【正文】 開發(fā)商自行銷售； ? 公寓價格： 4800元 /㎡ （初步價格） ? 開發(fā)商：菏澤市大元置發(fā)展有限公司 ? 代理：上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 開盤確定有優(yōu)惠，具體幅度未定 本案的 直接競爭對手 本報告是嚴格保密的。由 39幢高層、小高層建筑組成，社區(qū)規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、商業(yè)會所等豐富的配套設施，可容納住戶 2944戶，預計投資12億元。 ? 設計全地下車庫與智能化停車系統(tǒng)， 1： 1超高配比，即使有客來訪，停車亦無后顧之憂；而人車分流系統(tǒng)的采用，不僅保證了悠游散步者的悠閑心情，亦讓車主輕松駕駛，無后顧之憂。 52 20中央公館 樓盤名稱 中央公館 位置 人民路以東永昌路以北 規(guī)模 占地 35萬㎡、建面 50萬平方米、 3000余戶 產(chǎn)品形式 高層、商住 戶型配比 以 3房為主，主力戶型 120140平米 三房面積 120140平米 四房面積 140165平米 客戶 事業(yè)單位、銀行、政府、教師、商人 銷售狀況 未開盤、預計 8月開盤 賣點 環(huán)境、教育資源，建筑質(zhì)量、內(nèi)部景觀、周邊配套 配套 趙王河公園、學校、醫(yī)院、休閑會所、首創(chuàng)游泳池 點評 產(chǎn)品形象較高，外部資源豐富、屬于菏澤高端項目 ? 福建開發(fā)商 ? 價格 4000左右。 擁有幼兒園、商業(yè)街、停車場及中心花園等多個景觀組團等豐富配套。 54 21公園 1號 樓盤名稱 公園 1號 位置 人民路 1679號（原菏澤口岸） 規(guī)模 建面 ，約 1500戶 產(chǎn)品形式 高層、小高層、商住 戶型配比 以 3房為主，主力戶型 120130平米 兩房面積 9095平米 三房面積 120140平米 四房面積 140160平米 客戶 事業(yè)單位、銀行、政府、教師、商人 銷售狀況 未開盤、銷售人員積累客戶平均每人 200組 賣點 環(huán)境、教育資源，建筑質(zhì)量、內(nèi)部景觀、周邊配套 配套 趙王河公園、學校、醫(yī)院、休閑會所 點評 產(chǎn)品形象較高，外部資源豐富、屬于菏澤高端項目 ? 福建開發(fā)商 ? 價格 3800左右。 56 2天闊逸城 樓盤名稱 天闊逸城 位置 人民路 699號 規(guī)模 占地 25037 ㎡ 、建面 14余萬平方米 產(chǎn)品形式 高層、商住 戶型配比 以 3房為主，主力戶型 140150平米 兩房面積 98平米 三房面積 140150平米 四房面積 160170平米 客戶 政府干部、公務員、事業(yè)單位、商人、教師、醫(yī)生 . 銷售狀況 目前尚未開盤，接受預定中，首次推出房源預定 40% 賣點 地段、景觀資源，建筑質(zhì)量、內(nèi)部景觀、周邊配套 配套 趙王河公園、對面菏澤最大商業(yè)體，主題公園 點評 建筑質(zhì)量好、設計超前，屬菏澤最高端項目之一 本報告是嚴格保密的。 59 2菏澤現(xiàn)有商業(yè)格局 商業(yè)部分 本報告是嚴格保密的。 63 2長途汽車站區(qū)域商業(yè)中心 代表性項目 本報告是嚴格保密的。 67 33凱瑞 ?國際廣場 ? 凱瑞 一期占地 9畝，建筑面積約 3萬平方米，綠化率達 55%，規(guī)劃為商業(yè)、五星級酒店以及酒店式公寓住宅的高端物業(yè)類型。 69 34金鼎 項目名稱：金鼎 .鳳凰城精裝小公寓 預計開盤時間： 2022年 7月底 8月初（具體待定） 項目地址：菏澤市中華東路火車站西鄰 本報告是嚴格保密的。 這類產(chǎn)品只有在城市中心才會有市場； 本報告是嚴格保密的。而對于傳統(tǒng)的多層住宅而言，也由于城市規(guī)劃和建設中的整體要求，也逐步在人們的購買視野中淡出。 本報告是嚴格保密的。這代表了相當一部分購房者的看法。而實際上新政也影響了購房者的置業(yè)傾向，再加上利率調(diào)整、營業(yè)稅征收等輔助手段，人們也從原來對戶型盲目貪大求全向理性購買轉(zhuǎn)變。今年菏澤人購房置業(yè)也更加注重智能化的因素，科技元素在商品房中的應用將更受關注。 趨勢六：重視物業(yè)優(yōu)良服務 很多購房者對小區(qū)的物業(yè)有誰來管理、物業(yè)管理公司能提供哪些服務等問題極為關注。 