房地產(chǎn)研究簡(jiǎn)報(bào)總第373期(文件)
【正文】 爛尾樓的生意有大錢(qián)賺 有上海首富之稱的周正毅，以每平方米4100元人民幣購(gòu)入的爛尾樓盤(pán)東方倫敦，經(jīng)一番修葺，下星期一將以每平方米18000元的起價(jià)作公開(kāi)發(fā)售。直到去年，上海樓市漸見(jiàn)起色，廢置多年仍未完工的倫敦廣場(chǎng)又再成為被地產(chǎn)商覬覦的對(duì)像，結(jié)果周正毅以厚雄的現(xiàn)金實(shí)力勝出，接管了寶城地產(chǎn)連同其產(chǎn)業(yè)倫敦廣場(chǎng)。比如，高盈利和高納稅比率的企業(yè)或行業(yè)，為了少交稅金，將企業(yè)的盈利在稅前就用于投資建造酒店，在賬目上，這部分開(kāi)支是營(yíng)業(yè)支出，而在酒店建成后，本系統(tǒng)人員用公款高價(jià)在酒店住宿或消費(fèi)，酒店所得收入又重新流回了企業(yè)。上市公司涉足房地產(chǎn)愈演愈烈 年初，深康佳發(fā)布涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信息并帶來(lái)股價(jià)在低迷狀態(tài)出現(xiàn)了強(qiáng)勁的反彈，盡管這一飆升的過(guò)程非常短暫，但房地產(chǎn)似乎已經(jīng)成了上市公司扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)的救命稻草，上市公司正在通過(guò)各種不同的方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中部分上市公司更是通過(guò)資產(chǎn)置換，將主業(yè)變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)。在華僑城剛剛鹽田圈得6平方公里土地后，本月12日，中信深圳集團(tuán)斥資25億元的龍崗“中信新城”大型項(xiàng)目正式啟動(dòng)，農(nóng)行深圳分行13日與該集團(tuán)正式簽訂20億元的授信額度?！贾脴I(yè)投資建議〗房貸貼息政策正式開(kāi)始運(yùn)作 北京首批采取貼息政策的16個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目日前公布。 個(gè)人住房擔(dān)保貸款貼息政策是由市住房資金管理中心、市住房貸款擔(dān)保中心和中國(guó)銀行北京市分行聯(lián)合推出的，它是指在中國(guó)銀行北京市分行發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款中，凡是符合《北京市住房資金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保貸款貼息試行辦法》的借款人，由市住房資金管理中心根據(jù)借款人可以申請(qǐng)的貼息額度，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款和政策性個(gè)人住房貸款的利息差進(jìn)行貼息，貼息資金由市住房資金管理中心利用政策性住房資金運(yùn)作產(chǎn)生的增值收益解決。據(jù)介紹，今后還會(huì)陸續(xù)公布一些采取貼息政策的房產(chǎn)項(xiàng)目。 在全球地鐵普遍賠錢(qián)的情況下，香港地鐵卻能維持贏利。其物業(yè)發(fā)展模式盈利的秘訣，在于嚴(yán)格按市場(chǎng)模式運(yùn)作，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)發(fā)展流程，即從選定地盤(pán)、設(shè)計(jì)計(jì)劃大綱及取得法定批準(zhǔn)到商議批地條款等等，最后是物業(yè)管理?！ ?duì)于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，香港地鐵堅(jiān)持要么分紅利潤(rùn)，要么全權(quán)接手掌管經(jīng)營(yíng)。 在擁擠喧鬧的香港打拼多年成功后，香港地鐵此番意欲大舉進(jìn)入內(nèi)地眾多亟待開(kāi)發(fā)的地鐵市場(chǎng)。目前，上海港鐵的第一個(gè)項(xiàng)目——軌道交通九號(hào)線的前期準(zhǔn)備工作正在緊張地進(jìn)行，預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)工。據(jù)悉，在深圳軌道網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃方案出臺(tái)后，香港地鐵已有意直接參與投資。比如香港的城市特點(diǎn)是立體的，這與香港地少人多有關(guān)系，所以交通發(fā)展也是立體的。而香港地鐵物業(yè)的內(nèi)地試水首選高檔樓盤(pán)物業(yè)。和黃地產(chǎn)（北京）副總經(jīng)理陳敏介紹，姚家園整個(gè)項(xiàng)目建筑面積為40萬(wàn)平方米，分3至4期發(fā)展，將興建超過(guò)3000個(gè)住宅單位，計(jì)劃在今年年底或明年年初動(dòng)工。