【正文】 佳 和 花 園 區(qū) 138），占 總 數(shù) 的 %；街頭 隨 機 調(diào) 查 141 份（南華 77 份；魯能 64 份 ）， 占 總 數(shù) 的 % 有效樣本已全部輸入到計算機中，利用專門編制的“數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng) ” 進 行 統(tǒng) 計 和 數(shù) 據(jù) 處 理 ， 并 依 此 進 行 客 戶 需 求 心 理 進 行 分 析 。住宅區(qū)入戶訪問選取的區(qū)域是：菏 建 明 馨 園 、 天 一 御 景 園 、 怡 海 花 園 、 牡 丹 家 園 、 范 蠡 家 園 。 二 、調(diào)查方式 本次調(diào)查主要采取定向項目咨詢以及問卷訪問式調(diào)查方式，具體調(diào) 查 形 式 有 三 種 ， 即 ： 競 爭 項 目 定 向 咨 詢 、 成 熟 住 宅 區(qū) 入 戶 訪 問 、 街頭 隨 機 訪 問 。 項目的基礎設計因素均已經(jīng)設計完畢?；啬厦婵恐鞲傻揽登f路，西側 毗 鄰 天 香 路 ， 北 側 及 東 北 側 為 趙 王 河 ， 趙 王 河 對 岸 為 市 政 廣 場 及 市政 大 廈 。 周 邊 交 通 便 捷 ， 區(qū) 位 條 件 良 好 。在項目開發(fā)銷售之前，進行 本 次 市 場 調(diào) 查 ， 調(diào) 查 目 的 如 下 ： 基 于 區(qū) 域 遠 景 發(fā) 展 規(guī) 劃 ， 結 合 現(xiàn) 有 供 給 ， 分 析 項 目 應 有 的 特點 和 個 性 。 三 、調(diào)查過程的說明 為體現(xiàn)調(diào)查樣本選取的分層原則，每種調(diào)查形式均確定了不同的樣 本 選 取 區(qū) 域 。 街 頭 隨機 訪 問 選 取 了 兩 個 大 型 商 廈 ： 南 華 ； 魯 能 。 四 、項目的基本情況 項目定名為園小區(qū)，位于山東菏澤地區(qū)，南靠主干道康莊路、西側 毗 鄰 天 香 路 ，北 側 及 東 北 是 趙 王 河 。特別是近年來，經(jīng)濟整體走勢在國家有效的宏觀調(diào)控之下，表現(xiàn)出了良好的周期性發(fā)展態(tài)勢。 ? 2020 年我國經(jīng)濟運行情況： GDP 保持 了 快速增長 ，比 2020 年增長了 %；物 價 保 持 基 本 穩(wěn) 定 ，生 產(chǎn) 資 料 價 格 漲 幅 高 于 居 民 消 費 品 價格 漲 幅 ；居 民 消 費 穩(wěn) 步 增 長 ，人 民 生 活 水 平 穩(wěn) 步 上 升 ；投 資 是 拉 動中國經(jīng)濟增長的主要因素 ；工 業(yè) 企 業(yè) 的 經(jīng) 濟 效 益 持 續(xù) 好 轉 ；進 口 大幅 上 升 ，貿(mào) 易 順 差 減 少 ；財 政 收 支 基 本 平 衡 ，關 稅 和 進 口 環(huán) 節(jié) 增 值稅 收 入 上 升 較 快 ； 貨 幣 供 應 量 和 貸 款 快 速 增 長 。在 1981～ 1990 的 經(jīng) 濟 增 長 周 期 中 ， GDP 增 長 的 最 大 值 為 ％（ 1984 年 ）， 而 最 小 值 為 ％（ 1990 年 ）， 其 波 動 幅 度 達 到 個 百 分 點 ，而 在 1991～ 2020 的經(jīng)濟增長周期中， GDP 增長的最大幅度為 ％（ 1992 年 ）， 而 最 小 值 為 ％（ 1999 年 ）， 其 波 動 幅度僅為 個 百 分 點 ，經(jīng) 濟 波 動 呈 現(xiàn) 趨 緩 的 態(tài) 勢 ，究 其 原 因 ，可 歸結 為 以 下 幾 個 方 面 ： ? 第 一 ，我 國 經(jīng) 濟 總 量 的 不 斷 擴 大 ，中 央政府掌握相當?shù)慕?jīng)濟和政治資 源 ，以 及 政 府 宏 觀 調(diào) 控 能 力 的 不 斷 加 強 ，都 使 得 我 國 經(jīng) 濟 大 幅 度波動的可能性逐漸降低。另一方面，中央政府可以支配的國有經(jīng)濟資源龐大 。 