【正文】 了眾多業(yè)主的意見，更何況還有個(gè)高級參謀在旁出主意?！卑l(fā)叔惋惜地說?！皹I(yè)主大會是一個(gè)決策機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的?這天，是發(fā)叔覺得很出風(fēng)頭的一天，因?yàn)榘l(fā)叔所在的小區(qū)要召開第一次業(yè)主委員會大會。”“噢，業(yè)主委員會的組成有什么規(guī)定?”“業(yè)主委員會委員不少于5人。涼風(fēng)習(xí)習(xí)，吹在身上說不出的舒服，因?yàn)榻裉焓菢I(yè)主委員會的第一次會議，發(fā)叔覺得渾身都是勁兒。這天晚上吃完飯的父子倆便在客廳里談起了這件事?！敖ㄖ娣e與成立業(yè)主委員會有關(guān)?說說看。業(yè)主委員會主要有哪些職責(zé)?發(fā)叔所在的小區(qū)，現(xiàn)有居民4 0 O余戶，為了保障業(yè)主的合法權(quán)益、維護(hù)公共秩序，小區(qū)居民通過有序組織，民主選舉了自己的業(yè)主代表，并最終成立了第一屆業(yè)主委員會?！卑l(fā)仔放下報(bào)紙接著說道：“舉例說吧：業(yè)主委員會要定期搜集業(yè)主的意見和建議，并督促物業(yè)管理公司落實(shí)提出的意見和建議等?！薄皹I(yè)主委員會要做那么多工作，那有沒有什么事他們不能做的呢?”發(fā)叔覺得這一問題很重要。”發(fā)叔高興地說?！鞍匆?guī)定，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作?！爱?dāng)然是籌備工作，主要有下列幾項(xiàng)：一、確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)問、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；二、參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)；三、確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；四、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；五、做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作?！薄皹I(yè)主大會籌備組要做的工作還真不少啊。”發(fā)仔說。“記得，是王叔的侄子吧?！薄皳Q句話說，也就是業(yè)主委員會換屆，要在上屆業(yè)主委員會期滿前就著手籌備，其具體工作要由上屆委員會負(fù)責(zé)主持，然后產(chǎn)生下一屆業(yè)主委員會委員?！班?，我要將這些事情及早告訴小王?！捌鋵?shí)條件很簡單，成為業(yè)主委員會委員的前提條件是：必須是該小區(qū)的業(yè)主，使用人不能成為業(yè)主委員會委員?！卑l(fā)仔對發(fā)叔說。為增加管理的透明度，有關(guān)法規(guī)還明確規(guī)定，兼任所轄區(qū)物業(yè)管理公司工作的業(yè)主，不能當(dāng)選為業(yè)主委員會委員?！薄翱磥硪蔀闃I(yè)主委員會委員還真不是一件容易的事情。發(fā)叔可不放過這個(gè)機(jī)會：“阿偉，哪些情形不能擔(dān)任業(yè)主委員委員呢?”發(fā)仔放下報(bào)紙，看著發(fā)叔說：“按規(guī)定，主要有下面幾條：(1)因身體或精神上的疾病喪失履行職責(zé)能力的；(2)被司法部門認(rèn)定有犯罪行為的；(3)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；(4)兼任轄區(qū)物業(yè)管理公司工作的；(5)違反物業(yè)管理法規(guī)、業(yè)主公約或業(yè)主委員會章程、決議，社會公德敗壞的；(6)不符合業(yè)主委員會候選人條件的；(7)其它原因不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的?！薄笆菃?怎么支付法?”發(fā)叔顯然又來了興趣。這天，發(fā)叔散步時(shí)，碰到以前的同事，兩個(gè)人便討論起物業(yè)管理問題來，說這說那的，好不開心?！皼]理由的，我不贊成你的觀點(diǎn)?？磥磉€要多學(xué)點(diǎn)?！卑l(fā)叔點(diǎn)頭，“在不違反法律法規(guī)的前提下，重大的事情都可以由業(yè)主大會決定。”“原來業(yè)主大會的權(quán)力這么大啊!”發(fā)叔說完，兩父子都笑了起來。”半個(gè)小時(shí)后，發(fā)仔回來了，還沒等他坐下，發(fā)叔就迫不及待的發(fā)問：“這業(yè)主公約到底是什么來的?”“業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。”發(fā)仔稍作停頓：“它作為一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。“哦，明白了。業(yè)主大會、業(yè)主委員會怎樣配合居民委員會的工作?發(fā)叔提了一大籃子的菜，慢慢悠悠地走回家，心里想著下午的棋局?！八头葙Y料給居委會?！