【正文】 銷的深度廣度有限，目前菏澤經(jīng)濟處于快速發(fā)展期，市場整體房地產(chǎn)均價在 30003500之間，經(jīng)濟對房價有較強的支持。開發(fā)商若能堅守價格陣地，菏澤房地產(chǎn)市場將不會出現(xiàn)大的波動。 ? 四大國有銀行嚴格執(zhí)行國家政策，小型股份制銀行及地方銀行同樣嚴格執(zhí)行政策，開發(fā)商可利用的機會點幾近于零，可發(fā)揮公關(guān)的空間有限； ? 快速回資金成為最為緊迫的頭等大事，提高首付比例，催促客戶盡量一次性付款成為地產(chǎn)商的重要回款手段； 政策利用 空間有限 菏澤樓市 價格 不會有太大 波動 本報告是嚴格保密的。 13 Logic Path 2 宏觀市場 PART2 宏觀市場 宏觀市場 菏澤樓市 社會與經(jīng)濟 菏澤印象 城市與產(chǎn)業(yè) 競爭樓市 區(qū)域概況 市場機會 項目理解 項目定位 物業(yè)建議 平面展示 地塊價值分析 項目概況 項目 Swot分析 政策解讀 本報告是嚴格保密的。 14 菏澤概況 ? 菏澤：因南有菏山，北有雷澤，故名 “ 菏澤 ” 。 ? 菏澤城市發(fā)展與全國同類城市項目處于中等水平，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡，第二產(chǎn)業(yè)相對突出，三產(chǎn)業(yè)之間比約 ::（ 09年數(shù)據(jù)）。 ? 經(jīng)濟發(fā)展進入快車道，城市基礎(chǔ)設(shè)計建設(shè)大舉開始，新老城區(qū)同時發(fā)展。 一、菏澤印象 菏澤：牡丹之鄉(xiāng)，魯蘇豫皖邊界地區(qū)區(qū)域性中心城市 本報告是嚴格保密的。 15 菏澤印象（地理位置） 菏澤市城市概況 菏澤市是山東省西南的一個地級市，為四省交接地區(qū)； 菏澤市位于山東省西南部，古稱曹州，與江蘇、河南、安徽四省接壤。菏澤市是菏澤地區(qū)的行政教育文化中心，具有良好的匯聚效應(yīng)，是下轄縣市人群的首選去處。 轄區(qū)及人口 城市人口 50萬，現(xiàn)建城區(qū)面積 62平方公里，城市遠景規(guī)劃總面積 120平方公里 轄牡丹區(qū)、定陶、曹縣、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明八縣一區(qū) 及一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積 方公里，人口 875萬。 菏澤 本報告是嚴格保密的。 16 山東 17城市 GDP排名（城市地位） 2022年 青島 煙臺 濟南 濰坊 淄博 濟寧 東營 臨沂 威海 泰安 德州 濱州 聊城 棗莊 日照 菏澤 萊蕪 人口 （萬人） 838 563 849 408 172 994 535 361 553 357 875 GDP （億元） 4924 3868 3331 2974 2539 2387 2257 2214 2034 1664 1650 1388 1380 1236 803 918 524 國土面積（平方公里） 1102 8076 15699 5938 7923 17184 10356 9456 8678 4552 12238 經(jīng)濟增長率（ %） 12 12 13 12 13 14 12。5 菏澤市在山東，人口規(guī)模第 1位，經(jīng)濟倒數(shù)第 2位，經(jīng)濟增長率（速度）排山東第 2位。 本報告是嚴格保密的。 17 菏澤城市定位：新型資源性城市 ?菏澤在山東省各市中經(jīng)濟發(fā)展水平相對滯后，但發(fā)展機遇突出。 ?境內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量煤炭資源（巨野、曹縣），發(fā)展前景良好。 菏澤城市發(fā)展定位：山東新型資源性城市。 本報告是嚴格保密的。 18 菏澤人口（含縣級單位） ? 2022年菏澤市人口快速增長，預(yù)計出生人口，人口自然增長率為 ‰ ，凈增 7萬人左右。 ? 菏澤 2022年的人口控制目標(biāo)為，年末總?cè)丝诳刂频?，出生人數(shù)控制在 ，出生率控制在 ‰ ，自然增長率控制在‰ ，合法生育率達到 90%。 附： 2022年度菏澤市人口和計劃生育工作指導(dǎo)計劃 單位 年末總?cè)丝?（ 萬人 ） 出 生 人 口（ 萬人 ） 人 口 出 生率 （ ‰ ） 人口自然增長率（ ‰ ） 合法生育率 （ %） 出生人口性別比 全 市 90 114 牡丹區(qū) 14 90 114 菏澤開發(fā)區(qū) 14 90 114 曹 縣 14 90 114 定陶縣 14 90 114 成武縣 14 90 114 單縣 14 90 114 巨野縣 14 90 114 鄆城縣 14 90 114 鄄城縣 83 14 90 114 東明縣 14 90 114 人口快速增長，經(jīng)濟持續(xù)快速增長，有力支撐了房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。 二、社會與經(jīng)濟 本報告是嚴格保密的。 