【正文】 用于項(xiàng)目各階段操作的商業(yè)策劃，需要在此報(bào)告基礎(chǔ)上從不同階段目標(biāo)出發(fā)進(jìn)行編制，以保障整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的成功。但其余商業(yè)部分同樣可以采取產(chǎn)權(quán)式出售的方式進(jìn)行，這樣可以迅速收回投資，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目實(shí)施方案中進(jìn)度的規(guī)劃對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生了較大影響，進(jìn)而影響到項(xiàng)目的最終結(jié)論，但影響程度相對(duì)有限。 如果土地面積能夠超過(guò)460畝，則本項(xiàng)目在內(nèi)容上需要進(jìn)行拓展，本報(bào)告中的策劃部分基本可以達(dá)到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的規(guī)模，商業(yè)MALL（與汽車城商業(yè)實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)）、汽車公園（與汽車文化主題相關(guān)）等項(xiàng)目。整體評(píng)價(jià)，宏觀政策和汽車產(chǎn)業(yè)政策對(duì)本項(xiàng)目的影響不大；汽車銷售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)使本項(xiàng)目面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，而同樣性質(zhì)的項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的影響尤其顯著，本項(xiàng)目必須在龍巖市取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)從而形成進(jìn)入壁壘才能保證項(xiàng)目成功；能否拿到地是影響本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素；由于本項(xiàng)目投資額大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為項(xiàng)目的重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之一；招商成功與否是直接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，而項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好壞是影響租金變化的重要因素。 由于項(xiàng)目投入巨大，并且回收周期較長(zhǎng)，能否與龍巖市政府進(jìn)行充分的溝通，予以分期支付土地出讓金，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 加快項(xiàng)目建設(shè)，壓縮項(xiàng)目建設(shè)期，使項(xiàng)目盡快產(chǎn)生正現(xiàn)金流，這樣可以縮短還款周期，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；178?；乇苁袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的措施主要是要加快項(xiàng)目運(yùn)作的速度，如果能夠在短時(shí)間內(nèi)拿到地，則項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。如果能夠在土地上爭(zhēng)取到更大的面積，亦可以通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作思路、通過(guò)產(chǎn)業(yè)的整合來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步呈現(xiàn)出寡頭競(jìng)爭(zhēng)的格局，前六位的企業(yè)占據(jù)了50%以上的市場(chǎng)份額，而目前中國(guó)整車生產(chǎn)廠已經(jīng)達(dá)到120家，后100位的企業(yè)只占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)的10%，按照世界汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)的集中度將進(jìn)一步提高，很多劣勢(shì)的生產(chǎn)廠家在中國(guó)汽車發(fā)展進(jìn)入理性階段后將被淘汰，市場(chǎng)最后將可能由20家左右的廠家瓜分，而國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向也以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為主，對(duì)市場(chǎng)行為的直接干預(yù)也將會(huì)越來(lái)越少。汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，中國(guó)成為全球第一大汽車消費(fèi)國(guó)將是遲早的事。 在本地塊實(shí)施本項(xiàng)目不但很好的利用了地塊的各種優(yōu)勢(shì)，而且使地塊本身的劣勢(shì)得到了回避，是發(fā)揮效應(yīng)最大的方案；178。按照本報(bào)告的預(yù)測(cè)，將對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生一定的優(yōu)化作用。此就業(yè)人口并不包括本項(xiàng)目運(yùn)作后導(dǎo)致本片區(qū)提前發(fā)展而解決的就業(yè)人口。2008年正式啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占龍巖汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值比重為8%()，09年占15%()，2010年占20%()，以后各年本項(xiàng)目將占據(jù)龍巖比例的25%，如果項(xiàng)目運(yùn)作成功，樂(lè)觀估計(jì)最終可能占到總規(guī)模的30%，將成為龍巖最大的汽車交易市場(chǎng)和汽車配套服務(wù)市場(chǎng)。間接投資包括針對(duì)本項(xiàng)目的上下游產(chǎn)業(yè)鏈商家的投資，*=。