而且，姚家園除了該小區(qū)之外已經(jīng)沒(méi)有其他的大塊土地?！逼椒苦l(xiāng)政府的領(lǐng)導(dǎo)無(wú)奈地說(shuō)，“這成了我們合作中最大的難題，事情的進(jìn)展關(guān)鍵還要看和黃那方面怎么做。本財(cái)政年度上半年香港財(cái)政赤字為708億港元，香港財(cái)政年度截至2003年3月30日。梁錦松透露，至10月份港府拍賣(mài)土地已獲得80億港元收入，大大低于預(yù)算中預(yù)計(jì)的250億港元。香港政府日前推出九項(xiàng)措施救香港樓市，香港房屋及規(guī)劃地政局長(zhǎng)孫明揚(yáng)表示，政府希望通過(guò)停止賣(mài)地及暫停勾地一年，讓市場(chǎng)消化目前囤積的約6萬(wàn)個(gè)住宅單位，扭轉(zhuǎn)私樓市場(chǎng)供求失衡的情況。他表示，有專家指出，50%60%的通縮是由于房地產(chǎn)價(jià)格下滑。對(duì)此，安邦分析師張宏認(rèn)為，這項(xiàng)政策的出臺(tái)是沒(méi)有辦法的辦法，香港在振興經(jīng)濟(jì)方面現(xiàn)在可選擇的不多，要么進(jìn)一步和內(nèi)地進(jìn)行融合，要么玩原先的老套路?！及咐容^及分析〗國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司摸索管理經(jīng)驗(yàn)——“痛并快樂(lè)著” 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上市后的體會(huì)，金地鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理陳長(zhǎng)春表示，隨著金地、天鴻寶業(yè)，天津大開(kāi)發(fā)上市以后，整個(gè)房地產(chǎn)上市公司的路都打通了，而且會(huì)越來(lái)越寬。房地產(chǎn)公司和上市公司是有區(qū)別的。陳長(zhǎng)春上面“痛并快樂(lè)著”的感覺(jué)，在分析師看來(lái)是件好事。對(duì)房地產(chǎn)上市公司來(lái)講，你可能更多的會(huì)關(guān)心一個(gè)企業(yè)在五年內(nèi)的規(guī)劃，而且要不折不扣地按這個(gè)規(guī)劃來(lái)運(yùn)作，哪一個(gè)鏈條發(fā)生了脫節(jié)，最后導(dǎo)致你企業(yè)在五年期間產(chǎn)生非常大的一個(gè)業(yè)界滑坡，所以我們非常關(guān)心整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的結(jié)果。金地從上市過(guò)程嘗到了很多好處，比方說(shuō)我們現(xiàn)在賬面上有八億左右的現(xiàn)金在流動(dòng)，但是這也使得我們壓力非常巨大。由此，救樓市背景下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路很難走的長(zhǎng)遠(yuǎn)。目前香港市場(chǎng)對(duì)本次公布的救市政策普遍看好，認(rèn)為該項(xiàng)政策有利于香港房?jī)r(jià)的回升。他說(shuō)：“在（政府）內(nèi)部有咨詢和共識(shí)，現(xiàn)在不過(guò)是借我口講出來(lái)，政策是政府官員的共識(shí)”。他表示，短期內(nèi)，尤其是明年土地拍賣(mài)收入肯定會(huì)受到不利影響。香港目前財(cái)政預(yù)算中來(lái)自土地方面的收入為250億港元。他表示，“孫明楊（香港房屋及規(guī)劃地政局長(zhǎng)）代表政府做醫(yī)生，落重藥，大病都即刻跳起身出院！”何鴻燊在出席一項(xiàng)公開(kāi)場(chǎng)合時(shí)滿心觀喜地表示：“香港地產(chǎn)商應(yīng)該向?qū)O公九十度鞠躬，多謝！”何鴻燊說(shuō)，政府的房屋政策立場(chǎng)明朗化，使地產(chǎn)商安心發(fā)展，他有信心九招救市措施可使樓價(jià)即時(shí)穩(wěn)定，然后逐步慢慢上升，在六個(gè)月內(nèi)樓價(jià)可升510%，再間接直接地使香港經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)?！昂忘S和我們的合作沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，政策目前就是這么規(guī)定的，所以和黃一直處于矛盾當(dāng)中，遲遲下不了決心。二期將建成低密度的中檔住宅，售價(jià)定在每平米50008000元之間。趙國(guó)雄表示，由于上海近年大量吸納外資，華東地區(qū)的城市包括蘇州、南京等人才紛紛云集上海，市場(chǎng)對(duì)住宅需求不斷上升，現(xiàn)在一般上海的樓房?jī)r(jià)格持續(xù)向上，對(duì)于市場(chǎng)傳
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