【正文】 極易被周邊大城市的強(qiáng)大磁力所吸引，不利于自身發(fā)展。市作為贛南地區(qū)的中心城市和江西省接受珠三角經(jīng)濟(jì)影響的門戶型城市，無疑是扮演這一角色的必然選擇，因此，未來市將會成為江西省的“雙星”城市之一。南站作為京九鐵路上的一個貨運(yùn)站，是聯(lián)系廣東方向和南昌方向的一個重要節(jié)點(diǎn)，但是貨物中轉(zhuǎn)、配送等功能都還未形成。新機(jī)場位于南康市鳳崗鎮(zhèn)桃芫，距中心城區(qū)16公里，目前為按4D級設(shè)計(jì)的4C級國內(nèi)支線機(jī)場。村民點(diǎn)散布在整個規(guī)劃區(qū)內(nèi)，105國道沿線主要是一些經(jīng)營日用雜貨、五金交電、鋼材等零售批發(fā)商店和一處礦產(chǎn)品加工廠。項(xiàng)目場址總體地勢較平坦，開發(fā)建設(shè)條件較好。公用設(shè)施：本項(xiàng)目施工所需的水、電均由現(xiàn)有公用設(shè)施提供，因自來水、110KV高壓電、低壓生產(chǎn)工作用電均已覆蓋本區(qū)域，能滿足本項(xiàng)目施工以需求。是承接沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地，是國內(nèi)乃至國際鎢、稀土等重要的資源型產(chǎn)業(yè)基地，也是新興的出口加工基地。二是市委、市政府高度重視綜合物流園區(qū)的建設(shè)，將該項(xiàng)目列為“十一五”期間全市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。二、SWOT分析優(yōu)勢分析(S)一是具備便捷的對外交通，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵、贛韶高速公路、105國道、323國道挾園區(qū)而過。四是基地周邊具備兩種以上的交通方式（公路和鐵路）。市高速公路尚未形成網(wǎng)絡(luò)，尤其是面向東南沿海的高速出口通道還未打通。南站是京九鐵路上的一個小站點(diǎn)，是市的一個貨運(yùn)站場。）四是基地被京九鐵路和規(guī)劃的323國道分割，南北方向的交通受到阻礙。六是物流業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，市場還比較混亂，提供的服務(wù)功能單一，不能形成規(guī)模經(jīng)營，因此在以后的發(fā)展中政府必須加強(qiáng)其引導(dǎo)作用，規(guī)范整個物流市場，從而使市物流企業(yè)走上快速穩(wěn)健的發(fā)展道路。挑戰(zhàn)分析(T)與相比，韶關(guān)、郴州等京廣沿線城市在對接“珠三角方面”的交通優(yōu)勢地位正逐步顯現(xiàn)，將對乃至江西省對接“珠三角”的戰(zhàn)略構(gòu)成威脅。綜合物流園區(qū)功能定位圖二、綜合物流園區(qū)的功能建設(shè)目標(biāo)：近期內(nèi)主要輻射以章貢區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛縣、南康市潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)為核心的中心城區(qū)；中期，將輻射江西南部乃至贛粵閩湘四省邊際區(qū)域；遠(yuǎn)期，將對接“長珠閩”，尤其是對接“珠三角”、“閩三角”物流體系，成為該體系中的一個重要節(jié)點(diǎn)。綜合物流園區(qū)的城市物流主要服務(wù)于一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)除中心城區(qū)外的城市物流配送業(yè)務(wù)。規(guī)模本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)功能和市貨運(yùn)量預(yù)測結(jié)果確定。本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為3485畝，其中南站改造用地面積為500畝，項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積2640畝。三是集聚功能：依托貨物需求和物流公共設(shè)施的吸引，形成大型物流企業(yè)進(jìn)駐，大批貨代企業(yè)云集，大量運(yùn)輸車輛往返的集聚效應(yīng)。綜合來看，此地塊建設(shè)成綜合物流園將起到連結(jié)新舊城區(qū)、都市區(qū)與工業(yè)區(qū)的樞紐作用。項(xiàng)目建成后將成為江西省規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的贛粵閩湘四省工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品的聚散基地，也將是城市一道亮麗的風(fēng)景。第二、建筑的材料選用，要大量運(yùn)用環(huán)保型，推行國家鼓勵的新型材料?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展就沒有現(xiàn)代物流的高速發(fā)展。③ 建筑藝術(shù)化。④ 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。⑥ 配套完善化。⑧ 環(huán)境公園化。