另 外 ， 我 國 政 府 的 宏 觀 經(jīng) 濟 調(diào) 控能力也在不斷加強。從 其 實 際 的 調(diào) 控 效 果 來 看 ，我 國 的 經(jīng) 濟 增 長 在 1981 年、 1986年、 1989 年和 1990 年都較前幾年有非常明顯的下降，下降幅度最大達到 個 百 分 點 。這 些 數(shù) 據(jù) 都 說 明 ，中國政府在宏觀經(jīng)濟調(diào)控方面積累了豐富經(jīng)驗，其審慎有效的財政 、貨 幣 和 匯 率 政 策 ，為 經(jīng) 濟 增 長 提 供 了 良 好 的 宏 觀 政 策 環(huán) 境 。中國 人 民 銀 行 《 2020 年 中 國 貨 幣 政 策 執(zhí) 行 報 告 》 顯 示 ， 目 前 我 國 的GDP 折算成美元約占世界各國 GDP 總和的 4%，但 鋼 材 消 耗 約 億噸 ，占 世 界 鋼 材 消 耗 總 量 的 25%還 要 強 ，是 世 界 第 一 大 鋼 材 消 費 國 ；石油消耗約 億 噸 ，日 均 消 費 石 油 占 世 界 日 均 消 耗 石 油 的 7%，是僅次于美國的世界第二大石油消費國；煤炭消耗約 15 億噸，占世界煤炭消耗總量的 30%左右；水泥消耗約 億噸，占世界水泥消耗總量的 50%左右；用電總量約 萬億千瓦時，占世界用電總量的 10%左右。變粗放型的經(jīng)濟增長為集約型的經(jīng)濟增長。 ? 第三， 2020 年 北 京 奧 運 會 和 2020 年上海世博會 的舉辦，將在中期內(nèi)對經(jīng)濟產(chǎn)生一定的拉動作用。 ? 在對我國宏觀經(jīng)濟形勢形成基本認知的基礎上，我們可以更進一步的對我國房地產(chǎn)業(yè)未來較長一段時間內(nèi)的發(fā)展態(tài)勢有一個初步的判斷。 二、 山東省適時把握宏觀調(diào)控良機 積極轉變經(jīng)濟增長方式 2020 年開始，山東經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn) 出強勁的上升勢頭，進入了新一輪經(jīng)濟增長周期的上升階段。 宏 觀調(diào)控促發(fā)展，經(jīng)濟綜合實力顯著提高 宏 觀調(diào)控強基礎，經(jīng)濟發(fā)展支撐力增強 宏 觀調(diào)控優(yōu)結構，經(jīng)濟增長方式出現(xiàn)積極變化 宏 觀調(diào)控促創(chuàng)新，科技自主創(chuàng)新能力提高 宏 觀調(diào)控擴消費，消費水平明顯提高 宏 觀調(diào)控增效益，發(fā)展成效惠及各方 宏 觀調(diào)控促節(jié)約，循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展加快 宏 觀調(diào)控創(chuàng)環(huán)境，運行環(huán)境全面改善 宏 觀調(diào)控護生態(tài)，環(huán)保治理穩(wěn)步推進 宏觀調(diào)控促均衡，區(qū)域聯(lián)動協(xié)調(diào)發(fā)展加強 三、菏澤市總體環(huán)境分析 菏 澤 市 行政區(qū)劃和人口 環(huán)境 ? 菏澤總面積 12239 平方公里， 包括 1 區(qū) 8 縣 158 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如下圖。 曹 縣 面積 1969 平方千米，人口 142 萬。 成武縣 面積 949 平 方 千 米 ， 人 口 63 萬 。 巨野縣 面積 1303 平方千米，人口 93 萬 。 鄄城縣 面積 1401 平方千米，人口 78 萬。 * 此處區(qū)劃地名資料截至 2020 年 12 月；面積、人口數(shù)據(jù)根據(jù)《中華人 民 共 和 國 行 政 區(qū) 劃 簡 冊 （ 2020）》， 人 口 截 至 2020 年底。由于多 種原因， 菏澤目前 已處于 山東的經(jīng) 濟欠發(fā)達 地區(qū)。 