【正文】 。 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1800億元、利稅 170億元，分別增長(zhǎng) 22%和 36%。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 預(yù)計(jì)新一輪的價(jià)格調(diào)整即將出現(xiàn)，但主要應(yīng)在北京上海深圳等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市，市場(chǎng)普遍預(yù)期將有1530%的調(diào)整幅度。 2022年商品房銷售量理性回歸， 111月全國(guó)商品房銷售面積同比下降 %。 ?要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。山東天元置業(yè)和平印象市場(chǎng)調(diào)研與定位報(bào)告 謹(jǐn)呈：山東天元置業(yè)有限公司 中國(guó) ★★★ 增加居住用地有效供應(yīng) ?房?jī)r(jià) 上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。 2022年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場(chǎng)需求，同時(shí)也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。 ? 市場(chǎng)有進(jìn)一步出臺(tái)新政的預(yù)期，觀望氣氛濃厚，剛性需求也受到影響，置業(yè)計(jì)劃延長(zhǎng)。5 菏澤市在山東，人口規(guī)模第 1位，經(jīng)濟(jì)倒數(shù)第 2位，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（速度）排山東第 2位。 —— 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巨鑫源食品在澳大利亞上市，募集資金近 2億元；曹普工藝在美國(guó)上市，募集資金 2億多元；步長(zhǎng)制藥、達(dá)馳電氣和方明藥業(yè)等 12家企業(yè)進(jìn)入上市程序。 可以看出： 2022年的固定投資額增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) %。 37 項(xiàng)目名稱 圖示 規(guī)模 主力戶型 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 均價(jià) 客戶群體 銷售率 國(guó)貿(mào)中心 占地 建面 100多萬(wàn)平方米 一期占地面積 11萬(wàn)平方米，總建筑面積 378224平方米 共 1863戶 二房 88㎡ 、 92㎡ 三房 148㎡ 四房 155㎡ 菏澤唯一百萬(wàn)級(jí)大盤、城市核心地段、城市第一高樓， 4200 公寓4800 菏澤高端人群 政府公務(wù)員、事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)法人、高級(jí)白領(lǐng) 未開(kāi)盤 時(shí)代奧城 占地 264畝 建面 56萬(wàn)㎡ 三房 90~130 ㎡ 教育資源豐富，配套 10萬(wàn)方商業(yè)，知名商家進(jìn)駐、星級(jí)物業(yè)管理 3300 私營(yíng)業(yè)主、工薪階層、周邊縣市 未開(kāi)盤 華英嘉園 占地 68畝 建面約 15萬(wàn)平方米 三房 130160 ㎡ 建筑設(shè)計(jì)立面先進(jìn)、交通便利，建筑建材 剩余不多3700 本地客戶為主 ,私企老板 ,公務(wù)員占較大比例 . 珠三角客戶 , 90% 中達(dá)尚城 三期 占地 米建面 萬(wàn)方 400套 三房 109121 ㎡ 管家式物業(yè)、景觀綠化、價(jià)格優(yōu)勢(shì) 3800 白領(lǐng)、工薪階層、周邊縣市 . 40% 在售樓盤 城南區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目位于菏澤市開(kāi)發(fā)區(qū)中華路以南，中山路以北，和平路兩側(cè)，華英路以西。以主景觀軸線為中心，層層疊疊，有序鋪陳：從主入口廣場(chǎng)到中央水景，從層次坡景到精致小品，參與性景觀打破傳統(tǒng)開(kāi)放式景觀的開(kāi)而不放，業(yè)主可進(jìn)入其間，把玩徜徉。陽(yáng)光城 位置 人民路 699號(hào) 規(guī)模 占地 25037 ㎡ 、建面 14余萬(wàn)平方米 產(chǎn)品形式 高層、小高層、商住、多層、公寓（暫定） 戶型配比 以 3房為主，主力戶型 120150平米 一房面積 兩房面積 122平米 三房面積 140150平米 四房面積 160190平米 客戶 銀行、教師、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、縣市置業(yè)者 銷售狀況 一期基本售罄、二期未開(kāi)盤 賣點(diǎn) 地段、教育資源，建筑質(zhì)量、內(nèi)部景觀、周邊配套 配套 趙王河公園、學(xué)校、醫(yī)院、休閑會(huì)所 點(diǎn)評(píng) 產(chǎn)品立面突出、屬菏澤第一梯隊(duì)產(chǎn)品 ? 