19 菏澤市各縣區(qū)總體經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 2022年 牡丹區(qū) 曹縣 單縣 鄆城 東明 巨野 鄄城 成武 定陶 人口（萬） 125 150 119 108 97 80 61 國土面積（平方公里） 1250 1966 1702 1643 1370 1308 1032 846 GDP總量 80 職工人均工資（元 /年） 6967 5618 9828 5435 17657 10334 5524 5511 6100 農(nóng)民純收入 3135 3404 3444 3850 4581 4640 2022 3549 4056 目前房價水平 30004000 2700 18003000 16002100 18002022 17002022 20223000 14001800 14002022 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 結(jié)論：菏澤地區(qū)，經(jīng)濟處于中上游水平，發(fā)展速度相對領(lǐng)先，人口基數(shù)較大，房地產(chǎn)市場機遇明顯。 本報告是嚴格保密的。 20 菏澤經(jīng)濟增長狀況 菏澤經(jīng)濟處于快速發(fā)展階段： 2022年至 2022年菏澤經(jīng)濟持續(xù)塊速發(fā)展，平均增速高于全國經(jīng)濟增速，發(fā)展后勁十足。 45753765382091802004006008001000菏澤經(jīng)濟增長系列1 457 537 653 820 9182022 2022 2022 2022 2022 本報告是嚴格保密的。 21 菏澤社會與與居民收入狀況 ? 居民收入水平 ? 居民收入快速增長為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展帶來活力，人均住房面積增加，確保了市場的需求。 2022年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 918億元，增長 14%以上，增幅高于全省 3個百分點；一二三產(chǎn)業(yè)同比分別增長 %、 19%、 %；三次產(chǎn)業(yè)比重達到 ::，二三產(chǎn)業(yè)占比提高 2個百分點。 —— 經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高。 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 1800億元、利稅 170億元，分別增長 22%和 36%。完成地方財政收入 ，增長 %，增幅居全省第一位，其中稅收收入占地方財政收入的比重達到 %，同比提高 。 —— 人民生活持續(xù)改善。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12737元，農(nóng)民人均純收入 4995元，分別增長 10%和 9%。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到 ，比年初增加 ，創(chuàng)歷史最高水平。教育、文化、衛(wèi)生、體育等各項事業(yè)全面發(fā)展。 本報告是嚴格保密的。 22 菏澤：打造經(jīng)濟與宜居的 “ 城市兩極 ” 牡丹經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 城北區(qū)域 老城區(qū) 城南區(qū)域 新城區(qū) 工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū) 三、城市與產(chǎn)業(yè) 吸引外部投資，建設(shè)菏澤東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 東進 南 拓 西進 北擴 菏澤主要區(qū)域分為 5個區(qū)域 ?牡丹經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ?城北區(qū)域 ?城南區(qū)域 ?老城區(qū) ?東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 菏澤重點在于：打造經(jīng)濟發(fā)展的東西兩極以及南北宜居的發(fā)展大格局。 本報告是嚴格保密的。 23 菏澤一城四區(qū)的構(gòu)思 即構(gòu)牡丹經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（向西） 菏澤中心區(qū) — 新城區(qū)（向東） 向南（南部新城） 向北（北部新城） 拉開城市發(fā)展架構(gòu)，全面建設(shè)新城區(qū)。 建成新型能源為導(dǎo)向城市格局 構(gòu)建東西兩大經(jīng)濟開發(fā)帶 強化城市中心服務(wù)功能 進一步提升城市品質(zhì) 構(gòu)筑組團式山水生態(tài)城市基本格局 營造開放而有活力 宜居而又安全的和諧城市 “ 一城四片”主體框架 本報告是嚴格保密的。 