薄霸趺?你們還要向居民委員會報(bào)告工作?”發(fā)叔奇怪地問。畢竟他們是居民的委員會啊?！班?，業(yè)主大會、業(yè)主委員會是應(yīng)當(dāng)積極配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。下次再跟你聊。物業(yè)管理招投標(biāo)為什么物業(yè)管理要實(shí)行招投標(biāo)?半夜，發(fā)叔起床上洗手間，見發(fā)仔房間還亮著燈，以為發(fā)仔又忘了關(guān)燈，于是躡手躡腳地開了門，一開門，嚇了一跳，發(fā)仔正在埋頭苦干，桌子上擺了一大堆文件?！拔飿I(yè)管理招投標(biāo)我知道是怎么回事，可是物業(yè)管理為什么要實(shí)行招投標(biāo)昵?”發(fā)叔對物業(yè)管理招投標(biāo)這句話聽得不少，可對為什么這樣做卻不是很清楚?！薄拔颐靼琢耍且?yàn)閲乙?guī)定的!”發(fā)叔接道。“為什么?”發(fā)叔問道?！爱?dāng)然不會，招投標(biāo)對物業(yè)管理企業(yè)來說，也是好事一樁啊。這天，發(fā)叔和天叔在涼亭下象棋。”發(fā)叔好奇地問女青年：“請問你們是干什么的?”女青年說：‘‘我們是天地物業(yè)管理公司的，聽說你們小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行招標(biāo)，我們是來投標(biāo)的?！皟鹤樱异伊巳藚?，先喝一碗再睡。“對了，兒子，今天天地物業(yè)管理公司來咱們小區(qū)的業(yè)主委員會辦事處，說是來投標(biāo)的?！笆茄剑f具體點(diǎn)吧。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。不說了，我還要修改一下方案，后天趕著送過去?！薄霸瓉硎沁@樣，那第二種情況呢?”發(fā)叔繼續(xù)問。和廣泛認(rèn)同。在招投標(biāo)中如何選擇物業(yè)管理公司?發(fā)叔所住的小區(qū)今年被評為“優(yōu)秀示范小區(qū)”，發(fā)叔很得意，跟以前的鄰居老李打了個(gè)電話：“喂，老李呀，我們小區(qū)今年被評為優(yōu)秀示范小區(qū)，你們呢?”“我們的物業(yè)管理公司好差，還跟業(yè)主吵起來了，對了，我們正準(zhǔn)備換一家物業(yè)管理公司，你幫我問一下發(fā)仔，看怎么才能找到一家好的物業(yè)管理公司?”“好呀，他回來了我?guī)湍銌査?。業(yè)主還可以臺看物業(yè)管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)是否符合物業(yè)管理服務(wù)合同中的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)仔下班回來，發(fā)叔就問了：“怎么才能找到好的物業(yè)管理公司呀?”發(fā)仔回答：“首先必須看物業(yè)管理公司人員素質(zhì)水平和服務(wù)質(zhì)量是否滿意。而且無論對業(yè)主，還是對物業(yè)管理公司來說，都是有百利而無一弊的。”聽完發(fā)仔的解釋后，發(fā)叔就說：“想不到物業(yè)管理招投標(biāo)還有這么多的學(xué)問，而且對我們業(yè)主來說好處還挺多的。物業(yè)管理招投標(biāo)是在什么情況下進(jìn)行的?晚飯后，發(fā)叔拿起報(bào)紙來看，一則新聞深深地吸引住他，原來址北京首次進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)的報(bào)道。你公司獲勝的機(jī)會應(yīng)該很大吧?”發(fā)叔又學(xué)到了一些物業(yè)管理知識。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。我這幾天正忙著寫投標(biāo)方案?！鞍?，我真的好久沒喝你煲的湯了，最近忙得要死?！卑l(fā)叔心想。這時(shí)，有一男一女走過來，其中男青年先開口說：“兩位伯伯，你們好?！卑l(fā)仔一臉的自信，他對這次競標(biāo)是志在必得?！薄斑@個(gè)我可以理解，只是，你們物業(yè)公司可慘了。物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)，可以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！安恍邪?，老爸。 “好，一定哦?！崩馅w說道?！芭?，我記起來了，記得我兒子跟我說過，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人會、業(yè)主委員會應(yīng)秘極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受他們的指導(dǎo)和臨督。不是報(bào)告工作，是配合居民委員會的工作。“什么資料啊?”發(fā)叔笑問?！斑@么早就買好菜了。”終于弄明白這問題后，發(fā)叔很是高興，為自己，也為爭氣的兒子學(xué)得這么好。