【正文】 極易被周邊大城市的強大磁力所吸引，不利于自身發(fā)展。市作為贛南地區(qū)的中心城市和江西省接受珠三角經濟影響的門戶型城市，無疑是扮演這一角色的必然選擇，因此，未來市將會成為江西省的“雙星”城市之一。南站作為京九鐵路上的一個貨運站，是聯(lián)系廣東方向和南昌方向的一個重要節(jié)點，但是貨物中轉、配送等功能都還未形成。新機場位于南康市鳳崗鎮(zhèn)桃芫，距中心城區(qū)16公里，目前為按4D級設計的4C級國內支線機場。村民點散布在整個規(guī)劃區(qū)內，105國道沿線主要是一些經營日用雜貨、五金交電、鋼材等零售批發(fā)商店和一處礦產品加工廠。項目場址總體地勢較平坦，開發(fā)建設條件較好。公用設施：本項目施工所需的水、電均由現(xiàn)有公用設施提供，因自來水、110KV高壓電、低壓生產工作用電均已覆蓋本區(qū)域，能滿足本項目施工以需求。是承接沿海地區(qū)產業(yè)轉移的重要基地，是國內乃至國際鎢、稀土等重要的資源型產業(yè)基地，也是新興的出口加工基地。二是市委、市政府高度重視綜合物流園區(qū)的建設，將該項目列為“十一五”期間全市重點建設項目。二、SWOT分析優(yōu)勢分析(S)一是具備便捷的對外交通，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵、贛韶高速公路、105國道、323國道挾園區(qū)而過。四是基地周邊具備兩種以上的交通方式（公路和鐵路）。市高速公路尚未形成網(wǎng)絡，尤其是面向東南沿海的高速出口通道還未打通。南站是京九鐵路上的一個小站點，是市的一個貨運站場。）四是基地被京九鐵路和規(guī)劃的323國道分割，南北方向的交通受到阻礙。六是物流業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，市場還比較混亂，提供的服務功能單一，不能形成規(guī)模經營，因此在以后的發(fā)展中政府必須加強其引導作用，規(guī)范整個物流市場，從而使市物流企業(yè)走上快速穩(wěn)健的發(fā)展道路。挑戰(zhàn)分析(T)與相比，韶關、郴州等京廣沿線城市在對接“珠三角方面”的交通優(yōu)勢地位正逐步顯現(xiàn)，將對乃至江西省對接“珠三角”的戰(zhàn)略構成威脅。綜合物流園區(qū)功能定位圖二、綜合物流園區(qū)的功能建設目標：近期內主要輻射以章貢區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、贛縣、南康市潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)為核心的中心城區(qū)；中期，將輻射江西南部乃至贛粵閩湘四省邊際區(qū)域；遠期，將對接“長珠閩”，尤其是對接“珠三角”、“閩三角”物流體系，成為該體系中的一個重要節(jié)點。綜合物流園區(qū)的城市物流主要服務于一小時經濟圈內除中心城區(qū)外的城市物流配送業(yè)務。規(guī)模本項目的建設規(guī)模根據(jù)項目服務功能和市貨運量預測結果確定。本項目規(guī)劃用地面積為3485畝，其中南站改造用地面積為500畝，項目規(guī)劃凈用地面積2640畝。三是集聚功能：依托貨物需求和物流公共設施的吸引，形成大型物流企業(yè)進駐，大批貨代企業(yè)云集，大量運輸車輛往返的集聚效應。綜合來看，此地塊建設成綜合物流園將起到連結新舊城區(qū)、都市區(qū)與工業(yè)區(qū)的樞紐作用。項目建成后將成為江西省規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的贛粵閩湘四省工業(yè)品和農產品的聚散基地，也將是城市一道亮麗的風景。第二、建筑的材料選用，要大量運用環(huán)保型，推行國家鼓勵的新型材料?，F(xiàn)代經濟的發(fā)展是現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎，沒有經濟的高速發(fā)展就沒有現(xiàn)代物流的高速發(fā)展。③ 建筑藝術化。④ 質量標準化。⑥ 配套完善化。⑧ 環(huán)境公園化。根據(jù)中心城市差異化的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有的物流基礎條件，優(yōu)化資源組合，運用現(xiàn)代電子信息網(wǎng)絡技術和先進的管理手段，將現(xiàn)有的物流資源從功能和利用效率上得到全面提升。綜合物流園交通主要出入口方向：東、南、西、北。工貿配送區(qū)：，承擔對6個物流節(jié)點、各類工業(yè)園提供各種大宗生產資料的配送和集中倉儲，包括工業(yè)原料、糧食、飼料等。集中倉儲區(qū)，發(fā)揮倉庫的集中儲存保管功能，通過與企業(yè)建立供應鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應的調節(jié)功能，從而減少客戶對倉庫設施的投資和占用。