【正文】 。 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 1800億元、利稅 170億元，分別增長 22%和 36%。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 預(yù)計新一輪的價格調(diào)整即將出現(xiàn)，但主要應(yīng)在北京上海深圳等房價上漲過快的一線城市，市場普遍預(yù)期將有1530%的調(diào)整幅度。 2022年商品房銷售量理性回歸， 111月全國商品房銷售面積同比下降 %。 ?要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。山東天元置業(yè)和平印象市場調(diào)研與定位報告 謹(jǐn)呈：山東天元置業(yè)有限公司 中國 ★★★ 增加居住用地有效供應(yīng) ?房價 上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。 2022年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場需求，同時也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。 ? 市場有進(jìn)一步出臺新政的預(yù)期，觀望氣氛濃厚，剛性需求也受到影響，置業(yè)計劃延長。5 菏澤市在山東，人口規(guī)模第 1位，經(jīng)濟(jì)倒數(shù)第 2位，經(jīng)濟(jì)增長率（速度）排山東第 2位。 —— 經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量明顯提高。 本報告是嚴(yán)格保密的。巨鑫源食品在澳大利亞上市，募集資金近 2億元；曹普工藝在美國上市，募集資金 2億多元；步長制藥、達(dá)馳電氣和方明藥業(yè)等 12家企業(yè)進(jìn)入上市程序。 可以看出： 2022年的固定投資額增長 %，房地產(chǎn)投資增長 %。 37 項目名稱 圖示 規(guī)模 主力戶型 項目優(yōu)勢 均價 客戶群體 銷售率 國貿(mào)中心 占地 建面 100多萬平方米 一期占地面積 11萬平方米，總建筑面積 378224平方米 共 1863戶 二房 88㎡ 、 92㎡ 三房 148㎡ 四房 155㎡ 菏澤唯一百萬級大盤、城市核心地段、城市第一高樓， 4200 公寓4800 菏澤高端人群 政府公務(wù)員、事業(yè)單位、私營業(yè)主、企業(yè)法人、高級白領(lǐng) 未開盤 時代奧城 占地 264畝 建面 56萬㎡ 三房 90~130 ㎡ 教育資源豐富，配套 10萬方商業(yè)，知名商家進(jìn)駐、星級物業(yè)管理 3300 私營業(yè)主、工薪階層、周邊縣市 未開盤 華英嘉園 占地 68畝 建面約 15萬平方米 三房 130160 ㎡ 建筑設(shè)計立面先進(jìn)、交通便利，建筑建材 剩余不多3700 本地客戶為主 ,私企老板 ,公務(wù)員占較大比例 . 珠三角客戶 , 90% 中達(dá)尚城 三期 占地 米建面 萬方 400套 三房 109121 ㎡ 管家式物業(yè)、景觀綠化、價格優(yōu)勢 3800 白領(lǐng)、工薪階層、周邊縣市 . 40% 在售樓盤 城南區(qū)域 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 國貿(mào)中心項目位于菏澤市開發(fā)區(qū)中華路以南，中山路以北，和平路兩側(cè)，華英路以西。以主景觀軸線為中心，層層疊疊，有序鋪陳：從主入口廣場到中央水景，從層次坡景到精致小品，參與性景觀打破傳統(tǒng)開放式景觀的開而不放，業(yè)主可進(jìn)入其間，把玩徜徉。陽光城 位置 人民路 699號 規(guī)模 占地 25037 ㎡ 、建面 14余萬平方米 產(chǎn)品形式 高層、小高層、商住、多層、公寓（暫定） 戶型配比 以 3房為主，主力戶型 120150平米 一房面積 兩房面積 122平米 三房面積 140150平米 四房面積 160190平米 客戶 銀行、教師、私營業(yè)主、公務(wù)員、縣市置業(yè)者 銷售狀況 一期基本售罄、二期未開盤 賣點 地段、教育資源，建筑質(zhì)量、內(nèi)部景觀、周邊配套 配套 趙王河公園、學(xué)校、醫(yī)院、休閑會所 點評 產(chǎn)品立面突出、屬菏澤第一梯隊產(chǎn)品 ? 龍燕陽光城 ? 產(chǎn)品形態(tài)：高層、小高層、多層 ? 面積區(qū)間： 67268㎡ ? 均價： 4200元 /㎡ 、層差80200元； ? 商業(yè)均價： 8400元 /㎡（共 20間、剩余 2間） ? 車位比： 1： ? 優(yōu)惠： 97折 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 項目總投資 6億元。 趨勢二：多層過渡電梯公寓 ? 電梯公寓因其私密性強、人文環(huán)境理想等優(yōu)點逐漸被市場認(rèn)可，并被高收入消費群體所青睞。 趨勢八：住房消費趨向理性 今年房產(chǎn)新政的實施，成為房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的一個緊箍咒。 