比方說，業(yè)主應(yīng)自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀，暢通及公用設(shè)施的完好；不得占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房等公用部位、設(shè)施及公共場所(地)；不得踐踏、占用綠化地，損壞，涂劃園林建筑小品；這些部是業(yè)主的義務(wù)?！澳撬惺裁醋饔媚?”發(fā)叔接著發(fā)問。這時(shí)，電話響了，是發(fā)仔?！鄙宰魍ｎD之后，發(fā)仔接著說：“不只委員，還有秘書也可獲得適當(dāng)?shù)慕蛸N?！八麄儜{什么可以獲得酬金呢?”“上次我們不是講到過業(yè)主大會，還記得嗎?”發(fā)仔不慌不忙回答，反而問起了發(fā)叔。是啊，憑什么呢?發(fā)叔自己都不是很清楚，又怎能讓同事相信呢。“業(yè)主委員會的委員可以獲得酬金?！卑l(fā)仔故意賣了個(gè)關(guān)子?！卑l(fā)叔很是高興。哪些情形下不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員?發(fā)叔幾天前收到了一份業(yè)主委員會委員的名單，發(fā)叔看了名單后，就有一個(gè)問題一直繞在心頭，既然要具備一定條件的人才能做業(yè)主委員會的委員；那么，哪些人是不可以擔(dān)任委員會委員的呢?這幾天，看到兒子一直在忙，發(fā)叔也就沒問?！卑l(fā)叔認(rèn)真地說?！安荒?。因?yàn)闃I(yè)主委員會委員是代表小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益的，所以，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)、具有一定的組織能力的人，具有完全民事行為能力的業(yè)主，才能勝任小區(qū)的物業(yè)箭理工作。當(dāng)業(yè)主委員會委員要符合什么要求?今天報(bào)紙有一則新聞深深地吸引住發(fā)叔，報(bào)紙上說有一個(gè)小區(qū)的業(yè)主委員會委員濫用職權(quán)，拖欠小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，而且物業(yè)管理公司也對他無可奈何?！笆堑?，經(jīng)過上述程序之后，就可以選舉產(chǎn)生本屆的業(yè)主委員會委員了?！卑l(fā)叔接著說：“一般業(yè)主委員會換屆選舉工作什么時(shí)候開展?”“業(yè)主委員會在任屆期滿二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。發(fā)叔是一個(gè)熱心人，爽快地答應(yīng)了，趁發(fā)仔回家的時(shí)候，便又將一個(gè)問題擺在發(fā)仔的面前。“是的，在沒有成立業(yè)主委員會之前，一些前期準(zhǔn)備工作都是業(yè)主大會籌備組負(fù)責(zé)的?！卑l(fā)仔接著說：“業(yè)主大會還要做一些日常工作?！卑l(fā)仔認(rèn)真地向發(fā)叔解釋道。兒子下班以后，發(fā)叔就問發(fā)仔怎么參加這些工作，發(fā)仔說：“小區(qū)業(yè)主現(xiàn)在可以將自己的意見通過業(yè)主大會說出來了?！卑l(fā)仔最后向發(fā)叔說?！笆堑摹！皹I(yè)主委員會在任屆期間的主要職責(zé)是什么?”發(fā)叔問在看報(bào)紙的發(fā)仔?！钡诙?，發(fā)叔就將有關(guān)情況詳細(xì)地講給老王聽，老王一副恍然大悟的樣子，覺得身為小區(qū)的業(yè)主，還是對小區(qū)物業(yè)管理知識了解多點(diǎn)好，這樣，才能一起和睦相處，才能共同建立起一個(gè)人人滿意的社區(qū)?！笆堑?，成立業(yè)主委員會與物業(yè)交付使用面積情況息息相關(guān)。好朋友在一起，當(dāng)然討論大家關(guān)心的話題。沒主任1名，副主任1名，由業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生。一大早，發(fā)叔就作了充分準(zhǔn)備，還特地?fù)Q了件新衣服?！翱磥磉€是業(yè)主大會的權(quán)力大，我還一直以為業(yè)主委員會是小區(qū)的最高機(jī)構(gòu)．原來只是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)?！鞍?，你為什么不早說啊?”發(fā)叔嘆道：“還有什么其他不用到現(xiàn)場，都可以參加業(yè)主大會的方法嗎?”“業(yè)主大會本來就既可采用集體討論的形式，又可以采用書面征求意見的形式，不過都須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主代表大會完畢后，在回家的路上，發(fā)叔又迫不及待地將剛才所想到的問題向發(fā)仔提出來了：“剛才業(yè)主大會做的決定是不是都有效啊?”“不一定，按規(guī)定，業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2通過；作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。”發(fā)叔輕松地笑了。“那沒有去參加業(yè)主大會的業(yè)主怎么知道會議決定呢?”發(fā)叔又問?！