中轉集散區(qū)：，通過與不同等級的物流節(jié)點的有效銜接，將本地運往其他地區(qū)的貨物集零為整組織發(fā)運，將其他地區(qū)進入本地的部分貨物化整為零組織運送，完成貨物的集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務。主要建構筑物有：露天堆場10萬平方米，單層鋼構大棚12萬平方米，相關業(yè)務用房（多層框架結構）5萬平方米。建筑物包括：報關綜合服務大廳、其他相關服務用房等，均為六層框架結構。服務中心：，承擔一體化運作的物流公共支持系統(tǒng)服務。“一個互補”：是指出口加工區(qū)和綜合物流園區(qū)相互之間的功能互補，包括生產資料的配送、運輸?shù)任锪鞣?，是物流園區(qū)服務外貿出口最主要的業(yè)務方向，可使外貿出口更加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)。應充分考慮亞熱帶地區(qū)的特點，引入當今園林設計潮流，采用多景點布局而又重點突出，從而形成一個點、線、面相結合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。?商業(yè)服務機構：設計銀行、通訊等機構，商務辦公配套等機構，保證辦公的便捷性。近期主要打通通往南站的潭東四路，修整現(xiàn)站前路，完成新建的環(huán)南站連接環(huán)城高速的道路，南與新323國道銜接，北與環(huán)城高速連接，整體形成公路與鐵路聯(lián)運的效果。排水按雨污分流的原則排放，在各類建筑物周邊視地勢情況修筑雨水收集池，雨水通過收集池直接排入園區(qū)總排水道，生活污水排入化糞池，經發(fā)酵處理后由保潔人員轉運到周邊農村用于農業(yè)用肥；其他污水由污水收集池收集，園區(qū)保潔人員定期清理，轉運至城市污水處理廠處理。電話、電視等弱電設施視需要布置，擬布點1500個。人防設施擬分開3處建設，總面積為9萬平方米，以各類建筑物地下室兼作人防設施，其建設按人防工程建設相關規(guī)劃標準實施?！鞍送ā笔牵旱缆吠?、雨水通、污水通、供電通、燃氣通、通信通、寬帶通、有線電視通；“一平”是：園區(qū)土地平整。二、組織機構項目策劃期由市現(xiàn)代物流產業(yè)發(fā)展協(xié)調領導小組負責，就項目可行性研究、確定項目建設方案，以及項目前期相關協(xié)調工作。 運營期間的物業(yè)管理　　1 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對于物業(yè)設計、管理的專業(yè)經驗融入到項目設計中去，這樣可以彌補項目開發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準備。優(yōu)秀的物業(yè)管理顧問公司同時也會給物流園區(qū)增加新的亮點。4 對綜合物流園物業(yè)管理的建議封閉式的市場管理廣告資源的整合建立行業(yè)商會成立專業(yè)配送公司當?shù)毓柴v勤點24小時保安專職消防安全員制專職市場廣告公司保潔責任人制水、電收費、維修責任人制1開展文明守法經營戶評選第七章 投資初步估算一、投資估算的依據(jù)《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）《江西省建筑工程綜合定額》（2004年版）《江西省建筑工程費用定額》（2004年版）《投資項目可行性研究指南》（試用版）當?shù)仡愃乒こ淘靸r資料建設單位提供的其他資料二、投資估算建筑工程費、安裝工程費本項目總建筑面積1 720 000平方米（其中各類四七層框架結構房屋565 000平方米，高層（10層\12層\18層）框剪結構大樓425 000平方米，單層磚混倉庫270 000平方米，單層鋼架大棚340 000平方米,其他附屬建筑20 000平方米）。其他費用的估算如下表：表7—3 工程建設其它費用估算表 序號 費別費率計算基礎費額（萬元）1土地出讓金34852020萬元/畝697001城市基礎設施配套費%總建安費30002建設單位工程管理費項目總投資18003項目可行性研究費估算總投資　804環(huán)境影響評估費估算總投資　405工程項目勘察費總建安費1606工程設計費建筑面積、　等級16007設計審查費%設計費1208招標代理服務費　估算總投資1009工程建設監(jiān)理費 投資概算100010建設工程質量管理監(jiān)督費%總建安費30011建設工程安全監(jiān)察費%總建安費30012工程審計費項目總投資10014工程保險費%總建安費90015合計79200基本預備費基本預備費是指在項目實施中可能發(fā)生但在項目決策階段難以預料的支出，需要事先預留的費用，一般由下列三項內容構成：一是在批準設計范圍內，技術設計、施工圖設計及施工過程中所增加的工程費用；經批準的設計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費用；二是一般自然災害造成的損失和預防自然災害所采取的措施費用；三是竣工驗收時為鑒定工程質量對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復費用；其估算公式為：基本預備費＝（工程費用+工程建設其他費用）基本預備費率。