根據(jù)中心城市差異化的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有的物流基礎(chǔ)條件，優(yōu)化資源組合，運(yùn)用現(xiàn)代電子信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和先進(jìn)的管理手段，將現(xiàn)有的物流資源從功能和利用效率上得到全面提升。綜合物流園交通主要出入口方向：東、南、西、北。工貿(mào)配送區(qū)：，承擔(dān)對6個物流節(jié)點(diǎn)、各類工業(yè)園提供各種大宗生產(chǎn)資料的配送和集中倉儲，包括工業(yè)原料、糧食、飼料等。集中倉儲區(qū)，發(fā)揮倉庫的集中儲存保管功能，通過與企業(yè)建立供應(yīng)鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應(yīng)的調(diào)節(jié)功能，從而減少客戶對倉庫設(shè)施的投資和占用。中轉(zhuǎn)集散區(qū)：，通過與不同等級的物流節(jié)點(diǎn)的有效銜接，將本地運(yùn)往其他地區(qū)的貨物集零為整組織發(fā)運(yùn)，將其他地區(qū)進(jìn)入本地的部分貨物化整為零組織運(yùn)送，完成貨物的集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉(zhuǎn)、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務(wù)。主要建構(gòu)筑物有：露天堆場10萬平方米，單層鋼構(gòu)大棚12萬平方米，相關(guān)業(yè)務(wù)用房（多層框架結(jié)構(gòu)）5萬平方米。建筑物包括：報關(guān)綜合服務(wù)大廳、其他相關(guān)服務(wù)用房等，均為六層框架結(jié)構(gòu)。服務(wù)中心：，承擔(dān)一體化運(yùn)作的物流公共支持系統(tǒng)服務(wù)。“一個互補(bǔ)”：是指出口加工區(qū)和綜合物流園區(qū)相互之間的功能互補(bǔ)，包括生產(chǎn)資料的配送、運(yùn)輸?shù)任锪鞣?wù)，是物流園區(qū)服務(wù)外貿(mào)出口最主要的業(yè)務(wù)方向，可使外貿(mào)出口更加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)。應(yīng)充分考慮亞熱帶地區(qū)的特點(diǎn)，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)布局而又重點(diǎn)突出，從而形成一個點(diǎn)、線、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。?商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：設(shè)計(jì)銀行、通訊等機(jī)構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機(jī)構(gòu)，保證辦公的便捷性。近期主要打通通往南站的潭東四路，修整現(xiàn)站前路，完成新建的環(huán)南站連接環(huán)城高速的道路，南與新323國道銜接，北與環(huán)城高速連接，整體形成公路與鐵路聯(lián)運(yùn)的效果。排水按雨污分流的原則排放，在各類建筑物周邊視地勢情況修筑雨水收集池，雨水通過收集池直接排入園區(qū)總排水道，生活污水排入化糞池，經(jīng)發(fā)酵處理后由保潔人員轉(zhuǎn)運(yùn)到周邊農(nóng)村用于農(nóng)業(yè)用肥；其他污水由污水收集池收集，園區(qū)保潔人員定期清理，轉(zhuǎn)運(yùn)至城市污水處理廠處理。電話、電視等弱電設(shè)施視需要布置，擬布點(diǎn)1500個。人防設(shè)施擬分開3處建設(shè)，總面積為9萬平方米，以各類建筑物地下室兼作人防設(shè)施，其建設(shè)按人防工程建設(shè)相關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施?！鞍送ā笔牵旱缆吠ā⒂晁?、污水通、供電通、燃?xì)馔?、通信通、寬帶通、有線電視通；“一平”是：園區(qū)土地平整。二、組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目策劃期由市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)，就項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目建設(shè)方案，以及項(xiàng)目前期相關(guān)協(xié)調(diào)工作。 運(yùn)營期間的物業(yè)管理　　1 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對于物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準(zhǔn)備。優(yōu)秀的物業(yè)管理顧問公司同時也會給物流園區(qū)增加新的亮點(diǎn)。