【正文】 提 高 隨著房地產(chǎn)投資額的增長和投資規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)業(yè)也得到了天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 迅 速 的 發(fā) 展 。在“八五”期間，菏澤第三產(chǎn)業(yè)平均年增長為 ％， 20xx 年％， 20xx 年為 ％ ，分 別 高 于 同 區(qū) 域 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 ％和 ％個 。 二 是 關 于 房 屋 的 質(zhì) 量 問 題 。但是，目 前 ， 菏 澤 市 東 部 的 房 屋 價 格 已 經(jīng) 遠 遠 超 出 了 這 個 比 例 。 要 確 保 經(jīng) 濟 適 用 住 房 建 設 的 質(zhì) 量 ， 經(jīng) 濟 適 用 住 房 的 質(zhì) 量包 括 工 程 質(zhì) 量 ， 功 能 質(zhì) 量 ， 環(huán) 境 質(zhì) 量 ，服務質(zhì)量。 二 、 需求總量 總體上說 今 年上半 年菏澤市 商品住 宅市場的 需求比 較平穩(wěn)。一季度銷售平均價格為 1356 元 /平方米，二季度銷售平均價格為 1342 元 /平方米，相對非常平穩(wěn)。 據(jù)菏澤市統(tǒng)計局統(tǒng)計，個人購買商品住宅有上升態(tài)勢。 三 、 需 求特點 有 效需求不足。 從住宅類型上看，人們需求最多的是普通住宅（包括經(jīng)濟適 用房），其次為高檔住宅，最少的是公寓。當前， 農(nóng)民工問 題已經(jīng)成為關系到 我國經(jīng)濟 社會發(fā)展 全局的 重要 問題 之一，他 們對城市 生活適應程度如何 ，對工作 環(huán)境、生 活條件 滿意程度 如何，對 有關部門 進一步解決農(nóng)民工問題有著極大的重要性。在 城市發(fā)展 、定居和 賺錢或?qū)W到技術后回家鄉(xiāng)生活對男性農(nóng)民工而言分別占了 %和 %，而對女性農(nóng)民工而言卻分別占了 %和 %。恩格爾系數(shù)由 20xx 年的 ％下降到 20xx 年的 ，住房支出 卻 在 上 升 ， 即 由 20xx 年的 ％，上升到了 20xx 年的 ％。 菏 澤 住 宅 市 場 容 量 適 中 ， 住 宅 建 設 發(fā) 展 空 間 較 為 廣闊。 隨 著 國 民 經(jīng) 濟 的 發(fā) 展 ， 居 民 收 入 水 平 進 一 步 提 高 ， 對提高居 住 水 平 的 要 求 越 來 越 迫 切 。 第三節(jié)菏澤市住宅市場總體供需評價 一、 菏 澤 市住宅市場是一個不均衡的市場。 今 年 以 來 ， 熱 點 有 向 東 城 偏 南 沿線 發(fā) 展 的 趨 勢 。菏 澤 的 高天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 收入人群僅占 17%，但是目前東部的高端住宅頻繁亮相，這類供給過多 、需 求 不 旺 的 形 態(tài)必然導致激烈的市場競爭，這種競爭除竟相降價、折 價 外 還 表 現(xiàn) 在 戶 形 設 計 、 配 套 設 施 、 物 業(yè) 管 理 、 突 出 品 牌 等 方 面 。 （ 3）實用性強：布局合理、采光充分、能夠滿足基本使用功能。東部開發(fā)區(qū)（未來的城 市 中 心） 價 格 在 1800—3000元 / m2， 基 本 已 經(jīng) 超 過 了 部 分 居 民 的 購 買 能 力 。 （ 4）交 通 及 生 活 便 利 情 況 ：西 城 作 為 老 城 區(qū) 交 通 便 利 ，東 部 因 為是正在開發(fā)中的區(qū)域，又是未來的城市中心，相對而來交通不夠便利，區(qū) 域 繁 華 度 不 夠 。綜 合 各 方 面 的 信 息 ，下 半 年 ，市 場 新 開 盤 項 目 數(shù) 量 有 可 能要 增 加 。 