趨勢四：從買毛坯到買精裝 ? 從小戶型等產(chǎn)品的菜單式精裝修潮流，人們的購房理念也趨向多元化。院落理念的流行，終于把房產(chǎn)從浮夸的歐陸風格拉回到現(xiàn)實，正逐漸成為 2022年廣大房民追捧的熱點。 71 3荷澤公寓產(chǎn)品發(fā)展總結(jié) 商業(yè) 總體綜合分析與結(jié)論 公寓 /寫字樓產(chǎn)品 菏澤每年固定投資額在 500億元左右；房地產(chǎn)產(chǎn)投資占 13%左右；產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇巨大； 目前主要拉動經(jīng)濟增長的一方面是工業(yè)園的建設、以及吸引外來投資；當前階段對寫字樓需求相對較少； 菏澤市場目前寫字樓和公寓尚不成熟，目前很多寫字樓與公寓出租困難； 價格 目前菏澤最好的寫字樓和公寓價格在 37004000元之間； 產(chǎn)品類型 多數(shù)公寓產(chǎn)品或?qū)懽謽钱a(chǎn)品面積都比較小，成熟的寫字樓產(chǎn)品多數(shù)為企事業(yè)單位擁有的辦公樓，面積從 2001000平米不等；市場銷售的幾個公寓寫字樓產(chǎn)品面積都在4070平米左右的產(chǎn)品。據(jù)了解，鳳凰城三期精裝小戶型共設計有 500余套，前期已經(jīng)通過團購等多種方式進行過認購，預計將于 2022年7月底 8月初正式開盤銷售。 公寓部分 本報告是嚴格保密的。項目對面就是人民公園和青菏泉廣場，附近行政辦公、商業(yè)金融、商務辦公、文化娛樂、生活居住五大功能區(qū)，配套完善。 65 3牡丹商貿(mào)城 價格 商鋪一期 6300，上下兩層一起銷售 樓盤名稱 牡丹商貿(mào)城 位置 牡丹路、迎賓路、青年路、文化街 規(guī)模 總建面 33萬㎡、一期 18萬方、二期 15萬方 產(chǎn)品形式 全部為商住樓、小高層、多層 戶型配比 主力戶型 60150平米 客戶 投資客、私營業(yè)主、商人、生意人 銷售狀況 一期已營業(yè)、二期建設中 賣點 專業(yè)化市場、配套完善 配套 汽車客運西站 點評 交通便利、業(yè)態(tài)集中程度高，成熟業(yè)態(tài)整體遷移 層高 一層層高 二層 在售項目 牡丹商貿(mào)城 ?業(yè)內(nèi)人士推薦市場高端項目 ?河北開發(fā)商開發(fā) ?均價： 6300元 ?面積區(qū)間： 98170平米 ?建筑形態(tài)：純高層點式樓 ?圍合式布局，內(nèi)部人車分流全地下停車 本報告是嚴格保密的。 61 27經(jīng)營狀況 本報告是嚴格保密的。德林華府 位置 菏澤市重慶路 555號 規(guī)模 占地 51畝、建面 10萬㎡、約 600戶、容積率 產(chǎn)品形式 高層，小高層，商業(yè) 戶型配比 以 3房為主，主力戶型 130140平米 兩房面積 90115平米 三房面積 130140平米 四房面積 160180平米 客戶 公務員、事業(yè)單位、縣市置業(yè)者、工薪置業(yè)、教師 . 銷售狀況 目前尚未開盤， 7月 18日開盤 賣點 企業(yè)品牌、景觀、建筑（剪力墻）、規(guī)劃 配套 牡丹區(qū)政府、菏澤汽車西站、花都百貨的西遷， 點評 地段偏遠、建筑處于第二梯隊，有價格優(yōu)勢 本報告是嚴格保密的。 55 2陽光城 樓盤名稱 龍燕 城市向東發(fā)展，不久的將來這里將會形成新的行政中心、旅游中心、商務中心，學校、賓館、購物廣場等公共設施將不斷完善。 53 21 “ 公園 1號 ” 項目簡介 公園 1號地處人民路以東、康莊路以北、振興路以西，守望風景美麗的趙王河公園，與周邊的大劇院、演武樓、林展館，規(guī)劃設計，立面簡潔清新，現(xiàn)代主義建筑群。中央公館自身規(guī)劃商業(yè)配套，兩萬余平米大面積商業(yè)，涵蓋大賣場、精品店、美容美發(fā)、銀行等多種業(yè)態(tài)，不出社區(qū)，生活所需即能全面滿足。 ? 中央公館地處菏澤開發(fā)區(qū)核心位置，直面趙王河公園優(yōu)雅景觀，坐享大劇院與演武樓的濃郁人文，周邊道路通達有致，到達火車站、汽車站等交通樞紐極為便利； ? 規(guī)劃 50萬平米超大型社區(qū)， 39層高層、小高層 組成。 51 20中央公館 ? 中央公館位于康莊路南，永昌路北，振興路西。 19國貿(mào)中心 本報告是嚴格保密的。