【正文】 .207 2 消費(fèi)者對(duì)于城市綜合體的認(rèn)知不足 ............................................................207 消費(fèi)者習(xí)慣區(qū)外購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑； .........................................................207 消費(fèi)群體外流 ............................................................................................208 （三）、項(xiàng)目機(jī)會(huì) ...................................................................................................208 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，區(qū)域互補(bǔ) .................................................................................208 強(qiáng)大的消費(fèi)能力 ........................................................................................208 臺(tái)州缺乏高檔百貨公司 ..............................................................................208 樹(shù) 立一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的最佳時(shí)機(jī) ....................................209 （四）、項(xiàng)目威脅 ...................................................................................................209 區(qū)域版塊競(jìng)爭(zhēng)危脅 .....................................................................................209 定位同質(zhì)化威脅 ........................................................................................209 強(qiáng)勢(shì)的市政商業(yè)規(guī)劃 ........................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。裙樓商業(yè)目前定位為時(shí)尚百貨并投入運(yùn)營(yíng)；主樓部分未定位、未銷(xiāo)售 。 項(xiàng)目 擬建成為一個(gè)集 精品百貨、綜合超市、美食餐飲、康樂(lè)休閑、 電影 娛樂(lè)以及步行街等為一體 的體驗(yàn)式 大型 城市綜合體 。 針對(duì)沿街所有店鋪的經(jīng)營(yíng)行業(yè)、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)時(shí)間及店鋪物業(yè)所有情況等進(jìn)行密集的觀察、記錄，并向店鋪經(jīng)營(yíng)者探詢(xún)租金 、租約期限等信息，調(diào)查 共獲得第一手店鋪資 料近 1000 家。為確保調(diào)查結(jié)果科學(xué)有效，調(diào)查使用了系統(tǒng)抽樣法，即每間隔一定人數(shù)訪問(wèn)一人；并對(duì)樣本總量的性別比、年齡比進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、隨時(shí)調(diào)整，使樣本總量中男女和年齡段比例不超過(guò)事先規(guī)定的配額要求。 資料收集法 在用以上各種方法進(jìn)行調(diào)查的同時(shí)，調(diào)查人員走訪了臺(tái)州市幾個(gè)主要政府職能機(jī)關(guān)，收集了一些相關(guān)政策、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)資料、政府工作報(bào)告等寶貴資料，目的在于宏觀了解臺(tái)州市的發(fā)展規(guī)劃、把握政策走向。簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。但不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)也存在很大差別。 核心商圈的輻射半徑在 1公里左右。 次 要 商圈內(nèi)包含了商場(chǎng)顧客總數(shù)的 1525%。一般情況下只有大型百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)店、體驗(yàn)型業(yè)態(tài)（如電影、游樂(lè)、餐飲、娛樂(lè)）具備這樣的輻射能力。包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。 邊緣商圈 臺(tái)州轄區(qū)（ 臨海、溫嶺市，天臺(tái)、三門(mén)、仙居、玉環(huán) 縣 ）及周邊城市 。 臺(tái)州市位于浙江中部海岸，上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的南翼。東瀕東海，南接溫嶺，西鄰市區(qū)黃巖區(qū)，北連市區(qū)椒江區(qū)。 2020 年，臺(tái)州經(jīng)濟(jì)實(shí)力再上新臺(tái)階，全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元， 市區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，市區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到 46983 元 。 路橋區(qū)背山面海，低山丘陵與 平原相間。