有效需求相對 總 供給增長呈平緩增長的特點 根據(jù)統(tǒng)計資料表明，濰坊市自 2020 年以來，房地產(chǎn)交易依然見旺，各金融機構(gòu)的個人信貸均比 2020 年同期有所增長；而從購房者的構(gòu)成來看，工薪階層占相當(dāng)大的比例。 物業(yè)管理模式由單一的委托本地物管或