【正文】 ........................................... 30 第十一章 財務評價 .. ......... ........ ........ ......... ........ ........ ......... ........ ........ ......... ........ .....35 11．1 財務評價基礎條件..................................................................................................................... 35 11．2 財務評價..................................................................................................................................... 35 第一章 總論 1．1 項目名稱及承辦單 位 1．1．1 項目名稱 項目名稱：廣州中田國際汽車城 項目地點：廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)石湖村南 1．1．2 項目法人 法人名稱：廣州中田國際汽車城有限公司 法定地址：廣州市東山區(qū)五羊新城寺右新馬路 93 號金橋賓館 7 樓 法定代表人：李國平 1．1．3 股東 公司股東共 3 人，分別為 企業(yè)法人：廣東中田投資有限公司 注冊號：4400002003484 法定代表人：黃葵冬 地 址：廣州市五羊新城五羊新城廣場 19 樓 19 室 企業(yè)法人：廣州聯(lián)泉經(jīng)濟發(fā)展有限公司 注冊號：4401012011134 法定代表人：胡浩 地 址：廣州市 自然人：彭洪華 身份證：442830620913001 地 址：肇慶市星荷路四區(qū) 12 棟 12 座 501 房 1．2 可行性研究工作的 依據(jù)和范圍 1．2．1 可行性研究編制的依據(jù) 廣州市計委穗計貿(mào)[2002]18 號文：《關于廣州中田國際汽車城一期工程項目立項的批復》； 廣州市白云區(qū)發(fā)展計劃局文件，云計基[2002]139 號文：《轉發(fā)市計委關于廣州中田國際汽車城一期工程項目立項的批復的通知》。但目前，這一地區(qū)的汽車市場規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的汽車制造、流通和交易的需要。 1．3．3 工程建設方案 本項目總占地 公頃，將分為兩期進行建設。 1．3．4 公用工程 項目用水用電落實，近旁有 1010107 國道、京珠高速公路、機場高速公路、廣州市北二環(huán)高速公路和華南快速干線通過，交通便利。其中：建筑工程費 90740 萬元，其他費用 26844 萬元，預備費用 4245 萬元，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 14151 萬元。 1．3．7 財務評價結論 全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）%，（所得稅后）%；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前） 年，（所得稅后） 年；全投資財務凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）71005 萬元，（所得稅后）9627 萬元。廣州缺乏現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場，廣州有必要也有可能建設現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場。 項目的建設資金需有關銀行給予支持。汽車消費的興起，促進了汽車市場的繁榮。汽車市場專業(yè)的服務和多樣的品種，也進一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情，引導著人們的消費。 本項目的主辦方中田有限責任公司敏銳地觀察到了這一機會。 當前，市場上以降價、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費的迅速增長。