2020 年 2 月 3 日至 4 日，山東省委、省政府在菏澤召開加快菏澤發(fā)展現(xiàn)場辦公 會議，拉 開了“突 破菏澤 ”的序幕 。 好雨知時節(jié)，當春乃發(fā)生。 打造“三大基地” “突破菏澤”，突破點那那里？應該從那里突破？ 經(jīng)濟結構不夠合理是制約菏澤發(fā)展的癥結。圍繞建設全省重要的優(yōu)質(zhì)綠色農(nóng)副產(chǎn)品加 工基地， 著力抓好 畜牧食 品加工業(yè) 、林業(yè)和 林產(chǎn)品加 工業(yè)、高檔果蔬花 卉業(yè)三大 亮點；圍 繞增加 農(nóng)民收入 ，進一步 推進農(nóng)業(yè) 和農(nóng)村經(jīng)濟結構調(diào) 整，大力 發(fā)展特色 農(nóng)業(yè)， 重點發(fā)展 糧棉油、 林木、畜 牧、花卉、食用菌 、中藥材 等特色產(chǎn) 品；提 高農(nóng)業(yè)的 組織化程 度，加快 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量標準體 系、檢驗 檢測體系 和動植 物疫病防 治體系建 設，積極 引導農(nóng)民按標 準化 組織生產(chǎn) ，提高農(nóng) 產(chǎn)品質(zhì) 量安全水 平，增強 農(nóng)產(chǎn)品的 市場競爭力。特別 搞好上下 游產(chǎn)品 配套，提 高加工制 造能力， 盡快形成產(chǎn)業(yè)集群，把菏澤建設成為山東省重要的能源化工基地。菏澤 市充分發(fā)揮這一獨特優(yōu)勢 ,正在著力抓好直通青島港的菏澤口岸建設、輻射全國的大型現(xiàn)代 專業(yè)批 發(fā) 市場建設 、以菏 澤城區(qū)為 中心輻射 周邊地區(qū) 的連鎖經(jīng)營和物流配送中心建設三大亮點。 “西輸東接”工程喜獲成功。這 是“西輸 東接”工 程開始 以來參與 人數(shù)最多 、規(guī)模最 大的一次招聘會。蘭裕 集團當場 與鄆城縣 政府簽訂合同，追加投資 1000 萬元，擴大畜產(chǎn)品加工能力，達到年加工生豬 30萬頭，新增產(chǎn)量 7500 噸的規(guī)模。 在 買 方 市 場 形 成 的 條 件 下 ， 房 地 產(chǎn) 供 應 者 或房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 ， 將 會 面 臨 三 個 新 問 題 ： 一 是 市 場 競 爭 和 經(jīng) 營 風 險 將 會出 現(xiàn) ， 并 且 得 到 進 一 步 發(fā) 展 ； 二 是 房 地 產(chǎn) 利 潤 將 逐 步 從 高 額 利 潤 走 向平 均 利 潤 ； 三 是 慎 重 投 資 ， 對 于 每 個 項 目 要 進 行 認 真 的 可 行 性 研 究 ，并且要 做好項目策劃，以適應市場的需要。 在 今 后 一 段 時 期 內(nèi) ， 住 宅 特 別 是 經(jīng) 濟 適 用 住 房 ， 將 成 為 房 地 產(chǎn)產(chǎn) 品 結 構 中 的 主 打 產(chǎn) 品 。這就是說，在一個完整的商品房交換市場中，前一個過程是按照市場方式進行的，后 一 個 過 程 仍 然 實 行 著 傳 統(tǒng) 的 實 物 住 房 分 配 制 度 。二是計價還價，“米米計較”因為住房支出的是 職 工 一 輩 子 的 辛 苦 錢 。隨著居民成為住房市場的主體、住房 供 應 體 系 的 形 成 、 國 家 對 土 地 供 應 一 級 市 場 壟 斷 的 規(guī) 范 化 、 土 地 年租 制 的 實 行 、 住 房 價 格 構 成 要 素 的 規(guī) 范 化 、 各 種 不 合 理 收 費 的 取 消 ，以 及 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 利 潤 向 社 會 平 均 利 潤 靠 擾 等 ， 住 房 價 格 將 進 一 步合 理 化 ， 有 利 于 促 進 住 房 市 場 的 發(fā) 展 。 房 地 產(chǎn) 中 介 組 織 發(fā)展 和 規(guī) 范 化 的 程 度 ， 是 房 地 產(chǎn) 市 場 成 熟 程 度 的 一 個 重 要 標 志 。 