表7—4 綜合物流園區(qū)項目總投資估算匯總表序號項目估算價值比例（％）建筑工程費設備購置費安裝工程費其它費用合計 比例1工程費用212550% 主體工程18065019400200050% 輔助/公用工程1250012500%2工程建設其他費7290072900%3預備費2283722837% 基本預備費2283722837% 漲價預備費005建設投資合計21255095737308287%6建設期利息2350323503%7項目總投資212550119240331790100% 比例（％）%%100%三、項目資金來源及資金使用計劃初步安排本項目資金來源初步安排如下：1通過招商方式引進戰(zhàn)略投資者投資：150000萬元；2銀行貸款：100000萬元；3其他來源資金(包括建成后經營權轉讓等方式)；81790萬元。經估算，綜合物流園區(qū)年正常經營年份營業(yè)收入為149600萬元。經估算，項目年總成本費用為75086萬元，年固定成本50286萬元，可變成本24800萬元，年經營成本為57300萬元。計算得到年折舊攤銷費為16786萬元，10年末資產凈值為163933萬元。設立項目建設資金專戶，由建設單位根據(jù)工程進度和合同所訂立的條款給付工程款。估算綜合物流園區(qū)項目的基本預備費為：（193150+19400+72900）8%＝22837（萬元）漲價預備費根據(jù)《建設項目經濟評價方法和參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，該項目建設期為20092013年，未超過五年，按目前的通貨膨脹水平，國家投資主管部門未公布要求必須計漲價預備費。表7—1 綜合物流園建筑安裝工程費用估算項目單價(元)建筑面積(萬㎡)合價(萬元)備注建安成本四七層框架110062150此單價包含了土建、內外裝修裝飾、給排水、強弱電、消防等設施費用，高層框剪160068000單層磚混80021600鋼構大棚80027200附屬建筑8501700公共建設費用10012500指物流園區(qū)內道路工程、室外給排水工程、排污及污水處理工程、綠化工程合計193150 設備購置費：本項目建設中涉及大樓內各安裝工程所需設備（如照明燈具、給排水及消防設施等）已計入安裝工程費，故此處不重復計算。物業(yè)管理必須做到完成綜合物流園市場品牌的延伸與發(fā)展，保持綜合物流園可持續(xù)發(fā)展的空間，為廣大經營企業(yè)創(chuàng)造更大的財富。物流園的物業(yè)管理主要屬于商業(yè)經營物業(yè)，不僅要對物流園區(qū)內物業(yè)進行管理，其重點是對物流園區(qū)物業(yè)的經營。項目建成后，采取靈活多樣的形式面向全國對物流企業(yè)招租，或整體引進大型物流服務機構。二期工程：于2011年1月至2013年12月建設。首期工程：2009年1月至2010年12月建設，投資15億元，主要建設道路、給排水、通信網(wǎng)絡等基礎設施，精心打造綜合物流園區(qū)較好的軟硬件投資環(huán)境。散熱空調機擬采用分體冷暖空調機，既節(jié)約能源，又方便管理。因綜合流園區(qū)面積較大，擬按600畝左右為一個供電區(qū)間，建設變配電設施五處，分五路供電，信息中心、服務中心兩個功能區(qū)能夠實現(xiàn)兩路供電同時到達，做到互為備用，以保證核心業(yè)務不因斷電而中止。 園區(qū)給排水設施給水：由當?shù)刈詠硭畯S供給，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常運營期間從業(yè)人員20000人計，則日用水量為4000噸。⑤生活服務設施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)服務等，園區(qū)內各類公共生活設施附屬用房建筑面積共計2萬平方米。3 公建設施規(guī)劃為適應物流園人員、車輛流動要求和商務辦公要求，應在物流園內或物流園附近1公里范圍內建設相關公用配套設施：?休閑文化設施: 露天運動場所，高品位酒店，悠閑康樂文化等。要特別注重辦公商務休閑區(qū)部分，形成相對獨立的小區(qū)設計，采用草皮鋪蓋，物流園內以灌木、喬木等常綠植物交替，形成立體綠化格局，豐富綠地的層次感。建筑物為辦公及管理綜合服務樓一幢，3萬平方米，12層框剪結構；，18層能框剪結構。信息中心：，承擔物流園區(qū)的信息匯集地，提供訂貨、儲存、加工、運輸、銷售的服務信息及客戶需要的物流服務相關信息；物流園區(qū)還可以通過物流作業(yè)信息，控制相關的物流過程，實施集成化管理。主要建構筑物為：公共保稅倉庫（單層）4萬平方米，出口監(jiān)管倉庫(單層)3萬平方米，其他業(yè)務用房（六層框架）。單層鋼構大棚面積12萬平方米，露天堆場面積1萬平方米，其他業(yè)務用房1萬平方米（多層框架結構）。包裝加工區(qū)：，承擔的功能是運輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標簽