【正文】 0噸的雨水集中罐，并采用循環(huán)水技術(shù)，清洗車(chē)間符合德國(guó)環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 ? 通過(guò)三通一平的土地變賣(mài)和租用給進(jìn)入物流園區(qū)的企業(yè)。 ? 物流園區(qū)建設(shè)的必要性，包括：引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化中心城市潛在物流需求的必要、支持有效的物流市場(chǎng)機(jī)制建立的必要、推進(jìn)中心城市既有物流資產(chǎn)合理整合的必要、充分發(fā)揮中心城市區(qū)域中心城市輻射功能的必要。反之，作為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能的體現(xiàn)和城市發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)中心城市的潛在能力，利用物流園區(qū)進(jìn)行帶動(dòng)在理論上的成立的，但必須慎重決策。 （ 2） 德國(guó)的經(jīng)驗(yàn) ? 德國(guó)政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國(guó)內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。 ? ——隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起，原來(lái)相互分割、缺乏合作的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)葌鹘y(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯(lián)合，專業(yè)性的物流配送經(jīng)營(yíng)實(shí)體及園區(qū)（開(kāi)始階段的貨物配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心）應(yīng)運(yùn)而生。 一、物流園區(qū)的基本概念 ? ——借鑒目前的工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等在綜合發(fā)展上的內(nèi)在含義，使用 “ 物流園區(qū) ” 的概念，應(yīng)賦予其在發(fā)展物流等方面的綜合意義，而不是 “ 物流基地” 所顯示的僅僅是物流運(yùn)作的場(chǎng)所的含義。 ? 配送中心 ：其在功能和分類上與物流中心較為相似。日本是最早建立物流園區(qū)的國(guó)家（一般稱之為物流團(tuán)地），自 1965年至今已建成 20個(gè)大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地 74公頃（ 1100畝）；荷蘭的 14個(gè)物流園區(qū)，平均占地 （ 670畝）；比利時(shí)的 Cargovil物流園區(qū)占地 75公頃。 ? ——德國(guó)物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)歷了由公益組織管理到企業(yè)管理兩個(gè)階段 。 ? ——此外 ， 作為類似于工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式 ， 日本的東京 、 神戶等經(jīng)濟(jì)中心城市 、 德國(guó)的不來(lái)梅等城市 ， 也有政府投資進(jìn)行物流園區(qū)的物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè) ， 然后委托給一個(gè)或多個(gè)物流設(shè)施管理能力較強(qiáng)的企業(yè) ， 由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的變形操作方式 。 ? ⑤ 倉(cāng)庫(kù)容量 ? 倉(cāng)庫(kù)內(nèi)在幾何尺寸對(duì)產(chǎn)品的存放量有較大影響 ， 該數(shù)據(jù)較為重要 。 ? 不萊梅市是當(dāng)?shù)氐拿藁ń灰字行?，物流園區(qū)有多家從事棉花業(yè)務(wù)的物流企業(yè)；不來(lái)梅港是奔馳汽車(chē)在德國(guó)北部的銷售集散中心，港口堆場(chǎng)有成片的汽車(chē)堆放地，物流園區(qū)有多家從事奔馳汽車(chē)零部件的物流企業(yè)。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 ? 流經(jīng)不萊梅市的威悉河兩岸有 242家物流企業(yè)，不萊梅新港至不萊梅市的沿途有 1400多家運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和物流企業(yè)，其中從事航運(yùn)的占３％，港口的占１０％，公路運(yùn)輸?shù)恼?45％，鐵路運(yùn)輸?shù)恼?1％，物流企業(yè)的占 38％，物流園區(qū)由不萊梅運(yùn)輸和物流研究所負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，自 1985年開(kāi)始建設(shè)，設(shè)計(jì)要求建成后８年內(nèi)年吞吐量達(dá) 10001200萬(wàn)噸。 ? ⑦ 市場(chǎng)需求 ? 市場(chǎng)需求是網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造的決定性的因素 ， 但這一數(shù)據(jù)的得出也是最為困難的 。 ? （ 4） 綜合運(yùn)作模式 ? ——綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式 、 主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 。 ? ——由于園區(qū)的投資人主要是政府或政府經(jīng)濟(jì)組織，所以園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針不以盈利為主要目標(biāo)，而主要側(cè)重于平衡資金，實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)職能。 ? 物流園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng) ? ——物流園區(qū)的發(fā)展歷史要比物流發(fā)展歷史短許多，在西方物流較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)也屬于近 10年發(fā)展起來(lái)新事物。 ? ——物流園區(qū)是物流組織活動(dòng)相對(duì)集中的區(qū)域，在外在形態(tài)上不同園區(qū)有相似之處，但是，物流的組織功能因園區(qū)的地理位置、服務(wù)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及企業(yè)的物流組織內(nèi)容和形式、區(qū)位交通運(yùn)輸?shù)匚患皸l件等存在較大不同或差異。 ? ——從國(guó)內(nèi)提出進(jìn)行物流園區(qū)或物流基地建設(shè)的城市、企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目的界定，往往會(huì)涉及物流運(yùn)作、交通運(yùn)輸組織、信息組織、產(chǎn)業(yè)整合、資源整合和城市物流功能開(kāi)發(fā)與調(diào)整等綜合性方面。 ? ① 對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用 ? ② 對(duì)物流系統(tǒng)及功能的完善作用 ? ③ 對(duì)提高社會(huì)物流效率和物流企業(yè)效益的作用 二、國(guó)外物流園區(qū)的發(fā)展 ? 物流園區(qū)的產(chǎn)生 ? ——物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生的新興物流組織方式（集中和疏散），在日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。 ? ② 優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策 ? 將規(guī)劃的園區(qū)內(nèi)土地分地塊以生地價(jià)格出售給不同類型的物流行業(yè)協(xié)會(huì) ， 這些協(xié)會(huì)再以股份制的形式在其內(nèi)部會(huì)員中招募資金 ， 用來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地和建造物流設(shè)施 ， 若資金不足 ， 政府可提供長(zhǎng)期低息貸款 。 ? ④ 入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng) ? ——入駐物流園區(qū)的企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng) 、 照章納稅 ，依據(jù)自身經(jīng)營(yíng)需要建設(shè)相應(yīng)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施 、 堆場(chǎng) 、 轉(zhuǎn)運(yùn)站 ， 配備相關(guān)的機(jī)械設(shè)備和輔助設(shè)施 。 ? （ 2） 建設(shè)區(qū)域物流園區(qū)的戰(zhàn)略意義 ? 物流園區(qū)的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、發(fā)揮中心城市經(jīng)濟(jì)地位、推進(jìn)中心城市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展、培養(yǎng)和造就中心城市現(xiàn)代物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)、為中心城市物流基礎(chǔ)設(shè)施的科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)奠定基礎(chǔ)。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 n（ 2）區(qū)位 n東側(cè)：原規(guī)劃為良鄉(xiāng)西三環(huán)路和規(guī)劃四路 n西側(cè)：京石高速公路輔路 n北側(cè)：長(zhǎng)虹西路 n南側(cè)：規(guī)劃二、三路、良坨鐵路線 ，六環(huán)路 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 停車(chē)場(chǎng) 獨(dú)立作業(yè)區(qū) 立體倉(cāng)庫(kù) 公共理貨平臺(tái) 首發(fā)物流商務(wù)樓 生產(chǎn)輔助用房 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析 鐵路 公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū) 主要依托京廣鐵路、京石高速路、 107國(guó)道和城市六環(huán)路 房山閏村豐臺(tái)王佐物流基地 公路 海運(yùn)國(guó)際貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū) 主要依托天津港、京津塘高速路和城市六環(huán)路 市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 通州馬駒橋物流基地 航空 公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū) 主要依托首都機(jī)場(chǎng)、 101國(guó)道和城市六環(huán)路 市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 順義天竺物流基地 陸上口岸 主要依托京津塘高速路、四環(huán)路、五環(huán)路和京沈高速路 現(xiàn)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū) 十八里店北京物流港 西南樞紐 所在園區(qū) PFENNING