其中住宅建筑面積 511543平方米，商業(yè)面積 206589平方米，辦公樓、酒店建筑面積 118354平方米，國貿(mào)中心廣場（綜合超市）建筑面積 51900平方米，地下車庫面積 116024平方米；其中 32層住宅 16棟、建筑高度為 ， 18層住宅 20棟、建筑高度為 ，辦公樓建筑高度為 168米，建筑密度 29%，容積率 ，綠化率 %。 ? 作為本項目的直接競爭對手，項目品質(zhì)差； ? 產(chǎn)品細節(jié)打造均不夠檔次； ? 產(chǎn)品價格已經(jīng)在 42004800元 /平米 住宅部分 本案的 直接競爭對手 樓盤名稱 鑫苑花園 位置 和平路 規(guī)模 占地 36畝 產(chǎn)品形式 高層、商業(yè) 戶型配比 兩房面積 98平米 以 3房為主，主力戶型 130140平米 其他三房面積 120130平米 目前剩余一期產(chǎn)品部分均未 140平米以上的產(chǎn)品 客戶 政府干部、公務員、事業(yè)單位、商人、教師、醫(yī)生 . 銷售狀況 已經(jīng)開售，目前市二期產(chǎn)品 賣點 地段、周邊配套 配套 周邊繁華，高檔酒店、商業(yè)林立 點評 產(chǎn)品包裝不夠檔次，細節(jié)作的不到位 本報告是嚴格保密的。 46 1市場板塊分布與特征 牡丹經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 城北區(qū)域 區(qū)域內(nèi)項目開發(fā)有限，產(chǎn)品品質(zhì)較低 老城區(qū) 以商住項目為主，項目開發(fā)數(shù)量有限，目前主要為香格里拉估計廣場 城南區(qū)域 區(qū)域面積較小，現(xiàn)有項目有限，產(chǎn)品品質(zhì)處于城市的中上水平 新城區(qū) 菏澤房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，大多數(shù)項目主要集中在該區(qū)域，產(chǎn)品品質(zhì)較好。 43 1菏澤樓市總結(jié)（ 2） ⑥ 目前菏澤市場商業(yè)從 400020220元 /平不等；其中在牡丹開發(fā)區(qū)商業(yè)均價 6000元左右；在新城區(qū)如銀座商業(yè)街面銷售超過 22022元 /平；本項目周邊鑫苑花園已經(jīng)銷售價格達到12022元 /平； ⑦ 目前多數(shù)菏澤樓盤產(chǎn)品主力戶型均在 110120平米的戶型；140平米以上的戶型銷售難度較大，基本很難走貨； ⑧ 市場上已經(jīng)出現(xiàn)了精品公寓、裝修產(chǎn)品等； ⑨ 菏澤目前整體樓盤消化率不高，多數(shù)樓盤銷售率均不超過70%；個別樓盤銷售周期長，達到一年以上才有銷售 85%以上的消化率。 40 項目名稱 圖示 規(guī)模 主力戶型 項目優(yōu)勢 均價（元 / ㎡ ） 客戶群體 銷售率 鑫苑花園 占地 36畝 三房 120140平米 地段優(yōu)越 商成熟度高 4200 最高價4800 商業(yè)12022 教師、私營業(yè)主、投資客 一期售罄二期80% 鳳凰城 建面 10余萬平方米三期精裝小戶型共設計有 500余套 公寓 90平米以下 一期二期產(chǎn)品示范效應、建筑設計突出、精裝修，交通便利、配套齊全 42004600 投資客、高級白領、年青夫妻 未開盤 三希堂 占地三希堂 建面 ㎡ 共 620戶 別墅 246 三房 124㎡ 唯一中式建筑風格、景觀資源豐富，價格優(yōu)勢 一流物業(yè)管理 小高層2300 別墅 42004800 投資客、老板、企業(yè)高管、政府公務員、青年白領 登記 橡樹灣 三房 125131 ㎡ 價格優(yōu)勢 款庭院 2700 本地工薪置業(yè)、白領置業(yè)、周邊縣市置業(yè) 85% 在售樓盤 1新城區(qū)（ 2） 本報告是嚴格保密的。 36 項目名稱 圖示 規(guī)模 主力戶型 項目優(yōu)勢 均價（元 / ㎡ ） 客戶群體 銷售率 香格里拉國際廣場 一期建筑規(guī)模 18萬平方米 二期建筑規(guī)模約 15萬平方米 三房 110149㎡ 城市中心、配套設置完善，居住便利，價格優(yōu)勢 3200 市區(qū)私營業(yè)主、出租車司機、工薪基層 一期售罄 二期未開盤 在售樓盤 老城區(qū) 本報告是嚴格保密的。德林華府 ? 中富 ④ 2022年菏澤開工面積達到近 700萬方，竣工面積