第四節(jié)菏澤市住宅市場發(fā)展趨勢預測 一 、 影響市場發(fā)展的因素 影響 市場發(fā)展的主要因素有：政策因素、競爭因素、需求因素、市 場 環(huán) 境 因 素 等 多 種 。 20xx 年城鎮(zhèn)家庭住宅不低于 60 平方米 黨 政 機 關事業(yè)單位不得自建住房 福 利 性 住房經(jīng)費取消 依 法 盡 快將 “ 城中村 ” 集體土地轉(zhuǎn)為國有 房 地 產(chǎn) 中介服務不得強制消費 期 房 預 售必須明碼標價 二手 房 市場價格定期公布 市 場 環(huán) 境 因 素 市 場 環(huán) 境 因 素 包 括 國 外 市 場 環(huán) 境 和 國 內(nèi) 市 場 環(huán) 境 。 因 此 ， 有 理 由 相 信 ， 會 有 更 多 的 經(jīng) 濟 政 策 ， 幅度 更 大 的 優(yōu) 惠 措 施 不 斷 出 臺 ， 以 促 進 經(jīng) 濟 增 長 。 外資企業(yè)大量進入中國，聘用了更多的中國員工，租購面積更大天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 的 寫 字 樓 和 住 宅 樓 。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 國 家 政 策 對 房 地 產(chǎn) 市 場 發(fā) 展 的 影 響 房地產(chǎn)經(jīng)濟 是國民 經(jīng)濟的重 要組成 部分，關 系國計 民生，是 經(jīng)濟成分里的活躍 因子；近 幾年來， 政府一 直致力于 宏觀調(diào)控 的探索， 特別是政府關于房 地產(chǎn)市場 的規(guī)范政 策力度 加 大，操 作性 增 強 ，并把房 地產(chǎn)投機行為和消 費行為分 開，有效 的分而 治之 ，因 此施行了 一系列宏 觀調(diào)控政策，其中 最重要的 是： 山 東 省《關于 進一步規(guī) 范發(fā)展 房地產(chǎn)市 場的意見 (討 論稿 )》 黨 政 機 關事業(yè)單位不得自建住房 ? 福 利 性 住房經(jīng)費 將 取消 ? 依 法 盡 快將 “ 城中村 ” 集體土地轉(zhuǎn)為國有 全省規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場現(xiàn)場會今天召開。 供 需 的 總 體 形 勢 雖 然 嚴 峻 ， 但 菏 澤 的 房 地 產(chǎn) 市 場 并 不 是 沒 有 希望 。 菏澤市總體的需求情況不令人樂觀，但房地產(chǎn)市場上供給的嚴峻形 勢 又 擺 到 我 們 面 前 ： 目 前 菏 澤市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的商品房內(nèi)銷許可 證 幾 十 個 ， 菏 澤 市 場 在 售 和 已 售 的 具 有 合 法 銷 售 資 格 的 住 宅 項 目 共計 百 余 個 。 （ 3）總 價 ：由 于 剩 余 房 源 的 面 積 偏 大 ，所 以 導 致 房 屋 的 總 價 偏 高 ， 個 人 購 房 需 求 西 區(qū) 供 應 狀 況 東 區(qū) 供 應 狀 況 價格 1500—20xx 元 / ㎡ 1420—1900 元 / ㎡ 14702640 元 / ㎡ 面積 90130 ㎡ 90120 ㎡ 120160 ㎡ 戶型 布局合理 格局單一 戶 型 格 局 略 有 創(chuàng) 新 交通 交 通 、 生 活 便 利 經(jīng) 濟 技 術 開 發(fā) 區(qū) 附近 交 通 方 便 ， 但 缺少 聚 居 氛 圍 ， 配套設 施 不 完 善 開 發(fā) 過 程 中 ， 未 來城 市 中 心 ， 交 通 便利 ， 但 缺 少 聚 居 氛圍 ， 配 套 設 施 不 完善 ，未 來 前 景 良 好 。 （ 5） 環(huán) 境 、 噪 音 等 方 面 符 合 居 住 標 準 。 