龍燕陽(yáng)光城 ? 產(chǎn)品形態(tài)：高層、小高層、多層 ? 面積區(qū)間： 67268㎡ ? 均價(jià)： 4200元 /㎡ 、層差80200元； ? 商業(yè)均價(jià)： 8400元 /㎡（共 20間、剩余 2間） ? 車位比： 1： ? 優(yōu)惠： 97折 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 項(xiàng)目總投資 6億元。 趨勢(shì)二：多層過(guò)渡電梯公寓 ? 電梯公寓因其私密性強(qiáng)、人文環(huán)境理想等優(yōu)點(diǎn)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可，并被高收入消費(fèi)群體所青睞。 趨勢(shì)八：住房消費(fèi)趨向理性 今年房產(chǎn)新政的實(shí)施，成為房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的一個(gè)緊箍咒。 公寓 /寫字樓存在的問(wèn)題 目前菏澤沒(méi)有針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)需求；市場(chǎng)環(huán)境目前不太成熟，此類產(chǎn)品有需求的空間； 一方面因其為辦公過(guò)渡產(chǎn)品，也可以居家，首付低，對(duì)部分購(gòu)買不起大面積房產(chǎn)的群體來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較高的投資和居住產(chǎn)品。 66 3荷澤商業(yè)發(fā)展總結(jié) 商業(yè) 總體綜合分析與結(jié)論 商業(yè)產(chǎn)品 菏澤目前商業(yè)存在幾個(gè)商業(yè)中心，目前已經(jīng)開(kāi)始在建了大型的主體商業(yè)如牡丹商貿(mào)城；老城區(qū)商業(yè)氛圍濃郁，香格里拉國(guó)際廣場(chǎng)、牡丹商貿(mào)城代表以及國(guó)貿(mào)中心代表的商業(yè)群，組成了目前市場(chǎng)主流的商業(yè)產(chǎn)品；另外每個(gè)開(kāi)發(fā)的社區(qū)均帶有裙樓商業(yè)； 商業(yè)價(jià)格 目前菏澤市場(chǎng)商業(yè)從 400020220元 /平不等；其中在牡丹開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)均價(jià) 6000元左右；在新城區(qū)如銀座商業(yè)街面銷售超過(guò) 22022元 /平；本項(xiàng)目周邊鑫苑花園已經(jīng)銷售價(jià)格達(dá)到 12022元 /平； 商業(yè)面積 多數(shù)沿街商業(yè)面積控制在 200平米以內(nèi)， 60120平米居多；一般進(jìn)深 12米，開(kāi)間 48米 商業(yè)存在的問(wèn)題 主題商業(yè)：已經(jīng)開(kāi)始了商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但后續(xù)管理與招商跟不上； 裙樓商業(yè)：商業(yè)業(yè)態(tài)定位模糊，缺乏主題商業(yè)，無(wú)統(tǒng)一商業(yè)管理，屬于原始零散經(jīng)營(yíng)； 沿街商業(yè)：目前菏澤沿街商業(yè)比較零亂，但是已經(jīng)開(kāi)始了比較集中的商業(yè)區(qū)域；如丹陽(yáng)路的建材；以黃河路的汽車貿(mào)易等； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？偨ㄖ娣e約 50萬(wàn)平方米。 該區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)比城北、活躍，區(qū)域價(jià)格處于菏澤市場(chǎng)的底端，產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊。奧斯卡春城 ? 景韻苑 ? 水晶城 老城區(qū) ? 香格里拉國(guó)際廣場(chǎng) 城南區(qū)域 ? 國(guó)貿(mào)中心 ? 時(shí)代澳城 ? 華英嘉園 ? 中達(dá)尚城 北城區(qū) ? 帝景 1號(hào) ? 怡景藍(lán)灣 新城區(qū) ? 陽(yáng)光城 ? 中央公館 ? 公園 1號(hào) ? 天闊逸城 ? 鳳凰城 ? 