熬唧w程序是怎樣的?”發(fā)叔緊追不舍?！薄俺闪⒘藰I(yè)主委員會后，就由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，對嗎?”這次業(yè)主大會會議是由業(yè)主委員會組織召開的，于是問道。怎樣召開業(yè)主大會?離召開業(yè)主大會會議的日期越來越近了，發(fā)叔也越來越激動(dòng)，因?yàn)樗鸭嗽S多的意見要在業(yè)主大會會議那天提出來?！卑l(fā)仔笑著說?！卑l(fā)仔不緊不慢地道?！皹I(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的組織。有物業(yè)管理方面的問題就問發(fā)仔都成習(xí)慣了?！卑l(fā)姨在一旁笑道。”發(fā)叔的想象力可真豐富?！笨磥硪徽f到物業(yè)管理，發(fā)叔不吃飯也渾身是勁。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成?！卑l(fā)仔笑著安慰發(fā)姨?！卑l(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力?！薄芭叮惺裁磫栴}?”發(fā)仔奇怪地望著發(fā)叔?！氨热?，業(yè)主可以將參與與決定有關(guān)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的權(quán)利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會委員等；當(dāng)然也可以要求物業(yè)使用人履行相關(guān)義務(wù)，如按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。業(yè)主，具有所有權(quán)；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權(quán)。”發(fā)叔終于明白了，他總結(jié)道：“也就是說看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的標(biāo)準(zhǔn)，是看他(她)到底有所有權(quán)呢，還是只有使用權(quán)，對不?”“是的。”“噢，原來是這樣，不過你還是給我舉幾個(gè)例子吧。那天，發(fā)叔一回到家，就問兒子發(fā)仔：“業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別?”“這是兩個(gè)不同的概念?！崩侠罱又f。相對于老張他們，發(fā)叔平時(shí)算是甚少打麻將，所以技術(shù)不是很好?！皹I(yè)主應(yīng)該執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的有關(guān)決定；應(yīng)該遵守業(yè)主公約；應(yīng)該遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；須按時(shí)交付物業(yè)管理費(fèi)、按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金等?！鞍凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。那種快樂的心情，有點(diǎn)想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點(diǎn)威信．于是“忍”住了?！薄罢f吧，是什么概念?”“你給我講一下，什么叫做‘業(yè)主’?”“這件事啊，”發(fā)仔笑了笑，“爸爸，房地產(chǎn)權(quán)證寫著你的名字，你都是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主了，你還不知什么叫做業(yè)主啊。這天，兒子開會回來，滿面春風(fēng)?！耙彩怯惺斋@的嘛，我們不是又學(xué)到了新知識嗎?”聽說以后交水、電費(fèi)都由物業(yè)管理企業(yè)代勞，而又不用交多任何費(fèi)用，大伙都很高興。所以你們不用擔(dān)心他們亂收費(fèi)的?！卑l(fā)叔笑笑說。其中老王、老張也在，發(fā)叔好奇地上去大聲地問道：“嘿!在議論什么國家大事呢?’’老王一看是發(fā)叔，象遇到了大救星一樣，說道：“哎，你終于來了，我們正想找你呢!”發(fā)叔奇怪了：“找我?什么事啊?”“哦，是這樣的，剛剛出了個(gè)通知，說，從下個(gè)月開始，小區(qū)的水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)等由物業(yè)管理公司代收。租戶沒有按照你們雙方簽訂的合同履行業(yè)主義務(wù)，當(dāng)然還是由業(yè)主自行承擔(dān)，向物業(yè)管理公司支付。發(fā)叔想了想，說：“這個(gè)問題嘛，其實(shí)要你兒子和租戶談的，可以是租戶也可以是業(yè)主，雙方確定下來并在租賃合同里注明后，按合同來辦。發(fā)叔趕忙把老張請進(jìn)屋里。租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)