【正文】 老城區(qū) 城南區(qū)域 新城區(qū) 工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū) 三、城市與產(chǎn)業(yè) 吸引外部投資，建設(shè)菏澤東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 東進(jìn) 南 拓 西進(jìn) 北擴(kuò) 菏澤主要區(qū)域分為 5個(gè)區(qū)域 ?牡丹經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ?城北區(qū)域 ?城南區(qū)域 ?老城區(qū) ?東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 菏澤重點(diǎn)在于：打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的東西兩極以及南北宜居的發(fā)展大格局。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12737元，農(nóng)民人均純收入 4995元，分別增長(zhǎng) 10%和 9%。 —— 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。 20 菏澤經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況 菏澤經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段： 2022年至 2022年菏澤經(jīng)濟(jì)持續(xù)塊速發(fā)展，平均增速高于全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速，發(fā)展后勁十足。 附： 2022年度菏澤市人口和計(jì)劃生育工作指導(dǎo)計(jì)劃 單位 年末總?cè)丝?（ 萬(wàn)人 ） 出 生 人 口（ 萬(wàn)人 ） 人 口 出 生率 （ ‰ ） 人口自然增長(zhǎng)率（ ‰ ） 合法生育率 （ %） 出生人口性別比 全 市 90 114 牡丹區(qū) 14 90 114 菏澤開(kāi)發(fā)區(qū) 14 90 114 曹 縣 14 90 114 定陶縣 14 90 114 成武縣 14 90 114 單縣 14 90 114 巨野縣 14 90 114 鄆城縣 14 90 114 鄄城縣 83 14 90 114 東明縣 14 90 114 人口快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，有力支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。 菏澤城市發(fā)展定位：山東新型資源性城市。5 菏澤市在山東，人口規(guī)模第 1位，經(jīng)濟(jì)倒數(shù)第 2位，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（速度）排山東第 2位。菏澤市是菏澤地區(qū)的行政教育文化中心，具有良好的匯聚效應(yīng)，是下轄縣市人群的首選去處。 ? 菏澤城市發(fā)展與全國(guó)同類(lèi)城市項(xiàng)目處于中等水平，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡，第二產(chǎn)業(yè)相對(duì)突出，三產(chǎn)業(yè)之間比約 ::（ 09年數(shù)據(jù)）。開(kāi)發(fā)商若能堅(jiān)守價(jià)格陣地，菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。 ? 市場(chǎng)有進(jìn)一步出臺(tái)新政的預(yù)期，觀望氣氛濃厚，剛性需求也受到影響，置業(yè)計(jì)劃延長(zhǎng)。 11 新政策下項(xiàng)目應(yīng)對(duì)建議 ? 充分考慮項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； ? 保持相對(duì)低調(diào)市場(chǎng)形象，不做出頭鳥(niǎo)； ? 關(guān)注市場(chǎng)、加強(qiáng)市場(chǎng)信息交流、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)； ? 近期操盤(pán)建議：定價(jià)要合理避免 08年銷(xiāo)售后降價(jià)現(xiàn)象，現(xiàn)金為王、快速推貨； ? 利用銷(xiāo)控提高銷(xiāo)售力，速度第一價(jià)格第二，搶時(shí)間增加銷(xiāo)售量，嚴(yán)格控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 第一階段：成交量率先萎縮，價(jià)格的短期內(nèi)將會(huì)是成型僵持狀態(tài)；第二階段：價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，成交量相應(yīng)的會(huì)有所增長(zhǎng)，在此輪完成三方博弈的新的行業(yè)探底；第三階段，將會(huì)是在第二階段基礎(chǔ)上市場(chǎng)有所回轉(zhuǎn)。 武漢屬于重災(zāi)區(qū)之一，呈現(xiàn)無(wú)量空漲態(tài)勢(shì)； 東莞觸底反彈，伴隨房?jī)r(jià)縮水四成，銷(xiāo)量明顯上升； 深圳雖然量?jī)r(jià)齊跌，但幅度較小，市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象 ； 房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期， 2022年多數(shù)主要城市價(jià)升量跌，市場(chǎng)觀望濃厚 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2022年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場(chǎng)需求，同時(shí)也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。目前三線城市相對(duì)而言已經(jīng)受到了波及，不可小覷?？蛻糈s新政實(shí)施前末班車(chē)，二線城市成交不跌反漲。 ★★ 加快保障性安居工程建設(shè) ?確保完成 2022年建設(shè)保障性住房 300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房 280萬(wàn)套的工作任務(wù) ★★ 政府此次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容忽視，住房問(wèn)題已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)層面上升到影響社會(huì)穩(wěn)定、關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的政治層面。 ★★★ 增加居住用地有效供應(yīng) ?房?jī)r(jià) 上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。 ★★★★★ 發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用 ?財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。 4 Logic Path 本報(bào)告思維路徑 本報(bào)告 目 錄 宏觀市場(chǎng) 菏澤樓市 社會(huì)與經(jīng)濟(jì) 菏澤印象 城市與產(chǎn)業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)樓市 區(qū)域概況 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目定位 物業(yè)建議 平面展示 地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 Swot分析 政策解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?以 PowerPoint形式匯報(bào)工作內(nèi)容。山東天元置業(yè)和平印象市場(chǎng)調(diào)研與定位報(bào)告 謹(jǐn)呈：山東天元置業(yè)有限公司 中國(guó) 2022/7/26 ? ? ? ? ? ? 項(xiàng)目第一階段工作 在 15個(gè)工作日完成 工作回顧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 Logic Path 1 政策環(huán)境 PART1 政策環(huán)境 宏觀市場(chǎng) 菏澤樓市 社會(huì)與經(jīng)濟(jì) 菏澤印象 城市與產(chǎn)業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)樓市 區(qū)域概況 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目定位 物業(yè)建議 平面展示 地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 Swot分析 政策解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ★★★★ 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管 ?對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。 ?要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三線城市總體成交仍較良好，個(gè)別城市供應(yīng)減少導(dǎo)致成交下滑。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2022年商品房銷(xiāo)售量理性回歸， 111月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降 %。 10 政策的核心解讀，房地產(chǎn)進(jìn)入了民生為主的時(shí)代，短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，會(huì)延續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間 判斷一：就格局而言；為贏回社會(huì)公信力，政府調(diào)控決心非常之大； 當(dāng)前，國(guó)家發(fā)展已經(jīng)處于從前三十年的以經(jīng)濟(jì)改革為主導(dǎo)的發(fā)展階段向以社會(huì)改革為主導(dǎo)的新的發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，本次調(diào)控可視為挽回民眾對(duì)政府的“公信力”的大動(dòng)作。 判斷三：就城市而言；一、二線城市所面臨沖擊要遠(yuǎn)大于三、四線城市； 本次調(diào)控政府本著從穩(wěn)定社會(huì)情緒出發(fā)，重點(diǎn)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、控制資產(chǎn)價(jià)格泡沫，所以本來(lái)打壓的重心將會(huì)是近期價(jià)格上漲過(guò)猛、絕對(duì)價(jià)格虛高的城市，其中一、二線是為主要目標(biāo)區(qū)域，短期內(nèi)所受沖擊也會(huì)是很大。 新政對(duì)策 5大措施 ? 新政策出臺(tái)后全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面吃緊，此次新政的出臺(tái)超出了市場(chǎng)的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)的影響超過(guò)以往任何一次政策的調(diào)控，各大地產(chǎn)商隊(duì)此次調(diào)控反映都比較謹(jǐn)慎。 ? 預(yù)計(jì)新一輪的價(jià)格調(diào)整即將出現(xiàn)，但主要應(yīng)在北京上海深圳等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市，市場(chǎng)普遍預(yù)期將有1530%的調(diào)整幅度。 ? 四大國(guó)有銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策，小型股份制銀行及地方銀行同樣嚴(yán)格執(zhí)行政策，開(kāi)發(fā)商可利用的機(jī)會(huì)點(diǎn)幾近于零，可發(fā)揮公關(guān)的空間有限； ? 快速回資金成為最為緊迫的頭等大事，提高首付比例，催促客戶盡量一次性付款成為地產(chǎn)商的重要回款手段； 政策利用 空間有限 菏澤樓市 價(jià)格 不會(huì)有太大 波動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)大舉開(kāi)始，新老城區(qū)同時(shí)發(fā)展。 轄區(qū)及人口 城市人口 50萬(wàn)，現(xiàn)建城區(qū)面積 62平方公里，城市遠(yuǎn)景規(guī)劃總面積 120平方公里 轄牡丹區(qū)、定陶、曹縣、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明八縣一區(qū) 及一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積 方公里，人口 875萬(wàn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、社會(huì)與經(jīng)濟(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45753765382091802004006008001000菏澤經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)系列1 457 537 653 820 9182022 2022 2022 2022 2022 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1800億元、利稅 170億元，分別增長(zhǎng) 22%和 36%。