淺海灘涂面積達(dá) 平方千米。海岸曲折，山奇水秀，風(fēng)光旖旎。溫嶺大石、路澤太、三門(mén)嶺楓一級(jí)公路等區(qū)域干線； 104 國(guó)道、 7 73 82 省道路段， 融入浙江三小時(shí)交通圈。 全市公路總里程 (含村道 )10593 公里，其中等級(jí)公路 10175 公里，占公路總里程的 %，高速公路 230 公里。 其中銷(xiāo)售收入超億元企業(yè) 522 家，超 10 億元企業(yè) 30 家； 48 個(gè)工業(yè)制成品，市場(chǎng)占有率居全國(guó)第一。全市金融網(wǎng)點(diǎn)密集，規(guī)?？捎^。 2．臺(tái)州男女比例更趨于平衡。 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %。 附注：恩格爾系數(shù)是指 恩格爾系數(shù) (Engel39。 臺(tái)州市居民歷年收入水平變化情況表 單位：元 項(xiàng)目 2020 2020 2020 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19036 20942 24181 農(nóng)民人均純收入 7368 8331 9180 人均儲(chǔ)蓄余額 15345 19953 21078 城鎮(zhèn)職工人均工資 23806 25056 29229 消費(fèi)熱點(diǎn) 休閑娛樂(lè)、 旅游、保健 住房、交通、通信、旅游、保健 保健、旅游、住房、通信、購(gòu)物 ? 小結(jié)： 從上表數(shù)據(jù)可以看出臺(tái)州市 近三年收入水平提升與消費(fèi) 變化的幾個(gè)趨勢(shì)： 1. 從其生活基本需求的衣、食、住、行支出看，近三年以 %~%的幅度增長(zhǎng)。 GDP 發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 2020 年 面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)， 臺(tái)州市 積極推進(jìn)新一輪創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，全市經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)健康發(fā)展。 3. 從其家庭消費(fèi)性支出變化值看，其近三年以 5%~%的幅度增長(zhǎng)。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 19 臺(tái)州產(chǎn)業(yè)比重圖 第一產(chǎn)業(yè) , 第二產(chǎn)業(yè) , 第三產(chǎn)業(yè) , 2020 年2020 年 隨著全球化的加速和國(guó)際產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移，臺(tái)州市 強(qiáng)化汽摩及配件、縫制設(shè)備、家用電器、塑料模具、醫(yī)藥化工等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，努力改造提升水泵閥門(mén)、食品飲 料、服裝鞋帽、工藝品家具等傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展電子信息、裝備制造業(yè)、新材料等新興產(chǎn)業(yè)。 2020 年臺(tái)州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。年末全市擁有各類(lèi)商品交易市場(chǎng) 537 家，成交額 億元，年成交額超億元的市場(chǎng)有 94 家。 2. 從其各主要行業(yè)的產(chǎn)值變幅看，其在批發(fā)和零售業(yè) ～ 18%的增幅帶動(dòng)下，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以 ～ %的高速增幅發(fā)展。 城市發(fā)展規(guī)劃 通過(guò)大交通建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展臺(tái)州都市區(qū)，促進(jìn)人口與產(chǎn)業(yè)的集聚，并帶動(dòng)沿海城鎮(zhèn)快速發(fā)展。今后亟需 大力拓展工業(yè)化和城市化的空間，加速中心城市崛起，加快形成南北聯(lián)動(dòng)的發(fā)展格局。 ● 城鎮(zhèn)規(guī)模分為六級(jí)： 100 萬(wàn)以上人口的大城市：臺(tái)州市區(qū)； 20～ 50 萬(wàn)人口的中等城市：臨海市區(qū)、溫嶺市區(qū)、玉環(huán)縣城； 10～ 20 萬(wàn)人口的小城 市：天 臺(tái)縣城、仙居縣城、三門(mén)縣城、臨海杜橋 鎮(zhèn)、溫嶺澤國(guó)鎮(zhèn)； 5～ 10 萬(wàn)人口城鎮(zhèn)共 13 個(gè)：金清、白水洋、大溪、松門(mén)、楚門(mén)、平橋、 橫溪、健跳、院橋、蓬街、新河、箬橫、清港等； 15 萬(wàn)人口：一般建制鎮(zhèn)； 1 萬(wàn)人以下：一般建制鎮(zhèn) 。此外還有省道 14 條、縣級(jí)公路 101 條。 2020 年旅客吞吐量 42 萬(wàn)人次。 公交 ：線路主要有： 90 90 10 10 10 10 10 10 1011 11 80 802 等 。全面落實(shí) 5000 多公里農(nóng)村公路標(biāo)準(zhǔn)化、等級(jí)化改造。臺(tái)金高速公路及其東延段，長(zhǎng) 公里。 沿海港口規(guī)劃建設(shè)各種噸級(jí)泊位 104 個(gè)， 其中 7 萬(wàn)噸級(jí)泊位 3 個(gè)、 5萬(wàn)噸級(jí)泊位 1 個(gè)、 3 萬(wàn)噸級(jí)泊位 3 個(gè)、萬(wàn)噸級(jí)泊位 3 個(gè)、萬(wàn)噸級(jí)以下泊位94 個(gè) 。 124 1549 376 260 179 臺(tái)州 443 539 682 900 1206 溫州 福州 南京 北京 上海 杭州 寧波 合肥 武漢 鄭州 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 26 （ 5）公共設(shè)施狀況描述 臺(tái)州市規(guī)劃至 2020 年，公共綠地用地約 平方公里，占城市建設(shè)用地的％。 