從目前菏澤市住宅市場需求類別看，根據(jù)實際調(diào)查的結果顯示，個 人 購 房 者 最 需 要 的 是 具 有 下 列 特 點 的 普 通 住 宅 ： （ 1） 價 格 合 理 ： 1500—2500 元 / m2。 隨 著 菏 澤 市 熱 點 區(qū) 域 的 移 動 ， 東 部 高 檔 住 宅 紛 紛 出 爐 ， 有 溫 泉 入戶的高層住宅，有水案豪宅等等，均價在 2300 元 /平米以上。 牡丹區(qū)（西城）是住 宅 發(fā) 展 的 熱 點 地 區(qū) ， 特別是人民路和丹陽路地區(qū)最熱 ，與此同時南城 和 北 城 的 住 宅 發(fā) 展 較 為 緩 慢 。 居 民 家 庭 收 入 雖 然 在不 斷 地 提 高 ， 消 費 性 支 出 雖 然 也 在 不 斷 地 增 加 ， 但 是 住 房 消 費 支 出 在消 費 支 出 所 占 的 比 重 卻 相 對 地 較 低 。 20xx 年20xx 年期間共完成住宅建設投資 億元，竣工住宅 萬平方米，人均居住面積從 20xx 年的 平方米，提高到 20xx 年的 平 方 米 。 3） 住 宅 潛 在 市 場 和 發(fā) 展 空 間 巨 大 。 隨 著 居 民 收 入 水 平 的 提 高 ， 食 品 在 家 庭 收 入 支 出 中 所 占 的 比 重 逐步 下 降 ，其 他 支 出 即 用 于 住 、行 、教 育 、娛 樂 等 的 支 出 逐 步 增 加 。 四成多的農(nóng)民工感覺現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境變好 與 前 幾年 相比 ， %的 農(nóng)民 工 感覺 現(xiàn)在 的就 業(yè) 環(huán)境 變好 ， %的農(nóng)民工 感 覺現(xiàn)在 的就業(yè)環(huán) 境與過 去差不多 ， %的 農(nóng)民工沒 有考慮過這個問題，還有 %的農(nóng)民工感覺現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境變差了。 住 宅需求空間十分巨大 1） 城 市化發(fā)展加快，城市迅速人口增長 農(nóng)村人口大規(guī)模地向城市轉(zhuǎn)移，是我國由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代工業(yè)社會轉(zhuǎn)變的 必然結果 。要使 人們買得 起房，房 價收入比要在五倍 以下，最 好是四倍 以下， 而去年菏 澤市居民 家庭戶均 可支配天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 收入僅為 萬元。 但由于菏澤市普通居民家庭戶均可支配年收入只有 萬元，對現(xiàn)有住宅的平均價格 1358 元 /平方米，缺乏有效的支付能力。 分析原因主要是由 于長期以 來，菏澤 市商品 住宅市場 上的集團 購買一直 居于主導地位，集 團購買 偏 重于優(yōu)良 位置的 選擇，對 商品住宅 的價格承 受能力強。天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 5—7 月月度銷售商品房面積分別是 萬平方米， 萬平方米， 萬平方米。 由 于 長 期 以 來 國 家 大 力 推 行 住 房 貨 幣 化 政 策 ， 使 得 很 長 時間 以 來 一 直 由 集 團 購 買 支 撐 的 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場 變 得 手 足 無 措 ， 過 度 的供 給 與 不 足 的 需 求 成 為 當 前 市 場 面 對 的 首 要 問 題 。 房 屋 價 格 構 成 不 合 理 的 主要 表 現(xiàn) 在 ， 一 是 土 地 價 格 太 高 ； 二 是 城 市 基 礎 設 施 和 小 區(qū) 的 一 些 配 套費 用 不 合 理 ，比 如 小 區(qū) 的 一 些 經(jīng) 營 性 配 套 建 設 ，也 進 入 了 房 屋 的 價 格 ；三 是 收 費 太 多 太 濫 ， 或 收 費 太 多 ； 四 是 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 利 潤 過 高 。 