【正文】 區(qū)規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響，萬州的“浦東”，承載萬州的未來和希望，必將助推房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展三峽庫區(qū)看萬州，萬州看點在江南。重慶市第二次黨代會和市委二屆三次全會明確提出把萬州建設(shè)成為重慶第二大城市，萬州區(qū)第二次黨代會做出了“十年構(gòu)框架，二十年建成百萬人口級重慶第二大城市”的戰(zhàn)略部署，萬州將按照“一江兩岸、三大片區(qū)、八大組團”的總體布局，“著力完善舊城功能，加快新區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，城市開發(fā)過江推進，優(yōu)化組團形成優(yōu)勢”。按照規(guī)劃，江南新區(qū)在設(shè)計時盡量保護和利用區(qū)域內(nèi)原有的自然生態(tài)，在規(guī)劃組團之間保留自然地形的山脊和沖溝谷地，將形成濱江路綠化帶、中部路綠化帶、上部路綠化帶三條縱向綠化帶，使新區(qū)的綠地預(yù)留面積達到城市用地面積的20%以上，營造出優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境。在開工建設(shè)的道路中，已完成道路路基工程18公里，路面硬化10公里，安裝路燈9公里共400余盞，核心區(qū)路網(wǎng)已基本完工并具備通車能力。從萬州來看，萬州的周家壩、雙河口、五橋等新城區(qū)也都是在從無到有，從小到大發(fā)展起來的，且發(fā)展速度很快，都在5年的時間內(nèi)，發(fā)展為成熟的新城區(qū)，從這點來看，萬州自身的發(fā)展經(jīng)驗，也為江南新區(qū)的發(fā)展提供了經(jīng)驗和信心支持。1) 萬州江南新區(qū)在新區(qū)投資招商方面采取了一系列的動作和措施，舉辦了系列推介會、招商會和招商引資活動，重點推介三峽會展中心工程、三峽物流中心工程、萬州長江三橋工程項目、三峽購物廣場、江南中心衛(wèi)生院、江南五星級大酒店、江南三星級酒店建設(shè)、超大型連鎖超市等工程項目，這些項目與江南新區(qū)的定位比較吻合（江南新區(qū)定位為：以行政文化、旅游服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)、港口物流和高檔居住區(qū)為核心職能的新城區(qū)）。萬州區(qū)政府搬遷至江南新區(qū)將提速江南新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，無論從“政績工程”，還是從“形象工程”等角度來看，萬州江南新區(qū)的建設(shè)已經(jīng)是箭在弦上，不得不發(fā)。3) 中恒項目要力爭在2007年上半年動工建設(shè)。分析總結(jié)：1) 江南新區(qū)的發(fā)展已經(jīng)破題，萬州江南新區(qū)不僅僅是萬州的事情，已經(jīng)是重慶市委、市政府的工程，無論從城市發(fā)展、經(jīng)濟需要，還是從“政績工程”、“形象工程”等方面來說，萬州江南新區(qū)的建設(shè)已經(jīng)是箭在弦上，不得不發(fā)。第三部分 萬州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀一、萬州房地產(chǎn)市場總體分析：萬州過去5年的商品房（包括住宅、寫字樓、商業(yè)用房），萬州房地產(chǎn)開發(fā)量和消化量一覽表：年份2001年2002年2003年2004年2005年商品房施工面積（萬/㎡）住宅施工面積（萬/㎡）商品房竣工面積（萬/㎡）住宅竣工面積（萬/㎡）商品房銷售面積（萬/㎡）住宅銷售面積（萬/㎡）2004——2006年7月市場投放量、消化量對比分析年份2004年2005年2006年7月商品房施工面積（萬㎡）住宅施工面積（萬㎡）政府部門尚未有相關(guān)統(tǒng)計商品房竣工面積（萬㎡）。3) 移民房、集資建房、經(jīng)濟適用房的價格相對偏低，在一定程度上拉低了萬州住宅市場的整體價格，商品房的價格要遠遠高于這個數(shù)字。6) 2005年，萬州區(qū)商品房銷售面積繼續(xù)保持一定幅度的增長，%。2005年，%，分析市場的主要原因在于萬州區(qū)國民經(jīng)濟的高速增長，直接拉動了萬州區(qū)房地產(chǎn)的旺盛需求和價格的上漲。拉動房價上漲的動因，包括供求關(guān)系，土地政策調(diào)整，開發(fā)成本增加，樓盤品質(zhì)上升?？偠灾?，萬州房地產(chǎn)市場未來萬州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和消化量總體講保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，比較樂觀，不會產(chǎn)生較大的波動。