因此，適應廠商和消費者需要的多功能、高檔次汽車市場具有很大發(fā)展空間。 2．2．2 項目的 建設對推動廣州發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當前經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點。 物流業(yè)是近年來在我國發(fā)展非常快的一個產(chǎn)業(yè)，其第三利潤泉的地位已逐漸為人們所認識和重視。而且隨著廣州汽車制造業(yè)、汽車消費市場的發(fā)展和廣州在華南地區(qū)中心城市地位的進一步加強，廣州汽車集散、交易中心的功能將會得到進一步的強化。此外，項目突出汽車文化的主題，是一個集購物、休閑、游憩、信息等多種功能于一體的現(xiàn)代化大型企業(yè)，再加上該項目選址于太和鎮(zhèn)，地處北二環(huán)線、白云大道附近，緊鄰廣州新的重要旅游景點、“第二個白云山公園”——帽峰山，因而項目開發(fā)完成后，將會成為廣州又一個極有特色的汽車文化旅游景點。本項目建設規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標準高，能起到整合廣州汽車市場的作用。 汽車市場屬于經(jīng)營高檔耐用消費品的商業(yè)網(wǎng)點，其門檻市場容量應較高，輻射半徑也應很大，過小的輻射范圍對其的發(fā)展無疑是不利的。 2．3．2 本項目的主辦企業(yè)中田集團有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績作基礎。“大 3S”就是把不同品牌汽車的整車銷售市場、配件供應市場、汽車修理市場集中到一個地方，建立大型的綜合性的汽車城，以形成“大 3S”統(tǒng)一的汽車貿(mào)易服務園區(qū)。項目鄰近廣州新白云國際機場、廣州火車站、廣州火車東站、廣東省汽車站、廣州市汽車站，緊靠北二環(huán)線、白云大道、106 國道、105 國道等，因而區(qū)位、交通條件非常好，適應市場的建設、發(fā)展。 從生產(chǎn)角度看，我國汽車發(fā)展速度驚人。 從對國民經(jīng)濟影響角度看，汽車支柱產(chǎn)業(yè)地位越來越突出。預計 2002 年全年國產(chǎn)轎車銷量可達 110 萬輛。 按照國際慣例，以一個國家私人用車在汽車保有量中超過 50％，年消費量中超過 70％作為私人汽車消費時代來臨的標志，中國珠三角和長三角的一些城市已經(jīng)進入私人汽車消費時代。 二、我國汽車市場處在群雄并起，競爭劇烈的階段 正是我國汽車市場處在大發(fā)展時期，汽車市場明顯具有投資主體、投資模式、營銷手段多元化的特征，群雄并起，劇烈競爭，市場正處在多個競爭主體的磨合期和整合期，結果必將會導致缺乏競爭力的競爭者在市場中被淘汰出局。為大多數(shù)資金實力較弱，銷量較小的企業(yè)所采用。 3．1．2 我國汽車市 場發(fā)展的存在問題與發(fā)展優(yōu)勢 存在問題 ◆汽車行業(yè)重生產(chǎn)輕流通，重供給輕服務的現(xiàn)象突出，難以應付入世的挑戰(zhàn)。 ◆汽車產(chǎn)供銷三者的關系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。如果產(chǎn)供銷的關系不協(xié)調(diào)，體制不完善，加入世貿(mào)后，國產(chǎn)車市場會受到較大沖擊。這些已成為很多城市汽車市場的問題。 可觀的汽車生產(chǎn)量和銷售量是我國汽車行業(yè)發(fā)展的基礎。 基于汽車行業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的巨大推動作用，國家積極出臺相關政策，扶持汽車行業(yè)發(fā)展。政策的扶持為汽車業(yè)發(fā)展提供強大動力。同時，我國居民人均可支配收入不斷提高，為居民高檔消費提供了前提。有資料表明，汽車業(yè)能帶動 100 多個相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如上游的鋼鐵、機械、橡膠、石化、電子、紡織等行業(yè)，下游的保險、金融、銷售、維修、餐飲、旅館、加油站等服務行業(yè)。