但 是 ， 隨 著 人 們 生 活 水 平 的 提 高 ， 人 們 越 來 越 注 重 房 屋 的 周 邊環(huán) 境 和 交 通 等 外 界 因 素 ， 因 此 市 區(qū) 以 及 未 來 的 開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 的 房 價 慢 慢 開始上升，目前，菏澤市滯留的房屋均價在 1600 元 /平米左右，東部開發(fā)區(qū)的住房價格相對比較高，均價在 2200 元 /平米左右。 ４ 、 為 了 實 現(xiàn) 有 效 的 供 給 ， 必 須 解 決 兩 個 問 題 為 了 實 現(xiàn) 有 效 供 給 ， 必 須 注 意 解 決 兩 個 問 題 。 房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，是菏澤市經(jīng)濟重點發(fā)展 的 產(chǎn) 業(yè) 部 門 。 隨著住宅投資的增長，菏澤住宅施工面積和竣工面積也 在不斷地增長。根 據(jù) 主 管 部 門統(tǒng)計， 到 20xx 年上半 年，全市總面積為 萬平方米。 從 目 前 市 區(qū) 竣 工 面 積 這 個 數(shù) 據(jù) 來 看 基 本 上 與 市 場 在售 總 量 相 當 ， 這 也 表 明 了 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場 上 商 品 住 宅 供 應 將 會 出 現(xiàn) 一個 高 潮 。 19 億元，辦公其他 590 萬元。 全 市 預 售 面 積 ： 萬平方米，同比增長 %，其中，住宅 萬平方 米；市區(qū) 萬平方米，其中住宅 萬平方米。 二 、 供給總量 根據(jù)菏澤市統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計月報公布的數(shù)字， 20xx 年上半年，全 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 完 成 投 資 億元（市區(qū) 億 元 ）， 同 比 增 長%，其 中 商 品 住 宅 完 成 投 資 億 元 ，辦 公 其 他 億 元 ，商 業(yè) 億 元 。 下 面 ， 從 供 給 類 別 、 供 給數(shù) 量 、 供 給 特 點 三 個 方 面 對 菏 澤 市 住 宅 市 場 供 給 狀 況 進 行 分 析 ： 一 、 供給類別 菏 澤 市 的 商 品 房 市 場 的 供 給 從 形 式 上 可 以 大 致 分 為 住 宅 和 商 住 兩用 房 兩 種 。 最 后 ，一 個 好 的 物 業(yè) 產(chǎn) 品 的 推 出 ，需 要 從 始 至 終 對 市 場 保 持 一 種探 究 和 敬 畏 心 理 ， 不 斷 從 市 場 中 ， 通 過 預 先 的 項 目 投 入 產(chǎn) 出 ， 模 擬 分析 、 透 視 項 目 的 風 險 。 再 次 ，住 宅 產(chǎn) 品 是 一 種 特 殊 的 產(chǎn) 品 ，具 有 消 費 的 耐 久 性 和 投 資 特性 ， 同 時 對 社 區(qū) 環(huán) 境 有 著 明 確 的 要 求 。 其 次 ， 無 論 是 迎 合 消 費 者 還 是 引 導 消 費 者 的 最 大 約 束 條 件 是 價格 ， 一 個 特 定 的 消 費 層 能 以 怎 樣 的 價 格 在 市 場 購 買 商 品 房 是 既 定 的 ，超 過 他 們 的 購 買 承 受 能 力 他 們 會 放 棄 對 物 業(yè) 的 選 擇 。 不 僅 住 房 市 場 發(fā) 展 要 求 物 業(yè) 管理 市 場 相 應 發(fā) 展 ， 而