根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，靜態(tài)投資回收期n=，動(dòng)態(tài)投資回收期N=。折舊與攤銷費(fèi)用按總投資額的5%計(jì)算，管理費(fèi)用按1元/ m2月計(jì)算，公寓和宿舍按8元/m2綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目，只要能夠抓住有利時(shí)機(jī)，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，組建高效率團(tuán)隊(duì)，將劣勢(shì)逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將會(huì)取得預(yù)想的效果。 目前在龍巖投資汽車城的項(xiàng)目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項(xiàng)目在策劃，如果本項(xiàng)目落后于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其打擊將是致命的；178。 政府公務(wù)用車改革，公務(wù)員購(gòu)車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展。 交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車的快速發(fā)展。（3）機(jī)會(huì)（Opportunity）178。 項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。（1）優(yōu)勢(shì)(Strengh)178。①、采取產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設(shè)立針對(duì)汽車銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營(yíng)部門，積極進(jìn)行跨區(qū)域的擴(kuò)張，設(shè)立招商部門，積極進(jìn)行商業(yè)資源的積累。按照產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，則可以把汽車城項(xiàng)目通過(guò)不同區(qū)域的“復(fù)制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，則可以通過(guò)汽車城項(xiàng)目而進(jìn)入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車服務(wù)業(yè)進(jìn)行介入。結(jié)合“世璜投資機(jī)構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項(xiàng)目開發(fā)到多個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴(kuò)張，從單一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個(gè)發(fā)展體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張思路。3．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目從目前2006年1月1號(hào)開始計(jì)算，預(yù)計(jì)到取得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時(shí)間（即到2006年6月），土地平整3個(gè)月（即到2006年9月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場(chǎng)所建設(shè)等）估計(jì)需要6個(gè)月時(shí)間（即到2006年12月）。 混凝土結(jié)構(gòu)汽車超市汽車室外展示、銷售各品牌銷售賣場(chǎng)占地3萬(wàn)m2，建筑面積10000 m2混凝土結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)綜合區(qū)汽車俱樂(lè)部、汽車購(gòu)物廣場(chǎng)、餐廳、宿舍等購(gòu)物廣場(chǎng)員工大樓，建筑面積3萬(wàn)平米，餐飲、購(gòu)物廣場(chǎng)、 汽車俱樂(lè)部、員工公寓、宿舍混凝土結(jié)構(gòu)摩托車市場(chǎng)摩托車室外展示、銷售各品牌銷售賣場(chǎng)占地1萬(wàn)m2，建筑面積3000平米混凝土結(jié)構(gòu)汽車文化區(qū)休閑場(chǎng)所、園林、兒童樂(lè)園、汽車文化展覽館，建筑面積3000 m2相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)、 建筑面積其中：，上述功能分區(qū)是根據(jù)本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)范圍的設(shè)想而進(jìn)行的，如果業(yè)務(wù)范圍變化，則整個(gè)功能分區(qū)和建筑初步設(shè)想都將發(fā)生變化。（3）交通狀況及未來(lái)趨勢(shì)地塊目前交通狀況不好，只有龍騰路通過(guò)。(2004年小車保有量按50000輛計(jì)算,，每年以10%的比例遞增). 表12 龍巖轎車銷售市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)年份小車銷售售后服務(wù)維修二手車交易汽配批發(fā)銷售合計(jì)計(jì)算公式數(shù)量*金額1000元/輛*小車保有量2000元/輛*小車保有量當(dāng)年小車銷售量*二手車比例3000元/輛*小車保有量各產(chǎn)業(yè)規(guī)模之和04年12105年06年07年208年09年根據(jù)上面的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。同時(shí)，汽車物流業(yè)貫穿于整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)，汽車文化產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，針對(duì)汽車消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)如汽車俱樂(lè)部等也將得到大力發(fā)展。五．汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析1．相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)要分析汽車工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。