【正文】 對汽車服務業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進行產(chǎn)業(yè)內(nèi)跨行業(yè)的研究和投資，設立招商部門，主要針對汽車商業(yè)項目的招商運作。 目前龍巖市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權式汽車交易市場，如果本項目能夠先于潛在競爭者進入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進而形成進入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷者的地位；178。（2）劣勢(Weakness)178。 國民經(jīng)濟和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強有力的購買力支撐；178。178。178。 項目占地面積較大，需分期逐步推入市場,無疑將大大增加該項目的招商成本及資金占用成本；178。七．項目經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟分析部分基于的假設條件主要是由表13所決定的，而收入等項目是基于預測的基礎上進行的，如果預測偏差較大，無疑結論將會發(fā)生很大的變化。月計算；從2010年以后各年按5%的比例增加，到2014年后保持不變。月計算，財務費用以沒歸還的貸款計算當年利息。從項目的經(jīng)濟指標看，動態(tài)投資回收期超過14年，投資回收期過長，和商業(yè)地產(chǎn)的特點所決定的。 。項目對財政稅收的貢獻的計算按照貢獻產(chǎn)值的10%預測，包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費，項目啟動年份2008年預測將貢獻財政稅收超過1700萬元，到項目運作成熟時預計將達到8000萬元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近2000萬元稅收貢獻。另外，本就業(yè)人口的構成主要是生意人、白領等構成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結構存在巨大差別，其各項消費能力將是巨大的，這必然會促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。4．對生態(tài)環(huán)境的影響 根據(jù)本項目選址位置的初步意向，本地塊所處位置不適合做工業(yè)、住宅用地，而做商業(yè)是較理想的選擇。 本項目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體，對周邊改變目前工業(yè)布局亂的局面有很好的效果；另外，如果站在龍巖市政府的角度看，汽車產(chǎn)業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產(chǎn)業(yè)，而汽車消費也將是最有潛力的市場，只要在目前龍巖汽車銷售與汽車后市場上取得先發(fā)優(yōu)勢，其對本地經(jīng)濟的巨大促進作用將是能夠得到保障的。雖然汽車的大力普及導致了許多問題的產(chǎn)生，但基于國民經(jīng)濟的發(fā)展，在未來20年內(nèi)，中國的汽車產(chǎn)業(yè)將會持續(xù)以“發(fā)展”為主題，而汽車消費將是越來越重要的消費支出，汽車產(chǎn)業(yè)正吸引正越來越多的資金投入。本項目在4S專賣區(qū)的設置上亦需要考慮汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，我們認為設置15家專營店在目前和今后的風險都不大。3．市場競爭風險本項目的競爭對手有以下幾類：目前市場上存在的大量臨時性租賃的汽車銷售點、少量的4S或3S點、汽車銷售自發(fā)集散區(qū)、新的市場進入者（大型的同檔次的汽車交易市場。4．項目財務風險本項目投資額較大，按照本報告中的實施方案，50%的土地出讓金、招商費用和建安成本的30%為自有投資，其余資金為債務資金。 對物業(yè)經(jīng)營采取多種方式，在除4S銷售區(qū)采取土地出售外，并對汽車配件市場等亦可以考慮采取土地出售的形式，降低建設成本與總投資額；對報告中擬進行物業(yè)出租的部分亦可以考慮產(chǎn)權式出售和出租相結合的辦法，對各種方案進行組合，使項目風險降到最低；178。5．招商運作風險決定項目能否成功的另一個關鍵因素是招商，招商的策劃顯得尤其重要，如果策劃得成功，使項目的整體收益提高510%是可能的；而如果策劃得不好甚至是失敗的策劃，則可能導致招商無法順利完成，項目將不能達到預期的效果。十．項目自我評價本報告是項目組根據(jù)調(diào)研情況所進行的項目可行性分析，其中項目的實施方案存在多種可能性，在經(jīng)濟評價時基于的經(jīng)營模式亦存在多種方案，而本項目目前最大的不確定性土地的面積是整個項目評價的基礎，以下分別對可能的多種方案進行簡單說明，而更準確的分析則需要明確了項目用地之后才能進行。2．項目實施方案對報告結論的影響本報告中，對方案實施進行了規(guī)劃，規(guī)劃的依據(jù)是根據(jù)龍巖的市場規(guī)模、本項目地塊預計面積、同類項目中的各類物業(yè)的配比。3．項目經(jīng)營模式對報告結論的影響本報告中對項目的經(jīng)營選取的模式是：預計的4S專賣區(qū)采取土地產(chǎn)權式出售的方式、其余采取物業(yè)產(chǎn)權式出租的方式，并初步估計了價格（在目前的市場行情下，預計到項目正式啟動時，本報告中的預測應該是比較中肯的）。4．