【正文】 項(xiàng)目一屏棄傳統(tǒng) 的行列式布局，因地制宜、因項(xiàng)目大小而異設(shè)計(jì)多種更為人性化的建筑規(guī)劃布局，以營造更適宜居住與鄰里交流的空間意向。 區(qū)域分布不均衡主要是由于城市規(guī)劃特點(diǎn)、個(gè)區(qū)域人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性、區(qū)域環(huán)境及市政配套等多種因素綜合影響形成。 樓市總供給量呈迅猛上升的態(tài)勢 從 2020 年房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，竣工總建筑面積達(dá) 247 萬平方米，就2020 年來看整體下降了 124 萬平方米，但是另有很多項(xiàng)目在報(bào)建之中，預(yù)計(jì) 2020 年開發(fā)商面積將達(dá)到 1300 萬平方米。 樓盤之間的競爭將是綜合因素的競爭，通過資源整合塑造出性價(jià)比更為合理的樓盤將在市場上 更為受寵 區(qū)位、交通、外部環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境、共空設(shè)施、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理等將構(gòu)成項(xiàng)目競爭的綜合實(shí)力，而開發(fā)商必將通過對各種資源的整合，塑造出對應(yīng)目標(biāo)客戶需求的性價(jià)比更為合理的樓盤，并形成市場的差異化，也只有如此，才能搶到一定的市場分額，爭取到響應(yīng)的開發(fā)利潤。 在項(xiàng)目素質(zhì)方面，建筑質(zhì)量仍將是購房者關(guān)注的重中之重，另外，戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品規(guī)劃是否合理，項(xiàng)目細(xì)部處理 是否較為新穎等也是購房者較為注重的方面。 總體上對環(huán)境、配套、項(xiàng)目素質(zhì)的需求將逐漸提高 在環(huán)境方面，購房者已不滿足與簡單的草坪與綠地，更希望所購住宅項(xiàng)目擁有更為怡人的園林景觀。此外，進(jìn)幾年濰坊市正在大力實(shí)施“退城進(jìn)園（既老工業(yè)廠房退出中心市區(qū)，遷入工業(yè)園）和“城中村”改造戰(zhàn)略。由于 2002 年土地的過度放量，直接導(dǎo)致了 2020— 2020 年濰坊市商業(yè)面積的井噴現(xiàn)象的產(chǎn)生，同時(shí)也是 2020 年整體市場竣工面積大幅增長的根源所在。 2020 年整體市場投資額增長率有所下挫，理性回歸，趨于平穩(wěn)增長。 產(chǎn)品競爭格局 商業(yè)產(chǎn)品 2020 年 濰坊目前仍舊以專業(yè)市場為主，零售市場因風(fēng)險(xiǎn)更大、市場容量有限，僅金沙城市廣場一家開發(fā)為零售市場為主的商業(yè)中心，但2020 年可能將呈現(xiàn)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競爭加劇；批發(fā)、零售兼而有之的大中心商圈將成型。 （二）濰坊市競爭格局分析 板快 競爭 A 板塊 — 中心板塊：主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，是濰坊的傳統(tǒng)商圈，將為未來的發(fā)展中進(jìn)一步強(qiáng)化其商業(yè)及商務(wù)功能，而弱化起居住功能。按照國外一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的測算，人均 GDP 在 3000 美圓左右，房地產(chǎn)增長速度與國民經(jīng)濟(jì)增長速度之比約為 ： 1，房地產(chǎn)業(yè)增長占 GDP 比重約為 7%，而 2020 年濰坊市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，發(fā)展?jié)摿薮?。?10 月份以后，國家宏觀調(diào)控終于顯靈，在國家宏觀調(diào)控的作用下，雖然市民持幣態(tài)度較為濃厚，但濰坊房地產(chǎn)因主要以自住購買為市場依然穩(wěn)健發(fā)展，房價(jià)繼續(xù)走高，宏觀調(diào)控波及的影響面尚未完全顯現(xiàn)。 “一軸”即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。 四大板塊 中心城區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)，滿足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和居住生活等方面的 需要； 東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)發(fā)展的高地和一流平臺； 西部物流園區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展物流業(yè)，形成全省乃至華東地區(qū)重要的物流節(jié)點(diǎn)； 西部濱海項(xiàng)目區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，承擔(dān)起全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重頭戲的任務(wù)。 ２００７ 年濰坊市生產(chǎn)總值完成２０５６ .２億元，按可比價(jià)格同比增長１５ .８％；按常人口計(jì)算，人均ＧＤＰ達(dá)到２３３４９元。 濰坊區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，位于山東半島中部，地處濟(jì)南、 青島中間，占據(jù)半島城市群中心位置。 濰坊位于 山東省中部，被譽(yù)為“山東的后花園”，東與青島、煙臺接壤，西同淄博，南與臨沂、日照為鄰、北臨渤海萊洲灣。戶型規(guī)劃為中檔偏低住宅，根據(jù)對濰坊市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。地上建筑面積 萬平方米，其中高層住宅建筑面積 萬平方米，多層建筑面積 萬平方米，商業(yè)及配套建筑面積 萬平方米，地下停車場建筑面積 萬平方米。公司現(xiàn)有員工 人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員 人，注冊資金 萬元?；孛娣e合計(jì) 公頃。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由濰坊市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚、管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：濰坊市新華路北首，宏鼎 — 暢溪園小區(qū)。規(guī)劃居住戶數(shù) 364 戶，容積率 ，建筑面積%，綠化率 %，停車位 382 個(gè)，其中地面停車位 100 個(gè)，地下停車位 264 個(gè)。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 境內(nèi)有濟(jì)青、濰萊、東青三條高速公路和膠濟(jì)、膠新、大萊龍、益羊、青臨五條鐵路，是全國公路交通主樞紐城市。 二 、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo) （一） 整體空間格局規(guī)劃 根據(jù)濰坊市總體規(guī)劃（２００６－２０２０年）確定，濰坊市將按照“東擴(kuò)西延、南控北展”的發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃為“一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”的空間結(jié)構(gòu)，主要形成四大版塊。 一心、一環(huán)、一廊、一軸 “ 一心 ”即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū)，是壯大、提升中心城服務(wù)項(xiàng)目功能的主體。 三、 濰坊市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析 宏觀層面上， 2020 年是 2020 調(diào)控政策密集出臺延續(xù)的一年。 （一） 2020 年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況 濰坊房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 “十一五”期間，濰坊市 GDP 將保持快速增長的態(tài)勢，預(yù)計(jì)年平均增長率將達(dá)到 14%，其總量將比 2020 年翻一番，達(dá)到 2900 億元，整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)告訴增長。這將有利于推動濰坊房地產(chǎn)市場對高價(jià)值產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，不僅刺激對 住宅的一次置業(yè)和更新?lián)Q代；而且也將通過日常、娛樂等消費(fèi)品的需求升級帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 B 板塊 — 東部板塊：主要以中檔以上純住宅小區(qū)為主，以新華路為核心，是目前濰坊高尚住宅小區(qū)其中地，未來將加強(qiáng)高檔樓盤的開發(fā)，并有希望出現(xiàn)大的商業(yè)項(xiàng)目。 住宅產(chǎn)品 市場產(chǎn)品雷同，新型產(chǎn)品逐漸涌現(xiàn)，高端項(xiàng)目的價(jià)格持續(xù)走高，中低端產(chǎn)品價(jià)格可能緩慢走高， 80— 120 平方米的中等戶型是市場主流，但產(chǎn)品之間的競爭可能走向多元化，差異化競爭。 