【正文】 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與前景、中心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與前景角度進(jìn)行分析。 ? 物流園區(qū)建設(shè)背景條件分析 ? （ 1） 物流園區(qū)的發(fā)展條件分析 ：背景條件，包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件。 ? （ 3） 物流園區(qū)物流需求分析：物流需求預(yù)測(cè)的基本思路；物流需求預(yù)測(cè)方法；預(yù)測(cè)期限與預(yù)測(cè)依據(jù) ? （ 4） 物流園區(qū)需求預(yù)測(cè)：物流組織模式分析；物流總量預(yù)測(cè)；物流需求分布預(yù)測(cè)；物流園區(qū)范圍內(nèi)物流需求分析；預(yù)測(cè)結(jié)果。 ? ⑤ 倉(cāng)庫(kù)容量 ? 倉(cāng)庫(kù)內(nèi)在幾何尺寸對(duì)產(chǎn)品的存放量有較大影響 ， 該數(shù)據(jù)較為重要 。 ? 北京首發(fā)物流樞紐有限公司由負(fù)責(zé)北京市高速公路建設(shè)管理的北京市首都公路發(fā)展有限責(zé)任公司投資成立 ? 首發(fā)公司是市政府獨(dú)資成立的現(xiàn)代化國(guó)有大型公益性企業(yè)，主要負(fù)責(zé)北京市高速公路的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、籌融資和相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，總資產(chǎn) 300多億元，現(xiàn)共有子、分公司二十余家 ? 西南物流園區(qū)（ 6000畝地）被列入北京市 2023年 60項(xiàng)重大工程，北京首發(fā)物流樞紐是西南物流園區(qū)的大股東 ? 是交通部和北京市規(guī)劃的一級(jí)公路貨運(yùn)樞紐，也是北京市物流規(guī)劃中唯一的國(guó)際公鐵聯(lián)運(yùn)型物流基地 ? 北京西南公路貨運(yùn)主樞紐（簡(jiǎn)稱(chēng)西南樞紐－ 450畝地） ，由北京首發(fā)物流樞紐有限公司獨(dú)立投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。分為三個(gè)階段： ? 第一階段。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 ? 利用土地的置換、賣(mài)土地的差價(jià)和政府的稅收，不萊梅州政府投資５億馬克，進(jìn)入物流園區(qū)的企業(yè)投資５億馬克，第一期共投資 10億馬克。 ? 不萊梅市是當(dāng)?shù)氐拿藁ń灰字行?，物流園區(qū)有多家從事棉花業(yè)務(wù)的物流企業(yè)；不來(lái)梅港是奔馳汽車(chē)在德國(guó)北部的銷(xiāo)售集散中心，港口堆場(chǎng)有成片的汽車(chē)堆放地，物流園區(qū)有多家從事奔馳汽車(chē)零部件的物流企業(yè)。 ? 物流園區(qū)的組織機(jī)構(gòu)及形成 ? 不萊梅物流園區(qū)現(xiàn)有 52家物流企業(yè)，其中較大的企業(yè)有 14家，由這些物流企業(yè)按資產(chǎn)組成物流園區(qū)股東大會(huì)，由股東大會(huì)下設(shè)物流園區(qū)發(fā)展公司，發(fā)展公司共 3人，公司總經(jīng)理由股東大會(huì)聘任，候選人一般是十來(lái)家大物流企業(yè)的經(jīng)理，其他人員由發(fā)展公司聘用。同一類(lèi)的企業(yè)相合作，兩家從事冷藏運(yùn)輸?shù)倪\(yùn)輸企業(yè)，共用一個(gè)冷凍庫(kù)，調(diào)劑使用，提高冷庫(kù)的利用率。 ? 物流園區(qū)還成立監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)由企業(yè)和政府有關(guān)部門(mén)組成，有若干家企業(yè)代表、州交通部、經(jīng)濟(jì)部、經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司、研究機(jī)構(gòu)的代表、有關(guān)專(zhuān)家，監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督股東大會(huì)。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 ? 流經(jīng)不萊梅市的威悉河兩岸有 242家物流企業(yè)，不萊梅新港至不萊梅市的沿途有 1400多家運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和物流企業(yè)，其中從事航運(yùn)的占３％，港口的占１０％，公路運(yùn)輸?shù)恼?45％，鐵路運(yùn)輸?shù)恼?1％，物流企業(yè)的占 38％，物流園區(qū)由不萊梅運(yùn)輸和物流研究所負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，自 1985年開(kāi)始建設(shè)，設(shè)計(jì)要求建成后８年內(nèi)年吞吐量達(dá) 10001200萬(wàn)噸。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 ? 物流園區(qū)的選址與功能 ? 不萊梅物流園區(qū)的選址符合德國(guó)政府對(duì)物流園區(qū)的選址和功能提出要求，即： ? 一是物流園區(qū)緊臨港口，靠近鐵路編組站，周?chē)懈咚俟肪W(wǎng)，中心內(nèi)至少有兩種以上運(yùn)輸方式相連； ? 二是該區(qū)域內(nèi)有許多大型的工業(yè)和商業(yè)企業(yè)； ? 三是附近有從事運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)的物流企業(yè)； ? 四是有銀行保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)或企業(yè)； ? 