銀 行 金 融 部 門 應 當 根據(jù) 住 房 市 場 的 需 求 ， 完 善 住 房 信 貸 制 度 ， 發(fā) 展 住 房 金 融 品 種 ， 簡 化 住房 信 貸 手 續(xù) ， 規(guī) 范 住 房 信 貸 程 序 。 五 、 迎合消費者還是引導消費者 我們應該建立一個對消費者認識的基本思路。 對 開 發(fā) 商來 講 ， 價 格 約 束 直 接 表 現(xiàn) 為 成 本 的 約 束 ， 在 開 發(fā) 項 目 中 加 入 新 的 技 術成 分 ， 提 高 物 業(yè) 品 質(zhì) ， 增 加 環(huán) 境 投 入 都 會 直 接 拉 動 成 本 上 升 ， 在 價 格既 定 的 條 件 下 ， 就 會 擠 壓 開 發(fā) 商 利 潤 ， 在 利 潤 被 鎖 定 的 情 況 下 就 會 推動 價 格 上 升 ， 從 而 偏 離 我 們 最 初 確 認 的 主 導 客 戶 群 所 能 承 受 的 價 格 水平 。所以引導消費者并不是我們給它一個空中閣樓的東西，而是把潛在的 、模 糊 的 、 非 理 性 的 心 理 需 求 和 物 質(zhì) 需 求 提 升 出 來 ， 整 合 起 來 ， 形 成 一個 具 有 現(xiàn) 實 意 義 和 理 想 完 美 結 合 的 物 業(yè) 產(chǎn) 品 。 通 過 規(guī) 劃 、 景 觀 和 建 筑 三 個層 面 上 的 概 念 涉 及 將 項 目 計 劃 潛 在 的 最 大 價 值 誘 發(fā) 出 來 ， 并 通 過 有 效的 溝 通 贏 得 消 費 者 認 同 。 近 年 來 ， 在 國 家 政 策 的 引 導 下 和 市 場 需 求 的 影 響 下 ， 普 通 商 品 住宅 已 經(jīng) 成 為 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 重 點 。 全市竣工面積： 萬平方米，同比增長 %，其中 住宅竣工 萬 平 方 米 ，市 區(qū) 萬 平 方 米 ，其 中 ，住 宅 萬平方米。 一年以待銷面積 8 萬 平 方 米 ，一 年 以 上 兩 年 以 下 滯 銷 面 積 萬平 方 米 ， 無 積 壓 。 結 構 比 重 ， 住 宅 %，辦 公 2%，商業(yè) %、其它 。顯 而 易 見 ， 房 地 產(chǎn) 投 資 已 經(jīng) 成 為 拉 動 全 市 經(jīng) 濟 增 長 的 積 極 因 素 。 ２ 、 住 宅 投 資 不 斷 擴 大 住宅建設投資不斷增長，住宅投資在菏澤市的國民生產(chǎn)總值中所占的比例不斷地提高。 ３ 、 住 宅 供 給 能 力 不 斷 提 高 隨著房地產(chǎn)投資額的增長和投資規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅 速 的 發(fā) 展 。在“八五”期間，菏澤第三產(chǎn)業(yè)平均年增長為 ％， 2020 年％， 2020 年為 ％ ，分 別 高 于 同 區(qū) 域 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 ％和 ％個 。 二 是 關 于 房 屋 的 質(zhì) 量 問 題 。但是，目 前 ， 菏 澤 市 東 部 的 房 屋 價 格 已 經(jīng) 遠 遠 超 出 了 這 個 比 例 。 要 確 保 經(jīng) 濟 適 用 住 房 建 設 的 質(zhì) 量 ， 經(jīng) 濟 適 用 住 房 的 質(zhì) 量包 括 工 程 質(zhì) 量 ， 功 能 質(zhì) 量 ， 環(huán) 境 質(zhì) 量，服務質(zhì)量。 二 、 需求總量 總體上 說今 年上半 年菏澤市 商品住 宅市場的 需求比 較平穩(wěn)。一季度銷售平均價格為 1356 元 /平方米，二季度銷售平均價格為 1342 元 /平方米，相對非常平穩(wěn)。 據(jù)菏澤市統(tǒng)計局統(tǒng)計，個人購買商品住宅有上升態(tài)勢。 三 、 需 求特點 有 效需求不足。 從住