同樣的，由于汽車業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)效應，上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也反過來促進汽車行業(yè)的發(fā)展。同時，在有形的汽車貿(mào)易市場發(fā)展上，將以完善的市場服務為導向，以運用電子化和信息化技術為手段，規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營、專業(yè)化和綜合化服務相結合以及多品牌聚合營銷模式將成為市場的主流。而廣東汽車保有量達 200 萬輛，比上年增長 16％，居各省、直轄市之首，其中私人汽車保有量達 105 萬輛，同比增長 ％，占全省汽車保有量的 ％。其中，相當一部分的汽車是銷往珠三角及其他地區(qū)。 據(jù)廣州市統(tǒng)計局城調(diào)隊最新的統(tǒng)計資料顯示，珠三角一些城市已經(jīng)率全國之先，提前進入汽車普及時代。整個珠三角每百戶家庭汽車擁有量達 輛，居全國前列。在停車難，交通堵塞，消費政策等外部因素改善的情況下，其釋放的需求將十分驚人，珠海和佛山等市也是如此。在廣州市落實“中變”工程，貫徹新的發(fā)展戰(zhàn)略，以及國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的背景下，廣州市汽車行業(yè)正面臨前所未有的發(fā)展機遇。其中，較具有代表性的整車市場分布在機場路、天河北、珠江新城等地，汽車配件及用品市場主要分布在廣園路、恒福路、永福路等地段，體現(xiàn)出既分散又集聚的特征。內(nèi)有廣州汽車博覽中心，占地 4萬平方米，位于天河北路 163 號，是廣州市中心繁華地段最大的汽車市場。廣州大道南的華南汽貿(mào)市場占地 5 萬平方米，分布著 60 家大小汽車經(jīng)銷商，該市場是廣州市兩家定點舊機動車交易市場之一，二手車交易量約占總交易量的三成。位于廣州大道以東，黃埔大道以南，華南快速干道以西，包括廣東國際名車城和廣東名車交易市場兩個綜合性賣場。 從經(jīng)營規(guī)?？矗搀w現(xiàn)分散化特征。同時，很多車行屬臨時建筑，發(fā)展空間狹窄，經(jīng)銷商往往持短期行為，有些則以假冒偽劣商品沖擊市場，增加了市場整治難度。 ◆多樣化的銷售模式。 ◆以高中低結合，中檔轎車為主體的消費結構。根據(jù)廣東省城調(diào)隊的調(diào)查資料，在計劃買車的家庭中，選擇 11－20 萬元中檔車的比重最大，占 ％，選擇價格超過 20 萬元的家庭占 ％，表明中檔車型是消費者選擇的主體。 3．2．2 廣州市汽車 市場的存在問題與發(fā)展優(yōu)勢 發(fā)展優(yōu)勢 ◆市場優(yōu)勢。據(jù)廣東省城調(diào)隊消費價格處的一份經(jīng)常性調(diào)查統(tǒng)計顯示，今年 1—9 月份廣東省城市居民汽車消費價格累計比去年同期下降了 ％，與 2000 年的消費價格水平相比則下降了 ％。除自身經(jīng)濟發(fā)展水平較高外，臨近的珠江三角洲其他地級市均為經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，該地區(qū)整體消費水平高，是廣東乃至全國汽車普及的領頭雁。廣州市作為我省的經(jīng)濟文化中心，經(jīng)濟優(yōu)勢則更為明顯。與經(jīng)濟發(fā)展密切相關的是，隨著經(jīng)濟發(fā)展，政府可以有更多的公共開支進行交通運輸建設，改善用車環(huán)境，推動汽車消費。從宏觀政策角度，廣州市的“十五”規(guī)劃明確提出支持汽車業(yè)發(fā)展，提出“培育壯大電子信息、汽車、石油化工三大支柱產(chǎn)業(yè)”，把汽車作為三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，提出“以本田轎車為龍頭，逐步擴大規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)集中度，技術水平和零部件配套國產(chǎn)化程度，使廣州成為全國重要汽車生產(chǎn)基地”。在微觀消費政策上，政府鼓勵私車消費的政策逐漸出臺，如各種稅費的降低，汽車上牌手續(xù)的簡便化等，都會極大促進汽車市場的發(fā)展。汽車市場布局具有隨意性和自發(fā)性，不能與廣州市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，影響城市景觀，增加整治難度。