【正文】 ........................................... 30 第十一章 財(cái)務(wù)評價(jià) .. ......... ........ ........ ......... ........ ........ ......... ........ ........ ......... ........ .....35 11．1 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)條件..................................................................................................................... 35 11．2 財(cái)務(wù)評價(jià)..................................................................................................................................... 35 第一章 總論 1．1 項(xiàng)目名稱及承辦單 位 1．1．1 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱：廣州中田國際汽車城 項(xiàng)目地點(diǎn)：廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)石湖村南 1．1．2 項(xiàng)目法人 法人名稱：廣州中田國際汽車城有限公司 法定地址：廣州市東山區(qū)五羊新城寺右新馬路 93 號金橋賓館 7 樓 法定代表人：李國平 1．1．3 股東 公司股東共 3 人，分別為 企業(yè)法人：廣東中田投資有限公司 注冊號：4400002003484 法定代表人：黃葵冬 地 址：廣州市五羊新城五羊新城廣場 19 樓 19 室 企業(yè)法人：廣州聯(lián)泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 注冊號：4401012011134 法定代表人：胡浩 地 址：廣州市 自然人：彭洪華 身份證：442830620913001 地 址：肇慶市星荷路四區(qū) 12 棟 12 座 501 房 1．2 可行性研究工作的 依據(jù)和范圍 1．2．1 可行性研究編制的依據(jù) 廣州市計(jì)委穗計(jì)貿(mào)[2002]18 號文：《關(guān)于廣州中田國際汽車城一期工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》； 廣州市白云區(qū)發(fā)展計(jì)劃局文件，云計(jì)基[2002]139 號文：《轉(zhuǎn)發(fā)市計(jì)委關(guān)于廣州中田國際汽車城一期工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)的通知》。但目前，這一地區(qū)的汽車市場規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的汽車制造、流通和交易的需要。 1．3．3 工程建設(shè)方案 本項(xiàng)目總占地 公頃，將分為兩期進(jìn)行建設(shè)。 1．3．4 公用工程 項(xiàng)目用水用電落實(shí)，近旁有 1010107 國道、京珠高速公路、機(jī)場高速公路、廣州市北二環(huán)高速公路和華南快速干線通過，交通便利。其中：建筑工程費(fèi) 90740 萬元，其他費(fèi)用 26844 萬元，預(yù)備費(fèi)用 4245 萬元，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 14151 萬元。 1．3．7 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）%，（所得稅后）%；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前） 年，（所得稅后） 年；全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）71005 萬元，（所得稅后）9627 萬元。廣州缺乏現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場，廣州有必要也有可能建設(shè)現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場。 項(xiàng)目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持。汽車消費(fèi)的興起，促進(jìn)了汽車市場的繁榮。汽車市場專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。 本項(xiàng)目的主辦方中田有限責(zé)任公司敏銳地觀察到了這一機(jī)會(huì)。 當(dāng)前，市場上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費(fèi)的迅速增長。