深圳汽車交易市場(chǎng)近3年來(lái)發(fā)展迅速，3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個(gè)規(guī)模還不算大的汽車交易地，整個(gè)深圳車市也不過(guò)50到60萬(wàn)平方米，汽車銷售服務(wù)的3S、4S店只有廣州本田的兩家。我們實(shí)地考察了龍崗汽車交易中心，根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃，其各項(xiàng)指標(biāo)和計(jì)劃如下表所示。通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，我們認(rèn)為此項(xiàng)目具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①面積大、項(xiàng)目起點(diǎn)高、規(guī)劃合理，不同的功能進(jìn)行了分區(qū)；②政府部門是投資主體，將得到各級(jí)政府和相關(guān)部門的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓，有40年產(chǎn)權(quán)，且價(jià)格適中（525元/M2），出租的租金也較低，吸引了眾多的銷售商進(jìn)駐；④只提供場(chǎng)地，降低了項(xiàng)目總投資額，分散了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 五月底前簽訂合同的經(jīng)營(yíng)戶可免收鎮(zhèn)級(jí)管理費(fèi)三年。從交付土地使用之日起算，四個(gè)月內(nèi)要建起品牌店。 入城經(jīng)營(yíng)戶可以掛靠國(guó)際汽車貿(mào)易城牌照，也可以由汽車城辦理獨(dú)立經(jīng)營(yíng)牌照。廣州規(guī)劃新建設(shè)的三個(gè)集產(chǎn)、供、銷于一體的大型汽車工業(yè)城項(xiàng)目將會(huì)使目前的市場(chǎng)格局發(fā)生一定變化。集團(tuán)年汽車維修數(shù)量近8萬(wàn)量。AEC汽車集團(tuán)主要由廣州汽車博覽中心和AEC汽車城（廣州發(fā)展汽車城有限公司）組成。到２００３年底，整個(gè)廣物汽貿(mào)連鎖店將達(dá)１５０家左右，屆時(shí)每年銷售、配送汽車可達(dá)１１０萬(wàn)輛。同時(shí)，還計(jì)劃２００5年在香港設(shè)立第一家直營(yíng)連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國(guó)家的布點(diǎn)，而且將逐步引入國(guó)際著名汽車經(jīng)銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國(guó)際化進(jìn)程。表6 廣東汽車交易市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)商介紹名稱廣東汽車交易市場(chǎng)地址廣州市機(jī)場(chǎng)北路410號(hào)面積7萬(wàn)m2投資主體廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司運(yùn)作機(jī)構(gòu)廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目汽車銷售（包括二手車）、倉(cāng)儲(chǔ)、展銷、維修經(jīng)營(yíng)方法自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營(yíng)權(quán)配套設(shè)施展覽廳、室外自選車場(chǎng)配套部門檢測(cè)、汽車信貸、保險(xiǎn)、銀行投資目標(biāo)要建立汽車銷售的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，打造廣東省連鎖經(jīng)營(yíng)龍頭企業(yè)業(yè)務(wù)狀況廣東汽車交易市場(chǎng)經(jīng)銷國(guó)內(nèi)外汽車150多個(gè)品種型號(hào)，2004年汽車銷售額達(dá)到60億元，是廣物汽貿(mào)的銷售主力；這里的廣東舊機(jī)動(dòng)車交易中心號(hào)稱全國(guó)最大的二手車交易機(jī)構(gòu)；廣物汽貿(mào)自１９９７年以來(lái)，共銷售汽車２５萬(wàn)輛，銷售總收入２７０億元。另外，已批準(zhǔn)在建或正在籌建的較大的交易市場(chǎng)3家，總建筑面積在80萬(wàn)m2以上。（1）廣州汽車銷售市場(chǎng)概況目前廣州市的汽車經(jīng)銷商共有300多家，面積1萬(wàn)m2以上的已建或在建汽車市場(chǎng)則有20多家?！　某山活~看，%，高于全國(guó)8個(gè)多百分點(diǎn)；%；%。山東汽車城和大連保稅區(qū)國(guó)際車城市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積也達(dá)10萬(wàn)平米以上。表5 轎車銷售模式分析模式代表特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)獨(dú)立專賣店4S店3S店統(tǒng)一的形象與服務(wù)，廠家占強(qiáng)勢(shì)地位得到廠家更直接的支持、投資小獨(dú)立的店會(huì)增加消費(fèi)者的搜尋成本汽車銷售公司廣物汽貿(mào)多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設(shè)多種品牌銷售的靈活性，能回避風(fēng)險(xiǎn)大而全的模式不利于復(fù)制，跨區(qū)域擴(kuò)張難度加大，投資大汽車銷售連鎖店廣物汽貿(mào)同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經(jīng)營(yíng)，銷售商的力量加強(qiáng)生產(chǎn)廠家和銷售商對(duì)每家連鎖店的強(qiáng)有力支持跨區(qū)域的連鎖店需要更強(qiáng)大的支持和管理、投資大汽車專業(yè)市場(chǎng)龍崗汽車交易中心提供大面積的汽車交易場(chǎng)所，集合了多家品牌店和銷售公司產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，使消費(fèi)者受益更多銷售商的成本增加汽車專業(yè)市場(chǎng)本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業(yè)市場(chǎng)的客戶是前面三種銷售商，其本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)商和商業(yè)物業(yè)管理者，通過(guò)為汽車銷售商提供統(tǒng)一銷售的平臺(tái)而收取租金收益和管理費(fèi)用；同時(shí)，利用專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性整合汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并向日用消費(fèi)、休閑等領(lǐng)域延伸，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)的最大價(jià)值。