三希堂 …… 菏澤約有 60多個(gè)開(kāi)工項(xiàng)目面積近 700萬(wàn)方 中央公館 天闊逸城 帝景 1號(hào) 香格里拉國(guó)際廣場(chǎng) 三希堂 華僑城 中富德林華府 國(guó)貿(mào)中心 時(shí)代澳城 和平印象 華英嘉園 中達(dá)尚城 結(jié)論：菏澤市目前重點(diǎn)銷售項(xiàng)目約 30余個(gè)，加上在建設(shè)項(xiàng)目共計(jì) 60余個(gè)， 2022年在建預(yù)售的開(kāi)工面積約 700多萬(wàn)方，大量樓盤尚未開(kāi)售，整年供應(yīng)量激增。 30 菏澤近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 —— 2022年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng)%，其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，增長(zhǎng) %。 工業(yè)園區(qū) 開(kāi)發(fā)建設(shè) 2022年菏澤全市千萬(wàn)元以上項(xiàng)目完成投資 365億元，增長(zhǎng) 22%，其中億元以上在建項(xiàng)目達(dá)到 380個(gè)，完成投資 225億元，增長(zhǎng) 25%。 24 菏澤城市空間與道路整體規(guī)劃 ? 區(qū)域城市中心 ：以菏澤市區(qū)為核心，以曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明為市域二級(jí)城市，以 “ 米 ” 字形高速交通干線為發(fā)展軸、 24個(gè)中心鎮(zhèn)為骨架、一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的多層次城鎮(zhèn)空間布局。 20 菏澤經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況 菏澤經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段： 2022年至 2022年菏澤經(jīng)濟(jì)持續(xù)塊速發(fā)展，平均增速高于全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速，發(fā)展后勁十足。菏澤市是菏澤地區(qū)的行政教育文化中心，具有良好的匯聚效應(yīng)，是下轄縣市人群的首選去處。 11 新政策下項(xiàng)目應(yīng)對(duì)建議 ? 充分考慮項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； ? 保持相對(duì)低調(diào)市場(chǎng)形象，不做出頭鳥(niǎo)； ? 關(guān)注市場(chǎng)、加強(qiáng)市場(chǎng)信息交流、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷指導(dǎo)； ? 近期操盤建議：定價(jià)要合理避免 08年銷售后降價(jià)現(xiàn)象，現(xiàn)金為王、快速推貨； ? 利用銷控提高銷售力，速度第一價(jià)格第二，搶時(shí)間增加銷售量，嚴(yán)格控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。目前三線城市相對(duì)而言已經(jīng)受到了波及，不可小覷。 ★★★★★ 發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用 ?財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。 2022/7/26 ? ? ? ? ? ? 項(xiàng)目第一階段工作 在 15個(gè)工作日完成 工作回顧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 政策的核心解讀，房地產(chǎn)進(jìn)入了民生為主的時(shí)代，短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，會(huì)延續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間 判斷一：就格局而言；為贏回社會(huì)公信力，政府調(diào)控決心非常之大； 當(dāng)前，國(guó)家發(fā)展已經(jīng)處于從前三十年的以經(jīng)濟(jì)改革為主導(dǎo)的發(fā)展階段向以社會(huì)改革為主導(dǎo)的新的發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，本次調(diào)控可視為挽回民眾對(duì)政府的“公信力”的大動(dòng)作。 ? 四大國(guó)有銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策，小型股份制銀行及地方銀行同樣嚴(yán)格執(zhí)行政策，開(kāi)發(fā)商可利用的機(jī)會(huì)點(diǎn)幾近于零，可發(fā)揮公關(guān)的空間有限； ? 