因此，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車市場具有很大發(fā)展空間。 2．2．2 項(xiàng)目的 建設(shè)對推動(dòng)廣州發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。 物流業(yè)是近年來在我國發(fā)展非?？斓囊粋€(gè)產(chǎn)業(yè)，其第三利潤泉的地位已逐漸為人們所認(rèn)識和重視。而且隨著廣州汽車制造業(yè)、汽車消費(fèi)市場的發(fā)展和廣州在華南地區(qū)中心城市地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，廣州汽車集散、交易中心的功能將會(huì)得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。此外，項(xiàng)目突出汽車文化的主題，是一個(gè)集購物、休閑、游憩、信息等多種功能于一體的現(xiàn)代化大型企業(yè)，再加上該項(xiàng)目選址于太和鎮(zhèn)，地處北二環(huán)線、白云大道附近，緊鄰廣州新的重要旅游景點(diǎn)、“第二個(gè)白云山公園”——帽峰山，因而項(xiàng)目開發(fā)完成后，將會(huì)成為廣州又一個(gè)極有特色的汽車文化旅游景點(diǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合廣州汽車市場的作用。 汽車市場屬于經(jīng)營高檔耐用消費(fèi)品的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其門檻市場容量應(yīng)較高，輻射半徑也應(yīng)很大，過小的輻射范圍對其的發(fā)展無疑是不利的。 2．3．2 本項(xiàng)目的主辦企業(yè)中田集團(tuán)有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績作基礎(chǔ)。“大 3S”就是把不同品牌汽車的整車銷售市場、配件供應(yīng)市場、汽車修理市場集中到一個(gè)地方，建立大型的綜合性的汽車城，以形成“大 3S”統(tǒng)一的汽車貿(mào)易服務(wù)園區(qū)。項(xiàng)目鄰近廣州新白云國際機(jī)場、廣州火車站、廣州火車東站、廣東省汽車站、廣州市汽車站，緊靠北二環(huán)線、白云大道、106 國道、105 國道等，因而區(qū)位、交通條件非常好，適應(yīng)市場的建設(shè)、發(fā)展。 從生產(chǎn)角度看，我國汽車發(fā)展速度驚人。 從對國民經(jīng)濟(jì)影響角度看，汽車支柱產(chǎn)業(yè)地位越來越突出。預(yù)計(jì) 2002 年全年國產(chǎn)轎車銷量可達(dá) 110 萬輛。 按照國際慣例，以一個(gè)國家私人用車在汽車保有量中超過 50％，年消費(fèi)量中超過 70％作為私人汽車消費(fèi)時(shí)代來臨的標(biāo)志，中國珠三角和長三角的一些城市已經(jīng)進(jìn)入私人汽車消費(fèi)時(shí)代。 二、我國汽車市場處在群雄并起，競爭劇烈的階段 正是我國汽車市場處在大發(fā)展時(shí)期，汽車市場明顯具有投資主體、投資模式、營銷手段多元化的特征，群雄并起，劇烈競爭，市場正處在多個(gè)競爭主體的磨合期和整合期，結(jié)果必將會(huì)導(dǎo)致缺乏競爭力的競爭者在市場中被淘汰出局。為大多數(shù)資金實(shí)力較弱，銷量較小的企業(yè)所采用。 3．1．2 我國汽車市 場發(fā)展的存在問題與發(fā)展優(yōu)勢 存在問題 ◆汽車行業(yè)重生產(chǎn)輕流通，重供給輕服務(wù)的現(xiàn)象突出，難以應(yīng)付入世的挑戰(zhàn)。 ◆汽車產(chǎn)供銷三者的關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。如果產(chǎn)供銷的關(guān)系不協(xié)調(diào)，體制不完善，加入世貿(mào)后，國產(chǎn)車市場會(huì)受到較大沖擊。這些已成為很多城市汽車市場的問題。 可觀的汽車生產(chǎn)量和銷售量是我國汽車行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 基于汽車行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用，國家積極出臺(tái)相關(guān)政策，扶持汽車行業(yè)發(fā)展。政策的扶持為汽車業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力。同時(shí)，我國居民人均可支配收入不斷提高，為居民高檔消費(fèi)提供了前提。有資料表明，汽車業(yè)能帶動(dòng) 100 多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如上游的鋼鐵、機(jī)械、橡膠、石化、電子、紡織等行業(yè)，下游的保險(xiǎn)、金融、銷售、維修、餐飲、旅館、加油站等服務(wù)行業(yè)。