本報告的應用說明本報告是針對項目前期的分析而做的可行性研究，如果本項目進入運作階段，則以下幾方面工作需要在此基礎上開展。 用于整個商業(yè)操作的計劃書，需要在此報告的基礎上從商業(yè)操作的角度進行編制，以反映商業(yè)操作的步驟和可行性；178。本報告之所以選取上述模式，是基于：新車銷售的賣場一般都是由汽車銷售商根據(jù)廠家的統(tǒng)一要求建設、其余商業(yè)部分采取出租主要考慮到商業(yè)的增值潛力和統(tǒng)一經(jīng)營的需要。項目實施方案中各類建筑形態(tài)的規(guī)劃對項目建安成本產(chǎn)生顯著影響，進而對總投資產(chǎn)生顯著影響；建筑面積的確定對租金收入產(chǎn)生了顯著影響，所以建筑形態(tài)的規(guī)劃對項目產(chǎn)生了最顯著的影響。1．項目用地對報告結論的影響本報告中假設項目用地為460畝，我們認為在目前龍巖市汽車銷售市場和汽車后市場中，以本項目規(guī)模而言是具有一定的規(guī)模效應，如果不能取得該面積的土地，在土地面積減少的情況下，本項目很難通過規(guī)模優(yōu)勢，建立有效的進入壁壘?；乇苷猩淌ЮL險的主要措施是加大前期策劃的投入，組建強有力的團隊，并盡早介入整個項目的運營；而后期運營則主要是要適當增加廣告等開支，并在經(jīng)營特色上下功夫，形成優(yōu)勢品牌以產(chǎn)生強有力的市場號召力。178。財務風險的防范措施主要有以下幾種：178。本項目從目前階段到開始運營至少需要叁年的時間，而市場的變化通常在無聲無息中就已經(jīng)完成，所以在市場競爭方面存在較大的風險。如果在土地的面積上不能達到要求，本項目亦可以進行重新規(guī)劃，主要是要能達到新車銷售的規(guī)模效應，而配套的產(chǎn)業(yè)將會因為市場的導向而自發(fā)形成。我方在本項目中的角色是商業(yè)地產(chǎn)商，汽車產(chǎn)業(yè)宏觀政策風險對我方的影響基本可以考慮不計。1．宏觀政策風險汽車產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的第二大支柱產(chǎn)業(yè)，僅次于通信行業(yè)。 商業(yè)基本不產(chǎn)生污染，對生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生破壞作用；178。根據(jù)龍巖市的規(guī)劃，：：，在未來幾年，龍巖市的產(chǎn)業(yè)結構還將朝第三產(chǎn)業(yè)比重增加的方向發(fā)展。汽車配件批發(fā)、銷售、配送預計將需要700名員工、汽車服務區(qū)（美容、維修、檢測等）將需要300人，汽車綜合服務區(qū)100人，汽車超市250人,摩托車市場250人,市場綜合區(qū)（宿舍、食堂、餐飲區(qū)）500人，其他各類服務區(qū)和我方管理人員共500人，根據(jù)以上初步估計，在整個汽車市場內(nèi)部能實現(xiàn)就業(yè)人口3350人，按照消費的帶動效應計算，能實現(xiàn)間接就業(yè)人口超過2345人，兩項合計，本項目在運作成熟后將解決就業(yè)人口達5695人。投資帶動效應的計算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴散效應的影響，如果考慮這兩個因素，其帶動效應至少要放大一倍。1．對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響，新車銷售商共15家4S店，每家初始投資保守估計按1000萬計，；另外，引進各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測線、相關服務提供商等上十類、上百家商家，保守估計，按3億元計算，即本項目直接帶動投資=++3=?，F(xiàn)金流量計算的基準年為2006年。表18 損益表年份銷售收入各項稅費期間費用建安成本稅前利潤所得稅稅后利潤06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年20年以后各年注：建設期從2007年到2008年5月結束，在這期間發(fā)生的費用作建設投資計算，所以2008年期間費用是建設期后的2008年下半年所發(fā)生的費用；期間費用包括管理費用、財務費用、折舊與攤銷。月計算，倉儲按6元/m2綜合上面的SWOT分析，得出本項目機會大于威脅，機會主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優(yōu)勢和劣勢并存，優(yōu)勢主要是項目本身產(chǎn)生的，而劣勢主要是公司跨省、跨行業(yè)運作帶來的。 龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項目構成顯性的挑戰(zhàn)；178。178。 國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項刺激消費的政策接連出臺，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)；178。 我公司是第一次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)運作規(guī)律還需要一定時間的把握，這為項目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一個精英團隊以深入了解行業(yè)的運作。 項目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項目產(chǎn)生實質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補；178。