建成區(qū)公共綠地 880 公頃，人均公共綠地 平方米，綠化覆蓋率％。 主要城市廣場(chǎng)規(guī)劃 名稱(chēng) 規(guī)劃控制面積（公頃） 椒江組團(tuán) 市民廣場(chǎng) 中心大道濱江廣場(chǎng) 25～ 30 星星 廣場(chǎng) 東環(huán)廣場(chǎng) 3 中山廣場(chǎng) 黃巖組團(tuán) 火車(chē)客站站前廣場(chǎng) 政府廣場(chǎng) 路橋組團(tuán) 世紀(jì)廣場(chǎng) 永安廣場(chǎng) 政府廣場(chǎng) 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 27 序號(hào) 用地名稱(chēng) 面積（公頃） 占城市建設(shè)用地（ %） 人均（㎡米 /人） 1 居住用地 2 公共設(shè)施用地 3 工業(yè)用地 4 倉(cāng)儲(chǔ)用地 5 對(duì)外交通用地 6 道路廣場(chǎng)用地 7 市政設(shè)施用地 8 綠地 其中：公共綠地 9 特殊用地 合計(jì) 城市建設(shè)用地 11000 100 110 三、 臺(tái)州商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研綜合分析 臺(tái)州商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃 臺(tái)州市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃以構(gòu)建現(xiàn)代化的大商貿(mào)、大流通、大市場(chǎng)體系和網(wǎng)絡(luò)化的便民商業(yè)設(shè)施為目標(biāo)，建設(shè)將以零售服務(wù)功能與商品集散交易功能共同發(fā)展，同時(shí)以現(xiàn)代 物流為發(fā)展重點(diǎn)，以商品交易園區(qū)為基本依托，強(qiáng)化臺(tái)州市區(qū)域性中心城市的吸引力和輻射力，突出臺(tái)州的城市優(yōu)勢(shì)，并輻之以網(wǎng)絡(luò)化商業(yè)零售服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)作為基礎(chǔ)，增強(qiáng)便民利民，將臺(tái)州市打造成東南沿海重要的現(xiàn)代商貿(mào)中心。 ? 建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心 ： 椒江中山路、解放路商業(yè)街、開(kāi)元景元商業(yè)街，黃巖青年路、橫街路、勞動(dòng)路商業(yè)街和南片商業(yè)街區(qū)，路橋銀座街、富仕路、郵電路、賣(mài)芝橋路和中部工業(yè)區(qū)等 商業(yè)街 ，建設(shè)十里長(zhǎng)街、北新椒街、黃巖橋上街、椒北海鮮街等文化旅游購(gòu)物餐飲 特色商業(yè)街 ； ? 建設(shè)社區(qū)服務(wù)中心 ： 以經(jīng)營(yíng)市民日常生活必需品為主，每 12 萬(wàn)人設(shè)立一座肉菜市場(chǎng)， 23 萬(wàn)人設(shè)一座綜合市場(chǎng) 。臺(tái)州市市級(jí)商業(yè)中心建設(shè)的重點(diǎn)是 在中心大道、椒江解放路和東環(huán)大道、黃巖 104國(guó)道與勞動(dòng)路、路橋迎賓大道等地段建設(shè)綜合性的現(xiàn)代化購(gòu)物中心 。區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)百貨店要積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，推行 “ 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) ” 。 黃巖商業(yè)中心 地處西部，是西部最集中的商業(yè)區(qū)，要進(jìn)一步提高商業(yè)聚集程度，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高檔次，明確定位，突出特色，注入文化氛圍，形成有層次，集購(gòu)物、休閑、文化娛樂(lè)、餐飲為一體的商業(yè)區(qū)特色。以服務(wù)于本區(qū)域居民消費(fèi)為主，兼有一定的集聚輻射功能。 ? 區(qū)域商業(yè)中心 是指商業(yè)中度聚集，商業(yè)服務(wù)功能比較完善，一般位于居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地和公共交通集散地。 路橋商業(yè)中心 路橋商業(yè)中心的建設(shè)，將嚴(yán)格按照新城商貿(mào)區(qū)總體規(guī)劃，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，以建設(shè)中國(guó)一流商業(yè)區(qū)為目標(biāo)，塑造現(xiàn)代商業(yè)形象。從 2020 年以來(lái)，改造后的中山東路兩側(cè)、《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 32 解放南路西側(cè)商鋪扎堆開(kāi)業(yè)，一些集商務(wù)辦公、高檔住宅、精品購(gòu)物、時(shí)尚休閑、頂級(jí)娛樂(lè)的標(biāo)志性建筑群迅速崛起。 ? 市級(jí)商業(yè)中心 是指商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)高度聚集，經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能完善，服務(wù)對(duì)象以本區(qū)域以外消費(fèi)者為主的城市商業(yè)中心區(qū)，位于城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)和歷史形成的商業(yè)聚集地。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 28 臺(tái)州零售業(yè)分析 （ 1）零售業(yè)規(guī)劃原則及框架 零售業(yè)突出以人為本、統(tǒng)籌兼顧、結(jié)構(gòu)合理、各具特色、適度超前的原則。用氣率 70 萬(wàn)千卡 /人 /年， 達(dá) 60％。 目前全市建