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 ，比年初增加 ，創(chuàng)歷史最高水平。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 山東西部城市帶 ：遠(yuǎn)景發(fā)展方向是以市區(qū)為中心、定陶為副中心、以綠化和水系相聯(lián)系的組合城市，確保到2022年城區(qū)人口形成超過(guò) 50萬(wàn)的大城市達(dá)到 1個(gè)， 20萬(wàn)以上的中等城市達(dá)到 4個(gè)， 20萬(wàn)以下的小城市達(dá)到 4個(gè)，鎮(zhèn)區(qū)人口 2萬(wàn)人以上的小城鎮(zhèn)達(dá)到 24個(gè)。 25 菏澤產(chǎn)業(yè)發(fā)展凸顯快速景象（ 1） 三大產(chǎn)業(yè) 總體概況 傳統(tǒng) 能源產(chǎn)業(yè) 全球最大牡丹 產(chǎn)業(yè)基地 2022年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 953億元，增長(zhǎng) 14%，增幅高于全省3個(gè)百分點(diǎn)；一二三產(chǎn)業(yè)同比分別增長(zhǎng) %、 19%、 %；三次產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 :： ，二三產(chǎn)業(yè)占比提高 2個(gè)百分點(diǎn)。 目前菏澤郭屯煤礦可正式投產(chǎn)，鄆城煤礦有望試生產(chǎn)，加上已投產(chǎn)的彭莊煤礦、龍堌煤礦、趙樓煤礦， 2022菏澤煤炭年產(chǎn)量可達(dá)到 700萬(wàn)噸以上 。進(jìn)口 美元，增長(zhǎng) 148％。龍堌煤礦、趙樓煤礦、巨野巨潤(rùn)建材一期 …… 等 160個(gè)過(guò)億元項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。 重點(diǎn)投資 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展五大優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 菏澤地處三省交會(huì)之處，是山東最西部的城市，到濟(jì)南、鄭州機(jī)場(chǎng)僅 2小時(shí)。 基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì) 菏澤已經(jīng)在大力改造城區(qū)，著力打造中心城區(qū)，向西、向東兩大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，向北鄉(xiāng)辦的宜居生活區(qū)。房地產(chǎn)投資 占固定資產(chǎn)投資額的 %。 單位：億元 2022年 2022年 2022年 2022年 固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資 % % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源：菏澤政府官方發(fā)布數(shù)據(jù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ① 菏澤作為中小城市，屬欠發(fā)達(dá)地區(qū)、三線城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，目前菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康的發(fā)展趨勢(shì)，處于快速發(fā)展階段； ② 菏澤房地產(chǎn)發(fā)展迅速，一是居民收入不斷提高；二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅蝗浅鞘谢M(jìn)程不斷加快，城市擴(kuò)容、城市人口快速增加，商品房的需求空間仍很大。目前菏澤房地產(chǎn)樓市均價(jià)在 33003500之間； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中富奧斯卡春城 景韻苑 水晶城 牡丹商貿(mào)城 怡景藍(lán)灣 水岸嘉園 公園 1號(hào) 橡樹(shù)灣 鳳凰城 凱瑞國(guó)際廣場(chǎng) 二、樓市現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 項(xiàng)目名稱(chēng) 圖示 規(guī)模 主力戶型 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 均價(jià)（元 / ㎡ ） 客戶群體 銷(xiāo)售率 帝景 1號(hào) 三房 110149㎡ 自然資源豐富、公園環(huán)繞， 3600 私企業(yè)主、事業(yè)單位、醫(yī)生、教師 一二期96% 怡景藍(lán)灣 三房、四房 130170㎡ 價(jià)格優(yōu)勢(shì)、戶型區(qū)間大選擇范圍大 3400 私營(yíng)業(yè)主、青年人士、白領(lǐng) 未開(kāi)盤(pán) 在售樓盤(pán) 城北區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 1菏澤樓市總結(jié)（ 1） ① 目前菏澤開(kāi)工項(xiàng)目約 60余個(gè)，年開(kāi)工量約 500余萬(wàn)方；目前具有代表性項(xiàng)目有近 25個(gè)。 44 1菏澤樓市置業(yè)客戶研判 游離客戶 外來(lái)私營(yíng)企業(yè)主、生意人、投資客 重要客戶 本地公務(wù)員企事業(yè)單位人員以及私營(yíng)企業(yè)主； 菏澤市中高級(jí)管理人員、公務(wù)員、公司職員； 醫(yī)院、學(xué)校、銀行等企事業(yè)單位職工； 本地居民； 核心客戶 各縣到菏澤置業(yè)的群體 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。擁有住宅、辦公、酒店、高層寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商業(yè)、超市、會(huì)館、等配套設(shè)施。其中一期工程占地面積 11萬(wàn)平方米，總建筑面積 ，住宅建筑面積 ，商鋪建筑面積 ，地下車(chē)庫(kù)面積 平方米，計(jì)劃于 2022年06月竣工。90㎡ 180戶、 148㎡ 189戶、 155㎡ 189戶 ? 一期推出約 900戶、車(chē)位 800多個(gè) ? 商鋪： 2萬(wàn)元 /㎡ 、最小面積 1000㎡以上，商業(yè)由