同樣的，由于汽車業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也反過來促進(jìn)汽車行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，在有形的汽車貿(mào)易市場發(fā)展上，將以完善的市場服務(wù)為導(dǎo)向，以運(yùn)用電子化和信息化技術(shù)為手段，規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營、專業(yè)化和綜合化服務(wù)相結(jié)合以及多品牌聚合營銷模式將成為市場的主流。而廣東汽車保有量達(dá) 200 萬輛，比上年增長 16％，居各省、直轄市之首，其中私人汽車保有量達(dá) 105 萬輛，同比增長 ％，占全省汽車保有量的 ％。其中，相當(dāng)一部分的汽車是銷往珠三角及其他地區(qū)。 據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示，珠三角一些城市已經(jīng)率全國之先，提前進(jìn)入汽車普及時(shí)代。整個(gè)珠三角每百戶家庭汽車擁有量達(dá) 輛，居全國前列。在停車難，交通堵塞，消費(fèi)政策等外部因素改善的情況下，其釋放的需求將十分驚人，珠海和佛山等市也是如此。在廣州市落實(shí)“中變”工程，貫徹新的發(fā)展戰(zhàn)略，以及國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的背景下，廣州市汽車行業(yè)正面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。其中，較具有代表性的整車市場分布在機(jī)場路、天河北、珠江新城等地，汽車配件及用品市場主要分布在廣園路、恒福路、永福路等地段，體現(xiàn)出既分散又集聚的特征。內(nèi)有廣州汽車博覽中心，占地 4萬平方米，位于天河北路 163 號，是廣州市中心繁華地段最大的汽車市場。廣州大道南的華南汽貿(mào)市場占地 5 萬平方米，分布著 60 家大小汽車經(jīng)銷商，該市場是廣州市兩家定點(diǎn)舊機(jī)動(dòng)車交易市場之一，二手車交易量約占總交易量的三成。位于廣州大道以東，黃埔大道以南，華南快速干道以西，包括廣東國際名車城和廣東名車交易市場兩個(gè)綜合性賣場。 從經(jīng)營規(guī)?？?，也體現(xiàn)分散化特征。同時(shí)，很多車行屬臨時(shí)建筑，發(fā)展空間狹窄，經(jīng)銷商往往持短期行為，有些則以假冒偽劣商品沖擊市場，增加了市場整治難度。 ◆多樣化的銷售模式。 ◆以高中低結(jié)合，中檔轎車為主體的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。根據(jù)廣東省城調(diào)隊(duì)的調(diào)查資料，在計(jì)劃買車的家庭中，選擇 11－20 萬元中檔車的比重最大，占 ％，選擇價(jià)格超過 20 萬元的家庭占 ％，表明中檔車型是消費(fèi)者選擇的主體。 3．2．2 廣州市汽車 市場的存在問題與發(fā)展優(yōu)勢 發(fā)展優(yōu)勢 ◆市場優(yōu)勢。據(jù)廣東省城調(diào)隊(duì)消費(fèi)價(jià)格處的一份經(jīng)常性調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，今年 1—9 月份廣東省城市居民汽車消費(fèi)價(jià)格累計(jì)比去年同期下降了 ％，與 2000 年的消費(fèi)價(jià)格水平相比則下降了 ％。除自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高外，臨近的珠江三角洲其他地級市均為經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，該地區(qū)整體消費(fèi)水平高，是廣東乃至全國汽車普及的領(lǐng)頭雁。廣州市作為我省的經(jīng)濟(jì)文化中心，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢則更為明顯。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府可以有更多的公共開支進(jìn)行交通運(yùn)輸建設(shè)，改善用車環(huán)境，推動(dòng)汽車消費(fèi)。從宏觀政策角度，廣州市的“十五”規(guī)劃明確提出支持汽車業(yè)發(fā)展，提出“培育壯大電子信息、汽車、石油化工三大支柱產(chǎn)業(yè)”，把汽車作為三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，提出“以本田轎車為龍頭，逐步擴(kuò)大規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)集中度，技術(shù)水平和零部件配套國產(chǎn)化程度，使廣州成為全國重要汽車生產(chǎn)基地”。在微觀消費(fèi)政策上，政府鼓勵(lì)私車消費(fèi)的政策逐漸出臺(tái)，如各種稅費(fèi)的降低，汽車上牌手續(xù)的簡便化等，都會(huì)極大促進(jìn)汽車市場的發(fā)展。汽車市場布局具有隨意性和自發(fā)性，不能與廣州市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，影響城市景觀，增加整治難度。