快速回資金成為最為緊迫的頭等大事，提高首付比例，催促客戶盡量一次性付款成為地產(chǎn)商的重要回款手段； 政策利用 空間有限 菏澤樓市 價(jià)格 不會(huì)有太大 波動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 ，比年初增加 ，創(chuàng)歷史最高水平。 目前菏澤郭屯煤礦可正式投產(chǎn)，鄆城煤礦有望試生產(chǎn)，加上已投產(chǎn)的彭莊煤礦、龍堌煤礦、趙樓煤礦， 2022菏澤煤炭年產(chǎn)量可達(dá)到 700萬(wàn)噸以上 。 29 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展五大優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 菏澤地處三省交會(huì)之處，是山東最西部的城市，到濟(jì)南、鄭州機(jī)場(chǎng)僅 2小時(shí)。 33 菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ① 菏澤作為中小城市，屬欠發(fā)達(dá)地區(qū)、三線城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，目前菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康的發(fā)展趨勢(shì)，處于快速發(fā)展階段； ② 菏澤房地產(chǎn)發(fā)展迅速，一是居民收入不斷提高；二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅蝗浅鞘谢M(jìn)程不斷加快，城市擴(kuò)容、城市人口快速增加，商品房的需求空間仍很大。 42 1菏澤樓市總結(jié)（ 1） ① 目前菏澤開(kāi)工項(xiàng)目約 60余個(gè)，年開(kāi)工量約 500余萬(wàn)方；目前具有代表性項(xiàng)目有近 25個(gè)。其中一期工程占地面積 11萬(wàn)平方米，總建筑面積 ，住宅建筑面積 ，商鋪建筑面積 ，地下車庫(kù)面積 平方米，計(jì)劃于 2022年06月竣工。 52 20中央公館 樓盤名稱 中央公館 位置 人民路以東永昌路以北 規(guī)模 占地 35萬(wàn)㎡、建面 50萬(wàn)平方米、 3000余戶 產(chǎn)品形式 高層、商住 戶型配比 以 3房為主，主力戶型 120140平米 三房面積 120140平米 四房面積 140165平米 客戶 事業(yè)單位、銀行、政府、教師、商人 銷售狀況 未開(kāi)盤、預(yù)計(jì) 8月開(kāi)盤 賣點(diǎn) 環(huán)境、教育資源，建筑質(zhì)量、內(nèi)部景觀、周邊配套 配套 趙王河公園、學(xué)校、醫(yī)院、休閑會(huì)所、首創(chuàng)游泳池 點(diǎn)評(píng) 產(chǎn)品形象較高，外部資源豐富、屬于菏澤高端項(xiàng)目 ? 福建開(kāi)發(fā)商 ? 價(jià)格 4000左右。 59 2菏澤現(xiàn)有商業(yè)格局 商業(yè)部分 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 69 34金鼎 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 趨勢(shì)六：重視物業(yè)優(yōu)良服務(wù) 很多購(gòu)房者對(duì)小區(qū)的物業(yè)有誰(shuí)來(lái)管理、物業(yè)管理公司能提供哪些服務(wù)等問(wèn)題極為關(guān)注。據(jù)了解，鳳凰城三期精裝小戶型共設(shè)計(jì)有 500余套，前期已經(jīng)通過(guò)團(tuán)購(gòu)等多種方式進(jìn)行過(guò)認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)將于 2022年7月底 8月初正式開(kāi)盤銷售。 61 27經(jīng)營(yíng)狀況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 21 “ 公園 1號(hào) ” 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 公園 1號(hào)地處人民路以東、康莊路以北、振興路以西，守望風(fēng)景美麗的趙王河公園，與周邊的大劇院、演武樓、林展館，規(guī)劃設(shè)計(jì)，立面簡(jiǎn)潔清新，現(xiàn)代主義建筑群。 19國(guó)貿(mào)中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 1菏澤樓市總結(jié)（ 2） ⑥ 目前菏澤市場(chǎng)商業(yè)從 400020220元 /平不等；其中在牡丹開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)均價(jià) 6000元左右；在新城區(qū)如銀座商業(yè)街面銷