其中1500元/平方米以上的項目開發(fā)銷售時間主要集中在2005年下半年——2006年上半年（）萬州房地產(chǎn)市場在建和在售項目總表（均價1000元/平方米以上）項目天座—好運來國成—濱江名都后街金座中央花園帝景灣華順—北濱蘭亭中慶大廈項目地址三峽移民廣場三峽移民廣場三峽移民廣場白巖路太白路電報路白巖路末端白巖路末端均價（元/㎡）20001550170018002000180015001600開盤時間建筑面積（萬㎡）住宅面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）0．48住宅銷售率88%30%60%98%100%70%37%53%住宅存量面積（萬㎡） 0項目龍江錦苑渝東大花園百安花園(一期)金龍豪爵龍庭半島春天花園項目地址周家壩汽車北站對面桃家坪北山天仙湖旁長江大橋南橋頭金龍山天城區(qū)高筍塘烏龍池均價（元/㎡）12001650110013001600330021001100開盤時間建筑面積（萬㎡）25501421住宅面積（萬㎡）204401218住宅銷售面積（萬㎡）193616住宅銷售率95%20%90%80%60%57%90%90%存量面積（萬㎡）442—1統(tǒng)計表一：1000元/平方米以上項目統(tǒng)計匯總：1000元/平方米項目統(tǒng)計匯總（總體銷售周期約為2年左右）年平均數(shù)值計算商品房面積合計住宅面積合計住宅銷售面積合計住宅總體銷售率%住宅空置率合計統(tǒng)計表二：1500元/平方米以上項目統(tǒng)計匯總：1500元/平方米項目統(tǒng)計匯總（）年平均數(shù)值計算商品房面積合計住宅面積合計住宅銷售面積合計住宅總體銷售率64%住宅空置率合計三、建筑類型分析：物業(yè)類型套數(shù)建筑形式比例備注電梯高層2700塔樓46%1) 本數(shù)據(jù)主要為市場銷售數(shù)據(jù)2) 本數(shù)據(jù)統(tǒng)計中僅僅考慮1000元/㎡以上數(shù)據(jù)電梯小高層2200塔樓34%多層500磚混7%花園洋房324磚混8%別墅76磚混、框架5%合計5800100%分析：建筑類型總體分析1) 從市場總體來看（包含移民房），萬州房地產(chǎn)市場以多層為主，萬州房地產(chǎn)市場總體處于較低級階段。5) 萬州獨棟別墅物業(yè)類型市場現(xiàn)狀供應(yīng)少，由于其銷售群體較為單一和集中，未來市場表現(xiàn)還有待考驗。北濱蘭亭等江景樓盤分別以獨特的概念、賣點，實現(xiàn)區(qū)域的共贏，吸引較多消費者的眼球。從建筑成本來說，電梯板樓等類型產(chǎn)品比其他形態(tài)的類型產(chǎn)品要高，對建筑密度、園林綠化等的要求也相對較高，從效益層面考慮，萬州項目放棄了電梯板樓，而選擇多層和塔樓。從我們了解的信息顯示，百安花園正計劃在后續(xù)開發(fā)的產(chǎn)品中考慮電梯高板，作為提升百安花園市場競爭力的利器，電梯高板有望在近期內(nèi)出現(xiàn)。五、戶型面積分析房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)、銷售分析表戶型套數(shù)比率%去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率2室1廳1衛(wèi)380113764992室2廳1衛(wèi)30620599972室2廳2衛(wèi)44013344100783室2廳1衛(wèi)778660118863室2廳2衛(wèi)1042968172834室2廳2衛(wèi)30627690774室2廳3衛(wèi)985840605室2廳3衛(wèi)56104636其他9088210戶型比例示意圖各戶型銷售情況對比 戶型面積供應(yīng)、價格分析去化分析表面積區(qū)間套數(shù)比率%銷售均價去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率90m2以下74617005811657890110m24401317003449678110130m21820401500162819289130150m240413503347083150m2以上14613001812812分析：1) 從表中可以知道2房和3房是目前銷售情況比較好的房子，面積在90平米至130平方米之間。最有代表性的是三峽移民廣場附近的天江景城、國成2) 因為本地的建筑大多是依山而建，順勢而為，故而消費者對戶型朝向并不太敏感，不太在意“正南正北”概念。 造型中規(guī)中矩，形象穩(wěn)重；252。 大膽使用了黃、紫紅、白、銀灰等組合顏色252。 典型蝶式塔樓建筑，外形簡潔、錯落有致；252。2) 開發(fā)商普遍關(guān)注陽臺的設(shè)計，很多項目在陽臺上下足了功夫（雙陽臺設(shè)計、加大陽臺面積、設(shè)計空中花園等）。4) 龍珠麗錦遠離市中心，周圍缺乏基本生活配套設(shè)施，但其在配套設(shè)施上下足了功夫，設(shè)計了大型綜合性會所，引入運動設(shè)施、餐飲、超市等小區(qū)配套滿足了小區(qū)居民的基本生活需求，同時，項目設(shè)立了小區(qū)大巴，為業(yè)主提供上下班接送服務(wù)。天江景城天座2) 商業(yè)門面（底商）分割面積較?。?0～80平方米），銷售為主，租賃為輔，開發(fā)商重在短期內(nèi)收回投資，無意于自營。