房地產(chǎn)市場供略大于求，市場存量激增 年份 2020 年 同比增長 2020 年 同比增長 施工面積（萬平方米） 412 650 宏鼎置業(yè)股份有限公司 12 竣工面積（萬平方米） 170 247 45 銷售面積（萬平方米） 面積差值 濰坊市近幾年來市場存量越來越大， 2020 年與 2020 年相比較，施工面積與竣工面積呈現(xiàn)進(jìn)一步加快增長趨勢，而銷售面積雖也增長，但增長率遠(yuǎn)不高，說明市場供應(yīng)量不斷加快增大，而市場消化能力卻相對有限，可遇見的是，濰坊市場供過于求的時(shí)代已經(jīng)到來，各開發(fā)企業(yè)正面臨著較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 2020— 2020 年，濰坊市土地供應(yīng)相對平穩(wěn)，故 2020— 2020 年的房屋供應(yīng)面也較為平穩(wěn)。目前，已列入濰坊市中心市區(qū)“城中村”改造的村莊共有 76 個(gè)，其中濰城區(qū)35 個(gè)，奎文區(qū) 34 個(gè)，高新區(qū) 7 個(gè)，共有人口 94139 人，總用地面積共 公頃，其中居民安置用地 公頃，生活保障用地 公頃，政府可儲備用地 公頃，加上退城進(jìn)園騰出的土地，估計(jì)政府可儲備土 地超過 2000 公頃，這批土地總量大，單宗土地面積大，將在未來幾年內(nèi)逐漸釋放出來，成為市場土地供應(yīng)的主體。合理的園林景觀布置，適當(dāng)?shù)恼g宅旁綠化 ，將更為購房者所 青睞，而鋪張浪費(fèi)的豪華卻不實(shí)用的大型景觀并不一定能為購房者所接受。 （五）、市場共給趨勢 圈層輻射推動新區(qū)化 從 2020 年濰坊樓市的圈層分布可發(fā)現(xiàn)，濰坊樓市呈現(xiàn)明顯的地域化特征，在擴(kuò)散效應(yīng)的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)的城市中心化和郊區(qū)化特征兌宏鼎置業(yè)股份有限公司 15 現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場進(jìn)一步細(xì)分，目標(biāo)客戶定位將更為明確，更具針對性 從目前樓市看，市場細(xì)分化已呈現(xiàn)明顯的特征，為目標(biāo)客戶“量身打造”已成時(shí)髦，“白領(lǐng)貴族式 ”、“二次置業(yè)式”、“外來公寓式”、“單身公寓”等等各種目標(biāo)客戶細(xì)分化，明確化，而針對性塑造出的產(chǎn)品將逐漸現(xiàn)與樓市。可見，樓市總供給量呈迅猛增長的態(tài)勢，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量的增長速度，可以預(yù)見，今后幾年濰坊房地產(chǎn)競爭將會相當(dāng)慘烈，價(jià)格戰(zhàn)將在一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)爆發(fā)。 大盤相繼涌現(xiàn)，掀起筑城“造鎮(zhèn)”運(yùn)動，加快了濰坊樓市洗牌速度 市區(qū)的魯發(fā)名城、九龍山莊、金巒御景灣、盛世 豪庭、國大東方天韻、圣榮廣場、 怡心園、金都花園等大型項(xiàng)目相繼涌現(xiàn)，各項(xiàng)目建筑面積在30 萬平方米左右，掀起了筑城的“造鎮(zhèn)”運(yùn)動，并以大盤相對更強(qiáng)的綜宏鼎置業(yè)股份有限公司 17 合實(shí)力優(yōu)勢，加快了淘汰小樓盤及其樓市洗牌的速度。圍合與半圍合的布局在目前的住宅項(xiàng)目被普遍應(yīng)用。 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)一定程度屏棄了老 式住宅戶型設(shè)計(jì)的缺陷，已注重干濕分區(qū)，動靜分離的合理性與人性化 老式 住宅戶型設(shè)計(jì)的干濕未分區(qū)，動靜未分離的缺陷在目前很多住宅項(xiàng)目 戶型設(shè)計(jì)中已一定程度屏棄。 五、當(dāng)前濰坊樓市需求狀況及特點(diǎn) （一）、總體狀況 市場有效需求已經(jīng)歷勁量釋放的階段 前幾年，濰坊市隨房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，以及房地產(chǎn)開發(fā)前沿理念的不斷注入，加大了人們購房的積極性，中高收入階層家庭尤其是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展首先造就的高收入階層家庭成為當(dāng)時(shí)市場的有效需求主力，促成了商品房的需求熱潮。說明購房者已趨于理性，僅靠模型、樓書、概念炒做等方式已難打動消費(fèi)者，而實(shí)實(shí)在在的環(huán)境、景觀、配套、建筑質(zhì)量才是消費(fèi)者購房時(shí)較為注重的因素。