汽車流通業(yè)也將面臨市場重整和升級的機(jī)遇，汽車服務(wù)產(chǎn)生的增值效益的比重會(huì)有較大的提高，汽車銷售繼續(xù)保持多元化的模式，高檔化、規(guī)?；⒋笮突?、規(guī)范化的汽車市場會(huì)逐漸取代分散無序的汽車賣場。一方面是因?yàn)閲a(chǎn)車越來越受到市民認(rèn)可，另一方面也是由于現(xiàn)階段的消費(fèi)者更多考慮的是合理的性價(jià)比，對汽車品牌沒有很高的認(rèn)可度，車型和價(jià)格是消費(fèi)者考慮最多的因素。同時(shí)允許外商合資設(shè)立汽車連鎖店，到 2006 年取消連鎖店不能超過 30 家以及外方不能控股的限制。廣州市汽車市場也將面臨進(jìn)口汽車對市場的沖擊，價(jià)格和利潤空間會(huì)逐漸下降，市場格局會(huì)發(fā)生變化，國際跨國公司必然會(huì)搶占廣州市的汽車貿(mào)易服務(wù)市場，擴(kuò)大在廣州市汽車服務(wù)業(yè)中的份額。 3．4 項(xiàng)目的市場定 位、 競爭對手及市場策略 3．4．1 市場定位： 立足廣州，面向珠三角，輻射華南 廣州市中田國際汽車城項(xiàng)目是在充分研究我國和廣州市汽車市場發(fā)展的基礎(chǔ)上，順應(yīng)我國加入 WTO 后的汽車市場發(fā)展趨勢，響應(yīng)廣州市發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策而作出的重要舉措。 3．4．2 競爭策略： 整合國內(nèi)市場，促進(jìn)有序競爭，堅(jiān)持以人為本，造福廣大市民 ，打造支柱產(chǎn)業(yè)，迎擊入世挑戰(zhàn) 中田國際汽車城項(xiàng)目將以建設(shè)舒適的購物環(huán)境，完善的售后服務(wù)，規(guī)范的市場管理，品味卓然的汽車文化為目標(biāo)，改善目前廣州市市場分散，管理混亂的不合理現(xiàn)狀，促使形成全行業(yè)合理有序的競爭格局。 中田國際汽車城的成立將會(huì)給當(dāng)?shù)厣踔翉V州帶來巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。其次它還可以增加就業(yè)。 3．4．4 項(xiàng)目市場開 發(fā)戰(zhàn)略：全面發(fā)展，分步推進(jìn)。在具體功能的開發(fā)上，第一階段以基礎(chǔ)設(shè)施先行，以培育汽車文化氛圍為導(dǎo)向，重點(diǎn)建設(shè)高檔次的新車交易市場、汽配件和汽車用品市場，以及相配套的辦證廳和基礎(chǔ)設(shè)施等。在具體規(guī)劃上，根據(jù)汽貿(mào)城的功能定位和開發(fā)時(shí)序，第一期工程占地 800 畝（計(jì) 533333 M 2），位于場地的中北片，主要建設(shè)展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車 3S 店、車場以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。 4．2 自 然條件 4．2．1 氣候 廣州地處南亞熱帶，北回歸線附近，屬典型的南亞熱帶季風(fēng)性海洋氣候，具有夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒、降雨較多、光熱充足等氣候特征。項(xiàng)目所在地地處廣州北部，平均溫度稍低，但日均氣溫都在 0℃以上。此外，每年 410 月份是臺(tái)風(fēng)的多發(fā)期，廣州地處東南沿海，受臺(tái)風(fēng)的影響較大，但近年在廣州造成重大破壞的臺(tái)風(fēng)數(shù)量不多。全市水域面積 萬公頃，占全市土地面積的 10%。 4．2．8 地質(zhì) 廣州東北部為中低山區(qū)，中部為丘陵盆地，南部是沿海、沿江沖積平原，為珠江三角洲的組成部分。地帶性植被為南亞熱帶季風(fēng)常綠闊葉林，但天然林已極少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。 項(xiàng)目基地交通條件非常優(yōu)越，廣從公路貫穿項(xiàng)目基地西側(cè)，東有京珠高速公路，北接北二環(huán)高速。由于中國擁有龐大的內(nèi)銷市場，其發(fā)展前景遠(yuǎn)比鄰近國家樂觀。而對于后者影響的爭議卻頗多，一般認(rèn)為：在短期，加入WTO 會(huì)使中國付出一些社會(huì)成本，如對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沖擊、政治法制改革等；但從遠(yuǎn)期來看，入世可以清除中國在改革開放中一些自身無法解決的障礙，對中國的發(fā)展是有利的。 4．4．3 廣州市的社會(huì)經(jīng) 濟(jì)狀況 作為珠三角的核心城市，廣州市的經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)增長始終位于全國前列。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，居民消費(fèi)從千元級向萬元級、十萬元級消費(fèi)發(fā)展，需要 710 年的資金積累期。整個(gè)工程將分為二期進(jìn)行建設(shè)。 5．1．2 工程場地規(guī)劃 工程用地位于 105 國道太和鎮(zhèn)石湖村路段，規(guī)劃控制用