公寓 /寫字樓存在的問題 目前菏澤沒有針對性的產(chǎn)業(yè)需求；市場環(huán)境目前不太成熟，此類產(chǎn)品有需求的空間； 一方面因其為辦公過渡產(chǎn)品，也可以居家，首付低，對部分購買不起大面積房產(chǎn)的群體來說是一個比較高的投資和居住產(chǎn)品。 66 3荷澤商業(yè)發(fā)展總結(jié) 商業(yè) 總體綜合分析與結(jié)論 商業(yè)產(chǎn)品 菏澤目前商業(yè)存在幾個商業(yè)中心，目前已經(jīng)開始在建了大型的主體商業(yè)如牡丹商貿(mào)城；老城區(qū)商業(yè)氛圍濃郁，香格里拉國際廣場、牡丹商貿(mào)城代表以及國貿(mào)中心代表的商業(yè)群，組成了目前市場主流的商業(yè)產(chǎn)品；另外每個開發(fā)的社區(qū)均帶有裙樓商業(yè)； 商業(yè)價格 目前菏澤市場商業(yè)從 400020220元 /平不等；其中在牡丹開發(fā)區(qū)商業(yè)均價 6000元左右；在新城區(qū)如銀座商業(yè)街面銷售超過 22022元 /平；本項目周邊鑫苑花園已經(jīng)銷售價格達(dá)到 12022元 /平； 商業(yè)面積 多數(shù)沿街商業(yè)面積控制在 200平米以內(nèi)， 60120平米居多；一般進(jìn)深 12米，開間 48米 商業(yè)存在的問題 主題商業(yè)：已經(jīng)開始了商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但后續(xù)管理與招商跟不上； 裙樓商業(yè)：商業(yè)業(yè)態(tài)定位模糊，缺乏主題商業(yè)，無統(tǒng)一商業(yè)管理，屬于原始零散經(jīng)營； 沿街商業(yè)：目前菏澤沿街商業(yè)比較零亂，但是已經(jīng)開始了比較集中的商業(yè)區(qū)域；如丹陽路的建材；以黃河路的汽車貿(mào)易等； 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的?？偨ㄖ娣e約 50萬平方米。 該區(qū)域項目開發(fā)比城北、活躍，區(qū)域價格處于菏澤市場的底端，產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊。奧斯卡春城 ? 景韻苑 ? 水晶城 老城區(qū) ? 香格里拉國際廣場 城南區(qū)域 ? 國貿(mào)中心 ? 時代澳城 ? 華英嘉園 ? 中達(dá)尚城 北城區(qū) ? 帝景 1號 ? 怡景藍(lán)灣 新城區(qū) ? 陽光城 ? 中央公館 ? 公園 1號 ? 天闊逸城 ? 鳳凰城 ? 三希堂 …… 菏澤約有 60多個開工項目面積近 700萬方 中央公館 天闊逸城 帝景 1號 香格里拉國際廣場 三希堂 華僑城 中富德林華府 國貿(mào)中心 時代澳城 和平印象 華英嘉園 中達(dá)尚城 結(jié)論：菏澤市目前重點銷售項目約 30余個，加上在建設(shè)項目共計 60余個， 2022年在建預(yù)售的開工面積約 700多萬方，大量樓盤尚未開售，整年供應(yīng)量激增。 30 菏澤近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資 —— 2022年全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長%，其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %。 工業(yè)園區(qū) 開發(fā)建設(shè) 2022年菏澤全市千萬元以上項目完成投資 365億元，增長 22%，其中億元以上在建項目達(dá)到 380個，完成投資 225億元，增長 25%。 24 菏澤城市空間與道路整體規(guī)劃 ? 區(qū)域城市中心 ：以菏澤市區(qū)為核心，以曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明為市域二級城市，以 “ 米 ” 字形高速交通干線為發(fā)展軸、 24個中心鎮(zhèn)為骨架、一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的多層次城鎮(zhèn)空間布局。 20 菏澤經(jīng)濟(jì)增長狀況 菏澤經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段： 2022年至 2022年菏澤經(jīng)濟(jì)持續(xù)塊速發(fā)展，平均增速高于全國經(jīng)濟(jì)增速，發(fā)展后勁十足。菏澤市是菏澤地區(qū)的行政教育文化中心，具有良好的匯聚效應(yīng)，是下轄縣市人群的首選去處。 11 新政策下項目應(yīng)對建議 ? 充分考慮項目的抗風(fēng)險能力； ? 保持相對低調(diào)市場形象，不做出頭鳥； ? 關(guān)注市場、加強市場信息交流、加強團(tuán)隊營銷指導(dǎo)； ? 近期操盤建議：定價要合理避免 08年銷售后降價現(xiàn)象，現(xiàn)金為王、快速推貨； ? 利用銷控提高銷售力，速度第一價格第二，搶時間增加銷售量，嚴(yán)格控制項目風(fēng)險。目前三線城市相對而言已經(jīng)受到了波及，不可小覷。 ★★★★★ 發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用 ?