汽車流通業(yè)也將面臨市場重整和升級的機遇，汽車服務產(chǎn)生的增值效益的比重會有較大的提高，汽車銷售繼續(xù)保持多元化的模式，高檔化、規(guī)模化、大型化、規(guī)范化的汽車市場會逐漸取代分散無序的汽車賣場。一方面是因為國產(chǎn)車越來越受到市民認可，另一方面也是由于現(xiàn)階段的消費者更多考慮的是合理的性價比，對汽車品牌沒有很高的認可度，車型和價格是消費者考慮最多的因素。同時允許外商合資設立汽車連鎖店，到 2006 年取消連鎖店不能超過 30 家以及外方不能控股的限制。廣州市汽車市場也將面臨進口汽車對市場的沖擊，價格和利潤空間會逐漸下降，市場格局會發(fā)生變化，國際跨國公司必然會搶占廣州市的汽車貿(mào)易服務市場，擴大在廣州市汽車服務業(yè)中的份額。 3．4 項目的市場定 位、 競爭對手及市場策略 3．4．1 市場定位： 立足廣州，面向珠三角，輻射華南 廣州市中田國際汽車城項目是在充分研究我國和廣州市汽車市場發(fā)展的基礎上，順應我國加入 WTO 后的汽車市場發(fā)展趨勢，響應廣州市發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策而作出的重要舉措。 3．4．2 競爭策略： 整合國內(nèi)市場，促進有序競爭，堅持以人為本，造福廣大市民 ，打造支柱產(chǎn)業(yè)，迎擊入世挑戰(zhàn) 中田國際汽車城項目將以建設舒適的購物環(huán)境，完善的售后服務，規(guī)范的市場管理，品味卓然的汽車文化為目標，改善目前廣州市市場分散，管理混亂的不合理現(xiàn)狀，促使形成全行業(yè)合理有序的競爭格局。 中田國際汽車城的成立將會給當?shù)厣踔翉V州帶來巨大的社會和經(jīng)濟效益。其次它還可以增加就業(yè)。 3．4．4 項目市場開 發(fā)戰(zhàn)略：全面發(fā)展，分步推進。在具體功能的開發(fā)上，第一階段以基礎設施先行，以培育汽車文化氛圍為導向，重點建設高檔次的新車交易市場、汽配件和汽車用品市場，以及相配套的辦證廳和基礎設施等。在具體規(guī)劃上，根據(jù)汽貿(mào)城的功能定位和開發(fā)時序，第一期工程占地 800 畝（計 533333 M 2），位于場地的中北片，主要建設展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車 3S 店、車場以及有關基礎設施和公建配套設施等。 4．2 自 然條件 4．2．1 氣候 廣州地處南亞熱帶，北回歸線附近，屬典型的南亞熱帶季風性海洋氣候，具有夏無酷暑、冬無嚴寒、降雨較多、光熱充足等氣候特征。項目所在地地處廣州北部，平均溫度稍低，但日均氣溫都在 0℃以上。此外，每年 410 月份是臺風的多發(fā)期，廣州地處東南沿海，受臺風的影響較大，但近年在廣州造成重大破壞的臺風數(shù)量不多。全市水域面積 萬公頃，占全市土地面積的 10%。 4．2．8 地質 廣州東北部為中低山區(qū)，中部為丘陵盆地，南部是沿海、沿江沖積平原，為珠江三角洲的組成部分。地帶性植被為南亞熱帶季風常綠闊葉林，但天然林已極少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。 項目基地交通條件非常優(yōu)越，廣從公路貫穿項目基地西側，東有京珠高速公路，北接北二環(huán)高速。由于中國擁有龐大的內(nèi)銷市場，其發(fā)展前景遠比鄰近國家樂觀。而對于后者影響的爭議卻頗多，一般認為：在短期，加入WTO 會使中國付出一些社會成本，如對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沖擊、政治法制改革等；但從遠期來看，入世可以清除中國在改革開放中一些自身無法解決的障礙，對中國的發(fā)展是有利的。 4．4．3 廣州市的社會經(jīng) 濟狀況 作為珠三角的核心城市，廣州市的經(jīng)濟總量和經(jīng)濟增長始終位于全國前列。根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，居民消費從千元級向萬元級、十萬元級消費發(fā)展，需要 710 年的資金積累期。整個工程將分為二期進行建設。 5．1．2 工程場地規(guī)劃 工程用地位于 105 國道太和鎮(zhèn)石湖村路段，規(guī)劃控制用