從市場上看，目前同一地段 /版塊的高層住宅價(jià)格比多層住宅價(jià)格約高出 300 元 /㎡，公攤比例高出 10 個(gè)百分點(diǎn)左右，物管費(fèi)高出 元 /㎡ /月，以及很多電梯問題等綜合因素影響，使高層住宅在目前市場上相對不易為眾多消費(fèi)者所接受。 目前市場上需求的主力軍 —— 工薪階層的購房能力與眾多項(xiàng)目房價(jià)形成反差 六、消費(fèi)者調(diào)查分析 為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場發(fā)展，滿足濰坊市當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳?，我們對濰坊市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場調(diào)研。 對付款方式的選擇 25%的人選擇一次性付款； 75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。 對建 筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的， 40%希望是現(xiàn)代風(fēng)格， 20%希望是中式風(fēng)格。 1對陽臺形式的選擇 75%希望是封閉式， 25%希望是敞開式。 1對小區(qū)采用哪種供氣方式 90%希望是管道燃?xì)猓?10%是瓶裝液化氣。 1喜歡的環(huán)境景觀要素 30%希望有噴泉、花壇， 25%希望有雕塑和圍廊， 45%希望有景觀、水池。 2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對講裝置， 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 40%希望能 24 小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)， 35%希望有餐飲服務(wù)。 （二）問卷調(diào)查的分析 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價(jià)格、升值潛力，比例依次為 70%、 50%、 50%、20%、 20%、 15%。 在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅， 提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。都是一個(gè)極大的利好消息，讓項(xiàng)目未來的預(yù)期充滿光明。 項(xiàng)目東側(cè)有即將公開的“城市天驕”，周邊還有“順蜂蘭郡、新海楓景、仁和盛庭”等具有一定品質(zhì)的項(xiàng)目，地塊熱度逐漸升溫，并開始成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)之一。 地塊面積較小，難以做出高品質(zhì)的社區(qū)景觀和配套設(shè)施。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 28 T— 威脅 周邊項(xiàng)目較多，客群分析、截留嚴(yán)重。在購房者日趨理性化的市場背景下，本項(xiàng)目缺少區(qū)域熱點(diǎn)，市場關(guān)注度難以提高，尤其是對于吸引周邊地區(qū)可戶的影響力上難以持久。各大型配套設(shè)施將會撥地而起，居住價(jià)值突顯。 設(shè)計(jì)的商業(yè)部分其自身用途較為廣泛，并且可以減輕項(xiàng)目在配套方面的壓力，同時(shí)又可以創(chuàng)造相當(dāng)部分的利潤，在資金回籠上以及最終項(xiàng)目整體利潤目標(biāo)上可以與住宅部分相互呼應(yīng)。新城市的規(guī)劃思想，讓這個(gè)未來城市軸線上的中心區(qū)域，以開放的心態(tài)，去迎接城市。 三、目標(biāo)客戶定位及分析 綜合項(xiàng)目各項(xiàng)素質(zhì)評定分析，得出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以滿足家庭居住需求的實(shí)際用家為主，以投資者為輔，預(yù)計(jì)比例為 實(shí)際用家：投資者 =8： 2（樂觀預(yù)計(jì)） 實(shí)際用家：投資者 =9： 1（保守估計(jì)） 客 戶 群體 類別 個(gè) 性特征分析 宏鼎置業(yè)股份有限公司 31 私企老板、 個(gè) 體商 戶 項(xiàng) 目周 邊 經(jīng) 商的 私 營 企 業(yè) 老板、 個(gè) 體商 戶 ； 買樓時(shí)較多是憑感覺 和 樓盤 的 獨(dú) 特印象，價(jià)格 并 非他 們 考 慮的第一因素； 多 為 二次置 業(yè) 。 當(dāng) 地原住居民 1 對 本片 區(qū) 非常熟悉又具有感情； 2 本身有改善居住 條 件的要求； 3 只要價(jià)格合適， 會 是本 項(xiàng) 目最早的一批客 戶 。 （二）、平面設(shè)計(jì) 住宅。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量