⑥、配套服務(wù)市場(chǎng)汽車可謂“七分養(yǎng)三分修”，在私家車大發(fā)展中，從修理業(yè)中逐漸衍生分離出來(lái)汽車美容業(yè)，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在龍巖市區(qū)內(nèi)的汽車美容店、汽車精品店已發(fā)展到50余家。這樣，維修行業(yè)便與汽車市場(chǎng)同步壯大，形成龐大的汽車維修市場(chǎng)。這種極為不專業(yè)的市場(chǎng)將被規(guī)模化、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)所代替。c、廣本：地 址：東城方向，通往漳平市（縣級(jí)市）的路上，不屬主街道，周圍沒(méi)有店面，亦不在國(guó)、省道上，位置較差，距城市中心2公里.投資規(guī)模：占地10畝，約投資1000萬(wàn)元場(chǎng)地歸屬：規(guī)劃局批準(zhǔn)的4S店經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況良好。①、龍巖市現(xiàn)有4S店a．上海通用別克：地 址：高速公路出口處（龍巖大道邊）距中心城市3公里投資規(guī)模：占地10畝，約投資1000萬(wàn)元場(chǎng)地歸屬：屬村自用地（政府返回給村里的返還用地，有土地證、建設(shè)用地），但規(guī)劃不是商業(yè)用途，該地塊屬臨時(shí)建筑。據(jù)龍巖市國(guó)稅局車購(gòu)辦統(tǒng)計(jì)，今年１至５月全市汽車總申報(bào)納稅4729輛（其中國(guó)產(chǎn)汽車4686輛，進(jìn)口汽車106輛），比去年同期增長(zhǎng)20％。第四，2004年度福建汽車市場(chǎng)客貨車比重繼續(xù)擴(kuò)大。私車發(fā)展速度高于汽車市場(chǎng)發(fā)展速度5個(gè)百分點(diǎn)。福建汽車市場(chǎng)具有四大特點(diǎn):第一，福建省東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，汽車保有量高；西部山區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展，汽車保有量低，東西部差距大。2003年度全省新車掛牌數(shù)達(dá)到101675輛，全省機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)到330萬(wàn)輛。《中國(guó)汽車流通月報(bào)》表明，2005年全國(guó)轎車的私人購(gòu)車比例已經(jīng)達(dá)到59%，1～%，私人購(gòu)買轎車比例最高的月份達(dá)到68%。西杭州10湖南重慶8遼川深圳6河京成都4山東北京2河截至2004年底，在全國(guó)十大城市的私家汽車擁有量排名見表3。假設(shè)我國(guó)到2010年千人擁有轎車達(dá)到韓國(guó)1986年的水平，那么，按屆時(shí)人口達(dá)14億規(guī)模算，我國(guó)轎車擁有量可望達(dá)到2240萬(wàn)輛，這將是1997年(317萬(wàn)輛)，%，再加上有30%左右的汽車更新需求，實(shí)際年均轎車消費(fèi)量為192萬(wàn)輛，現(xiàn)在看來(lái)這一預(yù)測(cè)不僅可以實(shí)現(xiàn)，甚至還應(yīng)更樂(lè)觀一些。在國(guó)外，轎車銷售在三大車型中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，一般占75%以上的份額，而過(guò)去我國(guó)轎車所占比重嚴(yán)重偏低。2005年，國(guó)產(chǎn)汽車總銷量將達(dá)到564萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)12%，其中轎車264萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)16%。3．汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測(cè)當(dāng)前汽車需求和供給的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長(zhǎng)階段。表1　對(duì)當(dāng)前小汽車即期消費(fèi)需求的估算地區(qū)人口數(shù)（萬(wàn)人）2004年人均GDP（美元）2005年人均GDP這些需求都是有購(gòu)買力支撐的，只是由于價(jià)格問(wèn)題、汽車消費(fèi)和使用政策上的問(wèn)題而一時(shí)沒(méi)有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力。這一增長(zhǎng)速度在世界各國(guó)前所未有。這一短期的巨大消費(fèi)潛能之所以未得到有效釋放，主要是受過(guò)去高關(guān)稅所造成高價(jià)格、消費(fèi)環(huán)境不佳及其他限制消費(fèi)的政策等的影響。 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性主要體現(xiàn)為拿地、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 如果稅后利潤(rùn)和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到2011年底，債務(wù)全部?jī)斶€，償還債務(wù)的年限從2006年開始計(jì)為6年。 靜態(tài)投資回收期N=，動(dòng)態(tài)投資回收期N=。 初步的經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定為：一期以4S專賣區(qū)開始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購(gòu)置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期