五是物流園區(qū)要遠(yuǎn)離鬧區(qū)，面積至少在 100公頃，周?chē)邪l(fā)展空間，為工業(yè)企業(yè)發(fā)展留有余地。只賣(mài)不租，每平方米土地賣(mài) 50馬克； ? 第三階段。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 ? 不萊梅州政府通過(guò)直接投資和土地置換的方式對(duì)物流園區(qū)投資，物流園區(qū)的原址是一片鹽堿地，州政府從當(dāng)?shù)剞r(nóng)、牧民手中以每平方米 68馬克的價(jià)格征用土地 200公頃，由 “ 經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司 ” 負(fù)責(zé)物流園區(qū)的建設(shè)工作，經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司是由不萊梅州的經(jīng)濟(jì)部、交通部、海關(guān)、工商部等部門(mén)的人員組成，是私營(yíng)的事業(yè)單位，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司的人員失去公務(wù)員身份，經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司主要負(fù)責(zé)物流園區(qū)的三通一平和物流園區(qū)的公路、鐵路的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作，還代表政府負(fù)責(zé)物流園區(qū)招商工作，通過(guò)招商讓企業(yè)進(jìn)入物流園區(qū)，進(jìn)入物流園區(qū)的企業(yè)承擔(dān)地面以上的建筑、設(shè)施的建設(shè)。 ? ⑦ 市場(chǎng)需求 ? 市場(chǎng)需求是網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造的決定性的因素 ， 但這一數(shù)據(jù)的得出也是最為困難的 。 ? ② 運(yùn)輸費(fèi)率 ? 運(yùn)輸費(fèi)率 、 費(fèi)用與運(yùn)距 、 運(yùn)量 、 批次 、 批量的關(guān)系 ， 以及不同承運(yùn)人 、 不同運(yùn)輸方式 、 聯(lián)運(yùn)等對(duì)運(yùn)輸成本的影響 。物流服務(wù)環(huán)境條件；物流園區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì) ? （ 2） 物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展條件綜合評(píng)價(jià) ：總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件評(píng)價(jià)；發(fā)展物流的基礎(chǔ)設(shè)施條件評(píng)價(jià)；發(fā)展物流的運(yùn)作條件評(píng)價(jià) ? （ 3） 物流園區(qū)建設(shè)尚需創(chuàng)造的條件與面臨的挑戰(zhàn) ：尚需創(chuàng)造的條件；項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn) ? 物流園區(qū)需求分析流程與方法 ? （ 1） 中心城市物流需求趨勢(shì)分析：物流需求質(zhì)量和效益；物流需求規(guī)模；物流需求種類(lèi)；物流需求范圍；物流需求改變等方面。 ? （ 3） 物流園區(qū)在物流發(fā)展中的地位與必要性 ? 物流園區(qū)在物流發(fā)展中的地位，包括：中心城市物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的起步依托、中心城市現(xiàn)代物流發(fā)展的運(yùn)作試驗(yàn)基地、中心城市現(xiàn)代物流發(fā)展的政策研究平臺(tái)。 ? （ 4） 綜合運(yùn)作模式 ? ——綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式 、 主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 。 （ 3） 工業(yè)地產(chǎn)商模式 ? ——物流園區(qū)開(kāi)發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式 ， 是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 通過(guò)給予開(kāi)發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的適宜的土地政策 、 稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策 ， 由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、 倉(cāng)庫(kù)和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資 ， 然后以租賃 、 轉(zhuǎn)讓或合資 、 合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理 。 ? ——中心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式 ， 將是在特定的開(kāi)發(fā)規(guī)劃 、 政策和設(shè)立專(zhuān)門(mén)的開(kāi)發(fā)部門(mén)的組織下進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式 ? 開(kāi)發(fā)與發(fā)展模式 ? 從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的角度，物流園區(qū)應(yīng)僅僅存在于經(jīng)濟(jì)中心城市、交通樞紐和工業(yè)、商業(yè)組織的中心地區(qū)，而且，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系及經(jīng)濟(jì)組織特點(diǎn)、物流的發(fā)展趨勢(shì)和物流園區(qū)的總體功