山東淄博房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告(文件)
【正文】 戶型（均價(jià)在2000元∕㎡左右），即使地段稍偏，市場(chǎng)反響仍然不錯(cuò)。目前市場(chǎng)上高層項(xiàng)目售價(jià)從2400元∕㎡到4000元∕㎡不等。所以，同地段的住宅物業(yè)，其價(jià)格將因?yàn)楫a(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、品質(zhì)等原因而拉開一定差距。六、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 市場(chǎng)投放量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2005年淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)在售的高層項(xiàng)目和即將上市的高層項(xiàng)目達(dá)24個(gè)之多，供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。據(jù)市調(diào)初步了解，05年上市的部分高層項(xiàng)目主要以中小戶型房源為主，大面積戶型為輔。大量高層項(xiàng)目充斥市場(chǎng)，而品質(zhì)較好的多層項(xiàng)目逐漸減少，05年上市的多層項(xiàng)目成為整個(gè)住宅市場(chǎng)的輔助部分。而即將上市的華都名城項(xiàng)目，將會(huì)對(duì)公司張店飯店改造項(xiàng)目的定位產(chǎn)生潛在影響，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群形成一定分流，提到酒店式公寓，我們自然想到在03年銷售火爆的都會(huì)100產(chǎn)權(quán)式酒店。八、開發(fā)商現(xiàn)狀分析 開發(fā)商格局由于發(fā)達(dá)城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，城市可利用土地急遽減少，不少外地開發(fā)商進(jìn)入淄博市場(chǎng)，如山東中潤(rùn)集團(tuán)、溫州時(shí)代集團(tuán)、山東三泰置業(yè)、山東魯信華藝置業(yè)、匯澤房產(chǎn)、上海三盛宏業(yè)集團(tuán)、山東黃金置業(yè)、華川置業(yè)、青島麥迪紳等，但不可避免的或多或少面臨著對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)“水土不服”的情形；本地部分開發(fā)商除了保住本土的根據(jù)地之外，逐步轉(zhuǎn)向沿海、周邊區(qū)縣或外市區(qū)進(jìn)行開發(fā)，尋求更穩(wěn)妥的開發(fā)模式，力求規(guī)避或降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，求穩(wěn)求贏。開發(fā)商不僅要面對(duì)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而且對(duì)自身的資金要求更高，需要更靈活多樣的融資渠道。此外土地招牌掛制度實(shí)施后，對(duì)政府行為、開發(fā)商公平競(jìng)爭(zhēng)要求更高。時(shí)間就是勝利，時(shí)間就是金錢。 學(xué)習(xí)心態(tài)及能力競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，欠缺危機(jī)感，開發(fā)商意識(shí)較為保守，容易滿足現(xiàn)狀，學(xué)習(xí)意識(shí)不強(qiáng)。但也存在相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商采用傳統(tǒng)的自產(chǎn)自銷等推售策略，但是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一旦加劇，營銷方面的弱勢(shì)就會(huì)顯現(xiàn)。 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和水平開發(fā)水平較之幾年前有了很大的提高，但是良莠不齊，除了少數(shù)開發(fā)商外，開發(fā)產(chǎn)品變化不大，新的嘗試進(jìn)行不夠，很多開發(fā)商尚未形成品牌優(yōu)勢(shì)，仍然在較低層次上共存，易于被市場(chǎng)淘汰。如果張店飯店改造項(xiàng)目定位為產(chǎn)權(quán)式酒店，那么，都會(huì)100的負(fù)面影響將十分明顯，而且會(huì)直接影響到項(xiàng)目后期的推廣效果和銷售業(yè)績(jī)。七、張店飯店項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析張店飯店改造項(xiàng)目尚未進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，但市場(chǎng)存在的幾個(gè)投資型物業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行構(gòu)成威脅的同時(shí)，也為項(xiàng)目提供了更好的經(jīng)驗(yàn)借鑒和操作參考。 置業(yè)門檻降低有利于擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)群從即將上市的項(xiàng)目來看，中小戶型房源的推出，無疑將大大降低購房者的置業(yè)門檻，使得潛在客戶發(fā)展為目標(biāo)客戶，進(jìn)而更大范圍的擴(kuò)大客戶群體。 項(xiàng)目提前（同時(shí)段）入市，客戶分流嚴(yán)重；高層項(xiàng)目同時(shí)段入市，單個(gè)項(xiàng)目
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