5．項目SWOT分析根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項目實施設想，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅總結如下。如果本項目今后的戰(zhàn)略是上述戰(zhàn)略中的一種，建議本項目的組織安排采取以下幾種中的一種。聯(lián)系到本項目，如果能夠把本項目運作成功，則其戰(zhàn)略前景亦是遠大而誘人的。4．項目戰(zhàn)略構想與組織安排（1）項目戰(zhàn)略構思根據(jù)本報告中對汽車產(chǎn)業(yè)的分析，中國未來將成為一個“汽車上”的國家，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景無可限量；而根據(jù)目前世界汽車產(chǎn)業(yè)的利潤格局：汽配行業(yè)占據(jù)20%，整車生產(chǎn)占據(jù)20%，而剩下的60%都由汽車服務業(yè)占據(jù)，未來中國的汽車服務業(yè)的蛋糕將是最大的，而且汽車服務業(yè)相對于汽車制造業(yè)的進入壁壘低得多，汽車服務業(yè)將是充滿活力和不斷創(chuàng)新的行業(yè)。初步的經(jīng)營模式設定為：一期以4S銷售區(qū)開始啟動，方式是進行土地產(chǎn)權式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行各功能區(qū)域的建設，物業(yè)以出租方式進行（具體的經(jīng)營策略需要根據(jù)市場的發(fā)展做更深入的研究）。采用鋼架結構，以大廳和少量辦公室構成新車會展區(qū)各類新車、進口車集中式展覽、銷售及信息發(fā)布、會所展覽中心大廈占地3萬m2，3層，建筑面積2 m2，一層作展示用，其余層做休閑會所、中型會議廳、寫字樓等一層采用鋼架結構，二三層采用混凝土結構二手車交易區(qū)二手車交易二手車交易中心占地4萬 m2，一樓為二手車展示場所、二樓為交易大廳和相關辦公場所、二手車拍賣場整體采用混凝土結構購車綜合服務區(qū)汽車一條龍服務、包括辦證、工商、保險、汽車金融業(yè)務等綜合服務大廈占地面積15000 m2，建筑面積8000 m2，二層，按照寫字樓標準建設混凝土結構汽車服務區(qū)汽車測試、倉儲、汽車維修、汽車養(yǎng)護等按功能分區(qū)的建筑群占地2萬m2，建筑面積2萬m2，一層為主，局部二層混凝土結構汽車配件市場汽車配件批發(fā)、銷售、配送等汽車配件綜合市場，建筑面積5萬m2，四層。根據(jù)政府相關部門的規(guī)劃，龍騰路將建設成為一條高標準的市政干道，將于2005年底通車，屆時沿路將可以通過，龍騰路來實現(xiàn)通水、通電、通氣、通訊。2．龍巖市場規(guī)模預測根據(jù)上述各產(chǎn)業(yè)之間的市場規(guī)模關系，和對龍巖地區(qū)未來汽車銷售市場的預測，對本項目涉及到的行業(yè)的龍巖地區(qū)市場規(guī)模進行預測，如下表所示。按照產(chǎn)業(yè)的先后順序，根據(jù)本項目的特點，以汽車銷售為產(chǎn)業(yè)中心，前端產(chǎn)業(yè)從鋼鐵、化工等基礎材料生產(chǎn)與銷售，到汽車配件生產(chǎn)與銷售、到汽車整裝生產(chǎn)、后端從售后服務及相關服務業(yè)（汽車消費信貸、擔保、抵押貸款等）、到汽車保養(yǎng)與維修（約消耗汽配比例的30%）、到二手車交易、汽車租賃等產(chǎn)業(yè)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測算，將大型汽車交易市場的投資和經(jīng)銷商的固定資產(chǎn)投入及流動資本投入加在一塊，深圳的汽車銷售行業(yè)總計投入資金至少達100億元。月；項目三期規(guī)劃主要為汽車文化和配套服務，重點是配套商業(yè)，包括五星級酒店和別墅區(qū)。表9 深圳汽車交易市場概況專業(yè)市場名稱面積業(yè)務范圍地址備注聯(lián)合華鵬汽車交易中心11萬m2汽車品牌銷售汽車裝飾精品香蜜湖商圈水上樂園北面提供專業(yè)交易場所的運營商奧特城2萬多m2汽車銷售展銷、汽車零配件羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處產(chǎn)權式銷售（50年）水上樂園汽車專業(yè)市場3萬m2汽車銷售香蜜湖水上樂園物業(yè)租賃大富汽車交易廣場8萬m2汽車銷售竹子林農(nóng)林路和僑香路交匯處物業(yè)租賃東都龍崗汽車交易中心汽車銷售龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處土地租賃華南汽車交易中心6萬m2汽車銷售深圳市寶安北路人才大市場對面物業(yè)租賃中海汽車展銷專業(yè)市場5萬m2汽車銷售紅荔路與香蜜湖路交匯處物業(yè)租賃汽車博覽中心4萬m2汽車用品城北環(huán)大道（銀湖路口三九機電大廈）自有物業(yè)自有經(jīng)營深港汽車城汽車銷售福田汽車站旁華鵬汽車交易廣場汽車銷售深圳市僑香路臨時場所、出租東益華鵬汽車交易廣場羅湖區(qū)延芳路汽車大世界香梅路臨時場所、出租元瑞汽車專業(yè)市場香蜜湖水上樂園西側寶安汽車交易市場寶安大道新城段西鄉(xiāng)聯(lián)信汽車廣場西鄉(xiāng)前進路此外，布吉擬建設“南嶺國際汽車城”項目，整個汽車交易中心規(guī)模將達到30萬平方米，集國產(chǎn)與進口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時配備長達2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等