十一、物業(yè)管理分析1) 萬州房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理費用維持在非常低的層面（—㎡/月），從這點來看，物業(yè)管理服務(wù)還處在非常低級的層面。案名恒森天江景城興茂現(xiàn)代城天座好運來百安花園金龍豪爵興茂龍庭半島物業(yè)管理類型未定自管未定香港怡高（顧問）自管自管物業(yè)費元/m2/月元/m2/月元/m2/月元/m2/月元/m2/月總結(jié)分析：1) 萬州商品房市場，特別是中高檔商品房市場正在成為市場的主力，開發(fā)量、銷售量都相當可觀，顯示了萬州房地產(chǎn)市場還是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ模幵谏仙凇?) 配套已經(jīng)成為消費者選擇關(guān)注的重點，甚至成為消費者購房的決定性因素。3) 目前，萬州房地產(chǎn)的戶型主要集中在2房和3房，面積集中在90平米至130平米之間，萬州消費者追求大面積、大戶型的心態(tài)具有一定傳統(tǒng)。3) 作為萬州最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，興茂地產(chǎn)自己建立了物業(yè)公司，但不重視服務(wù)質(zhì)量，導致客戶投訴較多，嚴重影響了其品牌形象。十、地下車位分析1) 從價格來看，地下車位價格主要集中在3～6萬元/個，價格相對偏低。月1) 臨街門面：～㎡；2) 二層商場寫字樓4000～5000元/㎡；1) 銷售：5000元/㎡2) 租賃：10元/㎡5) 百安花園項目產(chǎn)品主要為花園洋房和聯(lián)排別墅，產(chǎn)品品質(zhì)較好，園林綠化在萬州首屈一指，但因為項目遠離主城區(qū)，缺乏小區(qū)生活配套，同時其自身也沒有加強配套設(shè)施建設(shè)，導致銷售一直不盡如人意。2) 后街金座位于市中心，周邊生活配套齊全，特別是比鄰萬州教學質(zhì)量最好的雞公嶺小學、萬州第二中學成為眾多購房者的首選，銷售火爆，銷售率達到98％。 多陽臺設(shè)計；252。 外墻大量使用黃色、灰色瓷磚；252。252。 銀灰色、金屬質(zhì)感外立面；252。三個項目中，天江景城擁有江景、山景兩個方向的景觀，銷售情況最好，銷售價格也是最高。六、戶型朝向分析1) 江景房是戶型設(shè)計過程中第一考慮因素。北濱蘭亭后街，金座公開日期2005年3月2005年底2004年8月2006年2月2006年5月2004年10月2005年9月2005年12月交房時間2007年5月30日2007年4月30日2007年3月30日2007年8月30日2007年6月2006年12月2007年3月31日2007年5月分析：1) 從開發(fā)周期來看，萬州房地產(chǎn)項目普遍存在開發(fā)周期較長的特點，追究其原因主要是由于開發(fā)商資金匱乏所致。電梯（塔樓）住宅從2003年以后才出現(xiàn)（以興茂現(xiàn)代城、渝東大花園為代表），電梯板樓作為相對高端的產(chǎn)品類型，尚未出現(xiàn)在萬州房地產(chǎn)印證了當?shù)厥袌霭l(fā)展的不成熟。萬州房地產(chǎn)市場在建、在銷的中小型項目主要以見縫插針的形式取得土地，占地面積小，建筑密度非常高，產(chǎn)品只能設(shè)計為高層塔樓才能滿足建筑密度的要求；同時，在銷、在售的大型項目也存在建筑密度過高的問題，設(shè)計為高層塔樓也是情理之中的事情。7) 隨著萬州區(qū)政府對南北濱江路的修建、環(huán)境與配套設(shè)施的日趨改善，江景樓盤已成為今年萬州區(qū)均價最高的房子，如勢頭最盛的天江景城、國成3) 萬州房地產(chǎn)市場尚未出現(xiàn)板式電梯房項目，目前此建筑類型空缺。二、萬州可比性項目供應(yīng)量及銷售量統(tǒng)計： 我們以價格為標準，截取所有均價超過在1000元/㎡項目進行匯總統(tǒng)計，同時，我們對1500元/平方米以上的項目也進行匯總統(tǒng)計，便于更客觀了解萬州房地產(chǎn)供求真實情況。萬州房地產(chǎn)市場未來預(yù)測1) 未來萬州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和消化量總體將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。萬州房價從2003年下半年開始回升，2004年一路上漲，到2006年7月，%以上。2005年。5) 萬州區(qū)房地產(chǎn)住宅市場繼03年下半年市場回升以來，再續(xù)引發(fā)了萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的“熱點”。2) 本數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局、建委和城市經(jīng)濟綜合調(diào)查大隊。3) 政府的搬遷，將牽動所有萬州企業(yè)和居民的目光，江南新區(qū)的區(qū)位價值、居住價值、升值潛力、投資價值將越來越多地為企業(yè)和消費者所認知。伴隨萬州區(qū)政府的搬遷，江南新區(qū)建設(shè)提速在即，將牽動所有萬州企業(yè)和居民