重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(文件)
【正文】 ，%，一旦銷(xiāo)售大幅下降將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅收帶來(lái)重大影響，本次房交會(huì)以政策之力、政府之手促進(jìn)市場(chǎng)繁榮意圖明顯，政府依舊扮演著市場(chǎng)推手角色。因此，2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個(gè)主要方向，開(kāi)發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品房的時(shí)間周期，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。根據(jù)國(guó)土房管局規(guī)定：2008年土地一律小塊出讓?zhuān)孔诿娣e不超過(guò)300畝，從上半年土地成交規(guī)?？?，93%的商品房用地均低于300畝，預(yù)計(jì)下半年重慶市還將嚴(yán)控土地出讓規(guī)模。 供需預(yù)測(cè)：供應(yīng)增多，需求回歸理性從需求上看，2007年重慶市場(chǎng)需求經(jīng)歷一輪快速增長(zhǎng)時(shí)期，%，但這種市場(chǎng)需求快速上漲之后，市場(chǎng)必然需要一個(gè)調(diào)整階段。從供應(yīng)上看，%、%，這部分土地開(kāi)發(fā)和購(gòu)置必然在一兩年內(nèi)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供應(yīng)，同時(shí)國(guó)家加大清理整頓以及銀根緊縮影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)集中精力在現(xiàn)有土地開(kāi)發(fā)上，市場(chǎng)供應(yīng)將進(jìn)一步增大，%、%。作為重慶市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然房?jī)r(jià)相對(duì)其它城市較低，但也沒(méi)有理由上漲20%面臨需求的減少而價(jià)格不做相應(yīng)調(diào)整，盤(pán)整期的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該理性回歸，在觀望狀態(tài)下擠壓出了樓市泡沫，重新尋求需求及供給的平衡點(diǎn)，尋找消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)格的契合點(diǎn)，然后才會(huì)平穩(wěn)釋放理性購(gòu)房需求。22 / 22。所以，目前很多投機(jī)客均已離場(chǎng)，2007年8月當(dāng)重慶主城商品房月度成交量達(dá)到頂峰是，%購(gòu)房者為外地人士，%，投資性購(gòu)房拉動(dòng)了價(jià)格快速增長(zhǎng)，2008年同時(shí)隨著深圳、房屋投資價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)凸顯，無(wú)大量房地產(chǎn)炒作和投機(jī)需求，市場(chǎng)價(jià)格將逐步回歸理性，隨著需求不足、成交低迷的市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來(lái)越大資金困局影響，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)打折促銷(xiāo)，加速資金回籠將是必然選擇，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)可能性加大。 商品房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)可能性增大從上半年主城區(qū)各月商品房成交價(jià)格來(lái)看，仍在高位運(yùn)行，尤其是6月成交價(jià)格更達(dá)到高峰4242元/平方米，2007年價(jià)格大幅增長(zhǎng)，利潤(rùn)增長(zhǎng)讓企業(yè)已經(jīng)具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力，2008年從緊政策帶來(lái)濃厚的觀望氣氛，開(kāi)發(fā)商仍死守價(jià)格底線，買(mǎi)賣(mài)雙方陷入了僵持，從“百日劇變論”到目前“政府救市論”，反映了開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政府利好因素期待，2007年重慶市主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為3241元/平方米，%，從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)曲線來(lái)看，任何一個(gè)市場(chǎng)都存在著一個(gè)波動(dòng)周期，一般而言，越是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的經(jīng)濟(jì)體，周期內(nèi)價(jià)格波動(dòng)越平緩。但隨著對(duì)第二套住房消費(fèi)貸款實(shí)行高首付、高利率的規(guī)定，很大程度上提高了購(gòu)房成本，從而對(duì)住房投資性和投機(jī)性購(gòu)房需求產(chǎn)生有效的抑制，同時(shí)2008年股市的低迷，很大部分客戶(hù)被套，造成客戶(hù)資金逐日縮水，流入樓市的資金日益減少，一定程度上減少了市場(chǎng)需求；2007年消費(fèi)透支也對(duì)2008年市場(chǎng)需求產(chǎn)生了重要影響，%，市場(chǎng)需求逐步回歸理性，預(yù)計(jì)此趨勢(shì)還將在下半年持續(xù)。因此很多開(kāi)發(fā)商將放棄囤地的想法，轉(zhuǎn)而從事開(kāi)發(fā)工作。三、加大保障性住房用地的出讓力度：根據(jù)《重慶市2009年度住房建設(shè)計(jì)劃》規(guī)定，2009年，其中，這部分保障性住房用地必然在下半土地市場(chǎng)中有所表現(xiàn)。國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行，一、加大已購(gòu)?fù)恋氐那謇碚D，控制土地開(kāi)發(fā)速度。商品住房:享受契稅和登記費(fèi)在現(xiàn)行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減半的優(yōu)惠政策。 2008年春季房交稅費(fèi)優(yōu)惠措施力度空前，突現(xiàn)政府救市意圖，但影響力有限房交會(huì)優(yōu)惠措施03年春住宅取消優(yōu)惠、非住宅手續(xù)費(fèi)按7折收??；二手房中房改房再交易5折優(yōu)惠，非住宅7折03年秋契稅減按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的70%收??；非住宅的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和轉(zhuǎn)移登記費(fèi)尖按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。 2008年春季房交會(huì)商品住宅高位運(yùn)行，% 從各屆房交會(huì)商品住宅成交均價(jià)來(lái)看0407年均保持穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)，其中04年秋季房交會(huì)及05春季房交會(huì)價(jià)格較高，主要因?yàn)樯唐纷≌山涣枯^少，個(gè)盤(pán)影響較大，應(yīng)該未能反映當(dāng)時(shí)真實(shí)的房?jī)r(jià)水平，個(gè)盤(pán)成交量總成交量27%，直接提升了其住宅均價(jià)，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，0407年商品住宅穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)，但自2007年6月來(lái)重慶主城區(qū)住宅價(jià)格快速增長(zhǎng)，2008年春季房交成交均價(jià)仍在高位運(yùn)行，成交4167元/平方米，%。房交會(huì)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的縮影，房地產(chǎn)交易會(huì)期間，企業(yè)、消費(fèi)者、政府之間零距離接觸，通過(guò)對(duì)其分析能夠折射出一定的供求情況和市場(chǎng)走勢(shì)。從區(qū)域樓面地價(jià)來(lái)看，與土地價(jià)格走勢(shì)基本一致，渝中區(qū)樓面地價(jià)最高，為3630元/平方米，其次是沙坪壩區(qū)，2129元/平方米；高新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)樓面
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