財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。 2022/7/26 ? ? ? ? ? ? 項目第一階段工作 在 15個工作日完成 工作回顧 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 政策的核心解讀，房地產(chǎn)進(jìn)入了民生為主的時代，短期內(nèi)不會松動，會延續(xù)很長一段時間 判斷一：就格局而言；為贏回社會公信力，政府調(diào)控決心非常之大； 當(dāng)前，國家發(fā)展已經(jīng)處于從前三十年的以經(jīng)濟(jì)改革為主導(dǎo)的發(fā)展階段向以社會改革為主導(dǎo)的新的發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，本次調(diào)控可視為挽回民眾對政府的“公信力”的大動作。 ? 四大國有銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家政策，小型股份制銀行及地方銀行同樣嚴(yán)格執(zhí)行政策，開發(fā)商可利用的機(jī)會點幾近于零，可發(fā)揮公關(guān)的空間有限； ? 快速回資金成為最為緊迫的頭等大事，提高首付比例，催促客戶盡量一次性付款成為地產(chǎn)商的重要回款手段； 政策利用 空間有限 菏澤樓市 價格 不會有太大 波動 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到 ，比年初增加 ，創(chuàng)歷史最高水平。 目前菏澤郭屯煤礦可正式投產(chǎn)，鄆城煤礦有望試生產(chǎn)，加上已投產(chǎn)的彭莊煤礦、龍堌煤礦、趙樓煤礦， 2022菏澤煤炭年產(chǎn)量可達(dá)到 700萬噸以上 。 29 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展五大優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 菏澤地處三省交會之處，是山東最西部的城市，到濟(jì)南、鄭州機(jī)場僅 2小時。 33 菏澤房地產(chǎn)市場總結(jié) ① 菏澤作為中小城市，屬欠發(fā)達(dá)地區(qū)、三線城市，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，目前菏澤房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康的發(fā)展趨勢，處于快速發(fā)展階段； ② 菏澤房地產(chǎn)發(fā)展迅速，一是居民收入不斷提高；二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?；三是城市化進(jìn)程不斷加快，城市擴(kuò)容、城市人口快速增加，商品房的需求空間仍很大。 42 1菏澤樓市總結(jié)（ 1） ① 目前菏澤開工項目約 60余個，年開工量約 500余萬方；目前具有代表性項目有近 25個。其中一期工程占地面積 11萬平方米，總建筑面積 ，住宅建筑面積 ，商鋪建筑面積 ，地下車庫面積 平方米，計劃于 2022年06月竣工。 52 20中央公館 樓盤名稱 中央公館 位置 人民路以東永昌路以北 規(guī)模 占地 35萬㎡、建面 50萬平方米、 3000余戶 產(chǎn)品形式 高層、商住 戶型配比 以 3房為主，主力戶型 120140平米 三房面積 120140平米 四房面積 140165平米 客戶 事業(yè)單位、銀行、政府、教師、商人 銷售狀況 未開盤、預(yù)計 8月開盤 賣點 環(huán)境、教育資源，建筑質(zhì)量、內(nèi)部景觀、周邊配套 配套 趙王河公園、學(xué)校、醫(yī)院、休閑會所、首創(chuàng)游泳池 點評 產(chǎn)品形象較高，外部資源豐富、屬于菏澤高端項目 ? 福建開發(fā)商 ? 價格 4000左右。 59 2菏澤現(xiàn)有商業(yè)格局 商業(yè)部分 本報告是嚴(yán)格保密的。 69 34金鼎 本報告是嚴(yán)格保密的。 趨勢六：重視物業(yè)優(yōu)良服務(wù) 很多購房者對小區(qū)的物業(yè)有誰來管理、物業(yè)管理公司能提供哪些服務(wù)等問題極為關(guān)注。據(jù)了解，鳳凰城三期精裝小戶型共設(shè)計有 500余套，前期已經(jīng)通過團(tuán)購等多種方式進(jìn)行過認(rèn)購，預(yù)計將于 2022年7月底 8月初正式開盤銷售。 61 27經(jīng)營狀況 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 21 “ 公園 1號 ” 項目簡介 公園 1號地處人民路以東、康莊路以北、振興路以西，守望風(fēng)景美麗的趙王河公園，與周邊的大劇院、演武樓、林展館，規(guī)劃設(shè)計，立面簡潔清新，現(xiàn)代主義建筑群。 19國貿(mào)中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 1菏澤樓市總結(jié)（ 2） ⑥ 目前菏澤市場商業(yè)從 400020220元 /平不等；其中在牡丹開發(fā)區(qū)商業(yè)均價 6000元左右；在新城區(qū)如銀座商業(yè)街面銷