4 對綜合物流園物業(yè)管理的建議封閉式的市場管理廣告資源的整合建立行業(yè)商會成立專業(yè)配送公司當(dāng)?shù)毓柴v勤點(diǎn)24小時保安專職消防安全員制專職市場廣告公司保潔責(zé)任人制水、電收費(fèi)、維修責(zé)任人制1開展文明守法經(jīng)營戶評選第七章 投資初步估算一、投資估算的依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）《江西省建筑工程綜合定額》（2004年版）《江西省建筑工程費(fèi)用定額》（2004年版）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r資料建設(shè)單位提供的其他資料二、投資估算建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目總建筑面積1 720 000平方米（其中各類四七層框架結(jié)構(gòu)房屋565 000平方米，高層（10層\12層\18層）框剪結(jié)構(gòu)大樓425 000平方米，單層磚混倉庫270 000平方米，單層鋼架大棚340 000平方米,其他附屬建筑20 000平方米）。其他費(fèi)用的估算如下表：表7—3 工程建設(shè)其它費(fèi)用估算表 序號 費(fèi)別費(fèi)率計(jì)算基礎(chǔ)費(fèi)額（萬元）1土地出讓金34852020萬元/畝697001城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)%總建安費(fèi)30002建設(shè)單位工程管理費(fèi)項(xiàng)目總投資18003項(xiàng)目可行性研究費(fèi)估算總投資　804環(huán)境影響評估費(fèi)估算總投資　405工程項(xiàng)目勘察費(fèi)總建安費(fèi)1606工程設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積、　等級16007設(shè)計(jì)審查費(fèi)%設(shè)計(jì)費(fèi)1208招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)　估算總投資1009工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 投資概算100010建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)%總建安費(fèi)30011建設(shè)工程安全監(jiān)察費(fèi)%總建安費(fèi)30012工程審計(jì)費(fèi)項(xiàng)目總投資10014工程保險費(fèi)%總建安費(fèi)90015合計(jì)79200基本預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)是指在項(xiàng)目實(shí)施中可能發(fā)生但在項(xiàng)目決策階段難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，一般由下列三項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成：一是在批準(zhǔn)設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及施工過程中所增加的工程費(fèi)用；經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費(fèi)用；二是一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用；三是竣工驗(yàn)收時為鑒定工程質(zhì)量對隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費(fèi)用；其估算公式為：基本預(yù)備費(fèi)＝（工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用）基本預(yù)備費(fèi)率。表7—4 綜合物流園區(qū)項(xiàng)目總投資估算匯總表序號項(xiàng)目估算價值比例（％）建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì) 比例1工程費(fèi)用212550% 主體工程18065019400200050% 輔助/公用工程1250012500%2工程建設(shè)其他費(fèi)7290072900%3預(yù)備費(fèi)2283722837% 基本預(yù)備費(fèi)2283722837% 漲價預(yù)備費(fèi)005建設(shè)投資合計(jì)21255095737308287%6建設(shè)期利息2350323503%7項(xiàng)目總投資212550119240331790100% 比例（％）%%100%三、項(xiàng)目資金來源及資金使用計(jì)劃初步安排本項(xiàng)目資金來源初步安排如下：1通過招商方式引進(jìn)戰(zhàn)略投資者投資：150000萬元；2銀行貸款：100000萬元；3其他來源資金(包括建成后經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式)；81790萬元。經(jīng)估算，綜合物流園區(qū)年正常經(jīng)營年份營業(yè)收入為149600萬元。經(jīng)估算，項(xiàng)目年總成本費(fèi)用為75086萬元，年固定成本50286萬元，可變成本24800萬元，年經(jīng)營成本為57300萬元。