24 菏澤城市空間與道路整體規(guī)劃 ? 區(qū)域城市中心 ：以菏澤市區(qū)為核心，以曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明為市域二級城市，以 “ 米 ” 字形高速交通干線為發(fā)展軸、 24個中心鎮(zhèn)為骨架、一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的多層次城鎮(zhèn)空間布局。 ? 山東西部城市帶 ：遠景發(fā)展方向是以市區(qū)為中心、定陶為副中心、以綠化和水系相聯(lián)系的組合城市，確保到2022年城區(qū)人口形成超過 50萬的大城市達到 1個， 20萬以上的中等城市達到 4個， 20萬以下的小城市達到 4個，鎮(zhèn)區(qū)人口 2萬人以上的小城鎮(zhèn)達到 24個。 ? 加速城市路網(wǎng)建設(shè) 。菏澤正全面推進高速公路骨架工程、干線公路網(wǎng)絡(luò)工程和搭建國家公路運輸樞紐城市工程，加快德商高速、東新高速和菏魚高速公路建設(shè)，實現(xiàn)縣縣通高速、通一級公路，村村通油路。 本報告是嚴格保密的。 25 菏澤產(chǎn)業(yè)發(fā)展凸顯快速景象（ 1） 三大產(chǎn)業(yè) 總體概況 傳統(tǒng) 能源產(chǎn)業(yè) 全球最大牡丹 產(chǎn)業(yè)基地 2022年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 953億元，增長 14%，增幅高于全省3個百分點；一二三產(chǎn)業(yè)同比分別增長 %、 19%、 %；三次產(chǎn)業(yè)比重達到 :： ，二三產(chǎn)業(yè)占比提高 2個百分點。 菏澤是全世界面積最大、品種最多的牡丹生產(chǎn)基地、科研基地、出口基地和觀賞基地?，F(xiàn)有栽培面積 5萬畝，九大色系， 600多個品種，行銷北京、天津、上海、廣州、深圳等 100多個大中城市，出口日本、法國、加拿大等 20多個國家和地區(qū)。菏澤牡丹雍容華貴，色艷香濃，在 99’ 昆明世界園藝博覽會上獨得 81個獎項。 目前菏澤郭屯煤礦可正式投產(chǎn)，鄆城煤礦有望試生產(chǎn)，加上已投產(chǎn)的彭莊煤礦、龍堌煤礦、趙樓煤礦， 2022菏澤煤炭年產(chǎn)量可達到 700萬噸以上 。 本報告是嚴格保密的。 26 1菏澤產(chǎn)業(yè)發(fā)展凸顯快速景象（ 2） 2022年菏澤市完成進出口總值 ，增長 ％，是全省唯一一個正增長的市。其中出口 ，增長 %。進口 美元，增長 148％。新批外商投資企業(yè) 21家，實際利用外資 1億美元。 10個省級工業(yè)園區(qū)億元以上在建項目 266個，完成投資 160億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施 15億元；完成工業(yè)增加值 305億元，實現(xiàn)地方財政收入 26億元。 工業(yè)園區(qū) 開發(fā)建設(shè) 2022年菏澤全市千萬元以上項目完成投資 365億元，增長 22%，其中億元以上在建項目達到 380個，完成投資 225億元，增長 25%。龍堌煤礦、趙樓煤礦、巨野巨潤建材一期 …… 等 160個過億元項目開工建設(shè)?！八拇蠡匾淮螽a(chǎn)業(yè)”項目完成投資 275億元，占千萬元以上在建項目投資的 %。中央擴大內(nèi)需項目進展順利，共爭取擴內(nèi)需資金 ，拉動地方投資 67億元。巨鑫源食品在澳大利亞上市，募集資金近 2億元；曹普工藝在美國上市，募集資金 2億多元；步長制藥、達馳電氣和方明藥業(yè)等 12家企業(yè)進入上市程序。 重點投資 重點產(chǎn)業(yè) 本報告是嚴格保密的。 27 1宏觀經(jīng)濟小結(jié) ① 菏澤是魯蘇豫皖四省邊界地區(qū)區(qū)域性中心城市； ② 城市人口 50萬，現(xiàn)建城區(qū)面積 62平方公里，城市遠景規(guī)劃總面積 120平方公里，總?cè)丝谝?guī)模目前約 875萬； ③ 目前菏澤在山東經(jīng)濟發(fā)展處于倒數(shù)第二位，增長率第二位；人口規(guī)模第一；菏澤將可成為新型資源性城市； ④ 近幾年菏澤經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段；總體經(jīng)濟規(guī)模約900億；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12737元，農(nóng)民人均純收入 4995元， ⑤ 目前菏澤已經(jīng)在逐步擴大城市肌理，形成了中心城區(qū) +四片，東西為經(jīng)濟增長極，南北為宜居的發(fā)展框架； ⑥ 菏澤正在構(gòu)建以菏澤為中心的產(chǎn)業(yè)帶和中小城市群； ⑦ 2022年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 95