計(jì)算得到年折舊攤銷費(fèi)為16786萬元，10年末資產(chǎn)凈值為163933萬元。設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資金專戶，由建設(shè)單位根據(jù)工程進(jìn)度和合同所訂立的條款給付工程款。估算綜合物流園區(qū)項(xiàng)目的基本預(yù)備費(fèi)為：（193150+19400+72900）8%＝22837（萬元）漲價預(yù)備費(fèi)根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，該項(xiàng)目建設(shè)期為20092013年，未超過五年，按目前的通貨膨脹水平，國家投資主管部門未公布要求必須計(jì)漲價預(yù)備費(fèi)。表7—1 綜合物流園建筑安裝工程費(fèi)用估算項(xiàng)目單價(元)建筑面積(萬㎡)合價(萬元)備注建安成本四七層框架110062150此單價包含了土建、內(nèi)外裝修裝飾、給排水、強(qiáng)弱電、消防等設(shè)施費(fèi)用，高層框剪160068000單層磚混80021600鋼構(gòu)大棚80027200附屬建筑8501700公共建設(shè)費(fèi)用10012500指物流園區(qū)內(nèi)道路工程、室外給排水工程、排污及污水處理工程、綠化工程合計(jì)193150 設(shè)備購置費(fèi)：本項(xiàng)目建設(shè)中涉及大樓內(nèi)各安裝工程所需設(shè)備（如照明燈具、給排水及消防設(shè)施等）已計(jì)入安裝工程費(fèi)，故此處不重復(fù)計(jì)算。物業(yè)管理必須做到完成綜合物流園市場品牌的延伸與發(fā)展，保持綜合物流園可持續(xù)發(fā)展的空間，為廣大經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造更大的財富。物流園的物業(yè)管理主要屬于商業(yè)經(jīng)營物業(yè)，不僅要對物流園區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理，其重點(diǎn)是對物流園區(qū)物業(yè)的經(jīng)營。項(xiàng)目建成后，采取靈活多樣的形式面向全國對物流企業(yè)招租，或整體引進(jìn)大型物流服務(wù)機(jī)構(gòu)。二期工程：于2011年1月至2013年12月建設(shè)。首期工程：2009年1月至2010年12月建設(shè)，投資15億元，主要建設(shè)道路、給排水、通信網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施，精心打造綜合物流園區(qū)較好的軟硬件投資環(huán)境。散熱空調(diào)機(jī)擬采用分體冷暖空調(diào)機(jī)，既節(jié)約能源，又方便管理。因綜合流園區(qū)面積較大，擬按600畝左右為一個供電區(qū)間，建設(shè)變配電設(shè)施五處，分五路供電，信息中心、服務(wù)中心兩個功能區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)兩路供電同時到達(dá)，做到互為備用，以保證核心業(yè)務(wù)不因斷電而中止。 園區(qū)給排水設(shè)施給水：由當(dāng)?shù)刈詠硭畯S供給，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常運(yùn)營期間從業(yè)人員20000人計(jì)，則日用水量為4000噸。⑤生活服務(wù)設(shè)施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)服務(wù)等，園區(qū)內(nèi)各類公共生活設(shè)施附屬用房建筑面積共計(jì)2萬平方米。3 公建設(shè)施規(guī)劃為適應(yīng)物流園人員、車輛流動要求和商務(wù)辦公要求，應(yīng)在物流園內(nèi)或物流園附近1公里范圍內(nèi)建設(shè)相關(guān)公用配套設(shè)施：?休閑文化設(shè)施: 露天運(yùn)動場所，高品位酒店，悠閑康樂文化等。要特別注重辦公商務(wù)休閑區(qū)部分，形成相對獨(dú)立的小區(qū)設(shè)計(jì)，采用草皮鋪蓋，物流園內(nèi)以灌木、喬木等常綠植物交替，形成立體綠化格局，豐富綠地的層次感。建筑物為辦公及管理綜合服務(wù)樓一幢，3萬平方米，12層框剪結(jié)構(gòu)；，18層能框剪結(jié)構(gòu)。信息中心：，承擔(dān)物流園區(qū)的信息匯集地，提供訂貨、儲存、加工、運(yùn)輸、銷售的服務(wù)信息及客戶需要的物流服務(wù)相關(guān)信息；物流園區(qū)還可以通過物流作業(yè)信息，控制相關(guān)的物流過程，實(shí)施集成化管理。主要建構(gòu)筑物為：公共保稅倉庫（單層）4萬平方米，出口監(jiān)管倉庫(單層)3萬平方米，其他業(yè)務(wù)用房（六層框架）。單層鋼構(gòu)大棚面積12萬平方米，露天堆場面積1萬平方米，其他業(yè)務(wù)用房1萬平方米（多層框架結(jié)構(gòu)）。包裝加工區(qū)：，承擔(dān)的功能是運(yùn)輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標(biāo)簽